Методы оценки, опирающиеся на доходный подход

В общем виде доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования и реализуется в методах: дисконтированных, чистых доходов, прямой капитализации дохода и равноэффективного аналога.

Чтобы применить доходный подход, надо спрогноэировать будущие доходы на несколько лет эксплуатации объекта. Напрямую при­менительно к машинам и оборудованию эту задачу решить невозмож­нотак как доход создается всей производственной или коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также здания, сооружения, оборотные фонды, не­материальные активы (такой системой может быть все предприятие, цех, участок). Поэтому методы доходного подхода предполагают по­этапное решение задачи. Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из нее тем или иным образом выделяют стоимость машин­ного комплекса, либо вначале вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплек­сом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса. Если нужно определить стоимость какой-либо единицы оборудования или машины, то это делают с помощью доле­вого коэффициента.

При применении методов доходного подхода следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для тако­го варианта эксплуатации, когда обеспечена его наибольшая отда­ча и наиболее полно раскрываются функциональные возможности. Конечно, этот вариант должен быть практически реализуемым. Для данного варианта использования можно ожидать и наиболь­шую цену. Бывают и такие случаи, когда комплекс машин и обору­дования эксплуатируется наиболее эффективно будучи оснащен­ным какими-либо устройствами или агрегатами, тогда оценку вы­полняют с учетом этого дооснащения.