Договір підряду

За вимогами Постанови кабінету Міністрів України «Про затвердження Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві» [27] підрядник зобов’язується за завданням замовника на свій ризик виконувати та здати йому в установлений договором підряду строк закінчені роботи (об’єкт будівництва), а замовник зобов’язується надати підряднику будівельний майданчик (фронт робіт), передати дозвільну документацію, а також затверджену в установленому порядку проектну документацію (у разі, коли цей обов’язок повністю або частково не покладено на підрядника), прийняти від підрядника закінчені роботи (об’єкт будівництва) та оплатити їх.

Договір підряду укладається у письмовій формі. Істотними умовами договору підряду є:

- найменування та реквізити сторін;

- місце і дата укладення договору підряду;

- предмет договору підряду;

- договірна ціна;

- строки початку та закінчення робіт (будівництва об’єкта);

- права та обов’язки сторін;

- порядок забезпечення виконання зобов’язань за договором підряду;

- умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об’єкта будівництва;

- порядок забезпечення робіт проектною документацією, ресурсами та послугами;

- порядок залучення субпідрядників;

- вимоги до організації робіт;

- порядок здійснення замовником контролю за якістю ресурсів;

- джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об’єкта);

- порядок розрахунків за виконані роботи;

- порядок здачі-приймання закінчених робіт (об’єкта будівництва);

- гарантійні строки якості закінчених робіт (експлуатації об’єкта будівництва), порядок усунення недоліків;

- відповідальність сторін за порушення умов договору підряду;

- порядок врегулювання спорів;

- порядок внесення змін до договору підряду та його розірвання.

У договорі підряду сторони можуть передбачати інші важливі для регулювання взаємовідносин умови. Наказом Міністерства будівництва, архітектури й житлово-комунального господарства України «Про затвердження Зразкового договору підряду в капітальному будівництві» передбачені форма і істотні умови договору [31]. Примірний договір підряду наведено у додатку 7.

Якщо проект договору підряду готує підрядник, замовник зобов’язаний надати йому інформацію про:

- предмет договору;

- джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об’єкта);

- порядок передачі підряднику дозвільних документів і проектної документації;

- порядок надання підряднику будівельного майданчика (фронту робіт);

- порядок забезпечення робіт ресурсами та послугами;

- порядок забезпечення виконання зобов’язань за договором підряду;

- умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об’єкта будівництва;

- інші обставини, необхідні для підготовки проекту договору підряду.

Договір підряду вважається укладеним з моменту його підписання сторонами і скріплення підписів печатками, а також нотаріального посвідчення, якщо це передбачено законом або домовленістю сторін.

Предметом договору підряду є роботи, пов’язані з будівництвом об’єкта, обов’язок щодо виконання яких покладається на підрядника. Власником результату виконаних робіт (об’єкта будівництва) до їх здачі замовникові є підрядник.

Строки виконання робіт (будівництва об’єкта) встановлюються Договором підряду і визначаються датою їх початку та закінчення. Невід’ємною частиною договору підряду є календарний графік виконання робіт, в якому визначаються дати початку та закінчення всіх видів (етапів, комплексів) робіт, передбачених договором підряду. Датою закінчення робіт (будівництва об’єкта) вважається дата їх прийняття замовником. Виконання робіт (будівництво об’єкта) може бути закінчено достроково тільки за згодою замовника в разі: виникнення обставин непереборної сили; невиконання або неналежного виконання замовником своїх зобов’язань (порушення умов фінансування, несвоєчасне надання будівельного майданчика (фронту робіт), проектної документації, ресурсів тощо); внесення змін до проектної документації; дій третіх осіб, що унеможливлюють належне виконання робіт, за винятком випадків, коли ці дії зумовлені залежними від підрядника обставинами; виникнення інших обставин, що можуть вплинути на строки виконання робіт (будівництва об’єкта).

Договори підряду залежно від способу визначення ціни поділяються на договори з фіксованою ціною та договори за ціною "витрати плюс".

Договір з фіксованою ціною передбачає фіксовану тверду договірну ціну всього обсягу робіт за договором підряду або фіксовану ставку за одиницю кінцевої продукції будівництва (м кв., кількість місць тощо).

Договір за ціною "витрати плюс" передбачає договірну ціну як суму фактичних витрат підрядника на виконання договору підряду та погодженого у договорі прибутку (у вигляді процента від витрат або фіксованої величини) [37, п.4, р.5].

Договірна ціна у договорі підряду визначається на основі кошторису як приблизна або тверда. Договірна ціна вважається твердою, якщо інше не встановлено договором.

У разі укладення договору підряду за результатами торгів (тендеру) вид договірної ціни та вимоги до кошторису визначаються у тендерній документації замовника. Договірна ціна у цьому випадку повинна відповідати ціні, зазначеній у тендерній пропозиції підрядника, визнаного переможцем торгів (тендеру).

Якщо договір підряду укладається за результатами переговорів сторін, рішення щодо застосування приблизної або твердої договірної ціни, порядку погодження кошторису та проведення розрахунків приймаються за домовленістю сторін. У разі коли роботи (будівництво об’єкта) фінансуються із залученням бюджетних коштів або коштів державних підприємств, установ та організацій, договірна ціна визначається відповідно до державних будівельних норм.

Якщо під час укладання договору підряду неможливо встановити договірну ціну, сторони у договорі підряду визначають приблизну договірну ціну, та порядок її коригування в процесі будівництва об’єкта. У тому разі, коли підрядник підвищить приблизну договірну ціну більше ніж це визначено договором підряду, то замовник не буде відшкодовувати додаткові витрати.

Тверда договірна ціна може коригуватися тільки за взаємною згодою сторін. Не подавши замовнику пропозиції з розрахунками, щодо виконання додаткових робот, не врахованих проектною документацією, підрядник не може вимагати від замовника їх оплати, якщо не доведе, що це було необхідно в інтересах замовника.

До витрат за договором підряду включаються витрати за період від дати укладення договору підряду до дати його завершення. До витрат за договором підряду також включаються витрати, яких зазнав підрядник при укладенні договору підряду, якщо існує імовірність його підписання і достовірної оцінки цих витрат. Витрати, понесені при укладенні договору підряду, які були визнані витратами звітного періоду, не включаються у подальшому до витрат за договором підряду, який підписано у наступних звітних періодах [37, п.1, р.5].

За згодою з замовником до виконання договору підрядник має право притягувати субпідрядників, вимагати виплати авансу та підвищення договірної ціни у разі істотного зростання цін на ресурси і послуги після укладення договору підряду.

Доходи і витрати, одержані та здійснені протягом періоду виконання договору підряду, визнаються на дату складання балансу (на останнє число місяця) за ступенем завершеності будівельно-монтажних робіт, якщо кінцевий фінансовий результат цього договору підряду може бути достовірно оцінений.

Ступінь завершеності робіт за договором підряду може визначатися за одним з наведених методів:

- вимірювання та оцінка виконаної роботи;

- співвідношення обсягу завершеної частини робіт та їх загального обсягу за договором підряду в натуральному вимірюванні (м кв., м куб., тн тощо);

- співвідношення фактичних витрат від початку виконання договору підряду до дати балансу та очікуваної (кошторисної) суми загальних витрат за договором. [37, п.2.3, р.5].

У разі невиконання замовником своїх зобов’язань за договором підряда чи ним внесені до проектної та кошторисної документації зміни потребують виконання додаткових робіт, вартість яких перевищує 10 відсотків договірної ціни, підрядчик має право зупинити роботу і вимагати від замовника сплати договірної ціни пропорційно виконаним роботам, а також відшкодування збитків, не покритих цією сумою.

В договорі підряду передбачені зобов’язаня підрядника про те, що він повинен одержати встановлені законодавством дозволи на виконання окремих видів робіт; погодити проектну документацію з уповноваженими державними органами або органами місцевого самоврядування, якщо це передбачено договором підряду; передати замовнику на затвердження в установленому порядку проектну документацію; виконати з використанням власних ресурсів, якщо інше не встановлено умовами договору підряду, та у встановлені строки роботи відповідно до проектної та кошторисної документації; здійснювати експертну перевірку, випробовування робіт, матеріалів, конструкцій виробів, устаткування тощо, які використовуються для виконання робіт, та повідомляти про це замовника у визначені договором підряду строки; передати замовнику у порядку, передбаченому законодавством та договором підряду, закінчені роботи (об’єкт будівництва).

Договором підряду можуть бути визначені умови забезпечення виконання зобов’язань відповідно до закону. Так, гарантом може виступати банк, інша фінансова установа чи страхова організація, інший підрядник. Договір про забезпечення виконання зобов’язань укладається у письмовій формі.

Підрядник, якщо інше не передбачено договором підряду, зобов’язаний укласти договір страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об’єкта будівництва. Страхування цих ризиків здійснюється відповідно до вимог Цивільного кодексу України та інших актів законодавства.

Право власності на закінчені роботи (об’єкт будівництва) переходить до замовника з моменту підписання акта приймання-передачі.

З метою забезпечення контролю за відповідністю робіт, матеріальних ресурсів установленим вимогам замовник здійснює технічний нагляд та контроль за виконанням робіт шляхом:

- проведення експертизи відповідності робіт і матеріальних ресурсів установленим вимогам, у тому числі із залученням незалежних експертів;

- участі в експертизах (перевірках, випробуваннях) відповідності робіт і матеріальних ресурсів установленим вимогам;

- проведення перевірок наявності у підрядника документів (дозволів, ліцензій, сертифікатів, паспортів тощо), необхідних для виконання робіт;

- перевірки ведення документації про виконання договору підряду та виконання підрядником вказівок і приписів уповноважених державних органів і проектної організації, що здійснює авторський нагляд стосовно якості виконаних робіт і матеріальних ресурсів.

У разі виявлення невідповідності виконаних робіт установленим вимогам замовник приймає рішення про усунення підрядником допущених недоліків або про зупинення виконання робіт (будівництва об’єкта). Якщо підрядник відмовився взяти участь у складенні акта, замовник має право в порядку, визначеному договором підряду, скласти такий акт із залученням незалежних експертів і надіслати його підряднику.

Якщо між замовником і підрядником виник спір щодо усунення недоліків (дефектів) або їх причин, на вимогу будь-якої сторони може бути проведено незалежну експертизу. Фінансування витрат, пов’язаних з проведенням такої експертизи, покладається на підрядника, крім випадків, (коли за результатами експертизи буде встановлено відсутність порушень умов договору підряду підрядником або причинного зв’язку між діями підрядника та виявленими недоліками (дефектами). У такому випадку витрати, пов’язані з проведенням експертизи, фінансує сторона, яка вимагала її проведення, а якщо експертизу проведено за згодою сторін, такі витрати покладаються на обидві сторони в рівних частинах, якщо інше не передбачено договором підряду.

Порушення зобов’язань за договором підряду є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених Господарським кодексом України, іншими законами або договором підряду.

Відповідальність може бути передбачена як у вигляді штрафу, так і у вигляді пені. Крім того, Цивільним (Ц) і Господарським кодексами (ГК) України передбачені строки позивної давності за цим договором. Строки давнини, установлені ЦК, є загальними нормами, а відносно господарських договорів будуть діяти строки давнини, установлені ГК, як спеціальні норми. Випадки й строки наведені в таблиці 6.1 [65, с.34].

Кінцевий фінансовий результат за договором підряду з фіксованою ціною може бути достовірно оцінений за наявності одночасно таких умов:

- можливості достовірного визначення суми загального доходу від виконання договору підряду;

- імовірного отримання підрядником економічних вигод від виконання договору підряду;

- можливості достовірного визначення суми витрат, необхідних для завершення договору підряду, і ступеня завершеності робіт за договором підряду на дату балансу;

- можливості достовірного визначення та оцінки витрат, пов'язаних з виконанням договору підряду, для порівняння фактичних витрат за цим договором підряду з попередньою оцінкою таких витрат.

Таблиця 6.1

Випадки і строкипозовної давності

Кінцевий фінансовий результат за договором підряду за ціною "витрати плюс" може бути достовірно оцінений за наявності одночасно таких умов:

- імовірного отримання підрядником економічних вигод від виконання договору підряду;

- можливості достовірного визначення витрат, пов'язаних з виконанням договору підряду, незалежно від імовірності їх відшкодування замовником.

Якщо кінцевий фінансовий результат за договором підряду не може бути оцінений достовірно, то:

- дохід визнається як сума фактичних витрат від початку виконання договору підряду, щодо яких існує імовірність їх відшкодування;

- витрати за договором підряду визнаються витратами того періоду, протягом якого вони були зазнані.

У разі відсутності імовірності відшкодування витрат дохід не визнається. Якщо в наступних звітних періодах не існує невизначеності, яка перешкоджала у попередніх періодах отриманню достовірної оцінки кінцевого фінансового результату за договором підряду, то дохід і витрати, пов'язані з виконанням цього договору, визнаються згідно з пунктом 3 ПБО 18 "Будівельні контракти".

Якщо на дату балансу існує імовірність того, що загальні витрати на виконання договору підряду перевищуватимуть загальний дохід за цим договором підряду, то очікувані збитки визнаються витратами звітного періоду з включенням фактичних витрат на виконання цього договору підряду до собівартості реалізації.

До доходу від виконання договору підряду генпідрядник включає всю вартість робіт, виконаних за договором підряду. Вартість робіт, виконаних субпідрядниками, генпідрядники визнають як інші прямі витрати, пов'язані з виконанням договору підряду. Субпідрядники до доходу включають вартість будівельно-монтажних робіт, виконаних власними силами.

До доходу від виконання договору підряду підрядники включають також суму відхилень, претензій та заохочувальних виплат. Кошти, одержані в результаті застосування майнової відповідальності за порушення замовниками умов договору підряду, відображаються підрядником у складі доходу від виконання договору підряду.

Сума сплаченої неустойки (пені) та відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням підрядником умов договору підряду, відносяться на зменшення доходу від договору.

Доходи і витрати за кожним договором підряду відображаються в бухгалтерському обліку окремо.

Не визнаються доходами аванси, одержані від замовників для фінансового забезпечення виконання договору підряду. Ці суми відображаються підрядником у складі його зобов'язань, які зменшуються після завершення виконання робіт, визнання доходу та заліку заборгованості [37, р.5, п. 5-11].