Как продать квартиру без помощи риэлтора

Технология проведения сделки, например, простой продажи (покупки) квартиры, одинакова с участием агента по недвижимости или без него. В наше время рынок недвижимости — рынок достаточно цивилизован­ ный. Многие люди ценят свое время, предпочитая ре­ шать свои жилищные вопросы, обращаясь к профессио­ налам и оплачивая их услуги. Тем не менее я встречала людей, весьма активных по своей жизненной позиции, готовых выполнить практически любую работу, в том числе и риэлторскую, самостоятельно. Именно им адре­ сована данная глава. Итак, назову этапы продажи:

1. Оценка квартиры.

2. Реклама.

3. Показы.

4. Договоренности с покупателем (продавцом).

5. Подготовка сделки, включающая сбор необходимых для нее документов.

6. День сделки: банк, составление договора (нотариаль­ ного или в простой письменной форме), его регист­ рация.

7. Юридическое и физическое освобождение квартиры, подписание акта приема-передачи квартиры.

Для начала поясню, что такое простая продажа (по­

купка) квартиры. Простая продажа — реализация жи-

лья с целью получения денег. Простая покупка — вло­ жение имеющейся в наличии денежной суммы в недви­ жимость. Простая продажа (покупка), риэлторы еще называют ее свободной продажей (покупкой), встреча­ ется примерно в 20% всех сделок, остальные 80% — это альтернативные продажи, когда имеющаяся квар­ тира продается для приобретения другой, большей, мень­ шей, в другом районе, в другом городе.

ОЦЕНКА квартиры

• Это один из основных вопросов, потому что при оши­ бочной оценке квартира продается либо очень быстро, при этом хозяин, естественно, теряет деньги, либо за­ держивается на рынке недвижимости, становясь неин­ тересной потенциальным покупателям, видящим в ней какие-то скрытые недостатки.

Существует легкий и достаточно простой способ оцен­ ки недвижимости — просмотр и изучение данных риэл­ торских изданий, таких, как газеты и журналы по не­ движимости, где печатаются объявления о продаже жилья, используя так называемый аналоговый метод. Что подразумевает этот метод? Это значит просмотреть цены на квартиры, подобные вашей по району, метра­ жу, категории дома, состоянию. Конечно, хорошо бы увидеть схожие квартиры, сравнивая со своей, но это уже вопрос времени и желания. Добавлю, что при лич­ ной оценке всегда присутствует субъективный фактор. Мои наблюдения показывают, что каждому владельцу квартиры, как правило, нравится его собственное жи­ лье, трудно заметить его недостатки, а значит, нелегко быть объективным при определении его стоимости.

Еще есть маленькое «но». Никто, кроме хозяина жилого объекта, покупателя и агента, если он участвует

Секреты риэлторского мастерства

в процессе продажи, не знает настоящей стоимости квар­ тиры, по которой она была действительно реализована. Вот поэтому цены на жилые объекты в рекламных из­ даниях и цена настоящей продажи иногда не совпада­ ют. Потом всегда необходимо помнить о таком поня­ тии, ка к торг, особенно на падающем рынке, то есть когда цены на недвижимость начинают снижаться.

Приведу некоторые факторы, влияющие на стоимость жилого помещения.

1. Общая площадь квартиры.

2. Расположение (район города, его престиж, экология).

3. Высота потолков (2 м и 50 см или выше).

4. Планировка (смежные или изолированные комнаты, размеры кухни. Содержание, наличие вспомогатель­ ных площадей, например, кладовок, встроенных шкафов, антресолей, гардеробных; есть ли возмож­ ность осуществить перепланировку).

5. Этаж (квартира, расположенная на первом этаже, теряет в среднем 10-20% от стоимости, расположен­ ная на последнем этаже — 5-10% от стоимости).

6. Состояние подъезда, соседи в доме.

7. Наличие домофона, консьержа, охраны.

8. Куда выходят окна (во двор, на улицу, в тихий пере- удок, на эстакаду, на железную дорогу).

9. Наличие подземного гаража или стоянки рядом с домом.

10. Наличие телефона.

11. Наличие лоджии или балкона.

12. Тип дома (кирпичный, панельный, блочный, моно­

литный).

13. Перекрытия в доме (железобетонные, смешанные, Деревянные).

14. Общее состояние квартиры, как давно был сделан ремонт. (К сожалению, свежий ремонт не оценива­ ется т$ полную стоимость, но существенно помогает более быстрой реализации жилого объекта.)

15. Условия продажи квартиры. (Свободная продажа или альтернативная. Свободные квартиры оцениваются на 10-15 % дороже.)

РЕКЛАМА

Утверждаю, что без рекламы квартиру продать прак­ тически невозможно, конечно, не говорю о случайнос­ тях. Как же рекламировать? Один способ — подать объявление о продаже в одно из риэлторских изданий или в интернет, указав номер домашнего или мобильно­ го телефона, разумеется, вашего. При этом вы не знае­ те, в какое время дня вам позвонят, сможете ли вести свободный разговор, выполняя свои обязанности по ра­ боте. Трудно определить также честность, порядочность и надежность позвонившего, тем более узнать его ис­ тинные намерения.

Объявления необходимо подавать регулярно, лучше два-три раза в неделю. Хорошо чередовать таким обра­ зом, чтобы в течение одной недели ваши объявления. были опубликованы два раза, а в течение следующей — три. Второй способ — обзвонить ка к можно больше агентств по недвижимости, имеющихся в вашем горо­ де, предлагая квартиру к продаже. Третий способ — расклейка объявлений о.продаже вашей собственности

в разрешенных местах. Не могу однозначно сказать, какой способ лучше: в каждом присутствуют свои плю­ сы и минусы. Иногда оптимально использование одно­ го, а в другом случае и трех мало.

Приведу пример рекламного объявления о продаже квартиры, находящейся в Москве:

1-комнатная квартира, г. Москва, м. Бабушкинская,

5 минут транспортом, пр. Дежнева, дом 63,1/33/21,5/5,5,

9/9 блочного дома.балкон застеклен и обшит вагонкой, телефон неспаренный, санузел совмещенный, паркет, после косметического ремонта, чистый подъезд, тихо и зелено, свободна юридически и физически. 3 100 000 рублей. Воз­ можен торг.

ПОКАЗЫ

Наступает время, когда кто-то из позвонивших по вашему рекламному объявлению высказывает вам свое желание посмотреть квартиру. Конечно, показ кварти­ ры — это целое искусство, которым в совершенстве вла­ деют профессиональные риэлторы, но и обычный чело­ век может с этим справиться при желании.

Несколько блиц-советов: во время показа держите пришедших в зоне своего внимания, особенно в том слу­ чае, если вы живете в этой квартире; лучше отвечать на поставленные вопросы, нежели самому рассказывать о квартире, доме, соседях; знайте параметры вашей квар­ тиры; имейте при себе хотя бы ксерокопии правоуста­ навливающих документов; если во время просмотра покупатели начинают говорить о торге, лучше уйти от обсуждения этого вопроса, потому что психологически это всегда легче сделать по телефойу.

А теперь несколько советов покупателям. Если что-то привлекло вас в просматриваемой квартире, не торопи­ тесь сразу говорить «да». Попросите показать вам пра­ воустанавливающие документы на квартиру или их ксе­ рокопии. После выхода из квартиры посмотрите вни-

мательно на дверь с номером, сравнив его соответствие с другими находящимися на этой же площадке. Под­ нимитесь на этаж выше, рассмотрите дверь квартиры, расположенной над той, в которой вы только что по­ бывали.

Вообще обычная дверь может рассказать о многом. Если она неаккуратная, со следами многократных за­ мен замков и взломов, лучше заранее поинтересовать­ ся, кто здесь живет, чтобы потом, после приобретения квартиры не страдать от «приятного» соседства. Вы, конечно, понимаете, о чем я говорю.