Девелопер и его функции

В силу физических характеристик недвижимости (ограни­ченности пригодных для девелопмента участков земли, ста­ционарности, уникальности, технической сложности объектов недвижимости), высокой зависимости рынка недвижимости от состояния региональной экономики, высокой стоимости объектов недвижимости эти проекты отличаются рядом характе­ристик, которые делают их весьма «проблемными» с точки зрения финансирования и организации. Именно эти характе­ристики и определяют в конечном счете востребованность девелопера как центральной фигуры в организации процес­сов развития недвижимости.

К наиболее существенным характеристикам проектов развития недвижимости следует отнести следующие: проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных средств, сопоставимых по своим размерам с масштабами всего имущества инициаторов и участников проекта, и, следова­тельно, могут быть реализованы лишь при условии привле­чения внешнего инвестирования.

Для проектов девелопмента характерен высокий уровень «внешних эффектов», их реализация затрагивает интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень государ­ственного контроля над процессами развития недвижимости.

Во многих странах для обозначения этого явления исполь­зуется понятие «национализация права на развитие недви­жимости», означающее, что собственник земельного участка или здания не может без разрешения государственных орга­нов трансформировать объект недвижимости в иной. Такая же система, только более сложная и несовершенная, существу­ет в Казахстанских условиях, так что без тесного общения с госу­дарственными согласующими, контролирующими и прочими органами при реализации проектов развития недвижимости не обойтись.

Успех проектов девелопмента в значительной степени оп­ределяется тем, насколько они вписаны в контекст социаль­но-экономического развития региона, отвечают требованиям потенциальных пользователей, конкурентоспособны по от­ношению к иным проектам. Добиться такой гармонизации проекта и внешней среды (как ближнего, так и дальнего окру­жения) можно лишь благодаря постоянному изучению реги­ональной экономики и регионального рынка недвижимости.

Очевидно, что достижение успеха возможно в этих усло­виях лишь при выделении девелопмента в особый род про­фессионально-предпринимательской деятельности.

Таким образом, девелопмент как процесс качественного преобразования недвижимости в соответствии с потребно­стями, диктуемыми развитием экономики и социальной сфе­ры, неразрывно связан с девелопментом как профессиональ­ной деятельностью, с деятельностью девелопера.

Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реали­зации проектов девелопмента:

- поиск и выбор экономически (коммерчески) эффектив­ного проекта;

- обеспечение правовых возможностей для его реализации;

- получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

- разработка механизмов финансирования проекта и воз­врата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение ин­весторов;

- поиск и отбор подрядчиков, финансирование их дея­тельности и контроль за их работой;

- реализация созданного объекта недвижимости или пе­редача его в эксплуатацию;

- возврат средств инвесторов в соответствии с заключен­ными соглашениями.

К сожалению, формирование профессионального девелопмента сдерживается как внешними, так и внутренними факторами.

Во-первых, отсутствие рынка земельных участков под застройку и территориального зонирования ограничивает возможности выбора, как наилучшего варианта застройки, так и участков под перспективные проекты.

Во-вторых, состояние финансового рынка не позволяет использовать традиционные для западных рынков источники финансирования проектов.

В-третьих, Казахстанским девелоперам не хватает профессиональных навыков. В основной массе наши девелоперы — это бывшие под­рядные организации, вынужденные заниматься привлечением средств в силу сокращения или даже полного отсутствия бюджетного финансирования и весь их инструментарий сводится лишь к «выбиванию» бюджетных ресурсов, привлечению дольщиков и зачетным схемам.

Вопросы для контроля:

1. Что понимается под девелоперской деятельностью?
2. Какие функции выполняет девелопер?
3. Каковы особенности девелоперской деятельности?

Литература:

1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер,2011. – 336 с.

2. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью - М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2007. – 351 с.

3. Есипов В.Е. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие - СПб: Изд-во СПбУЭФ, 2008. – 248 с.

4. Максимов С.Н. Деволопмент (развитие недвижимости) - СПб, 2008