Организационно-экономические проблемы КСК

Часть проблем кооперативов собственников квартир носят сезонный характер. Об этом говорят многие председатели КСК. Чем ближе зима, тем острее становится проблема отопления в многоэтажных домах. В осеннее, дождливое время — и весной – во время таяния снегов дает о себе знать плохая кровля. Летом – подвальные помещения, в которых необходимо проводить дезинсекцию. Но перевешивает все упомянутые вопросы поступление платежей от жильцов. По словам руководителей КСК, эта проблема – самая главная.

Неустойчивая финансовая база кооперативов собственников квартир не позволяет сохранить и самостоятельно содержать жилищный фонд организациям. Не получается также и вовремя и полностью выплачивать заработную плату работникам КСК. Даже, несмотря на ее, относительно небольшие размеры. По словам руководителей кооперативов, многие квалифицированные сотрудники попросту уходят на другую, хорошо оплачиваемую работу. И ничего сделать с этим председатели организаций не могут. Жильцы же, как показывает практика, стараются не обращать внимания на трудности, которые возникают в работе их кооператива.

Основной, и, пожалуй, самой актуальной проблемой КСК города остается сохранение и содержание жилищного фонда. Дело это не из легких. В первую очередь, необходимы финансовые средства, изыскать которые председателям КСК далеко не всегда удается. Существует ряд причин. Одна из них неплатежеспособность населения. Вторая — тарифы, утвержденные ещё 6 лет назад. Время идет, а цены на услуги остаются прежними.

Естественно, что все проблемы влияют на другую работу кооперативов собственников квартир. Неустойчивая финансовая база не позволяет вовремя выплачивать заработную плату работникам КСК. Даже несмотря на ее относительно небольшие размеры. В частности, у слесаря сегодня она составляет в среднем 8 000 тенге, тогда как зарплата такого же специалиста в предприятии коммунального хозяйства превышает сумму в 15 000 тенге. Эти цифры являются ответом на другой вопрос: почему происходит текучесть кадров в КСК?

Особенно насущна в наступившие холода другая проблема. Мороз загоняет в подъезды многоэтажных домов не имеющих своего крова людей. Бомжи не ограничиваются лишь ночевкой в незнакомом подъезде. Руководители кооперативов утверждают, что каждое такое посещение, как правило, заканчивается пропажей отдельных частей коммунальной сети.
Состояние кровли, подвальных и инженерных сетей во многих домах заставляет задуматься об угрожающем состоянии жилищного фонда. Во главе кооперативов нужны грамотные люди. Нередко же происходит, что на эту должность устраиваются желающие просто подзаработать, не заботясь при этом о состоянии домов, отданных им под ответственность. Естественно, что благотворного влияния на состояние жилищного фонда это не оказывает. Особенно тогда, когда жильцы в проблемы кооперативов стараются не вникать. Жильцы довольно неохотно принимают участие в работе своих кооперативов. В этом мнении сходятся практически все председатели КСК. В связи с этим, предложения по распределению финансовых средств, ремонту домов и проведению каких-либо праздничных мероприятий приходится выдвигать самому руководству кооперативам. И лишь потом, да и то нечасто, в дело вступают жильцы.

Но проблемы в КСК существуют, и настолько существенные, что даже президент сделал выговор правительству, что они не решаются. Жилищный фонд стареет, а фактически никаких работ по капитальному ремонту не производится, постоянная проблема неплатежей приводит к большой текучке кадров в КСК и страдает текущее обслуживание. Конфронтация жителей и председателей КСК приводит к постоянным скандалам.

И самой важной проблемой КСК все признали то, что правление КСК, а чаще всего лично председатель одновременно исполняет функции заказчика и исполнителя работ, не предоставляя собственникам квартир информацию о поступлении и расходовании денежных средств, вследствие чего жильцы попросту отказываются финансировать эти неизвестные расходы.

Независимая исследовательская компания “КОМКОН-2 Евразия” провела телефонный опрос жителей Казахстана. Темой опроса стали отношения квартиросъемщиков с кооперативами собственников квартир (КСК). В опросе участвовало 400 человек из Алматы, Караганды, Усть-Каменогорска, Костаная и Атырау в возрасте от 16 лет и старше.

52,5% высказали неудовольствие работой своего КСК. В то же время 44,6% отметили, что работу своего КСК считают удовлетворительной. 3% затруднились дать ответ. Из тех опрошенных, кто недоволен работой своего КСК, 30% считают, что кооперативы не работают как надо и занимаются неоправданными поборами. 28,5% вменяют в вину КСК то, что они не реагируют на жалобы жильцов. 20,8% полагают, что система КСК не дает возможности справедливого учета расхода воды и других коммунальных услуг. 20,3% уверены, что с появлением кооперативов собственников квартир бытовых проблем стало больше. 14,3% заявили, что руководство КСК присваивает себе деньги квартиросъемщиков (ответы многозначные). Только 10,8% опрошенных считают, что их КСК действительно заботится о благополучии жильцов, а 8,8% отметили, что с появлением КСК бытовые проблемы решать стало легче. На вопрос “принимаете ли вы участие в собраниях КСК?” 33% ответили утвердительно, 22,8% признались, что иногда посещают такие собрания. 38,3% заявили, что не ходят на собрания и 6% подчеркнули, что никогда не посещают собраний КСК. При этом из них 14,5% не ходят, потому что такие собрания не проводятся. 11,5% подчеркнули, что их на собрания никто не приглашает. 9,3% заявили, что они принципиально не посещают собрания, считая это бесполезной тратой времени. Среди тех, кто участвуют в собраниях КСК 29,8%, решают на них текущие проблемы по ремонту домов и подготовке к отопительному сезону. 19% респондентов считают, что такие собрания проводятся для галочки. О том, что на собраниях решаются общие вопросы управления и осуществляются выборы председателя, сказали 24,6% опрошенных. Как известно, КСК фактически никому не подчиняются и никем не контролируются. Как выяснилось, опрошенные жильцы этим очень недовольны. Так, 96% респондентов подчеркнули, что деятельность КСК необходимо контролировать. Для сравнения: только 2% считают, что это необязательно, и 2% затруднились дать ответ. На вопрос “кто должен осуществлять контроль за КСК?” 53,3% ответили, что это должен быть комитет, состоящий из жильцов дома. 38% считают, что эту миссию следует возложить на специальный отдел при акимате. 4,7% опрошенных затруднились дать ответ.

Жизнь в сегодняшних условиях достаточно непредсказуема, поэтому респондентам был задан вопрос “Кто, по вашему мнению, должен нести расходы на крупные проекты, такие как усиление сейсмоустойчивости или восстановление домов после стихийных бедствий?”. Мнения разделились следующим образом: 57% считают, что средства должны быть выделены из государственного бюджета; 32% полагают, что средства должны быть выделены из городского бюджета. 7,3% затруднились дать ответ. И только 3,8% целиком полагаются на КСК, считая, что именно кооперативы должны понести расходы в форс-мажорных обстоятельствах. Напоследок респондентам было предложено оценить, чья работа более эффективна – КСК сейчас или домоуправлений раньше. 46% опрошенных уверены, что при системе домоуправлений проблемы решать было легче. 24,8% заявили, что ничего не изменилось. То, что КСК работают лучше и их создание – это большой шаг вперед, заявили 23% респондентов. 6,3% затруднились ответить.

Вопросы для контроля:

1. Управление частным жилищным фондом.

2. КСК – основной вид жилищно-эксплуатационного предприятия

3. Организационно-экономические проблемы КСК

4. Как происходит планировка и перестройка жилого фонда?

5. Что понимается под управлением жилищным фондом на тактическом уровне?

Литература:

1. Григорьев В.В., Острина И.А. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практ. пособие - М.: Дело, 2011. – 704 с.

2. Руднев А. В. Землепользование в городах - М.: Надежда, 2005

3. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости - М.: Дело, 2005. – 234 с.

4. Харрисон Г. Оценка недвижимости - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2004. – 185 с.

5. Антонов В.П. Оценка земли - Владимир: изд-во «Посад»,2007. – 274 с.