Управление частным жилищным фондом

Изменения и дополнения в жилищное законодательство Республики Казахстан по вопросам управления объектом кондоминиума Основу жилищного законодательства Республики Казахстан, регулирующего вопросы управления объектом кондоминиума, составляют нормы Гражданского кодекса и Закона «О жилищных отношениях». Отношения, связанные с управлением объектом кондоминиума также регулируются законодательными актами в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и другими актами. Гражданский кодекс Республики Казахстан, общая часть которого принята 27 декабря 1994 года, а особенная часть 1 июля 1999 года, содержит нормы, которые применяются ко всем имущественным отношениям, а также, связанным с имущественными, личным неимущественным отношениям. В рамки этих отношений попадают и отношения, связанные с приобретением жилища в многоквартирном жилом доме, управлением общим имуществом в данном доме, созданием органа управления объектом кондоминиума, заключением договоров с коммунальными предприятиями и так далее. Управление объектом кондоминиума лежит в плоскости гражданско- правовых отношений, следовательно, все возникающие в процессе управления отношения регулируются данным правовым актом. Так, например, статья 209 Гражданского кодекса определяет статус кондоминиума: «Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности». Из этой нормы определение понятия «кондоминиум» трансформировалось уже в другом нормативном правовом акте - Законе «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года, который является основным законодательным актом, непосредственно регулирующим отношение в сфере управления объектом кондоминиума. Глава 7 Закона так и называется «Управление объектом кондоминиума» и содержит в себе нормы, касающиеся форм управления объектом кондоминиума, собрания собственников помещений (квартир), деятельности кооператива собственников помещений (квартир), участие собственников помещений (квартир) в общих расходах и так далее. В Закон «О жилищных отношениях» изменения и дополнения вносились множество раз, но не все они имели концептуальный характер. В 2011 году были внесены поправки, существенно влияющие на развитие в Республике Казахстан отношений в сфере управления объектом кондоминиума. Дело в том, что ранее предпринимались неоднократные попытки изменения характера сложившихся отношений в сфере управленияобъектами кондоминиумов в лучшую сторону. Сложившаяся в Казахстане и укоренившаяся за много лет практика управления жилыми многоквартирными домами в форме КСК настолько себя дискредитировала, что ситуация стала выходить из-под контроля. Население во многих казахстанских городах все чаще стало выражать недовольство работой нерадивых председателей КСК, некоторые из которых в отдельных случаях «доходили» даже до мошеннических действий. Все это негативно сказывалось на социальной обстановке в целом, а также, что немаловажно, на техническом состоянии жилищного фонда страны. Хотя, сама по себе идея управления в виде КСК довольна неплоха и, если бы не участились случаи недобросовестного исполнения своих функций некоторыми КСК, не пришлось бы думать о том, чтобы что-либо менять в этой сфере еще некоторое время. Но, к сожалению, в реальности ситуация накалилась до предела и со стороны уполномоченного органа на тот момент – Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства и его подведомственной организации – АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» были предприняты определенные меры по улучшению данной ситуации, среди которых основной являлась мера по внесению изменений и дополнений в жилищное законодательство Республики Казахстан по вопросам управления объектом кондоминиума. Вначале был изучен международный опыт в сфере управления жилой недвижимостью, из которого акцент был сделан на наиболее успешные в данном вопросе страны и, к тому же, была учтена наибольшая схожесть в развитии и социальной обстановке стран с Казахстаном для большей гарантии адаптированности зарубежного опыта в социальных условиях казахстанского опыта управления жилой недвижимостью. В результате проведенной аналитической работы был сделан вывод, что наиболее приемлемым в казахстанских условиях будет опыт стран Восточной Европы и Германии. Однако, в точности копировать опыт этих стран в данном вопросе невозможно, так как различия в развитии стран существенны, поэтому были заимствованы некоторые идеи и взаимосвязаны с казахстанским законодательством. Так появилась идея создания в Республике Казахстан сервисных компаний, которые являются обязательным звеном в отношениях «собственник – орган управления объектом кондоминиума – сервисная компания». В Законе они определены как «субъект сервисной деятельности» (подпункт 24-1) статьи 2 Закона «О жилищных отношениях»), так как в данном случае, «компании» по сути являются юридическими лицами, а на практике возможны случаи создания в виде ИП – индивидуальных предпринимателей, которые по казахстанскому законодательству являются физическими лицами. Законом Республики Казахстан от 22 июля 2011 года № 479-IV «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений» были внесеныпоправки в Закон «О жилищных отношениях», которые разграничили обязанности по управлению и содержанию объекта кондоминиума. В соответствии с указанными поправками управление объектом кондоминиума осуществляют органы управления объектом кондоминиума в виде тех форм, которые указаны в Законе, содержание же объекта кондоминиума осуществляют – субъекты сервисной деятельности (сервисные компании). Органы управления объектом кондоминиума могут только управлять, но никак не осуществлять деятельность, связанную с реализацией технических мероприятий (того же ремонта). Таким образом, в Казахстане появилась новая схема управления объектам кондоминиума: собственники квартир (помещений) заключают договора на управление объектом кондоминиума с органами управления объектами кондоминиума, которых предварительно выбирают на общем собрании, а затем, орган управления объектом кондоминиума заключает договор на содержание объекта кондоминиума с субъектом сервисной деятельности, которого также выбирают собственники квартир на собрании. Здесь необходимо отметить, что все решения собственников должны быть отражены в протоколе. Схематично это выглядит так: Собственники квартир (помещений) орган управления ОК субъект сервисной деятельности Вышеуказанный Закон дает следующее определение: «субъект сервисной деятельности - физическое или юридическое лицо, осуществляющее деятельность по содержанию объекта кондоминиума». Что тогда входит в понятие содержание объекта кондоминиума? Этот же Закон дает следующее определение: «содержание объекта кондоминиума - совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума» (подпункт 15 статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях»). В то же время Законом были изменены и существовавшие до этого понятия. Например, изменилось понятие «орган управления объектом кондоминиума». Если ранее оно включало в себя и понятие содержание, то сейчас оно определяется следующим образом: «орган управления объектом кондоминиума - физическое или юридическое лицо, осуществляющее функции по управлению объектом кондоминиума» (подпункт 14 статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях»). То есть, из данного определения ясно видно, что орган управления осуществляет только функции управления объектом кондоминиума

Управление частным жилищным фондом осуществляется собственниками, объединением собственников жилых помещений, либо управляющей организацией по поручению собственника объединения собственников.

Жилищные отношения в Республике Казахстан регулируются Законом «О жилищных отношениях», вышедшем 16 апреля 1997 года, нормами Гражданского кодекса и иным законодательством, издаваемым в соответствии с ними. В статье 5 названного Закона определено, что собственники помещений (граждане, юридические лица, государство) вправе объединяться в любое, не запрещенное законодательством, объединение для совместной эксплуатации жилого дома.

В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности – кондоминиум, причем это наиболее распространенная форма общей долевой собственности.

Кондоминиум – общая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на правах общей долевой собственности.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдель­ная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушает целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) могут быль любые физические или юридические лица, субъекты PК и муниципальные образования. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на правах общей соб­ственности, выступающим как один домовладелец. Один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме.

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лес­тницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, крыши, техни­ческие этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конст­рукции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благо­устройства, а также иные объекты, предназначенные для обслужива­ния единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и слу­жащие его использованию.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользова­ния квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы самостоятельно выбирают способ управления недвижимым имуще­ством. Такими способами могут быть:

— непосредственное совместное управление всеми собствен­никами, если их количество не превышает четырех;

— кооператив собственников помещений (квартир);

— управление объектом кондоминиума третьими (сторонни­ми) физическими (управляющий жилым домом) или юридичес­кими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

— иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Статья 215 ГК РК гласит, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю. Однако распоряжение совместной собственностью возможно только при 100 %-ном согласии всех участников.

Простое товарищество удобно еще и тем, что при его управлении не надо разрабатывать устав, все гораздо проще, чем в КСК.

2 КСК – основной вид жилищно-эксплуатационного предприятия

Целью создания кооператива собственников квартир является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, организация предоставления коммунальных услуг членам кооператива и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг. Подобные кооперативы должны были формироваться на добровольной основе, хотя в случае принятия решения о создании кооперативов устанавливалось обязательное членство в нем всех собственников жилых и нежилых помещений в здании. Кооперативы должны были находиться в равных условиях с муниципальным жильем с точки зрения предоставления дотаций из местного бюджета, тем самым их создание не предполагало резких изменений в уровне оплаты жилья и коммунальных услуг для проживающих в доме. Одновременно кооперативы могли получать дополнительный доход от сдачи в аренду нежилых помещений и использовать его на цели благоустройства.

Созданные кооперативы собственников квартир являются юридическими лицами, имеет свой баланс, расчетный и иные счета в банках, личную печать, угловой штамп, фирменные бланки, имеет право от своего имени заключать договоры и нести обязательства. КСК имеет право заниматься коммерческой деятельностью, не противоречащей законодательству Республики Казахстан и уставу КСК, и при этом сумму вырученных средств направлять на развитие КСК.

Кооператив собственников помещений (квартир) - некоммерческое объединение собственников помещений (квартир) в жилом многоквартирном доме (домах), создаваемое с целью управления объектом кондоминиума.

По законодательству Казахстана кондоминиум - это особая форма собственности в жилых многоквартирных домах и иных зданий, при которой сочетаются раздельная (индивидуальная) собственность на квартирные и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельные участки.

Кооператив может быть образован только из жильцов конкретного дома или домов – собственниками квартир, но ни в коем случае какими-то посторонними людьми.

Как уже отмечалось, основной обязанностью кооперативов является организация управления, содержания и эксплуатации здания и территорий посредством заключения контрактов с наиболее выгодными поставщиками коммунальных услуг (включая городские службы и частных подрядчиков), или посредством найма своих собственных работников. Кооператив не несет ответственности за ремонт отдельных квартир, так как они находятся в частной собственности жильцов.

Управление кооперативом обычно включает в себя шесть объектов управления:

· окружающая среда;

· собственность;

· общие площади;

· коммуникации;

· финансы;

· общее управление делами кооператива.

Владельцы квартир обязаны выплачивать кооперативу свою долю общих расходов в соответствии с размером квартиры. Размер оплаты за общие расходы будет определяться в бюджете, который принимается собственниками на общем собрании. Если члены кооператива не вносят плату, то после соответствующих предупреждений и по прошествии установленного срока, кооператив имеет право взыскать с собственника квартиры, где проживают нарушители, в судебном порядке. Если член кооператива может предоставить какую-то необходимую кооперативу услугу, то она включается в бюджет, и он может быть освобожден от уплаты определенной доли своего взноса за счет предоставления этой услуги.

КСК как организация, созданная в целях совершенствования жилищно-коммунальных отношений, с одной стороны, выступает в качестве потребителя товаров, работ и услуг всевозможных поставщиков и подрядчиков, с другой стороны, является посредником между членами КСК и поставщиками коммунальных и прочих услуг населению, т.е. КСК теперь имеет выбор в заключение договоров на обслуживание жилого фонда.

Договорные отношения сторон – КСК и предприятия по обслуживанию жилого фонда – регламентируются Гражданским кодексом РК.

Кооперативы могут использовать придомовые земельные участки по целевому назначению с соблюдением установленных норм и правил. Это означает, что они могут его не только благоустраивать, но и распоряжаться на нем по-хозяйски (разместить на этой территории детскую площадку, летний кафетерий, ограничивать на нем движение и стоянки автомобилей).

С согласия собственников квартир кооператив может использовать свои подвалы и другие подсобные помещения в предпринимательских целях, зарабатывая средства на содержание и ремонт дома (сдать в аренду подвал, открыть в подвальном помещении столярную мастерскую или спортивный клуб).

Теперь жильцы через свои КСК обязаны самостоятельно и без руководства со стороны властей и без участия госбюджета полностью нести собственные расходы по содержанию своего собственного жилья. При этом следует уточнить, что под жильем мы теперь понимаем собственно жилые дома и прилегающие к ним земельные участки

Сегодня уже многие КСК пытаются при доме открыть что-то вроде летних площадок-кафе, детских платных клубов, слесарных мастерских, мастерских прикладного творчества с привлечением надомного труда своих членов. И это только начало.

Конечно, КСК, как малый и средний бизнес, нуждаются в поддержке со стороны местной и республиканской власти.

Сегодня остро стоит вопрос о выделении КСК придомовых территорий, который тормозится органами Госкомзема, не желающими снизить расценки на составление документами по передаче придомовых участков КСК. Надо глубже, по государственному, рассмотреть этот вопрос. Что такое для КСК придомовая территория? Это не только полоска тротуара, по которой люди могут пробраться в свои квартиры или посадить цветы и поставить скамейку, это возможность для граждан перестать быть просителями в различных инстанциях по проблемам, связанным с ремонтом пришедшего в ветхость жилья. Передав КСК придомовые территории, государство даст им возможность заняться малым предпринимательством. Конечно, на 100% эту проблему ремонта жилого фонда не решить, но около многих и многих домов имеется вполне достаточная территория для оборудования на ней, например, летнего кафе, подземного гаража, установки платных игровых аттракционов. Ведь ни для кого не секрет, что большинство жителей не в состоянии вкладывать крупные суммы в ремонт зданий, а ремонтировать их необходимо, или через несколько лет на улицах наших городов появятся вынужденные бомжи, ставшие ими вследствие разрушения жилого фонда. В соответствии с недавно утвержденным Правительством республики «Порядком предоставления земельных участков собственников помещений кондоминиумов» начата работа по закреплению за КСК прилегающих дворов и внутриквартальных проездов.

Теперь КСК не только будут нести ответственность за санитарное содержание и благоустройство этих территорий, но и смогут самостоятельно распоряжаться своими земельными участками. Ни частные предприниматели, ни даже городские власти без согласования с КСК не имеют право построить на их земле гаражи, поставить киоски или использовать участок каким-то другим образом.

Остро стоит вопрос выживания КСК и вообще роста социальной напряженности с повышением тарифов на коммунальные услуги (горячая, холодная вода, тепло, газ, электроэнергия), но резерв по снижению затрат, на наш взгляд, существует и при сложившейся экономической ситуации.

Правлению КСК предложено в целях снижения затрат, объявлять конкурс по найму технических работников, проводить тендер на заключение договора на техническое и аварийное обслуживание. Правление КСК обязано предоставлять каждому члену кооператива полную информацию о своей деятельности – цели ежемесячных или разовых сборов с указанием перечня планируемых или осуществляемых расходов, состав и размер должностных окладов правления КСК, перечень всех видов услуг, на которые собственник вправе претендовать Кроме того, кооперативы собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели, и привлекать дополнительные источники финансирования. Кооперативы собственников жилья прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребления воды, газа и других энергоресурсов, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый КСК, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Члены КСК привыкают экономно относиться к предоставляемым услугам, поскольку реально видят связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и в частности в отдельных приватизированных квартирах.