Обязанности застройщика

- получить разрешение на строительство (если оно получено до 1 апреля 2005 года, то закон не распространяется)
- опубликовать в СМИ или Интернет проектную декларацию. А также должен ее представить в Регистрационную Палату – не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком.

Если застройщик не рекламирует свой объект недвижимости, он представляет проектную декларацию только в ФРС.

Проектная декларация должна храниться и предоставляться любому лицу. Она содержит инфо о застройщике (ст.20) и инфо о проекте строительства (ст.21).

Посмотреть ФЗ.

31.10.2011

-зарегистрировать права на ЗУ для строительства.

П.1 ст.3 – только при выполнении этих обязанностей вправе принимать денежные средства от граждан. если принимает деньги вне исполнения этих обязанностей – гражданин может потребовать возврата денег и процентов по ст.395 ГК в двойном размере и возмещения убытков (м.б. разница в цене между стоимостью квартиры изначально и нынешней).

-привлеченные денежные средства использоват исключительно для строительства. П.1 ст.18 – цели: 1) строительств по проектной документации или возмещение затрат на субподрядчиков. 2) возмещение затрат на оформление прав на ЗУ, 3) затраты на подготовку проектной документации, на проведение ее экспертизы (если обязательна), 4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, плата за подключение к таким системам, 5) возмещение затрат на подготовку докмуентов по благоустройству территории, развитию инфраструктуры (раньше отдельно выделяли и дополнительно оплачивали – незаконно). Нарушение целевого использования – право расторжения через суд

-обязан зарегистрировать договор долевого строительства – ст.25.1 – представить документы на регистрацию

-построить объект самостоятельно/с привлечением 3х лиц

-после окончания строительства получить разрешение на ввод в эксплуатацию

-ст.16 – не позднее, чем через дней после получения – предать в регистрационную службу, чтобы потом дольщик мог ПС оформить

-сообщить дольщикам о готовности объекта – п.4 ст.8 – направить дольщикам сообщение не менее, чем за 1 месяц до наступления договорного срока – если указан конкретный (если в договоре закреплен срок начала передачи – не менее, чем за 14 дней до его наступления). Извещение – письменная форма, заказное письмо с уведомлением о вручении / лично под расписку.

-передать объект долевого строительства. Ст.6 просрочка в передаче: 1) дольщику уплачивают 1/300 ставки рефинансирования, которая действует на день исполнения + 1/300 за каждый день просрочки, если дольщик – гражданин, то 1/150. Если строительство не м.б. завершено в договорный срок, застройщик не позднее, чем за 2 месяца обязан направить предложение об изменении договора. П.1 ст.9 - при просрочке более 2 месяцев участник может отказаться от договора в одностороннем порядке. По ст.8 передача осуществляется по передаточному акту.

По п.5 ст.15 застройщик должен зарегистрировать ПС на объект незавершенного строительства при появлении оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. По договору его обязанности обеспечиваются залогом и поручительством. Но строительство и передача квартир никак не обеспечиваются – через такое можно только денежные средства вернуть.

Ст.13 – в залоге находится не только недостроенный объект недвижимости, ЗУ (если собственность)//П аренды/субаренды

Указанные объекты считаются находящимися в залоге у дольщиков с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию до передачи дольщикам (те, которые уже построены).

Залогом и поручительством по ст.12 обеспечивается возврат денежных средств, возмещение убытков и уплата неустойки. Допускается поручительство банка (стараются на это не идти).

-ст.7 – передать объект, качество которого является надлежащим. Качество должно соответствовать договору, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, и иным обязательным требованиям. При передаче ненадлежащего качества – требовать уценки/ремонта/возмещения своих расходов на ремонт, при существенном нарушении – отказаться от договора + возврат денежных средств с процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования /1/150 Если застройщик обязан вернуть, дольщик не приходит – застройщик обязан зачислить денежные средства и проценты по ним на депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить об этом дольщику.

Очень часто застройщики пытаются отказаться от ответственности за ненадлежащее качество, т.к. дом принят и введен в эксплуатацию – невозможно все увидеть, суды застройщикам отказывают.

Права застройщика:

-ст.8 – вправе требовать принятия объекта – если долго не принимает, надо сначала расторгнуть договор, а потом другим продавать. *ПС первоначально у дольщиков, чтобы не было ПС у застройщика - тогда бы он не был обязан все передать, хотя по логике ПС д.б. у застройщика. При уклонении/отказе может составить односторонний акт по истечении 2 месяцев со дня договорного срока передачи. Для подтверждения этого – расписка в получении//выписка об отказе в вручении заказного письма/о том, что дома нет.

Правовые последствия составления одностороннего акта: 1) обязанности застройщика в момент составления акта считаются исполненными (пени, неустойки перестают начисляться), 2) с момента составления акта начинает течь гарантийный срок на объект долевого строительства, 3) в день составления одностороннего акта признается перешедшим на дольщика риск случайной гибели (случай – отсутствие вины/ее недоказанность).

-право требовать оплаты дольщиком

Обязанности дольщиков:

-обязанность заплатить – ст.5 – при просрочке – 1/300 ставки рефинансирования. При просрочке у застройщика есть право в одностороннем порядке отказаться от договора.

-приступить к приемке объекта по ст.8 – это д.б. сделано в договорный срок/в 7дневный срок со дня получения извещения о готовности.

*обязанности считаются исполненными с момента уплаты денежных средств и с момента подписания акта приемки

Права:

-составление акта о недостатках – явные недостатки. Можно требовать его составления до подписания передаточного акта. Можно все прописать в акте приема-передачи

-уступить свое право требования по договору с момента регистрации договора и до подписания передаточного акта. Уступка допускается после полной уплаты/одновременно с переводом долга, порядок устанавливается ГК. Ст.17 – уступка тоже подлежит регистрации.

Date: 2016-02-19; view: 336; Нарушение авторских прав