Анализ рынка недвижимости в г. Москве

Основными факторами, определяющими спрос и предложение на рынке аренды жилья являются: уровень цен, качество жилья, денежные доходы, жилищная обеспеченность населения. Спрос и предложение на рынке аренды имеют сезонный характер.

Вторичный рынок жилья

За минувший год изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило 3,7%, это 7,7 тыс. руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения в декабре 2014 года – 215,7 тыс. руб. за кв. м.

Рисунок 10.Цена предложения на вторичном рынке недвижимости в г. Москве.

На конец года доля объектов, цена которых меньше 130 тыс. руб. за кв. м, составляет 4,3% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимают цены диапазона от 130 до 250 тыс. руб. за кв. м, это 72% от объема выставленных на продажу квартир. Диапазон стоимости квадратного метра от 250 до 310 тыс. руб. занимает 12,2%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 310 тыс. руб. за кв. м, – 11,6% от всего предложения рисунок 11

Рисунок 11 Диапазон цен

В структуре предложения на вторичном рынке квартир преобладают квартиры, имеющие не более трех комнат. Доля однокомнатных за рассматриваемый период составляет 23,7% рынка, двухкомнатных – 36,2%. Трехкомнатные квартиры занимают долю в размере 31,7%. На многокомнатные (от четырех комнат) в среднем приходится 8,4% от общего объема рисунок 12

Рисунок 12 Структура по типам квартир, % от общего объема

На вторичном рынке изменение средней цены предложения на однокомнатные квартиры составило 7,6%. Цена квадратного метра двухкомнатных повысилась на 9,2%, изменение стоимости трехкомнатных – 0,4%. Средние цены предложения на конец рассматриваемого периода составили на однокомнатные квартиры 8,2 млн руб., на двухкомнатные – 13,1 млн руб., на трехкомнатные – 19 млн руб рисунок 13

Рисунок 13 Цена по типу квартир, руб./кв. м

Максимальное количество предложений однокомнатных квартир, выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне от 30 до 35 кв. м и от 35 до 40 кв. м общей площади, что соответственно занимает 28,3% и 36,8% от всего объема по указанному типу.

В сегменте двухкомнатных квартир максимальное предложение объектов приходится на диапазоны от 40 до 50 кв. м и от 50 до 60 кв. м, что соответственно занимает 29% и 33,2% рынка по данному сегменту.

По трехкомнатным квартирам максимальное число предложения объектов находится в диапазоне общей площади от 50 до 65 кв. м и от 65 до 80 кв. м, что соответственно занимает 22,2% и 33,7% от всего объема по данному типу квартир рисунок 14

Рисунок 14 Диапазоны площади, кв. м

Рынок квартир в строящихся домах

За минувший год изменение средней цены предложения на первичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило 4,7%, это 10,7 тыс. руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения в декабре 2014 года – 239,2 тыс. руб. за кв. м. рисунок 15

Рисунок 15 Цена предложения в строящихся домах

На конец года доля дешевых объектов, цена квадратного метра которых меньше 130 тыс. руб., составляет 4,2% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимает диапазон цены от 130 до 290 тыс. руб. за кв. м, это 70,2% от объема выставленных на продажу квартир. Цена квадратного метра от 290 до 370 тыс. руб. составляет 13,9%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 370 тыс. руб. за кв. м, – 11,7% от всего предложения.

Рисунок 16 Диапазоны цен в строящихся домах

В структуре предложения на рынке строящихся квартир преобладают квартиры, имеющие не более трех комнат. За рассматриваемый период доля однокомнатных составляет 30,3% рынка, двухкомнатных – 29,9%. Трехкомнатные занимают долю в размере 31%. На многокомнатные (от четырех комнат) в среднем приходится 8,8% от общего объема рисунок 17

Рисунок 17 Структура по типам квартир, % от общего объема

На рынке новостроек изменение средней цены предложения на однокомнатные квартиры составило 5,5%. Цена квадратного метра двухкомнатных повысилась на 5,9%, изменение стоимости трехкомнатных составило 2,6%. Средние цены предложения на конец года составили на однокомнатные квартиры 17,1 млн руб., на двухкомнатные – 19,7 млн руб., на трехкомнатные – 26,4 млн руб. рисунок 18

Рисунок 18 Цена по типу квартир, руб./кв. м

Максимальное количество предложений студий и однокомнатных квартир, выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне от 45 до 50 кв. м, что занимает 18% от всего объема по указанному типу.

В сегменте двухкомнатных квартир максимальное предложение объектов приходится на диапазон от 100 до 110 кв. м, что составляет 21,9%. Также популярны диапазоны от 70 до 80 кв. м и от 90 до 100 кв. м, что соответственно занимает 19,3% и 16,5% рынка по данному сегменту.

По трехкомнатным квартирам максимальное число предложения объектов находится в диапазоне общей площади от 110 до 125 кв. м и от 125 до 140 кв. м, что соответственно занимает 31,3% и 21% от всего объема по данному типу квартир рисунок 19

Рисунок 19 Диапазоны площади, кв. м

Рынок аренды квартир

За минувший год изменение средней цены предложения на рынке аренды однокомнатных квартир составило минус 6,7%, средняя стоимость в декабре 2014 года – 35,8 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные показали минус 9,8%, средняя цена аренды составила 50,5 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды трехкомнатных квартир на конец года составила 58,7 тыс. руб. в месяц, что на 17,3% ниже прошлого месяца. Изменение средней цены предложения комнат – 10,4%, стоимость аренды в месяц составила 18 тыс. руб. рисунок 20

Рисунок 20 Цена по типу квартир, руб./мес.

В структуре предложения на рынке аренды типового жилья по-прежнему преобладают двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, занимая соответственно 36,1% и 32,6% рынка. Однокомнатные составляют 26,9%, комнаты – 1,4% от общего объема типового жилья, предлагаемого в аренду рисунок 21

Рисунок 21 Структура по типу квартир, % от общего объема

В первом квартале 2015 года рынок новостроек «новой Москвы» пополнился одним объектом. Стартовали продажи в ЖК «Новая Звезда», расположенном в пос. Газопровод Новомосковского округа. Девелопером проекта выступает ПСФ «Крост». Всего на участке в 25,4 га предполагается разместить 2 жилых корпуса на 889 квартир общей площадью 33 180 кв. м. Отличительной особенностью ЖК «Новая Звезда» является небольшая площадь квартир – от 21,02 до 49,1 кв. м. Завершение строительства планируется на середину 2016 года, минимальный бюджет покупки – 3,14 млн руб. за 21,02 кв. м.

Кроме того, в начале года предложение активно пополнялось за счет вывода на рынок корпусов в уже реализуемых комплексах, таких как «Новые Ватутинки», «Татьянин Парк», «Спортивный квартал», «Прима-Парк», «Легенда», «Переделкино Ближнее», мкрн. на ул. Овражная в г. Щербинка.

В ЖК «Garden Park Эдальго» стартовали продажи в последнем корпусе, получившем название «Легенда №18» и отличающемся оригинальной архитектурой и повышенной комфортностью.

Одновременно завершились первичные продажи в нескольких корпусах ЖК «Татьянин Парк», «Новые Ватутинки» и мкрн. на ул. Железнодорожная в г. Щербинка. Таким образом, по данным «Метриум Групп», по итогам первого квартала 2015 года совокупный объем предложения на первичном рынке «новой Москвы» вырос на 1,7% и превысил 7 370* квартир в 33 проектах. Без учета новых объектов и корпусов количество продаваемых квартир сократилось на 14,7%.

По-прежнему наиболее активно застраивается Новомосковский административный округ (НАО).

По итогам квартала его доля в структуре предложения квартир возросла на 1,2% и достигла 74,2%. На Троицкий административный округ (ТАО) приходится чуть более четверти предложения рисунок 22

Рисунок 22 Структура предложения первичного рынка жилья «новой Москвы» по округам Источник: «Метриум Групп»

Активный выход новых корпусов в крупнейших жилых комплексах «новой Москвы» привел к росту предложения в многоэтажной застройке. Доля квартир в домах выше 10 этажей поднялась на 2 п.п. и достигла 53,6%. В малоэтажных корпусах представлено 27,1% квартир, а в среднеэтажных – 19,3% рисунок 23

Источник: «Метриум Групп»

Рисунок 23 Структура предложения первичного рынка жилья «новой Москвы» по этажности (внешний круг – 1 кв. 2015, внутренний – 4 кв. 2014)

Таблица 1

Площадь и стоимость квартир на первичном рынке жилья «новой Москвы» Источник: «Метриум Групп»

Наиболее дешевые квартиры в первом квартале были представлены в ЖК «Борисоглебское» (1,83 млн руб. за 33,4 кв. м), ЖК «Марьино Град» (2,34 млн руб. за 27,86 кв. м) и мкрн. на ул. Железнодорожная г. Щербинка (2,35 млн руб. за 24 кв. м)

В первом квартале 2015 года рынок новостроек «новой Москвы» был достаточно активным, - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - В продажу вышел новый жилой комплекс, предложение активно пополнялось корпусами в уже реализуемых проектах. По состоянию на конец марта общий объем предложения превысил 7 370 квартир в 33 проектах. Следует отметить, что в конце прошлого года была обнародована и одобрена территориальная схема «новой Москвы». Окончательно принять ее планируется к середине 2015 года после публичных слушаний и корректировок, однако уже сейчас застройщики получили представление о перспективах развития отдельных территорий. Это должно активизировать вывод новых проектов в «новой Москве», которых за прошлый год на рынке появилось всего три.

По сравнению с концом 2014 года рынок новостроек «новой Москвы» испытал падение покупательской активности, однако спрос не был исчерпан. Без учета новых проектов и корпусов объем предложения снизился на 14,7%, что свидетельствует о сохранении интереса к локальным новостройкам, по большей части за счет более демократичного уровня цен. Наиболее успешными в первом квартале были масштабные комплексы со сравнительно доступным бюджетом покупки.

Рост цен в отдельных успешных проектах в начале года компенсировался выводом новых значительных объемов по более низкой цене. В результате, средняя цена квадратного метра составила 103 900 руб., что на 0,9% ниже, чем в декабре.

Одним из значимых событий первого квартала стал запуск программы по государственному субсидированию ипотечной ставки. Поскольку подавляющее большинство проектов, реализуемых в «новой Москве», относится к массовому сегменту, поддержка ипотеки должна положительно сказаться на покупательской активности и привести к повышению спроса».