Теоретические основы ипотеки

Ипотека — (от греч. hypotheke — залог, заклад)[1] — широко применяемый термин как в профессиональной, так и непрофессиональной среде, имеющий ряд значений. В повседневной жизни ипотекой чаще всего обозначают долгосрочный кредит, выдаваемый под залог недвижимости. При этом цель кредита не имеет значения - все крупные долгосрочные кредиты, гарантом выплаты которых являются закладные на любую недвижимость, называют ипотечными. В профессиональной же среде, в зависимости от отрасли, ипотекой может называться:

· долговой инструмент, в котором определенный объект недвижимости указан в качестве обеспечения существующей задолженности;

· обязательство выплатить в срок кредит, подкрепленное заложенным объектом недвижимости;

· залог недвижимого имущества (главным образом, земли) с целью получения так называемого ипотечного кредита.

Из приведенных определений видно, что единого понятия ипотеки не существует - термин употребляется в зависимости от необходимости его использования в какой-либо определенной отрасли экономики. Некоторые авторы объясняют такое многообразие определений, в том числе и тем, что в каждой стране существуют различные юридические законы ипотечного кредитования, которые закреплены законодательством и соответствуют развитым в данной стране ипотечным системам.

Ипотечное кредитование целесообразно представить как процесс выдачи кредита заемщику банком или другим финансовым институтом, который имеет право осуществлять такой вид деятельности для приобретения недвижимости на территории страны проживания или другой страны (международная ипотека), под залог приобретаемой недвижимости, а также другого недвижимого имущества.

Ипотечные механизмы, которые реализуются на рынке недвижимости, условно можно разделить на банковские и небанковские. В данной работе под ипотечными механизмами будут пониматься схемы кредитования, которые предлагаются заемщику различными финансовыми институтами и другими организациями, имеющими право на такие операции. Ипотечные механизмы, действующие на рынках недвижимости, в частности жилой недвижимости, также обусловлены функционированием в стране той или иной модели ипотечного кредитования, а также построения системы ипотеки.

Российское законодательство определяет ипотеку как залог недвижимого имущества, который используется как обеспечение выданных кредитов: «залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя -преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».[2] Как залог недвижимого имущества, ипотека выступает составной частью ипотечного кредита.

В качестве залога (ипотеки) может выступать любой недвижимый объект. По действующему законодательству, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

Ипотечное жилищное кредитование – это вид целевого кредита, в рамках которого денежные средства выдаются заемщику на приобретение жилья под залог приобретаемой жилой недвижимости.

Ипотечное кредитование приобретения жилья имеет следующие положительные моменты:

· быстрое решение жилищного вопроса без необходимости накопления большой суммы денег;

· небольшие ежемесячные выплаты по кредиту, по сравнению со стоимостью аренды жилья;

· выгодные процентные ставки (особенно для участников целевых программ);

· заемщик сразу оформляет право собственности на жилье;

· большой срок погашения, что дает возможность выплачивать кредит несколькими поколениями;

· фиксированная процентная ставка на весь период кредитования. При утрате жилья, купленного по договору ипотечного кредитования, согласно ст. 95, 106 ЖК РФ,[3] гражданин может получить для временного проживания жилое помещение маневренного фонда.

Однако при оформлении ипотечного кредита банк накладывает ряд ограничений на предмет ипотеки. Заемщик не может без согласия кредитора:

· зарегистрировать членов семьи;

· сделать перепланировку;

· продать, обменять или сдать жилье в аренду.[4]

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат.

К основным участникам рынка ипотечного кредитования относят[5]:

а) заемщики, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит;

б) кредиторы — банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие обслуживание выданных ипотечных кредитов;

в) продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

г) риелторские организации — лицензированные продавцы жилья;

д) уполномоченный орган государственного управления — учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрационная палата);

е) оценочные агентства, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита при реализации заложенного имущества, при торгах и пр.);

ж) страховые организации, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

з) операторы вторичного ипотечного рынка — юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством — АИЖК и его представительства в регионах, Московское ипотечное агентство;

и) инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги АИЖК, МИА, например, институциональные инвесторы — пенсионные фонды, страховые компании и т.д.

Схематично изобразить систему ипо­течного жилищного кредитования можно следующим образом (рис.1).

Рассмотрим отношения, в которые вступают субъекты данной системы при вза­имодействии друг с другом[6].

Кредитор.

1. Оценка недвижимости, предлагаемой в залог, с помощью оценочной компании (1). Следует отметить, что объект залога должен быть достаточно лик­виден, чтобы обеспечить возвратность кре­дита. К примеру, в России наиболее лик­видным объектом залога при предоставле­нии ипотечного жилищного кредита явля­ются квартиры, в отличие от земельных уча­стков и частных домов.

Рис. 1. – Механизм ипотечного кредитования [7]

2. Предоставление долгосрочного ипо­течного кредита (2). При этом проверяется платежеспособность заемщика, его кредит­ная история, общие доходы и расходы се­мьи заемщика. Если речь идет об ипотечном жилищном кредите, т.е. кредите на цели приобретения жилья и под залог приобретаемого жилья, то сначала банк оценивает заемщика и определяет допустимую сумму кредита, а потом подбирается жилье, проводится его оценка и т.д.

3. Регистрация заложенной недвижимо­сти (3).

4. Реализация кредитором долгосроч­ных ценных бумаг — закладных, ипотеч­ных облигаций, пулов ипотек (4). Оптималь­ным способом реализации этих бумаг яв­ляется их продажа государственному аген­тству, то есть первичное размещение бу­маг проходит через государственную струк­туру, которая в свою очередь эмитирует собственные ценные бумаги, которые пользуются гарантией государства и реали­зуются на вторичном рынке[8]. Естественно, что государственное агентство предъявля­ет определенные требования к приобрета­емым бумагам и к эмитентам этих бумаг — это может быть специальное лицензирова­ние кредитных институтов, предоставляю­щих ипотечные кредиты. Кредитор также может самостоятельно реализовывать свои бумаги на рынке.

Это основные функции, которые вы­полняет кредитор в данной системе. В ре­зультате у него образуется долгосрочный актив в виде ипотечного кредита и долго­срочный пассив в виде обязательств по сво­им ценным бумагам. В дальнейшем креди­тор собирает ежемесячные платежи заем­щика, из которых уплачивает доход по сво­им ценным бумагам, компенсирует наклад­ные расходы и взимает небольшую маржу. Все эти расходы увеличивают стоимость ипотечного кредита и соответственно умень­шают его доступность.

Заемщик.

1. Потенциальный заемщик, прежде все­го, изучает предложения на рынке недвижи­мости (5) и определяет, какую недвижи­мость он хотел бы приобрести.

2. Обращение в банк за кредитом на приобретение жилья (2). При достижении договоренности с банком заемщик заклю­чает кредитный договор и договор залога приобретаемого жилья. Причем возможен и трехсторонний договор залога, в котором сторонами выступают кредитор, заемщик и продавец недвижимости. Одним из условий договора залога и кредитного договора дол­жно являться то, что приобретенная за счет кредита недвижимость передается в залог по кредиту с момента предоставления кредита и оплаты недвижимости.

3. Окончательное оформление сделки купли-продажи недвижимости и регистра­ция недвижимости (3, 5).

4. Осуществление ежемесячных плате­жей по ипотечному кредиту, которые вклю­чают погашение процентов и основного долга (2). В случае несвоевременного внесе­ния платежей банк (кредитор) приобрета­ет право обратить взыскание на заложен­ное имущество, при этом условия обращения взыскания опреде­лены законодательством страны.

Инвестор.

Инвестор вкладывает собственные свободные средства в ценные бумаги ипо­течных банков либо государственных агентств по ипотечному жилищному кре­дитованию на вторичном рынке ценных бумаг (6). Кроме этого, необходимо обеспечить и соответствующую доходность ипотечных ценных бумаг – как правило, доходность сопоставима с доходностью государственных ценных бумаг. Обычно выпускают обли­гации с купонной книжкой, каждый купон погашается ежемесячно из процентов, ко­торые платит заемщик по кредиту. Так как возможно изменение доходности на рын­ке, то в некоторых случаях прибегают к ис­пользованию плавающей процентной став­ки, как по кредиту, так и по облигациям.

Государство.

1. Создание правовой базы, которая бы обеспечила возможность принятия в залог жилья и последующей его реализации (если потребуется), оформление закладной в ка­честве ценной бумаги (ипотечные облига­ции, пулы ипотек) и т. д.

2. Создание специальных институтов, обеспечивающих функционирование ипо­течного кредитования, — органов государ­ственной регистрации недвижимости, фе­деральных агентств по развитию ипотеки.

Таким образом, развитие механизма ипотечного кредитования зависит от эффек­тивного взаимодействия всех субъектов и создания необходимых элементов инфра­структуры рынка жилья.