Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
Анализ тенденций спроса на рынке первичной жилой недвижимости РоссииРынок первичной жилой недвижимости является одним из наиболее важных секторов рыночной экономики России, поскольку аккумулирует достаточно большую стоимость национального богатства, материализованного в недвижимо-сти, из которого, как отмечают специалисты, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить экономическую выгоду: ренту – владельцам недвижимости, доход – предпринимателям, налоговые и другие пла-тежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных обра-зований. Кроме того, рынок первичной жилой недвижимости обладает высокой социальной значимостью, поскольку способствует созданию объектов жилой не-движимости и повышению уровня благосостояния населения страны Рынок первичной жилой недвижимости, зародившийся в России в начале 90-х годов, в течение последующих лет поступательно развивался. На фоне по-степенно увеличивавшегося уровня платежеспособности населения росло количе-ство вновь вводимого жилья. В настоящее время рынок первичной жилой недви-жимости, являющийся составляющей рынка недвижимости в целом, находится в стадии зрелости, при этом большое количество игроков рынка и число новых и строящихся объектов недвижимости способствуют росту конкуренции, что осложняет деятельность субъектов рынка. Важной характеристикой рынка является соотношение между предложением и спросом на данный товар. С учетом последнего фактора выделяется рынок про-давца и рынок покупателя[4]. На рынке продавца свои условия диктует продавец. Это возможно тогда, ко-гда существующий спрос превышает имеющееся предложение. При таких усло-виях продавцу нет смысла исследовать рынок, его продукция все равно найдет сбыт, а в случае проведения исследования он понесет дополнительные затраты. Рынок жилой недвижимости отличается от других сегментов высокой соци-альной ролью в формировании благосостояния и качества жизни населения. Кро-ме того, данный сегмент в силу высокой востребованности его объектов развива-ется наиболее динамично и по ежегодному обороту занимает наибольшую долю (рис. 3) по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости[5].
Рисунок 3 Структура регистрационных действий с объектами недвижимого имущества в России в 2012-2014 гг. Несмотря на то, что доля жилых помещений в общем объеме регистрацион-ных действий сокращается, по-прежнему, можно утверждать, что это самый ак- тивный сегмент рынка недвижимости. Данный сегмент рынка недвижимости об-ладает наибольшей оборачиваемостью. Кроме того, рынок жилья наиболее зна-чим с социальной точки зрения, поскольку способствует повышению благососто-яния населения и является средством удовлетворения первичных потребностей человека. Проанализируем динамику рынка жилой недвижимости России. Одним из ключевых показателей, характеризующих состояние рынка недвижимости, явля-ется количество регистрационных действий с объектами недвижимости того или иного типа. Терминологически регистрационное действие – это действие, связан-ное с внесением записи в Единый государственный реестр прав и совершением юридически значимого действия[6] На рис. 4 представлена динамика регистрации прав собственности и сделок с жилой недвижимостью физическими лицами в России в 2012-2014 гг
Рисунок 4 Динамика регистраций прав собственности и сделок с жилой недвижимостью в России в 2012-2014 гг.
Как видно из рис. 4, со второго квартала 2012 года на рынке жилья наблюда-ется поступательное сокращение числа регистрационных действий, что говорит о снижении активности рынка. Аналогичная динамика присуща и количеству за-ключаемых договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости[7]. Кроме того, с 2014 года начинается спад и в количестве заключаемых дого-воров долевого участия в строительстве (рис. 5), что является отражением сокра-щения количества продаж квартир на стадиях строительства, предшествующих сдаче дома в эксплуатацию. Рисунок 5 Динамика регистраций договоров долевого участия в строительстве объектов жилой недвижимости в России в 2012-2014 гг.
Таким образом, продемонстрированная динамика рынка отражает сокраще-ние потребительской активности на рынке жилой недвижимости. Основной при-чиной такого спада является постепенное насыщение рынка и нестабильная эко-номическая ситуация в стране. В настоящий момент рынок находится в состоя-нии, когда лиц со свободными денежными средствами, готовых инвестировать в недвижимость, становится меньше В то же время можно утверждать, что достаточно быстрыми темпами растет объем ввода в эксплуатацию объектов жилой недвижимости (рис. 6). За последние три года объем ввода объектов жилой недвижимости в эксплуатацию возрос. Прирост общего строительного объема в 2013 году к предыдущему году составил 8,39%, в 2012 году аналогичный показатель был на уровне 6,85%. Анализ текущей ситуации на рынке жилой недвижимости России показывает, что в последние годы наблюдается рост уровня конкуренции в результате увеличения ввода новых объектов жилой недвижимости. Рисунок 5 – Динамика объема ввода объектов жилой недвижимости в России в 2011-2013 гг.
С точки зрения Ефименко И.А.[8], характерной особенностью развития рынка жилой недвижимости в современных условиях является формирование его институционально-субъектной структуры, которая включает в себя взаимодей-ствие трех основных субъектов: институционально-неорганизованных (домохо-зяйства и фирмы, самостоятельно осуществляющие операции на рынке недвижи-мости), институционально-организованных (профессиональные участники, вы-полняющие специализированные функции) и институционально-государственных (органы и учреждения государственного или местного управления, регулирующие определенные стороны поведения всех экономических агентов в данном сегменте рынка). Такое представление рынка жилья является достаточно укрупненным и не отражает специфики функционирования рынка первичной жилой недвижимости и взаимодействия субъектов рынка рис. 6
Рисунок 6 – Схема взаимодействия субъектов на рынке первичной жилой недвижимости Важным элементом представленной схемы является рыночная инфраструк-тура, представляющая собой совокупность институтов, систем, служб, предприя-тий, опосредствующих движение товаров и услуг, обслуживающих рынок и обес-печивающих его нормальное функционирование[9]. Важно отметить, что к сегменту жилой недвижимости относятся несколько типов объектов недвижимости (рис. 7)[10] Многоквартирные многоэтажные жилые здания, на долю которых приходит-ся 93% рынка первичной жилой недвижимости, являются наиболее экономически привлекательными в силу большей социальной значимости. Кроме того, объекты жилой недвижимости данного типа характеризуются наибольшей оборачиваемо-стью и максимальной ликвидностью по сравнению с другими сегментами. Таким образом, с целью изучения подходов к формированию комплекса клиентоориентированных маркетинговых коммуникаций на рынке первичной жи-лой недвижимости автором будет рассмотрен сегмент многоквартирных много-этажных жилых домов. Рисунок 7 – Распределение общей площади введенных в эксплуатацию в 2013 году жилых домов по типам В I квартале 2015 года введено в эксплуатацию 235,4 тыс. квартир общей площадью 18,5 млн.кв.метров, что составило 132,8% к соответствующему периоду предыдущего года (в I квартале 2014 года было введено 13,9 млн.кв.метров жилья, 130,6% к I кварталу 2013 года). Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Краснодарском крае, где введено 7,3% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Санкт-Петербурге - 5,5%, Московской области - 5,2%, Тюменской области - 5,0%, Москве - 4,7%, Свердловской области - 4,3%, Ленинградской области - 4,1%, Новосибирской области - 3,6%, Республике Татарстан - 3,1%, Республике Башкортостан - 2,9%, Челябинской области - 2,8%, Ростовской области - 2,4%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть больше половины введенной общей площади жилья в России. Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах Российской Федерации, в I квартале 2015г. наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с I кварталом 2014г. в Республике Татарстан - на 20,2%, Московской области - на 7,0%, Ростовской области - 3,3%. В I квартале 2015 года индивидуальными застройщиками введено 70,5 тыс. жилых домов общей площадью 9,4 млн.кв.метров, что составило 144,2% к I кварталу 2014 года. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 51,0%; в Чеченской Республике, Еврейской автономной области, Астраханской, Новгородской и Орловской областях - от 90,0% до 98,5%, в Кабардино-Балкарской Республике и Ненецком автономном округе - 100,0%. Рисунок 8 Помесячная динамика ввода в действие жилых домов Рисунок 9 Динамика ввода в действие жилых домов Первичная жилая недвижимость как товар обладает своими уникальными особенностями, не присущими другим категориям товаров (рис. 9). Эти особенности и определяют специфику маркетинговой деятельности на рынке первичного жилья, а также функционирование исследуемого рынка в целом. Главными отличительными особенностями объектов жилой недвижимости являются их слабая взаимозаменяемость и уникальность. Данный фактор выражен в индивидуальности набора свойств каждого объекта. Таким образом, каждый объект жилой недвижимости может обладать индивидуальным и практически неповторимым набором свойств: в зависимости от материалов, использованных при строительстве, конструктивных особенностей, архитектурного стиля, сроков эксплуатации и других Таким образом, свойства объектов недвижимости стандартны, а вот их набор для каждого отдельного объекта уникален. Все это приводит к тому, что каждый объект уникален, и практически невозможно найти два одинаковых по их свойствам объекта недвижимости Таким образом, по результатам проведенного исследования выявлены сле-дующие основные тенденции, присущие рынку первичной жилой недвижимости: 1. Рынок первичной жилой недвижимости играет значительную социальную роль, так как создание объектов жилой недвижимости является основой улучше-ния качества жизни и тем самым повышения благосостояния населения. 2. Рынок первичной жилой недвижимости играет существенную роль в эко-номике региона: налоговые платежи субъектов рынка участвуют в формировании валового регионального продукта того или иного субъекта Российской Федера-ции. Так в 2012 году валовая добавленная стоимость по сфере деятельности «Строительство» в среднем по России составила 7,1% от ВРП субъектов страны, в то время как в отдельных регионах данный показатель достигает значения в 25%[11] 3. Одним из ключевых показателей эффективности деятельности хозяйству-ющих субъектов, функционирующих на рынке первичной жилой недвижимости, является рост объема продаж, что повышает добавленную стоимость, приноси-мую в экономику региона, а также способствует развитию самой организации за счет получения необходимых финансовых ресурсов. 4. В настоящее время рынок первичной жилой недвижимости характеризует-ся высоким уровнем конкуренции, с одной стороны, и высокой взаимозаменяемо-стью новых и строящихся объектов первичной жилой недвижимости по их от-дельным характеристикам, с другой. Как следствие, одним из ключевых направ-лений развития современных субъектов рынка первичной жилой недвижимости является формирование комплекса непрерывного маркетингового коммуникатив-ного воздействия на целевую аудиторию продвигаемого объекта первичной жи-лой недвижимости на основе клиентоориентированного подхода.
|