От нарушений, не связанных с лишением владения

Комментарий к пункту 1

Разграничение виндикационного и негаторного исков нередко представляет серьезные трудности и до недавних пор не привлекало большого внимания. В п. 1 Обзора судебной практики приводится одно из таких дел. Нужно сказать, что на практике бывают гораздо более запутанные ситуации.

Вопрос о разграничении виндикационного и негаторного иска возникает тогда, когда ответчик занимает часть принадлежащего истцу объекта недвижимости - земельного участка, строения. Хотя такой объект права, как недвижимая вещь, может принадлежать только одному собственнику, владение как явление фактической, а не юридической природы может осуществляться и не одним лицом, когда это возможно в конкретном случае, исходя из хозяйственного назначения вещи. Например, большой земельный участок в несколько десятков или сотен гектаров может стать предметом хозяйствования двух или более лиц, даже если принадлежит только одному из них. Но все же такое совладение следует считать ситуацией скорее исключительной, чем обычной.

Из-за слабой разработанности в нашем праве понятия владения сама по себе квалификация конкретных отношений как владения будет еще долгое время представлять трудности. Нужно исходить из того, что владение - это именно хозяйственное господство, имеющее целью эксплуатацию вещи в соответствии с ее назначением, а не простое пребывание на объекте. Хозяйствование должно быть спокойным, допускать возможность своей волей вполне определять, что делать с вещью. Если иным лицом создаются препятствия во владении, налицо владельческий конфликт, т.е. имеются основания считать, что владение не установлено. Соответственно, о совладении для целей негаторного иска можно говорить, когда обе стороны вполне самостоятельно и по своему усмотрению хозяйствуют на одном и том же объекте.

Весьма часто нахождение на чужом объекте происходит в силу тех или иных договорных отношений, хотя и не оформленных в виде письменного документа. Например, на заводе находится мастерская, в которой работают лица, ранее ее арендовавшие. В этом случае спор является спором об отношениях из договора, в том числе недействительного или прекращенного, если нет оснований усматривать отношения без определения срока. При этом нужно дать оценку таким фактам, как подчинение работников мастерской заводскому пропускному режиму, подключение мастерской к энергетическим и иным сетям завода и иным, указывающим на то или иное соглашение между сторонами.

Негаторный иск, как иск вещный, означает отсутствие какой-либо личной, договорной связи между сторонами.

Указание в п. 1 Обзора в связи с аргументом ответчика о добросовестности на то, что добросовестное приобретение возможно только по сделке и от неуправомоченного отчуждателя (что само по себе, конечно, бесспорно), позволяет привлечь к анализу ситуации обстоятельства, при которых ответчик оказался на объекте, принадлежащем истцу. Если таким фактом была сделка, хотя бы и недействительная, то отношения, как уже говорилось, скорее всего, будут личными, договорными, что, как правило, исключает негаторный иск. Предметом сделки обычно выступает тот или иной объект права, в том числе, и прежде всего для нашего обсуждения, - недвижимая вещь. Часть вещи предметом сделки, влекущей добрую совесть, быть не может. Однако договор аренды (впрочем, аренда, как известно, добросовестного приобретения не дает) создает не право на вещь, а обязательства сторон (поэтому может касаться и части вещи), что необходимо учитывать при разграничении вещных и договорных исков.

Если ответчик оказался на объекте иначе, чем в силу сделки (например, самоуправно), то налицо вещные, а не обязательственные отношения.

При разграничении негаторного и виндикационного исков необходимо также обращать внимание на следующее. Нередко целью заявления негаторного иска является стремление истца обойти ограничения, связанные с виндикацией, - исковую давность и добросовестность ответчика. Например, истец требует пропустить его в здание, занимаемое ответчиком, хотя фактически речь идет о лишении ответчика владения. Ведь если ответчик лишается господства над зданием в такой мере, что не может самостоятельно осуществлять обычное хозяйствование, если действия истца направлены именно на это, то налицо спор о владении, т.е. виндикационный иск. Если при этом видно, что истцом пропущен срок исковой давности для виндикационного иска, что ответчик ссылается на свою добросовестность, то такой иск можно квалифицировать как обход права (п. 1 ст. 10 ГК РФ) либо переквалифицировать требования истца по ст. 301 ГК РФ.

С другой стороны, в рамках виндикационного иска невозможно заявление требования о сносе. Если в конкретной ситуации (она представлена и в том деле, которое приведено в п. 1) интересы истца могут быть защищены только требованием о сносе (это не означает, что суд их обязательно удовлетворит), то уместен негаторный иск. Например, в ходе строительства ответчик занял часть участка, принадлежащего истцу, разместив там пристройку к своему зданию. Требование о сносе пристройки является не столько требованием о возвращении владения занятой частью участка, сколько именно требованием сноса, который истец своей властью осуществить не может, так как не является собственником участка. Обязательным условием при этом должно быть то, что истец находится на своем объекте, на что указывается и в п. 1 Обзора.

Нарушения, совершенные (совершаемые) ответчиком, не могут состоять в недопущении истца на принадлежащий ему объект, если речь идет о негаторном иске.

Комментарий к пункту 2

В п. 2 Обзора приведено вполне очевидное решение. Включение этого дела в Обзор судебной практики может быть объяснено с позиций уточнения соотношения вещных и договорных требований, о чем уже говорилось.

Можно указать на то, что, хотя договор аренды сам по себе, конечно, никак не препятствует отношению арендодателя к вещи как к своей, все его споры с арендатором должны все же протекать в рамках договора аренды. Любые воздействия арендатора на вещь трактуются соответственно как нарушение или ненарушение договора, при том что арендатор должен вернуть вещь в том же состоянии, что и получил, с учетом нормального износа. Это условие само по себе исключает воздействие на вещь, влекущее ее существенное изменение, если иное не оговорено в договоре. Приведенное дело также показывает важность включения в договор прямых предписаний о порядке эксплуатации вещи, дисциплинирующих стороны и облегчающих доказывание в суде.

Договор аренды не может исключать доступа арендодателя на объект как для собственных нужд, поскольку это не противоречит условиям договора, так и для инспекции объекта.

Дело также представляет интерес с точки зрения применения п. 3 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22. Ошибка истца в квалификации иска как вещного сама по себе не должна влечь отказа в иске, если при тех же обстоятельствах требование может быть переквалифицировано правильно.

Комментарий к пункту 3

Позиции, изложенные в п. 3 Обзора судебной практики, направлены на развитие понятия владения, которое, как уже отмечалось, нуждается в разработке.

Прежде всего из приведенных рассуждений достаточно ясно вытекает, что договор аренды не является договором о передаче "правомочия владения", как, впрочем, и любой договор с собственником никак не может рассматриваться в смысле передачи правомочий собственника стороне договора. Право собственности неделимо и может передаваться только полностью, при отчуждении вещи.

Исходя из этого, ошибочно представлять дело так (а это нередко бывает), что арендодатель утрачивает "право владения" и вместе с ним - все средства защиты владения.

Во-первых, арендодатель может так или иначе и пользоваться, и владеть вещью, переданной в аренду, в зависимости от условий конкретного договора.

Во-вторых, даже если собственник перестает пользоваться вещью на время аренды, это не прекращает его отношения к вещи как к своей, что наряду с прочим означает заботу о вещи, поддержание ее в исправном состоянии. Это отношение к вещи имеет защиту и в законе, в частности, посредством негаторного иска, направленного против третьих лиц.

Рассматривая требования собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, суд проверяет, создают ли действия третьего лица ущемление полноты права собственности, умаление полезности вещи. Действия ответчика по негаторному иску, таким образом, предстают не только или не столько как нарушение хозяйственной деятельности арендатора или иного лица, использующего вещь, но как действия, направленные на снижение полезности вещи, затруднение ее эксплуатации и т.п. В этом смысле основания для негаторного иска могут иметь место и при временном отсутствии собственника или иного законного владельца, неиспользовании вещи в момент нарушения.

Более того, даже если право на вещь вовсе не предусматривает пользования ею, само по себе это не исключает защиты негаторным иском. Скажем, если залогодержатель обнаруживает, что дорога к заложенному объекту закрыта третьим лицом, он вправе потребовать восстановления подъезда, имея интерес в сохранении полезности и ценности заложенного объекта.

Наконец, условием негаторного иска является не то, что истец владеет имуществом, а то, что нарушения ответчика не связаны с лишением владения. Соответственно, истец вовсе и не обязан доказывать собственного владения, а лишь доказывает, что нарушения имеются и что они не связаны с лишением владения. Понятно, что, если нарушения не связаны с лишением истца владения, это отнюдь не всегда означает, что истец в момент предъявления иска владение имеет. Вполне возможно, что истец по сделке передал вещь иным лицам на определенный срок. Вообще говоря, пока имеется законное владение третьих лиц, нарушения владения собственника не произошло.

Нужно различать незаконного и законного владельцев, понимая, что если незаконное владение является полностью фактической позицией и невозможно без наличного обладания вещью, то законное владение, напротив, позиция юридическая: право на вещь, если оно основано на вещном праве, либо право требования к собственнику, если оно основано на праве обязательственном. Поэтому легитимация незаконного владения (обычно это пассивная легитимация для целей виндикации) состоит в доказывании фактического владения, тогда как законное владение, необходимое для активной легитимации не только при виндикации, но и для негаторного иска, иска об освобождении вещи от ареста и пр., обосновывается тем или иным правом, дающим возможность владения, но никак не доказыванием фактического владения <1>.

--------------------------------

<1> См. также комментарии к п. 32, 58 Постановления N 10/22.

В качестве частного варианта рассматриваемой в п. 3 ситуации можно указать на необходимость предъявления негаторного иска собственником помимо арендатора, если нарушения совершаются третьим лицом так или иначе по соглашению с арендатором, особенно если арендатор ведет себя при этом недобросовестно.

Положения п. 3 разъясняют процессуальное положение участников спора. Привлечение арендатора в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований, видимо, исключает возможность ссылки ответчика в свою защиту на соглашение с арендатором, поскольку такое возражение может выдвигаться только против истца в вещном иске. В то же время если соглашение с арендатором заключено ответчиком по воле собственника (например, налицо разрешенный арендодателем договор субаренды, в рамках которого и совершены действия, оспариваемые собственником), то иск утрачивает качество вещного иска и становится договорным.

Комментарий к пункту 4

Негаторный иск тесно связан с отношениями из сервитута. В полном объеме связь этих институтов в действующем законодательстве пока не определена из-за только начавшегося формирования сервитута в целом. В п. 4 Обзора предлагается решение одного из аспектов соотношения негаторного иска и сервитута.

Очевидно, что ответчиком по негаторному иску может быть любой нарушитель, а не только собственник соседнего участка. В этом плане арендатор или иной владелец, несомненно, является надлежащим ответчиком по иску, предусмотренному ст. 304 ГК.

Производность прав арендатора от прав собственника вполне ясна из того, что собственник может установить арендатору лишь такой объем пользования участком, который имеет сам, или меньше, но никак не больше. Поэтому арендатор во всяком случае имеет те же ограничения в пользовании, которые уже имелись у собственника. Специальные оговорки на этот счет в договоре аренды имеют только уведомительный характер, но не создают самих ограничений; соответственно, для их действия даже не нужно, чтобы арендатор был осведомлен об ограничениях или обременениях, имеющихся на объекте (в случае последующего обнаружения ограничений арендатор может иметь право на снижение арендной платы и иные средства защиты; нужно, впрочем, иметь в виду публичность зарегистрированного сервитута).

Из этого может быть сделан тот вывод, что требования из сервитута могут быть обращены к любому законному владельцу участка или иного объекта недвижимости, с привлечением в дело и собственника.

Однако в п. 4 предлагается все же квалифицировать иск как негаторный, что в практическом плане представляется приемлемым.

После этого применение правила ст. 208 ГК в части неприменения исковой давности вполне ожидаемо. Можно, впрочем, заметить, что и нарушение права из сервитута не является нарушением, связанным с лишением собственника владения, и поэтому также не подпадает под действие давности.

Комментарий к пункту 5

Приведенное в п. 5 Обзора решение представляется вполне очевидным.

Основанием для предъявления требований из ст. 304 ГК РФ, как уже говорилось, являются такие действия, которые объективно снижают полезность вещи, создают угрозы ее целостности и т.д.

Поскольку такие нарушения исходят с соседнего объекта недвижимости, в любом случае в дело должен привлекаться собственник соседнего объекта.

Более сложные вопросы возникли бы, видимо, если бы соседним зданием пользовался арендатор, а сток дождевых вод был сделан собственником. Вероятно, в этом случае все же отвечал бы собственник, что также не исключало бы и его ответственности перед арендатором в рамках аренды (например, из-за необходимости ведения работ во время аренды).

Можно предложить в качестве некоего ориентира проводить различия между нарушениями, имеющими капитальный, конструктивный характер - строительство на чужом участке, и иными нарушениями - устройство дорог, коммуникаций и т.д. В этом случае требования, видимо, необходимо предъявлять собственнику (либо обладателю права хозяйственного ведения, оперативного управления), поскольку устранение нарушений связано с тем или иным распоряжением объектом (в том числе его разрушением), что является исключительным правом собственника.

Если нарушения состоят в текущих действиях иного лица - препятствиях в проезде, сбрасывании мусора, ведении деятельности, сопровождающейся шумом, дымом и т.п., то требования должны быть обращены уже к этому лицу, поскольку оно находится на соседнем участке (ином объекте недвижимости). Как представляется, не исключено и предъявление иска нескольким ответчикам солидарно.

Комментарий к пункту 6

Решение, приведенное в п. 6 Обзора судебной практики, основано на том положении, что результат работ по договору подряда принадлежит заказчику, а не подрядчику. Это касается и незавершенных работ. Поэтому если бы иск был предъявлен в процессе создания объекта, то все равно ответчиком был бы заказчик, а не подрядчик, даже если бы подрядчик отступил от проекта и эти отступления и составили бы предмет спора (это не исключает, естественно, ответственности подрядчика перед заказчиком в рамках договора подряда за отступления от проекта, что в соответствующих случаях подразумевает привлечение его к участию в деле в качестве третьего лица).

В деле затронут и вопрос, выходящий за рамки вопросов негаторного иска. Имеется в виду порядок размещения на здании объектов связи (кабелей, антенн и др.), а также иных объектов, например рекламных щитов. Такое размещение должно происходить на основании договора с собственником здания, как правило, возмездного, если иное не указано в законе. Договор является, надо полагать, непоименованным и потому не создает у пользователя вещного права. Но вместе с этим договором может быть установлен и сервитут в общем порядке.

Комментарий к пункту 7

Изложенное дело показательно в нескольких отношениях.

Непосредственное значение его состоит в том, что подтверждается последовательно проводимый ВАС РФ тезис о приоритете понимания под объектом недвижимости земельного участка в единстве со строением. Соответственно, при доказанности права на земельный участок истец достаточно легитимизирован, поскольку спор затрагивает право истца на строительство, а не только на строение.

Представим, что строительство не завершено, но уже налицо нарушения права на строение, в том числе и в части инсоляции. Такая позиция истца вполне защищаема.

Другой тезис, весьма важный, на мой взгляд, состоит в том, что постройка вообще не может быть признана самовольно построенной решением суда. Такого способа защиты в законе нет. Возможен иск о сносе самовольной постройки либо иск о признании права собственности на самовольную постройку. При этом соответствующие требования могут заявлять только лица, обладающие правом на такой иск. Ответчик по негаторному иску может приводить доводы, оспаривающие доказательства истца, приведенные им в обоснование своего права собственности, которое является условием защиты по ст. 304 ГК РФ. При этом возможность оспаривать основание зарегистрированного права (либо права, возникшего до регистрации и приравненного к зарегистрированному) у ответчика отсутствует, поскольку у него не имеется права на иск о признании права собственности (о признании права отсутствующим). Негаторный иск в этом смысле не является спором о принадлежности вещи в отличие от виндикации.

Комментарий к пункту 8

В п. 8 Обзора рассматривается проблема, которая до недавних пор не привлекала большого внимания, однако достаточно быстро обнаружила свой конфликтный потенциал и, видимо, в ближайшие годы будет составлять значительную часть судебных споров.

Речь идет о ситуации, когда собственник (законный владелец) еще не застроенного участка рассматривает строительство, ведущееся на соседнем участке, как лишающее его возможности построить в будущем свой объект в тех или иных желаемых параметрах. Очевидно, что право на собственное строительство входит важной частью в право собственности на земельный участок и является первостепенным объектом защиты. Хотя, конечно, при этом ни о каком "правомочии строительства" говорить нельзя.

Предлагаемый в п. 8 критерий для решения таких споров состоит в выяснении того, соблюдены ли ответчиком градостроительные нормы относительно размещения объекта на участке. Замечу, что такая проверка сама по себе не должна быть установлением того, ведется ли строительство самовольно или нет. Одновременно выясняется, не лишается ли при этом истец возможности собственного строительства в рамках тех же норм и правил.

Видимо, такой подход может быть рекомендован, но с рядом оговорок. Прежде всего гражданский спор по сути в значительной мере передается на рассмотрение (если не усмотрение) органов, выдающих разрешение на строительство, что неизбежно будет приводить к неверным и несправедливым решениям. Для восстановления баланса интересов сторон судам, видимо, придется прибегать к правилам о злоупотреблении правом и добросовестности, которые в силу своей казуистичности требуют накопления соответствующей судебной практики. Поэтому было бы правильным обращать в дальнейшем пристальное внимание на эту категорию споров.

Комментарий к пункту 9

Положения п. 9 Обзора судебной практики развивают проблему, рассмотрение которой начато в п. 8 Обзора. Если в споре, приведенном в п. 8, истец защищает свое право на строительство в будущем, то теперь истец ссылается на угрозу его существующему строению.

При некотором сходстве заявленного иска с требованием о предупреждении причинения вреда (ст. 1065 ГК) негаторный иск имеет существенные отличия. Прежде всего, вина ответчика (нарушителя) не является обстоятельством, имеющим значение для защиты в порядке ст. 304 ГК. В целом нарушения, защита от которых предусмотрена в ст. 304 ГК, сами по себе не являются деликтом, хотя нередко и сопряжены с ним. Кроме того, санкцией ст. 1065 ГК является запрещение определенной деятельности, тогда как требование по ст. 304 ГК может состоять не только в запрете, но и в других действиях, в частности в полном или частичном сносе строения или сооружения, проведении определенных работ и т.д. В данном случае, впрочем, говорится о запрете как предмете иска, что и позволяет напомнить о норме ст. 1065 ГК.

Подчеркивается, что само по себе соблюдение градостроительных норм не исключает возникновения угроз соседнему строению. Истец по негаторному иску и не должен доказывать нарушение ответчиком тех или иных правил застройки, как уже говорилось. Спор по ст. 304 ГК не является спором о самовольном строительстве. В то же время установленная судом угроза зданию является сама по себе достаточным основанием для запрещения соответствующих действий. Причина возникновения этой угрозы (нарушение правил, ошибки в проекте, неправильное ведение работ и др.) значения не имеет.

Сопоставление спора, приведенного в п. 8, со спором, помещенным в п. 9 Обзора, позволяет заметить, что собственник (законный владелец) застроенного участка имеет, по сути, преимущества при защите своего строения против нарушений, исходящих с соседнего участка, по сравнению с собственником участка, только подлежащего застройке. Эти преимущества являются, надо полагать, фактическими, а не юридическими, поскольку в формальном смысле закон оснований для таких преимуществ не содержит.

Комментарий к пункту 10

В п. 10 Обзора разъясняется одна из известных особенностей негаторного иска, которая состоит в том, что нарушение далеко не всегда означает непосредственное воздействие на объект права собственности истца. Нарушение коммуникаций, находящихся за пределами участка истца, является типичным примером тех нарушений, от которых защищает негаторный иск.

Как можно судить из изложенных фактических обстоятельств, отношения сторон могут быть оформлены и в виде сервитута.

Комментарий к пункту 11

Сходство этого спора с предыдущим состоит в том, что ответчик мог бы заявить требование об установлении сервитута. При отказе в удовлетворении такого требования рассматривается уже иск о демонтаже трубопровода.

Вместе с тем в п. 11 Обзора поднимается вопрос о действии соглашения об использовании чужого участка, которому не придана форма сервитута. По общему правилу такое соглашение имеет не вещный, а личный характер, т.е. не сохраняет автоматически свое действие для каждого нового собственника. В то же время если новый собственник видел трубопровод, понимал, что он находится на приобретаемом участке, то можно было бы говорить о том, что он вступил в ранее имевшееся соглашение. Видимо, так нужно понимать указание на то, что истец не мог знать о трубопроводе, а ранее соглашение не было заключено и с прежним собственником. Тем самым исключена идея, что новый собственник в той или иной форме согласился на наличие трубопровода.

В целом спор стал, как нетрудно заметить, следствием неосмотрительности ответчика. При прокладке трубопровода разумно все же защитить его функционирование сервитутом.

Действующий ГК исключает возникновение сервитута по давности. Поэтому сколь угодно долгое наличие трубопровода без оформления сервитута все же рассматривается как длящееся нарушение и не дает оснований к юридическому закреплению сложившегося положения.

Комментарий к пункту 12

Известно, что ГК РФ не содержит правил о регулировании специальных исков о признании права собственности, а также исков об отсутствии права собственности или иного вещного права. Достижением Постановления N 10/22 является создание путем обобщения сложившейся практики новой группы вещных исков, описанных в п. 52 и сл. Постановления N 10/22. Сформулировано также правило, что иск владеющего истца об оспаривании зарегистрированного права не ограничен исковой давностью (п. 57 Постановления N 10/22).

В п. 12 Обзора уточнено, что исковая давность не распространяется также и на иск владеющего истца об отсутствии права (признании права отсутствующим). Не вполне очевидно, что для этого необходимо причислить этот иск к разновидности негаторного. Это предположение не кажется убедительным, поскольку негаторный иск все же не является спором о принадлежности вещи. Хотя в данном случае практическое значение этого аспекта, возможно, и несущественно. Представляется, что было бы более точным сослаться на правило п. 57 Постановления N 10/22.

Важным представляется подтверждение правила, что невладеющий истец должен защищаться только виндикационным иском и права на иск о признании или отсутствии права собственности у него не имеется. Возможно, это - реакция на достаточно распространенную практику обхода нормы ст. 301, 302 ГК с помощью исков об отсутствии права, которая не всегда встречает отпор в судах.

Комментарий к пункту 13

Присуждение по негаторному иску может состоять в обязании ответчика совершить любые действия, а не только в возложении на него запрета на совершение определенных действий, нарушающих право.

Возложение обязанности совершить определенные действия направлено на устранение выявленных нарушений. Прежде всего речь идет об определенных работах как по созданию тех или иных конструкций (скажем, устройство водостока), так и по их уничтожению (сносу).

Действия, которые направлены на устранение нарушенного права, имеют фактический, а не юридический характер. В частности, невозможно понудить ответчика к совершению сделки, обращению с заявлением, вступлению в наследство, признанию права и т.д.

Поскольку негаторный иск является вещным, он не может состоять в денежном требовании. В то же время исполнение решений, возлагающих на ответчика обязанность совершить определенные действия, довольно затруднительно из-за отсутствия в нашем праве эффективных средств воздействия на должника, обязанного к исполнению в натуре. В п. 13 Обзора рассматривается как допустимая практика взыскания с ответчика стоимости тех работ, которые при неисполнении решения совершит истец.

Вероятно, есть основания говорить о том, что здесь проявлено отрицательное отношение к неисправному и недобросовестному должнику, позволяющее в известных случаях отступать от обычных юридических конструкций, которые ориентированы все же на добросовестных участников оборота.