Или приобретена в будущем

Комментарий к пункту 1

Договор купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена в будущем, - один из видов договоров купли-продажи, имеющий определенную специфику. Для краткости будем его называть договором купли-продажи будущей вещи. Некоторое время назад автор настоящего Комментария стал применять термины "продажа чужой вещи" и "продажа будущей вещи", чтобы противопоставить эти договоры. В настоящее время термин "купля-продажа чужой вещи" приобрел официальный статус (см., например, п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22; далее - Постановление N 10/22). Пока этого нельзя сказать о купле-продаже будущей вещи, хотя употребление этого термина кажется вполне приемлемым, по крайней мере если не в официальных документах, то в юридической литературе. В этом случае имеется в виду договор, описанный в п. 2 ст. 455 ГК РФ.

Купля-продажа будущей вещи присуща любому развитому правопорядку; как известно, она имела в нашем обороте незначительное развитие. Можно, впрочем, отметить, что первоначально уступка будущего права требования была уже подтверждена в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120, посвященного цессии.

Принципиальных различий между куплей-продажей будущей вещи и уступкой будущего права нет, на что указывает, к примеру, правило п. 4 ст. 454 ГК, хотя есть, конечно, частные особенности.

Несмотря на признание возможности уступки будущего права, продажа будущей вещи вызывала длительное время сомнения и немалые затруднения у участников гражданских правоотношений и у судов, на разрешение которых и направлено комментируемое Постановление.

Наиболее важным и существенным с социальной и экономической точки зрения является применение конструкции купли-продажи будущей вещи для привлечения (освоения) средств в сфере строительства, прежде всего в рамках различных финансируемых бюджетом более или менее масштабных программ. Видимо, именно поэтому комментируемое Постановление посвящено только приобретению недвижимости.

В качестве вводного общего суждения я бы сформулировал то, что наиболее адекватной формой приобретения права на помещение или иной объект недвижимости, который строится или подлежит постройке, является именно договор купли-продажи будущей вещи.

К тому же типу принадлежит и договор долевого участия в строительстве. Однако он обладает столь существенной спецификой, что для его регулирования норм гл. 30 ГК РФ оказывается недостаточно и он выпадает за рамки общих норм ГК о купле-продаже и, соответственно, за рамки комментируемого Постановления (п. 11).

Главным признаком договора о купле-продаже будущей недвижимой вещи является то, что в момент заключения договора продавец не располагает этой вещью, но намерен приобрести или создать ее в будущем. Создание недвижимой вещи - это процесс строительства. Тем самым мы можем видеть, что договор о приобретении объекта, который будет построен продавцом или иным образом создан для себя (п. 1 ст. 218 ГК), вполне адекватно описывается в п. 2 ст. 455 ГК.

В договоре купли-продажи будущей вещи должно быть определенно сформулировано положение, что продавец не располагает объектом недвижимости и намерен приобрести его в будущем.

Этим договор купли-продажи будущей вещи отличается от договора купли-продажи чужой вещи. По договору купли-продажи чужой вещи объект недвижимости (коль скоро мы обсуждаем именно такой объект продажи) предполагается принадлежащим продавцу в момент заключения договора; речь всегда идет о наличном объекте, и никакие условия о приобретении его в собственность продавца в будущем никогда не формулируются и не предполагаются. Чужая вещь продается как собственная вещь продавца, при том что собственник вещи где-то на самом деле имеется, но судьба вещи решается помимо его воли. Именно поэтому такой договор является сам по себе ничтожным. Можно заметить, что поправки ст. 168 ГК РФ <1> в части, в которой они указывают на то, что ничтожны те незаконные сделки, которые, в частности, посягают на права третьих лиц, не ставят под сомнение ничтожность продажи чужой вещи, которая, очевидно, нарушает права собственника (третьего лица для сторон сделки) <2>.

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ.

<2> Следует иметь также в виду, что многочисленные юридические инструменты, созданные в последние годы законом и судебной практикой (в том числе Постановлением N 10/22), в центр которых поставлена добрая совесть приобретателя, исходят именно из ничтожности продажи чужой вещи, ведь добрая совесть во всех этих случаях понимается как извинительное заблуждение относительно неправомерности отчуждения имущества, т.е. относительно порока сделки, влекущего ее ничтожность (см., например, п. 38 Постановления N 10/22).

Договор купли-продажи будущей вещи, в котором продавец не только не выступает как собственник вещи, но, напротив, заявляет о том, что вещь ему не принадлежит либо что вещь только будет создана, не нарушает сам по себе прав иных лиц и потому не может считаться ничтожным. Для купли-продажи будущей вещи характерно то, что обычно она не наличествует в момент заключения договора. Можно представить ситуацию, когда вещь уже имеется и продавец собирается ее приобрести для цели продажи (например, ведет переговоры о приобретении объекта для перепродажи и одновременно подыскивает будущего покупателя), но в договоре в этом случае обязательно указывается, что вещь еще не принадлежит продавцу и что она будет им приобретена.

Вообще для действительности купли-продажи вещь в момент заключения договора по общему правилу не должна принадлежать продавцу - достаточно, чтобы она не продавалась как чужая, как об этом сказано выше. Закон требует лишь того, чтобы в момент передачи (или наступления иного факта, с которым стороны связали возникновение права собственности у приобретателя) продавец уже был собственником (имел полномочия на отчуждение) и тем самым не нарушались права собственника. Кстати, для завершения сопоставления действительной купли-продажи, т.е. купли-продажи своей вещи, с ничтожной куплей-продажей чужой вещи следует заметить, что практически во всех случаях, ставших предметом спора или хотя бы предметом юридического анализа, чужая вещь являлась чужой не только в момент заключения договора, но и в момент исполнения, поэтому обсуждаемое разграничение не имеет практического значения для квалификации продажи чужой вещи.

На практике это обстоятельство не всегда верно трактовалось, и возник излишне жесткий подход, когда отсутствие у продавца права собственности в момент заключения договора (например, не завершена процедура регистрации права) приводило к признанию договора недействительным, хотя бы никаких свидетельств принадлежности объекта третьим лицам (т.е. продажи чужой вещи) не существовало. Для преодоления этой инерции была сформулирована иная позиция, приведенная в п. 1 Постановления, - отсутствие права на вещь у продавца в момент заключения договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о недействительности договора. Особенно актуальна она именно для купли-продажи будущей вещи, ведь этот договор по самой своей сути исключает наличие у продавца права собственности в момент заключения договора.

Я бы сказал, что верным было бы противоположное правило: если в момент заключения договора продавец является собственником отчуждаемой вещи, то этот договор не может быть договором купли-продажи будущей вещи.

Договор купли-продажи будущей вещи означает, что вещь будет приобретена, в том числе построена, продавцом в будущем. Приобретение вещи как производным, так и первоначальным способом (п. 1, 2 ст. 218 ГК) осуществляется продавцом за свой счет и на свой риск. Нужно понимать, что процесс этого приобретения не является исполнением какого-либо обязательства, вытекающего из договора купли-продажи будущей вещи. Следовательно, покупатель лишен права требовать приобретения имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи будущей вещи. Но в то же время тот факт, что продавец приобретает имущество вне рамок договорных обязательств, действуя по своему усмотрению, означает, что он несет риски, в том числе состоящие в возникшей не только по его вине, но и в силу случая невозможности приобретения имущества, а любые условия договора купли-продажи, освобождающие его от такой ответственности, следует считать ничтожными.

Поскольку объект недвижимости будет приобретен (в том числе построен) продавцом в будущем, срок исполнения договора купли-продажи становится важным и существенным его условием. Если в договоре отсутствует прямое указание на срок его исполнения, то условие о сроке может усматриваться из прочих условий; возможно также, что стороны исходили из разумного срока исполнения. Во всяком случае, истечение срока не освобождает продавца от его обязательств, поскольку они не прекращены в установленном законом или договором порядке, впрочем, указывая на просрочку продавца.

Срок исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости во владение покупателя не обязательно совпадает с моментом возникновения права собственности покупателя на купленный объект. Дело не только в том, что право собственности на приобретаемый объект возникает у покупателя в момент регистрации его права, но и в том, что стороны вправе увязать момент перехода права собственности на объект с иным фактом (например, с полной оплатой объекта). В таком случае именно этот факт и будет являться основанием для регистрации права собственности покупателя. Однако в любом случае продавец обязан передать объект в собственность покупателю, поскольку в этом состоит главная обязанность продавца по договору купли-продажи (ст. 454 ГК). Очевидно, впрочем, что стороны договора купли-продажи будущей вещи не вправе установить моментом приобретения покупателем права собственности на объект момент заключения самого договора (тогда как в случае продажи наличной вещи такое условие вполне допустимо).

С точки зрения правопреемства, как универсального, так и сингулярного, обязанности продавца (и соответствующие права покупателя) следует считать возникшими в момент заключения договора, хотя они и не могли быть осуществлены (исполнены) в этот момент. Другими словами, поскольку иное не указано в договоре, права требования сторон могут быть предметом цессии (универсального правопреемства) с момента заключения договора купли-продажи будущей вещи.

Стороны вправе в любой момент расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи, как и любой иной договор, в установленном законом или договором порядке. Может быть предусмотрен и односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450 ГК). Следует, однако, иметь в виду, что покупатель, выплативший полную покупную сумму и ожидающий исполнения договора продавцом, едва ли может рассматриваться как та сторона, неисправность которой может привести к прекращению договора. Так, покупатель, ранее полностью внесший оговоренную цену, отказался от подписания акта приемки помещения, ссылаясь на то, что продавец передает ему помещение меньшего размера, чем по договору. Суд признал отказ покупателя от подписания акта приемки помещения достаточным основанием для освобождения продавца от его обязательств и прекращения договора, поскольку такое условие имелось в договоре. Едва ли такой подход можно считать во всех случаях верным. Следует учитывать не только различия между основными и факультативными обязательствами в договоре (в этом смысле обязанность подписать акт является вспомогательной к исполнению обязательства о передаче помещения и самостоятельного значения иметь не может), но и то, что продавец часто выступает как более сильная экономически сторона договора и может навязать условия договора, ущемляющие интересы другой стороны.

Комментарии к пунктам 2 - 3

В п. 2, 3 комментируемого Постановления обсуждаются сложные вопросы, связанные с определением предмета договора, т.е. того объекта недвижимости, который подлежит передаче покупателю после строительства (приобретения).

Понятно, что неопределенность предмета договора по сути означает неопределенность установленных договором прав, а неопределенное право не может быть осуществлено, поскольку кредитор не может точно сформулировать свое требование, а должник не может доказать, что предоставленное им исполнение является надлежащим. В таком случае договор может быть признан незаключенным, что означает отсутствие у сторон каких-либо прав и обязанностей из такого договора.

Известно, однако, что чрезмерно формальный подход привел к неоправданно широкой практике оспаривания договоров по мотиву их незаключенности, когда истец, на самом деле просто имея целью освободиться от обязательства, на любой стадии существования договора и даже после его исполнения требовал признать договор незаключенным. Очевидно, что такое поведение указывает на злоупотребление правом и вступает в противоречие с существом закона.

Во всяком случае, исполнение договора должником и принятие исполнения кредитором само по себе означают, что предмет обязательства сторонами определен и согласован. Поэтому признание незаключенным исполненного договора, вообще говоря, является крайне сомнительным. Поводом к заявлению о незаключенности договора должна служить, видимо, неопределенность того обязательства, которое подлежит исполнению, т.е. спор о незаключенности должен иметь место до исполнения договора.

Поскольку речь идет о купле-продаже наличной вещи, в том числе наличного объекта недвижимости, то недостаточно точное описание объекта в договоре не может являться основанием к предположению о незаключенности договора, если из обстоятельств сделки видно, что стороны осматривали объект, проводили его обследование, а тем более фактически передали его из владения продавца во владение покупателя. Иными словами, неполное описание объекта в договоре может быть восполнено действиями сторон, исключающими сомнения в идентичности объекта.

Однако тогда, когда речь идет о купле-продаже будущей вещи, определение предмета возможно исключительно его описанием в договоре. Постольку, поскольку объект недвижимости тесно связан с земельным участком, индивидуализация объекта предполагает указание на соответствующий участок.

Могут применяться и другие способы индивидуализации объекта, как это видно из содержания п. 3 Постановления.

Существенным условием договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является условие о цене. При этом цена не может быть установлена путем применения цен, обычно выплачиваемых за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК), но должна непременно указываться в договоре как согласованное сторонами условие.

Определенных оговорок требует вопрос о предмете купли-продажи применительно к недвижимости. Вообще говоря, предметом купли-продажи может являться один из объектов - здание, строение, помещение. Соответственно, и цена устанавливается за здание, помещение и др. В момент заключения договора предмет договора может определяться из проектной и иной подобной документации о строящемся объекте.

Известно, однако, что на практике проекты достаточно часто изменяются в ходе строительства и определенные из данных проекта помещения не соответствуют фактически построенным. Иногда продавцы пытаются интерпретировать такие факты в пользу того, что договор не заключен как потому, что предмет договора не соответствует фактически имеющимся, так и потому, что его цена не согласована и не может считаться согласованной, ведь помещение (здание) в таком размере в момент заключения договора не имелось в виду. Чтобы исключить такое развитие событий, санкционируется сложившаяся практика установления цены указанием на цену одного квадратного метра в строящемся объекте либо иными количественными показателями, позволяющими определить цену фактически передаваемого помещения.

В п. 3, 4 Постановления не поддерживается в целом тенденция признания незаключенным договора по мотиву недостаточной точности описания в договоре того помещения (здания и др.), которое подлежит передаче покупателю. Судам рекомендуется не ограничиваться только текстом договора, но изучать поведение сторон, переписку, касающуюся, например, изменения размеров помещений в ходе строительства, и т.д.

На мой взгляд, следует исходить из того, что коль скоро продавец приобретает объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, на свой риск, то он несет последствия случайного отклонения основных характеристик объекта от тех, которые были оговорены в договоре. В частности, при обсуждении вопроса, являются ли эти отклонения существенными, следует исходить из интересов покупателя, а не продавца. Например, изменение размеров проданного помещения против оговоренного не должно рассматриваться как факт, исключающий передачу его покупателю, поскольку иного не требует покупатель. Тем более такое изменение не может быть основанием прекращения договора по требованию продавца, вопреки тому судебному решению, о котором говорилось в комментарии к п. 1 Постановления.

Понятно, что при этом цена помещения определяется в соответствии с условиями договора, как об этом было сказано выше.

Комментарий к пункту 4

Основное содержание п. 4 Постановления состоит в оценке так называемых инвестиционных договоров (инвестконтрактов) в сфере строительства, которые имеют и, видимо, будут иметь широкое распространение.

Постановление совершенно правильно отрицательно относится к модели инвестконтракта как особого вида договора. Не случайно даже название "инвестиционный договор (контракт)" в Постановлении не упоминается. В нем говорится об инвестиционной деятельности, в соответствии с терминологией Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Сама по себе инвестиционная деятельность, поскольку речь идет о договорах, может выступать лишь как исполнение определенных обязательств, вытекающих из этих договоров. Поскольку с инвестиционной деятельностью связываются правовые последствия, в частности, налоговые, она может иметь место в рамках того или иного договора, и в то же время не существует определенного договора, который во всех случаях означает, что его исполнение - это инвестиционная деятельность.

Однако Постановление не может не учитывать, что по ряду причин практика, как известно, часто включает в наименование договоров в сфере строительства указание на то, что они являются инвестиционными. Отчасти это можно объяснить стремлением получить налоговый режим инвестиционной деятельности. Отчасти мы имеем дело с инерцией, в силу которой инвестиционные договоры заместили столь же распространенные ранее договоры о долевом участии в строительстве, которые были вытеснены с принятием Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Можно заметить, что прежде практикуемые договоры долевого строительства имели столь же неопределенную видовую принадлежность, что и нынешние инвестконтракты.

Некоторые комментаторы пишут, что Постановление запретило инвестконтракты. Понятно, что в такой позиции отражен взгляд, что фактически существует некий инвестконтракт, который с принятием Постановления признается незаконным. На самом деле в п. 4 Постановления изложена совсем иная идея - никакого специального вида договора, отличного от других договоров, направленных на создание (приобретение) объекта строительства, не существует и не существовало вовсе. Соответственно, нельзя говорить, что Постановление в этой части неприменимо к ранее заключенным инвестконтрактам.

При этом Постановление не запрещает и не может запретить использовать термин "инвестконтракт" ("инвестиционный договор") на практике. Но теперь при разрешении споров судам нужно обязательно квалифицировать такой договор как куплю-продажу, подряд, простое товарищество и т.д.

Поскольку налицо открытый перечень договоров, которые могут быть инвестконтрактами, не исключены, а скорее вероятны взгляды, согласно которым некоторые инвестконтракты будут теперь трактоваться как непоименованные договоры. Такие взгляды лишены оснований. Поскольку речь идет о приобретении права собственности (п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ), непоименованные договоры вообще исключены. Ведь количество договоров, в силу которых приобретается право собственности, невелико, и виды их известны и указаны в законе. Это легко понять, поскольку право собственности как право абсолютное должно возникать из оснований, известных любым третьим лицам именно как основания возникновения права собственности.

Впрочем, скорее суждения о квалификации инвестконтрактов, содержащиеся в п. 4 Постановления, просто обобщают накопленный практикой опыт, который свидетельствует, что практически любой инвестконтракт может быть сведен к одному из известных видов.

В конечном счете Постановление дает две категоричные рекомендации касательно интерпретации инвестконтрактов. Первая состоит в том, что финансирование строительства при отсутствии признаков подряда или купли-продажи является отношениями, регулируемыми договором простого товарищества, а вторая - в том, что право собственности из инвестконтракта (договора, опосредующего инвестиционную деятельность) непосредственно возникать не может.

Эти рекомендации сами по себе резко увеличивают значение договора простого товарищества в отечественном правопорядке.

Напоминание правила п. 2 ст. 223 ГК РФ о том, что право собственности покупателя возникает в момент регистрации такого права, имеет смысл усилить и тем, что право собственности покупателя не может возникнуть без соответствующих действий продавца по выполнению своих обязанностей. Иными словами, речь идет об опосредованном, а не о непосредственном возникновении права собственности.

Это имеет отношение прежде всего к договору купли-продажи.

На практике возникли споры в рамках инвестконтрактов, имеющие налоговую природу, в центре которых находился вопрос, выполнили ли продавцы свою обязанность по передаче права собственности, если право собственности за покупателями регистрировалось по решению суда в порядке п. 61 Постановления N 10/22. Продавцам удалось доказать, что никакой отдельной обязанности (тем более обязательства) по передаче права собственности не существует и продавец является полностью исполнившим свои обязательства из купли-продажи, если он передал помещение во владение покупателя в соответствии с условиями договора. В этих делах продавец также не уклонялся от регистрации права собственности, так как сам не имел права собственности из-за поведения застройщика. Впрочем, обязанность по регистрации права собственности не является ни обязательством из купли-продажи, ни вообще частноправовой обязанностью (см. комментарий к п. 61 Постановления N 10/22).

Комментарий к пункту 5

В п. 5 Постановления обсуждается типичный для купли-продажи будущей вещи конфликт, возникающий в тех достаточно многочисленных случаях, когда продавец обнаруживает свою неисправность, уклоняясь от строительства или приобретения здания, в котором должно находиться помещение, подлежащее передаче покупателю.

Механизм купли-продажи будущей вещи означает, что строительство (приобретение) объекта находится на риске продавца и его действия в этой части находятся вне договора, не составляя его обязательства из купли-продажи будущей вещи. Это, с одной стороны, означает, что продавец не вправе перекладывать непредвиденные издержки по строительству (приобретению) объекта на покупателя (что, однако, нередко делается), но с другой стороны, означает, что и покупатель не имеет никаких юридических средств понудить продавца к строительству (приобретению) объекта. Покупатель не имеет иска о понуждении продавца к строительству (приобретению) объекта независимо от просрочки продавца и независимо от того, что его неисправность стала очевидной.

Покупатель может лишь требовать передачи ему купленного помещения (строения) в натуре (ст. 398 ГК). Постановление указывает на два условия предъявления такого требования - владение объектом продавцом и регистрация за ним права собственности. Под владением вещью продавцом следует понимать не только собственное владение продавца, но и владение помещением (строением) теми законными владельцами, которые владеют по воле продавца и на праве, отличном от собственности (оперативного управления, хозяйственного ведения), как это вытекает из ст. 398 ГК. Например, если полностью выстроенным объектом еще владеет подрядчик, то следует считать, что для целей передачи объекта покупателю владельцем можно считать продавца (не исключено, впрочем, применение подрядчиком права удержания, если продавец не выполнил своих обязательств перед подрядчиком). Также следует расценивать и владение арендатора после срока аренды, а также и предыдущего продавца, если уже состоялась регистрация перехода права собственности и предыдущий продавец просрочил передачу объекта. В этих случаях возможно предъявление иска двум ответчикам - продавцу и тому законному владельцу, владение которого производно от воли продавца <1>. Наличие спора между ответчиками не влияет на судьбу требования о передаче купленной вещи.

--------------------------------

<1> См. также комментарии к п. 32, 58 Постановления N 10/22.

В то же время нахождение объекта у незаконного владельца, который не несет обязанности перед продавцом вернуть ему объект в определенный срок, лишает покупателя возможности требовать передачи ему вещи. При этом покупатель не может также требовать от продавца виндицировать объект от незаконного владельца.

Во всяком случае, если объект не зарегистрирован за продавцом на праве собственности, покупатель лишен права требования о передаче ему купленного помещения (строения).

В развитие рекомендации, изложенной в п. 61 Постановления N 10/22, в п. 5 комментируемого Постановления также предлагается совмещение исков о передаче купленного объекта и о регистрации права собственности на него. Очевидно, что такое совмещение направлено на защиту прав покупателя, усиливая его позиции в конкуренции с иными кредиторами продавца. С момента предъявления иска о передаче помещения и о регистрации права собственности спорный объект может быть арестован и тем самым исключен из конкурсной массы продавца.

Постановление предлагает квалифицировать таким же образом требования о признании права собственности и об истребовании из владения продавца предмета купли-продажи. Тем самым дается критическая оценка чрезмерно формальной позиции тех судов, которые считают невозможным заявлять иски о признании права собственности до регистрации права на имущество.

В то же время, как представляется, эта рекомендация может оказаться применимой в тех случаях, когда суд квалифицирует договор иначе, чем истец <1>, в частности в тех случаях, когда истец полагает, что у него право собственности на объект строительства возникает непосредственно, а по мнению суда, природа договора такова, что возможно только опосредованное возникновение права собственности, путем передачи имущества в порядке ст. 223 ГК РФ. Если такова позиция суда, то он должен не отказывать истцу в иске в связи с ошибкой в квалификации договора, а рассмотреть иск по существу, как это указывается в п. 5 комментируемого Постановления.

--------------------------------

<1> Право суда изменить квалификацию заявленных требований предусмотрено в п. 3 Постановления N 10/22 и достаточно широко применяется судами.

В заключение рассматривается ситуация, когда имущество фактически передано покупателю, но право собственности значится за продавцом. В этом случае спор разрешается по правилам п. 3 ст. 551 ГК РФ. Необходимо заметить, что в это время покупатель является законным владельцем помещения (иного объекта), имеющим защиту своего владения против всякого лица, включая продавца или иного собственника, а также, конечно, кредиторов продавца. Это означает, что всякое отобрание имущества от него невозможно, и дает ему право на виндикационный иск против нарушителя (ст. 305 ГК).

Отсутствие предмета купли-продажи у продавца означает либо то, что продавец не владеет имуществом, в том числе потому, что имущество отсутствует в натуре или находится в незаконном владении иных лиц, либо то, что продавец не является собственником этого имущества <1>. В этом случае продавец несет ответственность за неисполнение обязательств из купли-продажи путем возврата выплаченных ему сумм с начислением процентов и возмещения убытков в виде разницы между ценой предмета купли-продажи и текущей рыночной ценой. Не исключено взыскание и иных убытков, а также неустойки.

--------------------------------

<1> В силу правила ст. 398 ГК те же последствия связываются с наличием у третьих лиц владения, сопряженного с правом оперативного управления (хозяйственного ведения).

Комментарий к пункту 6

Положения п. 6 (как и следующего пункта) Постановления имеют значение, выходящее за рамки проблематики купли-продажи будущей вещи.

Дело в том, что кроме вопроса квалификации договоров, которому посвящены п. 4, 5 Постановления, существует и проблема возникновения права на объект строительства, которая выходит за рамки договорного права и относится уже к сфере вещных прав, а именно возникновения права собственности путем создания вещи (п. 1 ст. 218 ГК).

Кроме того, имеется общая системная проблема соотношения прав на земельный участок и права на строение, которая отчасти регулируется ст. 263 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ. Постановление поддерживает содержащуюся в этих нормах тенденцию единого объекта недвижимости, направленную против расщепления прав на земельный участок и права на строение.

Постановление рассматривает любой договор, по которому обладатель права на земельный участок (кроме права собственности земельное законодательство разрешает строительство и на ином праве, однако Постановление уклоняется от воспроизведения и оценки соответствующих норм публичного права) поручает другому лицу строительство объекта на своей земле, исключительно как отношения подряда.

Такой категоричный вывод оправдывается, видимо, той практикой, когда во многих случаях подрядные по сути отношения размываются договорными конструкциями сомнительной природы. Понятно критическое отношение к этой практике.

Но дело не только в этом. Более важным представляется вывод о вещных следствиях из таких отношений, когда земельный участок принадлежит одному лицу, а строительство ведет по его поручению другое лицо. В этом случае строение будет принадлежать собственнику (обладателю иного права) земельного участка. Постановление не упоминает при этом таких условий возникновения права собственности, как получение разрешения на строительство и др., поскольку эти аспекты ранее рассматривались, в частности, Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 9 декабря 2010 г. N 143 и др.

Весьма важно отметить, что право собственности возникает точно так же и в случае недействительности договора подряда. В самом деле, коль скоро объект выстроен и строение не является самовольным (а недействительность договора о строительстве не влечет сама по себе самовольности строительства), то оно должно приобретаться по общим основаниям. Таким основанием является норма п. 1 ст. 218 ГК РФ, в силу которой строение принадлежит тому лицу, для которого оно выстроено. Очевидно, что для целей п. 1 ст. 218 ГК РФ важна не столько действительность договора, сколько тот факт, что строение возводилось для определенного лица, а этот факт создается не столько договором подряда, сколько рядом иных обстоятельств, среди которых важнейший - принадлежность земельного участка.

Создание (строительство) объекта для себя не означает, что такое строительство непременно должно идти за счет собственника земельного участка и тем более что возмещение расходов на строительство - условие приобретения права собственности на объект, хотя договор о строительстве объекта является, как правило, возмездным.

Постановление подчеркивает, что сторона договора, осуществлявшая строительство (подрядчик), имеет право на получение вознаграждения, вплоть до права удержания объекта, но никак не вещное право на объект. В случае недействительности, незаключенности, расторжения договора подрядчик также сохраняет только денежное требование в порядке реституции (ст. 167 ГК) или кондикции (ст. 1102 ГК).

Такой договор, по которому подрядчик получает право собственности на часть строящегося объекта, определенные помещения в нем, квалифицируется как смешанный, т.е. договор купли-продажи в части приобретения помещений. Это означает, что сначала заказчик (обладатель права на земельный участок) приобретает эти помещения в свою собственность в порядке п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК и только затем они передаются в собственность подрядчику.

Соответственно, в период строительства объект строительства в целом принадлежит заказчику (и для кредиторов включается именно в его активы), а не подрядчику. Хотя как предмет сделок (в том числе предмет взыскания по долгам) право собственности на объект строительства должно быть зарегистрировано в ЕГРП.

Обсуждая содержание п. 6 Постановления, я бы обратил внимание на один договор, известный ГК РФ (хотя и редко фигурирующий в судебной практике), в силу которого одно лицо строит или уже построило объект на земельном участке, принадлежащем другому лицу, причем строение принадлежит не собственнику земли, а именно тому, кто его построил или приобрел. Имеется в виду соглашение, указанное в ст. 271, 272 ГК. Это, конечно, конструкция переходного периода, и она направлена главным образом на защиту ранее сложившихся отношений, когда права на землю находились в довольно бесформенном состоянии, хотя не исключено ее эпизодическое применение и в текущее время. По своей видовой принадлежности такой договор следует считать непоименованным, а создаваемое им право пользования чужим земельным участком - не вещным, а обязательственным. От договора подряда, рассматриваемого в п. 6 Постановления, этот договор отличается тем, что собственник земельного участка в случае, предусмотренном ст. 271 ГК, не поручает строительство на своем земельном участке, а разрешает строиться другому лицу за счет этого лица и для него. Практическая реализация этого соглашения крайне затруднена с точки зрения земельного и градостроительного законодательства, которые не предусматривают такой возможности.

Комментарий к пункту 7

Положения п. 7 Постановления имеют чрезвычайно важное значение. Как уже говорилось выше, утверждение о том, что инвестиционный договор (контракт) не имеет собственного содержания (совершенно верное само по себе), влечет масштабную перестройку всей практики, связанной с договорами о строительстве объекта, общего всем участникам строительства.

Теперь эти договоры нужно решительно разделить на два типа: договоры подряда и договоры простого товарищества. Вообще говоря, товарищество возможно и в сфере купли-продажи строения, в том числе будущего, но это, пожалуй, исключительные ситуации. Основные проблемы связаны именно с совместным строительством.

Хотя практика, конечно, знала конструкцию простого товарищества, но последовательное применение норм гл. 55 ГК наталкивалось на ряд особенностей, присущих этому договору, который во многих отношениях принципиально отличается от обычного договора встречного (синаллагматического) типа. До сих пор эти трудности обходились либо путем обращения к неясной конструкции инвестконтракта (которое отныне исключено или, во всяком случае, весьма затруднено), либо путем "примешивания" к простому товариществу положений из иных договоров в виде указания на смешанную природу договора. Второй вариант, видимо, будет применяться и далее, хотя он представляется сомнительным сам по себе ввиду уже упомянутых принципиальных различий между договором простого товарищества и всеми прочими договорами. В большинстве тех случаев, когда говорят о смешивании договора простого товарищества с другими договорами, на самом деле просто пытаются обойти особенности договора простого товарищества.

Простое товарищество предполагает общие риски и вытекающие из этих общих рисков черты, в частности: общее управление (которое может передаваться любому товарищу, но при этом и отбираться назад), отсутствие цены во взаимных имущественных отношениях (поскольку выплата цены, дающая право на долю в общем результате, одним товарищем другому является способом разделения рисков и противоречит основам товарищества), общую собственность, отсутствие взаимных обязательств между товарищами, которые не являются ни должниками, ни кредиторами в смысле ст. 307 ГК.

Соответственно, товарищи не несут ответственности один перед другим, кроме некоторых случаев (например, может быть обоснована ответственность товарища за досрочный выход из товарищества, если такой выход исключен или ограничен договором <1>). Известен иск к товарищам, направленный на возмещение расходов, связанных с достижением цели товарищества (ст. 1046 ГК). Не исключена ответственность за нарушение прав товарищей на получение информации (ст. 1045 ГК) и др. Но все эти случаи носят факультативный характер, не охватывая основной деятельности товарищей по созданию общего объекта (достижению иного результата), которая не является исполнением обязательства в юридическом смысле. Невозможно потребовать участия товарища в создании объекта путем предъявления такого иска, и именно потому, что нет такого обязательства. Соответственно, недостижение результата лежит на общем риске товарищей и не влечет взаимной ответственности одного товарища перед другим (другими).

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Скловский К. Собственность в гражданском праве. 5-е изд. М., 2010. С. 843 - 849. Речь идет о случаях, отличных от регулируемых правилом ст. 1052 ГК.

Сам по себе выход из товарищества (расторжение договора с одним из товарищей с сохранением договора для других товарищей) влечет не только сохранение ответственности бывшего товарища по общим обязательствам, возникшим до его выхода (ст. 1053 ГК), но и полную утрату права на долю в общем имуществе как результат товарищества (что, однако, не всегда принимается практикой).

В то же время невнесение вклада товарища, обусловленное договором, не лишает его права на результат (еще одна характерная черта этого договора). Но в этом случае товарищ будет, видимо, отвечать по иску о возмещении расходов, поскольку эти расходы увеличатся из-за невнесения его вклада.

Это далеко не все особенности договора, но и они порождают немалые трудности.

Применительно к договорам простого товарищества о строительстве объекта серьезную проблему представляет ситуация, когда вкладом одного из товарищей является земельный участок под строительство общего объекта <1>. Наиболее корректным способом внесения вклада является передача земельного участка в общую собственность (аренда с множественностью лиц) до начала строительства с последующим получением разрешения на строительство на имя всех товарищей и т.д.

--------------------------------

<1> Разрешение строительства на своем участке другому лицу или лицам в порядке ст. 271 ГК, о котором говорилось в п. 6 Комментария, не может являться, очевидно, вкладом в простое товарищество, поскольку по смыслу ст. 271 ГК строительство ведется не для собственника участка.

Применительно к аренде предварительная передача прав на аренду участка представляется, пожалуй, единственно возможным вариантом реализации договора простого товарищества, поскольку для изменения арендных отношений в сфере застройки требуется по общему правилу согласие арендодателя, что исключает исковые требования об изменении аренды.

Если товарищ не передал участок под строительство, то возникает вопрос о квалификации и последствиях этого действия.

Дело в том, что невозможно обосновать обязательство товарища по внесению вклада по ряду причин (в классическом праве общая собственность возникала в силу самого договора, без передачи имущества). Как уже говорилось, в этом договоре нет кредиторов и должников и, соответственно, невозможно сформулировать иск, поскольку ответчик одновременно окажется в какой-то мере и истцом (ведь вклад поступает в общую собственность).

Сам по себе отказ от внесения вклада можно, видимо, в отдельных случаях (если без такого вклада достижение результата становится принципиально невозможным) рассматривать как отказ от договора (расторжение договора) товарищем. Если такой отказ запрещен договором, то его можно квалифицировать как правонарушение и основание для взыскания убытков. Следует обратить внимание на то, что Постановление вводит ответственность товарища за убытки, очевидно выходящую за узкие рамки нормы ст. 1052 ГК. Полагаю, что расторжение договора в случаях, отличных от указанных в ст. 1052 ГК (в том числе в виде отказа от внесения вклада, влекущего объективную невозможность достижения результата), может влечь полную, а не ограниченную ответственность и обеспечиваться неустойкой. Взысканные убытки направляются, очевидно, на цели товарищества.

При этом сам по себе запрет на расторжение договора простого товарищества в любой момент не может исключить практической возможности нарушения этого запрета. Более того, для принудительного сохранения отношений товарищества не может быть применена и норма ст. 309 ГК, поскольку сама деятельность товарищей не является исполнением обязательства, как уже говорилось.

Но если товарищ не может быть принужден, в том числе по суду, к общей деятельности, то утрачивает практические основания и требование о внесении вклада после явно выраженного отказа от участия в товариществе (помимо высказанных выше аргументов в части отсутствия юридических оснований для такого требования).

С учетом этих обстоятельств позиция, отрицающая возможность предъявления требования о внесении вклада <1>, представляется верной.

--------------------------------

<1> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 8 августа 2000 г. N 7274/99.

Однако вопреки, как кажется, этой позиции Постановление допускает исковые требования об исполнении договора в части внесения вклада в виде права аренды или передачи земельного участка в общую собственность "применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ".

На мой взгляд, это разъяснение нуждается в уточнениях.

Очевидно, оно не может толковаться широко, поскольку явно ограничено сферой регулирования п. 3 ст. 551 ГК, которая говорит только о действиях по государственной регистрации права. В свою очередь эти действия не являются действиями по исполнению обязательства (указания на обязательство норма п. 3 ст. 551 ГК не содержит, и это не случайно). Осуществление государственной регистрации не является частной обязанностью (обязательством) одной стороны сделки перед другой. Это - обязанность публично-правового характера.

Отсюда следует, что иск о регистрации права общей собственности на земельный участок возможен в той ситуации, когда участок фактически передан под строительство и строительные или хотя бы проектно-изыскательские работы уже идут. Следовательно, в этом случае товарищ уже внес вклад и речь идет об иных действиях, которые в строгом смысле слова не должны рассматриваться как внесение вклада. Нельзя, конечно, говорить и о частичном внесении вклада, если понимать под этим фактические и юридические действия как части вклада. Впрочем, такие уточнения едва ли имели бы практический смысл.

Ответственность за отказ от регистрации перехода права установлена законом (п. 3 ст. 551 ГК). По своей природе эта ответственность, видимо, деликтная. Во всяком случае, она предусмотрена законом, причем не сделано оговорки о том, что эта ответственность может также регулироваться договором (что и не удивительно, если иметь в виду публичный характер действий по регистрации права). Вместе с тем принуждение к регистрации не является формой отказа от товарищества, напротив, это реализация товарищества. Поэтому здесь неприменимы те условия ответственности, о которых мы говорили выше, когда обсуждали расторжение договора товарищества, в том числе путем нарушения запрета на такие действия.

Итак, если участок уже фактически передан и установлено общее владение товарищей (для отношений общей собственности общее владение считается установленным, если оно ведется любым из совладельцев в порядке, согласованном с иными совладельцами, в том числе для защиты владения от нарушений со стороны третьих лиц), можно считать вклад совершенным. Тогда требования о регистрации права будут основаны именно на том, что фактически вклад внесен.

На практике споры чаще всего и возникают на заключительной стадии строительства, когда объект в значительной мере возведен.

Примером может быть дело, в котором возник спор о принадлежности объекта на участке, право аренды которого являлось вкладом одного из товарищей. После возведения объекта товарищ не передал права аренды на него в виде вклада. Суд признал, что в этом случае право собственности на объект может возникнуть только у товарища, имеющего право на земельный участок. Но затем это лицо обязано передать другому товарищу то, что "ему причитается по договору" <1>. Полагаю, что в этом случае спор все же идет не о внесении вклада, а о регистрации уже переданного ранее в товарищество вклада. Именно потому, что участок был передан, и был возведен объект на этом участке.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2012 г. N 4007/12.

Если товарищам не удастся доказать, что вклад в виде передачи участка сделан, и не удастся добиться регистрации права на участок за товарищами, то собственником объекта будет собственник участка. Постановление тем самым отрицательно относится к возможности признания общей собственности на строение без предварительного установления общей собственности (совместной аренды) на участок.

Возникает вопрос: не получают ли товарищи в этом случае право требования о неосновательном обогащении в натуре к собственнику земельного участка, поскольку иск о неосновательном обогащении в натуре имеет приоритет перед денежным требованием о неосновательном обогащении, как это следует из соотношения норм ст. 1104, 1105 ГК? Ведь строение - это недвижимая вещь, которая вполне может рассматриваться как натура по смыслу ст. 1104 ГК. Думаю, что из Постановления вытекает негативная оценка такой квалификации. Коль скоро тенденция запрета на разъединение прав на земельный участок и права на строение так ясно выражена, правильно будет считать, что обогащение в натуре возможно лишь тогда, когда объект недвижимости как натура представляет собой единство прав на земельный участок и на строение (при этом, на мой взгляд, обогащение в других случаях не исключено, если под натурой понимать долю в праве общей собственности на такой объект).

Стало быть, в том случае, когда окажется, что весь объект принадлежит собственнику земельного участка, хотя бы он и не понес затрат на строительство, те лица (товарищи), которые фактически понесли расходы, получают право на предъявление денежного иска о неосновательном обогащении к собственнику.

Конфликты между участниками простого товарищества нередко приводят к признанию договора недействительным даже в тех случаях, когда строение уже возведено, хотя практика аннулирования уже исполненных договоров сама по себе, конечно, сомнительна. Учитывая тем не менее распространение такой практики, обсудим некоторые возникающие в этих случаях трудности.

Первый вопрос связан с высказанной уже позицией, согласно которой недействительность договора (речь шла о подряде) не влияет на возникновение права собственности в порядке п. 1 ст. 218 ГК.

При недействительности товарищества, видимо, придется понимать правило п. 1 ст. 218 ГК (вещь принадлежит тому, для кого она создавалась) не в смысле выраженного в сделке, хотя бы и недействительной, субъективного намерения - ведь воля товарищей состоит в том, что вещь (строение) создается для всех, - а в смысле объективного сочетания фактов. Среди них, как мы уже не раз отмечали, на первое место выходит принадлежность земельного участка и предоставление собственнику (арендатору) участка права на строительство. Иными словами, тем лицом, для которого строится здание, должен считаться собственник (арендатор) участка.

Весьма непрост другой вопрос - о последствиях недействительности договора простого товарищества. Можно ли говорить о применимости здесь правила п. 2 ст. 167 ГК?

Думаю, это невозможно. Норма п. 2 ст. 167 ГК имеет в виду лишь одну ситуацию - возврат каждой из сторон недействительной сделки всего полученного от другой стороны по этой сделке. Речь определенно идет об исполнении обязательства. На это указывает как текстуальная близость п. 2 ст. 167 ГК описанию обязательства, как оно дается в законе (ст. 307 ГК) и происходит на практике (передача вещей, денег, выполнение работ, оказание услуг), так и упоминание именно исполнения в норме ст. 181 ГК, тесно связанной, конечно, с п. 2 ст. 167 ГК.

Мы видим, однако, что в товариществе нет обязательств по созданию общего результата. Даже применительно к вкладам обязательство формулируется с трудом, хотя, при фактическом сохранении имущества, переданного в качестве вклада, реституция, видимо, все же возможна.

Но вот к созданному общими усилиями результату, прежде всего построенному объекту, правило п. 2 ст. 167 ГК, очевидно, неприменимо, поскольку решительно невозможно обнаружить здесь передачи имущества одной стороной другой стороне, как об этом говорится в п. 2 ст. 167 ГК.

Поэтому, очевидно, право собственности на объект будет принадлежать тому, кому принадлежит земельный участок. Остальные участники недействительного договора простого товарищества будут защищаться исками о неосновательном обогащении. Причем размер обогащения будет определяться по фактическим (необходимым, конечно) затратам, а не по условиям договора, который, как известно, не является эквивалентным.

Мне кажется вполне уместным и такой подход, если суд вовсе откажет в применении каких-либо последствий недействительности товарищества, когда, например, земельный участок уже находится в общей собственности и на нем выстроен общий объект. Разрушение достигнутого результата судом должно быть обосновано весьма убедительными мотивами, которые даже трудно представить. Ведь если сделка нарушала закон, то нарушителями были все товарищи, поэтому невозможно обосновать, почему один из них должен использовать свое нарушение против других.

Особых оговорок требует ситуация, возникшая после принятия Федерального закона от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ.

Этот Закон вводит формулировку специального инвестконтракта, одной стороной которого выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие (будем называть их в дальнейшем для краткости публичным собственником), о строительстве (реконструкции) на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в Москве или Санкт-Петербурге, с привлечением внебюджетного финансирования и последующем распределении площади в построенном объекте, если такой договор был заключен до 1 января 2011 г.

Этот контракт создает дополнительные возможности для одностороннего расторжения по требованию публичного собственника в случаях неисполнения обязательств по строительству, если в срок завершения строительства готовность объекта составляет менее 40%, в случае отсутствия по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство (если не указан срок строительства). Эти обстоятельства Законом N 427-ФЗ квалифицируются как существенное нарушение условий договора.

Существенным изменением обстоятельств, дающим право на одностороннее расторжение договора публичным собственником, названа в данном Законе невозможность исполнения обязательства из-за невозможности предоставления земельного участка.

При этом ответственность публичного собственника, по инициативе которого расторгнут договор, ограничена реальным ущербом ("прямыми затратами").

Хотя факты, указанные в Законе, названы, вероятно, применительно к соответствующим нормам ГК РФ, существенным нарушением договора и существенной невозможностью исполнения обязательств, на самом деле, скорее в рамках спора о расторжении договора, относятся к иным случаям (условиям) расторжения договора, указанным в договоре (подп. 2 п. 1 ст. 450 ГК). Ведь и при существенном нарушении договора другой стороной, и при невозможности исполнения обязательства, возникшей по вине другой стороны, никак не может возникать ответственность в пользу этой другой стороны. В этом же Законе ответственность публичного собственника за одностороннее расторжение договора, хотя бы и ограниченная, ясно указывает, что налицо все же иные основания расторжения договора, возникшие, надо думать, по вине самого публичного собственника.

Эти нормы Закона, дающие явные преимущества публичному собственнику в случае расторжения договора, пожалуй, не в полной мере отвечают принципам ст. 1, 2, п. 1 ст. 125 ГК. Однако этот аспект Закона N 427-ФЗ не является предметом настоящего Комментария.

Более серьезным является вопрос о соотношении договора, которому посвящен Закон N 427-ФЗ, и положений комментируемого Постановления.

Наличие в тех формулировках Закона N 427-ФЗ, которые описывают специфический договор между публичным собственником и участником, вкладывающим в строительство внебюджетные средства, определенных противоречивых черт существенно затрудняет практику применения этого Закона, делая судьбу каждого договора, подпадающего под Закон N 427-ФЗ, достаточно непредсказуемой именно вследствие этих противоречий. В целом Закон не представляется удачным, и само появление обсуждаемой юридической конструкции, создающей несбалансированное регулирование, можно, видимо, объяснить лишь спецификой отношений в области столичной застройки.

В п. 1 ст. 4 Закона N 427-ФЗ указывается, что объект, который построен по договору с публичным собственником на предоставленном им земельном участке, признается долевой собственностью сторон договора до момента государственной регистрации, при этом "государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется".

Очевидно, что само по себе это положение существенно затрудняет одностороннее расторжение договора по требованию публичного собственника, в чем состоит главное содержание Закона N 427-ФЗ, поскольку во всех случаях, когда началось строительство, у участника автоматически возникает право собственности "без регистрации" и он будет иметь основания для признания за ним этого права в суде.

Понятно, что это положение очевидно вступает в противоречие с нормой ст. 219 ГК. Выше уже отмечалось, что можно говорить о принадлежности строящегося объекта лишь для понимания того, на какое имущество могут претендовать кредиторы той или иной стороны, для целей универсального правопреемства и т.д. Но в точном смысле слова до регистрации права строящийся (незавершенный) или построенный объект не может считаться (признаваться) объектом, находящимся в собственности. Выход же участника из товарищества лишает именно его, а не оставшихся участников, всяких прав на объект.

Что бы ни было сказано в ст. 4 Закона N 427-ФЗ, положения ст. 219 ГК поколеблены быть не могут и без регистрации права ни у одной из сторон право собственности не возникнет. В то же время здесь, видимо, указывается на такой важный признак описанного в Законе N 427-ФЗ договора, как непременное возникновение общей собственности на объект.

Такую черту, как известно, имеет договор простого товарищества, который приводит к возникновению общей собственности (ст. 1043 ГК). Но общая собственность - не отдельная цель простого товарищества, а следствие таких его существенных свойств, как общий риск, общее управление, а также, как уже говорилось, и отсутствие обязательств и прав требования у сторон договора.

Наряду с общей собственностью следствием общего риска является, помимо отсутствия обязательства по ведению общей деятельности (и других обязательств), также и такой характерный иск, как иск о распределении расходов, понесенных для достижения общей цели (ст. 1047 ГК), причем освобождение одного из участников от таких расходов недопустимо. Вполне понятно, что договор, описанный в Законе N 427-ФЗ, исключает участие публичного собственника в каких-либо расходах, понесенных в ходе строительства. Это само по себе указывает на то, что данный договор договором простого товарищества не является.

Предложенная Законом N 427-ФЗ конструкция, кроме того, исходит из наличия у сторон взаимных обязательств - по передаче земельного участка (публичным собственником), по строительству (у другой стороны) и др. Именно существенное нарушение этих обязательств либо невозможность их исполнения и квалифицируются как основание для расторжения договора. Между тем простое товарищество, как уже говорилось, не создает обязательств.

Как видно из ст. 1050 - 1052 ГК, неисправность товарищей вообще не является основанием для прекращения договора. Кроме того, выход одного из участников из товарищества, направленного на создание объекта, по смыслу закона не лишает других товарищей права продолжать свою деятельность.

Вполне ожидаемо, что суды будут толковать подобные противоречия в том смысле, что налицо смешанный договор с чертами простого товарищества (такой чертой, видимо, остается лишь возникновение общей собственности). Но в этом случае следует считать недопустимым применение тех норм простого товарищества, которые выражают как раз специфические черты простого товарищества. В частности, норма п. 2 ст. 1050 ГК часто используется для прекращения контрактов, описанных в Законе N 427-ФЗ, в том смысле, что истек срок простого товарищества, что само по себе является якобы основанием для расторжения договора. Ссылки другой стороны на норму ст. 425 ГК о том, что договор действует до исполнения сторонами обязательств, нередко отвергается.

Между тем простое товарищество с указанием срока - специальный вид товарищества, которое создается для той или иной коммерческой деятельности, не направленной на создание определенного материального объекта (вещи), например для торговли, оказания услуг и т.п. Если же целью товарищества является создание (строительство) здания, сооружения, то оно не может считаться созданным на срок. Указание в договоре, описанном в Законе N 427-ФЗ, на сроки исполнения тех или иных обязательств - это как раз проявление имеющихся в нем отличий от договора простого товарищества. В том и состоит смысл соотношения норм ст. 425 и ст. 1050 ГК, что товарищество не создает обязательств отдельных участников, тем более со сроком исполнения, и потому в нем действуют специальные правила на случай прекращения. Поэтому практика расторжения договоров, описанных в Законе N 427-ФЗ, на основании правил ст. 1050 ГК, особенно в части товарищества на срок, представляется неверной.

Комментарий к пункту 8

Хотя можно заметить, что отношение к предварительному договору в судебной практике претерпевает изменения от строго формального к более либеральному, все же не без оснований считается, что любой платеж или иное исполнение по предварительному договору влечет угрозу признания предварительного договора недействительным.

Возможно, по этой причине Постановление предлагает рассматривать такой договор как действительный договор купли-продажи будущей вещи. Можно, видимо, говорить, что приоритетной задачей суда является сохранение договора.

На самом деле между предварительным договором и договором купли-продажи будущей вещи существует та общая черта, что продавец (будущий продавец) приобретает подлежащее продаже имущество на свой риск и за свой счет. С точки зрения условий описание покупаемого объекта в обоих случаях должно иметь степень точности, достаточную для идентификации имущества. Вполне можно говорить об аналогичном подходе к описанию предмета договора. То же самое можно сказать и о цене - она определяется сразу и не может быть изменена впоследствии (кроме соглашения сторон, естественно).

Что касается срока, то при его отсутствии следует, видимо, исходить из конкретных обстоятельств. Так, если предполагается (что вполне естественно) осведомленность сторон о проекте, то сроком исполнения можно считать указанный в проекте (договоре подряда) срок строительства.

С учетом этого больших трудностей для переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи не имеется. Нужно, конечно, понимать, что все указанные в комментируемом Постановлении требования к купле-продаже будущей вещи должны выполняться.

Могут, впрочем, возникать и частные вопросы. Например, если стороны предусмотрели неустойку за уклонение от заключения основного договора, можно ли ее квалифицировать как неустойку за неисполнение обязательства по передаче имущества (совершению платежа)? Вероятно, здесь суду придется толковать волю сторон в соответствии с нормой ст. 431 ГК.

Комментарий к пункту 9

В п. 9 Постановления по существу повторяются те положения о купле-продаже будущей вещи, которые уже были изложены в п. 1, но теперь применительно к купле-продаже жилых помещений, причем, скорее всего, речь идет не только о строящихся жилых помещениях, но и о жилых помещениях, которые только будут приобретены.

Во всяком случае, как уже говорилось (см. комментарий к п. 1), в самом тексте договора должно быть прямо указано, что продавец не является собственником указанного жилого помещения, но будет приобретать либо строить его для последующей передачи покупателю.

После приобретения продавцом продаваемого помещения никакого повторного договора заключать, конечно, не нужно. Если на стороне покупателя или продавца произошло правопреемство к моменту исполнения договора (уступка права требования, наследование, реорганизация), то нужно представить документы, подтверждающие правопреемство. В этом случае право собственности будет регистрироваться не на имя покупателя, а на имя его правопреемника (правопреемников).

Впрочем, такие же последствия возникают и в случаях правопреемства во всяком договоре купли-продажи будущей, да и наличной вещи.

Возникающий, возможно, при обсуждении п. 9 вопрос о судьбе нескольких договоров о купле-продаже одной и той же будущей вещи разрешается так же, как и вопрос о купле-продаже одной и той же наличной вещи <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" К.И. Скловского включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011.

<1> См.: Скловский К. Комментарий к Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". М., 2010. С. 115 и сл.

Комментарий к пункту 10

Вполне понятно, что договор купли-продажи будущей вещи применим как к существующему земельному участку, так и к участку, который только будет сформирован.

Во втором случае покупатель может таким образом защитить свои затраты на формирование чужого участка. Речь идет о ситуации, когда покупатель имеет интерес в формировании и приобретении чужого участка (например, путем выдела из имеющегося), но опасается за судьбу переданных им на эти мероприятия средств, а продавец не имеет собственных финансовых источников. В этом случае сразу заключается договор о купле-продаже участка, подлежащего формированию на имя (в собственность) продавца.

Комментарий к пункту 11

Известно, что договор о долевом участии в строительстве, подчиненный Закону, указанному в п. 11, по своей природе является договором купли-продажи будущей вещи.

Именно поэтому понадобилось специаль