И других вещных прав 9 page

Обсуждение затронутых в п. 65 вопросов несколько затрудняется тем, что применение иска о неосновательном обогащении к расчетам при расторжении договора некоторое время вызывало споры из-за неясности в отношении того, охватываются ли нормой ст. 1102 ГК не только случаи изначального отсутствия основания, но также и случаи отпадения основания впоследствии. В настоящее время сформировалась достаточно устойчивая позиция, что расторжение договора само по себе не препятствует возникновению требования из неосновательного обогащения. Эта позиция проводится и в п. 65 Постановления путем отсылки к п. 3 ст. 1103 ГК, предусматривающей субсидиарное применение нормы ст. 1102 ГК к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Предложенное толкование состоит в том, что действует общее правило о недопустимости требовать возврата исполненного после прекращения договора (п. 4 ст. 453 ГК), но в отдельных случаях общее правило может уступать нормам о неосновательном обогащении.

Постановление указывает на один из таких случаев - неполучение оплаты по прекращенному договору. (Видимо, можно говорить и о неполной оплате, если выплаченный аванс существенно меньше цены.) Это дает основания считать покупателя имущества неосновательно обогатившимся в виде самого имущества, т.е. в натуре. В этом случае имущество истребуется в натуре (ст. 1104 ГК) и только при его отсутствии заменяется денежной компенсацией. Присуждение неосновательного обогащения в натуре не является первоначальным способом получения права собственности, поэтому обременения, возникшие на имуществе, сохраняются и после присуждения его истцу по иску о неосновательном обогащении (соответственно, одновременно с заявлением такого иска целесообразно требовать наложения ареста на спорный объект во избежание установления ответчиком различных вещных прав и иных обременений в течение процесса).

Присуждение имущества в натуре не исключает дополнительных денежных взысканий со сторон обязательства по правилам о неосновательном обогащении (например, для компенсации возникшего обременения либо в порядке расчетов по погашению внесенного аванса и т.п.). Понятно, что начисление процентов по правилам ст. 1107 ГК при взыскании неосновательного обогащения в натуре лишено оснований.

До фактического получения имущества и регистрации права собственности на него за истцом по иску о неосновательном обогащении имущество принадлежит ответчику и на него может быть обращено взыскание кредиторами ответчика. Истец по иску из неосновательного обогащения не имеет никаких преимуществ перед такими кредиторами. Наложенный арест также не препятствует заявлению требований прочих кредиторов ответчика - должника в обязательстве из неосновательного обогащения.

Фактически применение иска из неосновательного обогащения в виде истребования имущества в натуре возможно не только в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Например, поверенный, получив полномочия на продажу дома с участком, стоившим не менее 6 000 000 р., продал имущество за 30 000 р. своей супруге. В другом случае поверенный вместо того, чтобы купить на имя доверителя 1/3 долю в праве общей собственности на квартиру, приобрел за деньги доверителя 1/3 доли на свое имя. На мой взгляд, в обоих случаях применим иск о неосновательном обогащении в натуре (соответственно в виде дома с участком и 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру), хотя могут обсуждаться, видимо, и иные средства защиты, вплоть до уголовного преследования. Но сопоставление требования из нормы ст. 1102 ГК с иными возможными исками показывает, что именно требование о взыскании неосновательного обогащения в натуре в наибольшей степени защищает права потерпевшего.

Споры о правах на земельные участки, на которых расположены

многоквартирные дома

Комментарии к пунктам 66 - 68

Одновременно с получением в собственность помещения в многоквартирном доме возникает и право общей собственности на общее имущество дома - несущие конструкции, механическое электрическое и иной оборудование и др. Это право имеет ряд отличий от режима общей собственности, установленного гл. 16 ГК: такое право не может быть передано отдельно от помещения (а помещение не может быть передано отдельно от права на общее имущество), оно не создает преимущественного права покупки, права на раздел (выдел) и др.

В основном то, что описано в законе (ст. 36 ЖК РФ) как общее имущество, не имеет качеств объектов права, вещей (ст. 128 ГК РФ). Поэтому для возникновения права на это имущество не требуется какого-либо оформления, регистрации и т.п. действий с этим имуществом, достаточно юридически корректно оформленного существования самого многоквартирного дома.

Однако в составе общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, имеются такие объекты, как земельные участки, которые являются объектами права - недвижимыми вещами. При этом право собственности на земельный участок возникает, естественно, после того, как возникает сам земельный участок. А создание (формирование) земельного участка связано с осуществлением ряда достаточно сложных актов, завершающихся внесением сведений об участке в государственный кадастр недвижимости.

Соответственно, в момент возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме право на земельный участок возникает лишь тогда, когда этот участок уже существует. Между тем процесс приведения в порядок, оформления прав на городские земли только начат и нередко тормозится по разным причинам.

В процессе принятия ЖК РФ законодатель значительно упростил получение в собственность земельных участков под многоквартирными домами. Тем не менее трудности и конфликты возникают. На их устранение направлены разъяснения, данные в п. 66 - 68 Постановления.

Постановление вводит режим законного владения земельным участком, подлежащим передаче в общую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме. Тем самым они приобретают право на предъявление исков, предоставляемых законом в защиту права собственности. Среди этих исков важнейшим является негаторный иск (ст. 304 ГК), но возможны и иные иски, в частности иски об установлении (изменении) границ участков, требования в рамках споров из административных и иных публичных правоотношений и т.д.

Если истец действует по поручению собственников всех помещений, то они, как представляется, лишаются права на повторное обращение с тождественным иском.

Поручение выступить от имени других собственников помещений не требует обязательной выдачи доверенности (это технически не всегда и возможно) или доверенностей; достаточно протокола общего собрания.

Но соответствующий иск может подать любой из собственников помещений; иск может быть и групповым, т.е. истцами могут быть не все собственники помещений. В этом случае сохраняется возможность предъявления тождественных требований иными лицами, ранее не участвовавшими в деле.