Пробелы правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий

Необходимо отметить, что действующее законодательство, регулирующие ипотечные отношения содержит значительный объем неюридических понятия и терминов. Данные термины можно определить как термины, заимствованные из других, неюридических наук и отраслей, используемые в юридической литературе, науке и законодательстве[131]. Для объяснения их смысла необходимо обращаться к специализированным отраслям знания, к которым они относятся. Основным их отличием от юридических терминов является отсутствие в точности обозначения того или иного понятия, что порождает неоднозначность их трактовки, как государственными органами, так и научными деятелями. В этой связи предлагается рассмотреть несколько таких понятий и постараться сформулировать их определения с целью совершенствования законодательства, регулирующие ипотечные отношения.

Понятие «исправное состояние»

Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке»[132] залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Однако статья не содержит определение понятие "исправное состояние". В связи с этим трактовка данного понятия производится в научной литературе.

Под исправном состоянием объекта понимается состояние объекта, при котором он соответствует всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Если в данный момент времени объект не соответствует хотя бы одному из этих требований, то он находится в неисправном состоянии. Для отношений в сфере недвижимости более корректно понятие "надлежащее состояние". В частности, его используют при регламентации обязанностей нанимателя жилого помещения (ст.668 Гражданского Кодекса[133]), который обязан "поддерживать его в надлежащем" (обеспечивать сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи"[134].

Таким образом законодательство однозначно не разграничивает термины «исправное состояние» и «надлежащее состояние», представляется что данные термины являются близкими по содержанию, однако автор считает, что термин исправное состояние является более широким по значению, нежели понятие «надлежащее состояние». Эта разницу автор усматривает в необходимости при «исправном состоянии» поддерживать имущество в таком виде, чтобы оно соответствовало всем техническим требованиям. В случае отсутствия законодательного определения данного понятия представляется возможным предусмотреть в договоре об ипотеке, что подразумевается под исправным состоянием.

Понятие «Реальная угроза»

Реальная угроза - оценочное понятие, которое должно определяться с учетом конкретных обстоятельств. Таким образом четких критериев, по которым должна определяться реальность угрозы - законодатель не определил[135]. К сожалению, данное понятие не разработано ни в юридической литературе, ни в судебной практике. Можно предположить, что залогодатель сам решает, является ли угроза "реальной", и в случае неправильной оценки "реальности" угрозы несет связанные с этим негативные последствия.

Рассматривая теоретические работы в данной области, лишь один автор[136] предложил установить перечень случаев, которые следует относить к реальным угрозам:

- не соответствие (в результате несоблюдения залогодателем правил пожарной безопасности, действий третих лиц, действия обстоятельства неопреодолимой силы) предмета ипотеки требованиям пожарной безопасности

- осуществление залогодателем или третьими лицами строительства рядом с предметом ипотеки (в первую очередь строительства с нарушением градостроительных норм), которое может привести к повреждению иди гибели предмета ипотеки

- предупреждение о возможности землетрясения, наводнения или иного стихийного бедствия в местности, в которой находится предмет ипотеки

- действия третьих лиц по эксплуатации и/или перепланировке здания, в котором находится заложенное имущество, если такие действия могут привести к повреждению переданного в ипотеку помещения

- появление в предмете ипотеки повреждений, которые могут привести к полному или частичному разрушения предмета ипотеки

Предполагается, что вопрос о возможности наступления негативных последствий от действий залогодателя, третьих лиц или обстоятельств непреодолимой силы должен разрешаться с проведением строительной, пожарно-технической или иной экспертизы. Необходимо учитывать возможность лица определить реальность угрозы, является ли он специалистом или лицом не обладающим специальными познаниями.

Понятие «Грубое нарушение»

В статье 35 ФЗ «Об ипотеке», закреплено, что при грубом нарушении залогодателем правил пользования, содержания или ремонта заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Однако в законодательстве тсутствуют критерии определения того, какое нарушение является грубым. В связи с этим существуют научные дискуссии определения данного понятия.

Грубость допущенного нарушения - это категория оценочная, связанная с созданием угрозы утраты или повреждения заложенного имущества[137].

1) С.П. Гришаев[138] считает, что в данном случае " речь идет не о любом нарушении залогодателем своих обязанностей, а о грубом, т.е. о таком, которое создает угрозу утраты или повреждения имущества. Данная угроза может создаваться как непосредственно нарушением указанных правил, так и опосредованно (достаточно наличия причинно-следственной связи между нарушением правил и угрозой утраты или повреждения имущества).

2) В.С. Буров[139] считает, что "Критерием квалификации любого из трех первых перечисленных в ч.1 комментируемой статьи нарушений как грубого нарушения является способность соответствующего нарушения создать реальную угрозу утраты или повреждения заложенного имущества. При этом такая угроза может создаваться соответствующим нарушением не только непосредственно, но и опосредованно, важно лишь присутствие адекватной причинно-следственной связи".

3) Мнение В.В. Смирнова и З.П. Лукиной[140]. представляется следующим: «данном случае имеется ввиду не любое нарушение, связанное с не надлежащем обеспечением сохранности заложенного имущества, а отвечающее следующим условиям 1) нарушение должно быть в причинной связи с действиями залогодателя 2) грубое нарушение создает угрозу утраты или повреждения имущества»

Таким образом, все авторы сходятся во мнении, что нарушение является грубым, если оно влечет риск утраты или гибели заложенного недвижимого имущества, и если между таким нарушением и возникающим риском существует причинно-следственная связь. Различаются точки зрения авторов на то, какая связь должна быть данная связь - прямой или опосредованной. Автор дипломной работы предполагает, что связь должна быть прямой, иначе даже самое незначительное нарушение правил содержания имущества можно трактовать как причину гибели данного имущества.

Заключение

Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации носит многоаспектный характер, это проявляется прежде всего в том, что законодательной базой такого регулирования являются различные нормативно-правовые акты федерального уровня власти. Среди них особое место занимают Гражданский кодекс, Федеральный закон «О залоге» и Федеральный закон «Об ипотеке». Несмотря на всеобъемлимость правового регулирования различными актами института ипотеки, остаются отдельный проблемы, не урегулированные законодательством, в ряде случаев возникают коллизии правового регулирования. Как правило, такие коллизии и несовершенства правового регулирования выявляются только в процессе правоприменения и разрешаются компетентными государственными органами – судами. Судебная практика отражает наиболее актуальные вопросы залогового права недвижимости, именно она осуществляет своеобразное восполнение пробелов, существующих в законодательстве.

Рассмотрев основные проблемы правового регулирования на основе сложившейся судебной практики автор делает вывод о необходимости дальнейшего совершенствования правового регулирования института ипотеки.

1. Необходимо внести в Федеральный закон «Об ипотеке» норму, закрепляющую возможность изменения предмета ипотеки во время периода действия залогового обязательства и сохранение ипотеки на такое недвижимое имущества, установить ее следующим образом «Изменение предмета ипотеки в период действия ипотеки не влечет прекращение ипотечного обязательства». Изменения предмета ипотеки как зданий, сооружений, земельных участков и другого недвижимого имущества, которые зачастую осуществляются на практике, в том числе реконструкция, разделение объектов недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов, слияние нескольких объектов недвижимости, изменение технических характеристики заложенного объекта недвижимости, а также изменения площади земельного участка, изменение категории земель, изменение прав на земельный участок (к примеру, с права аренды на право собственности) не влечет физическое уничтожение недвижимости, а означает лишь его преобразование, то такое изменение нельзя рассматривать как гибель имущества и соответственно такое изменение не может служить основанием прекращения ипотечного обязательства, а значит ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать.

2. Во избежание в дальнейшем спорных ситуаций относительно того, что является гибелью имущества в силу статьи 352 Гражданского Кодекса РФ необходимо дать законодательное определение данного понятия на основании теории права и предусмотреть, что под гибелью имущества необходимо понимать полное физическое уничтожение объекта недвижимости, прекращение его существования как объекта материального мира. С введением данного понятия в законодательство можно будет строго дифференцировать понятия «уничтожение» и «изменение» объектов недвижимого имущества, что исключить неоднозначное толкование норм ипотечного законодательства об основаниях прекращения ипотечных обязательств.

3. Учитывая сложившийся в теории права и судебной практики подход в рамках которого здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, следующие судьбе друг друга, рассматриваются в качестве единого объекта, а также нормы законодательства, закрепляющие необходимость отчуждения земельного участка только с расположенными на данном земельном участке, представляется что такой же порядок должен применяться и к договорам об ипотеке, поскольку ипотека предполагает возможность отчуждения заложенных объектов в обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника. В связи с этим представляется необходимым закрепить принцип "единства объекта недвижимости" на законодательном уровне^, внеся соответствующие изменения в 130 статью Гражданского Кодекса РФ, согласно которым земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, буду признаваться единым объектом и участвовать в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

4. Необходимо предусмотреть в Законе «Об ипотеке» прямую обязанность залогодателя обеспечивать сохранность заложенного по договору об ипотеке имущества. Действующая в настоящее время диспозитивная норма об освобождение залогодателя от поддержания недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки в исправном состоянии и обязанности обеспечивать его сохранность может повлечь возможность утраты такого имущества, что повлечет за собой возможность прекращения такого обязательства как ипотека, что является несоизмеримым риском для залогодержателя. Таким образом необходимо изменить правовое регулирование данной проблемы с диспозитивного на императивное.

5. Представляется необходимым закрепить правовой режим помещений, находящихся в здании, и предусмотреть, что правовой режим помещений в здании аналогичен правовому режиму жилого помещения в многоквартирных домах. Исходя из аналогии права при заключении договора ипотеки нежилого помещения в здании необходимо считать одновременно заложенным соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, на котором находится данное здание, однако представляется, что необходимо закрепить данное положение в законодательстве.

6. Гражданским кодексом закреплено, что право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации. В данном случае ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Однако не закреплено такое основание прекращения прав собственности на жилое помещение как признание его аварийным или подлежащим сносу и соответственно предоставление другого помещения взамен снесенного. Необходимо внести изменения в Гражданский кодекс и Закон об ипотеке, предусмотрен специальное основание для прекращения права собственности в виде признания дома аварийным или подлежащих сносу и соответствующие правила о правах залогодержателя в случае возникновения такой ситуации.

7.Необходимо законодательно закрепить определения ряда неюридических понятий, которые содержать в законодательстве об ипотеке, в частности необходимо закрепить определения понятий таких как «исправное состояние», «реальная угроза», «грубое нарушение» и других, различная оценка которых может повлечь определенные последствия по отношению к залогодателю и залогодержателю. Предлагается закрепить, что под исправном состоянием объекта понимается состояние объекта, при котором он соответствует всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Предлагается установить, что нарушение является грубым, если оно влечет риск утраты или гибели заложенного недвижимого имущества, и если между таким нарушением и возникающим риском существует прямая причинно-следственная связь.

Необходимо закрепить перечень случаев, которые следует относить к реальным угрозам, в частности: не соответствие предмета ипотеки требованиям пожарной безопасности; осуществление залогодателем или третьими лицами строительства рядом с предметом ипотеки, которое может привести к повреждению иди гибели предмета ипотеки; предупреждение о возможности землетрясения, наводнения или иного стихийного бедствия в местности, в которой находится предмет ипотеки; действия третьих лиц по эксплуатации и/или перепланировке здания, в котором находится заложенное имущество, если такие действия могут привести к повреждению переданного в ипотеку помещения; появление в предмете ипотеки повреждений, которые могут привести к полному или частичной гибели предмета ипотеки