Возможность залога нескольких объектов недвижимости по одному договору ипотеки

Вопрос о возможности и технике залога нескольких объектов по одному договору ипотеки давно обсуждается и в юридической литературе и в судебной практике. В постановлении Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г.. № 2620/10[106] предпринята попытка сформировать правовую позицию, которая бы окончательно разрешила вопросы действительности одновременной ипотеки нескольких недвижимых вещей[107]. Системный анализ норм Гражданского Кодекса[108], Закона об ипотеке[109], Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[110], иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости.

Данной позиции придерживаются и суды общей юрисдикции[111]. В одном из таких разбирательств, истица просила признать договор ипотеки незаключенным. Обращаясь в суд с иском, указала в обоснование заявленных и уточненных требований, что между ней и ответчиком был заключен договор залога недвижимого имущества: двух земельных участков и двух жилых домов. Данный договор она считает незаключенным, поскольку в договоре залога недвижимого имущества указаны четыре объекта недвижимого имущества, при этом стоимость каждого объекта не определена, а указана общая сумма объектов. Вместе с тем, объекты недвижимости не входят в единый имущественный комплекс, а являются самостоятельными объектами. Однако суд данные исковые требования не удовлетворил, указав, что отсутствуют основания для признания договора ипотеки незаключенным.

Указывая в решении на отсутствие оснований для признания договора залога незаключенным, суд исходил из того, что законодательство Российской Федерации, в частности ст. 339 Гражданского Кодекса РФ[112], ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»[113], не содержит ссылок на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Данный вывод суда не основан на действующем законодательстве и судебной практике. Все четыре объекта, переданные по договору в залог, являются самостоятельными объектами недвижимости, имеют самостоятельные технические документы и свидетельства о государственной регистрации права, они не входят в единый имущественный комплекс. В связи с чем, все переданные объекты недвижимости следует рассматривать как четыре самостоятельных предмета залога, по каждому из которых должны быть достигнуты существенные условия договора. По смыслу п. 1 ст. 339 Гражданского Кодекса[114] РФ в случае указания в одном договоре залога нескольких самостоятельных предметов залога, залоговая стоимость каждого из них должна быть указана отдельно. Иное толкование данного требования приводит к произвольному установлению залоговой стоимости каждого из предметов залога. То есть, залогодержатель вправе по своему усмотрению устанавливать стоимость каждого из объекта недвижимости при реализации данных объектов. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами не установлена стоимость переданного предмета залога и не достигнуто соглашение по существенному условию договора, в связи с чем договор залога считается незаключенным.

Проанализировав нормы Гражданского кодекса РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оценив в совокупности представленные доказательства, и исходя из того, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости, и не содержит ссылки на то, что в договоре ипотеки, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности, суд первой инстанции, установив, что в договоре залога недвижимого имущества (ипотеки) сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе оценка предмета ипотеки, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истицы о признании договора залога от незаключенным. Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

Суд пояснил, что доводы кассационной жалобы представителя истицы о том, что все переданные по договору залога объекты недвижимости следует рассматривать как самостоятельные предметы залога, и по каждому из них должны быть достигнуты существенные условия договора, в том числе залоговая стоимость каждого объекта, а поскольку сторонами договора залога не установлена стоимость каждого переданного предмета залога и не достигнуто соглашение по существенному условию договора, то договор залога считается незаключенным, не могут быть приняты во внимание, как основанные на неверном толковании материального закона. Законодательство не регламентирует необходимость указания залоговой стоимости каждого объекта недвижимости в отдельности в договоре ипотеки, предметом которого является несколько объектов недвижимости, поэтому допустимо указывать как общую оценку нескольких объектов заложенного имущества, так и каждого в отдельности.

В других судебных решениях[115] суды пришли к аналогичным выводам, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке[116] в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Системный анализ норм Кодекса, Закона об ипотеке, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке[117] установлено: оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 этого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Ни статья 339 Гражданского Кодекса[118], ни статья 9 Закона об ипотеке[119] не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Заключая договор о залоге недвижимого имущества года, залогодатель и залогодержатель согласовали оценку предмета залога. Таким образом, все существенные условия договора залога недвижимого имущества (ипотеки), в том числе оценка предмета ипотеки, сторонами согласованы, следовательно, оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Однако не все судебные инстанции приходят к однозначному выводу о том, что оценка предмета ипотеки в договоре возможна в отношении всех заложенных объектов недвижимости. Так, в одном из дел[120] суд первой инстанции признал договор ипотеки договор залога недвижимого имущества незаключенным, ссылаясь на то, что в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако данное решение было отменено вышестоящей судебной инстанцией, указано, что суд первой инстанции, приведя неверное толкование названных норм закона, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что такое существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как оценка предмета ипотеки, не было определено сторонами. Однако данное решение было отменено со ссылкой на то, что анализ норм Гражданского кодекса РФ, указанного Федерального закона, Федерального закона «О государственной высшей инстанции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Согласно п.3 ст.9 Федерального закона «Об ипотеки» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Таким образом, ни ст.339 Гражданского Кодекса РФ[121], ни ст.9 Федерального закона «Об ипотеки»[122] не содержат ссылку на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)»[123] в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Системный анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено: оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Ни статья 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни статья 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Заключая договор залога недвижимого имущества залогодатель и залогодержатель вправе согласовать оценку предмета ипотеки по каждому объекту в отдельности или дать оценку всем объектам в совокупности.