Общая характеристика правового регулирования ипотеки

На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов федерального уровня, таких как Гражданский кодекс РФ[9], ФЗ «О залоге»[10], ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[11], ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[12], однако отсутствует системность такого регулирования. Это связано с тем, что данные нормативные акты имеют одинаковую юридическую силу по отношению к друг другу, однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные ФЗ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге[13]. Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, а учитывая широкое использование института залога недвижимого имущества, это породило противоречия, возникающие в процессе правоприменения данных норм гражданами и компетентными органами.

Данная ситуация обусловлена наличием пробелов, противоречий и расхождений в правовом регулировании отдельных вопросов института залога недвижимости, таких как основания возникновения ипотеки; имущество, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; содержание закладной; механизм регистрации ипотеки как обременения права, а также регистрация договора об ипотеке; последующая ипотека; порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации предмета ипотеки и многих других.

Впервые институт ипотеки законодательно закрепился в законе РФ "О залоге", ипотеке была посвящена глава 2 этого закона, которая состояла всего из четырех статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений[14]. Этот закон закрепил определение понятия "ипотека", нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса.

Помимо этого залогу посвящена глава 3 Гражданского Кодекса РФ[15]. Примечательно, что понятие ипотеки, содержащееся в 334 статье Гражданского Кодекса РФ, шире, нежели понятие ипотеке введенное ст.42 Федерального Закона «О залоге». Понятие ипотеке в 334 статье включает залог земельных участков и объектов недвижимости прочно связанных с землей (здания, сооружения и т.д.), а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, которые относятся к недвижимому имуществу в силу ч.2 п.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ, в то время как Федеральный закон «О залоге» предусматривает в качестве предмета ипотеки лишь земельные участки и объекты недвижимости, непосредственно связанные с землей.

Гражданский Кодекс РФ содержит важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены другие правила[16]. Таким образом нормы специального закона имеют приоритетный характер перед Гражданским Кодексом РФ.

Следует рассмотреть нормы закона РФ "О залоге"[17] и Гражданского Кодекса РФ в той части, в какой они регулируют ипотечные отношения и при этом не содержатся в Законе " Об ипотеке"[18].

Относительно закона «О залоге» следует выделить всего две нормы, подлежащих применению к ипотечным отношениям:

1) нормы раздела 4 Закона РФ "О залоге" о залоге прав - применительно к ипотеке права аренды недвижимого имущества

2) нормы статьи 18 Закона РФ "О залоге" - о ведении залогодателем записи залога.

Значительно большее число норм о залоге, не продублированные ФЗ "Об ипотеке" содержится в Гражданском кодексе РФ. Статья 64 и п.3 ст. 65 Гражданского кодекса[19] устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого юридического лица (в том числе в случае банкротства). Эта очередность предоставляет некоторым категориям кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является исключением из общего правила, установленного статьей 334 Гражданского Кодекса РФ и статей 1 Закона "Об ипотеке". В соответствии со статьей 338 Гражданского кодекса РФ залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке наложить на заложенную недвижимость знаки, свидетельствующие о залоге (твердый залог). Аналогичных норм в Законе «Об ипотеке» нет, поэтому статья 338 применяется к ипотечным отношениям.

Действие части 1 пункта 2 статьи 346 Гражданского Кодекса РФ распространяется также на все не указанные в пункте1 статьи 40 Закона " Об ипотеке" случаи распоряжения залогодателем заложенного имущества.

Статьей 349 Гражданского кодекса РФ[20] установлено дополнительное обстоятельство (отсутствие залогодержателя при невозможности установить место его нахождения), исключающее возможность обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном порядке. Норма п.5 статьи 350 Гражданского кодекса РФ о праве залогодержателя при недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех его требований к должнику на обращение взыскания на иное имущество должника применяется при наличии ипотечных отношений на общих основаниях.

В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[21] закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных отношений. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, понятие предмета ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.

Ипотека представляет собой один из видов залога, а именно залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства перед кредитором. Следует отметить, что ипотека не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству (так называемое акцессорное обязательство). Обязательство, обеспеченное ипотекой, необходимо рассматривать как основное, поскольку именно его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке. Взаимосвязь данных двух обязательств заключается в следующем: в случае прекращения основного обязательства прекращается и обеспечивающий исполнение данного обязательства залог недвижимости. При этом дополнительное обязательство в виде ипотеки может возникнуть только при наличии другого, основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается законной ипотекой или договором об ипотеке.

В настоящее время, однако, предлагается ввести иную, отличную от существующей в данный момент концепции обязательной акцессорности ипотеки, введя понятие «независимой ипотеки»[22]. По независимому обеспечительному обязательству не вправе противопоставлять требованию кредитора возражения, связанные с основным обязательством, а кредитор имеет право реализовать свое обеспечительное право независимо от того, существует ли основное обязательство[23]. Главное отличие такой ипотеки будет состоять в том, что основное обязательство, которое обеспечивает ипотека не будет указано в договоре ипотеки, а будет указана лишь предельная суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срок существования права залога. Таким образом залогодержатель будет вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника считается обеспеченным такой ипотекой. Исходя из данного определения независимой ипотеки, можно предположить, что в случае прекращения основного обязательства, в том числе в результате его надлежащего исполнения, независимая ипотека продолжает существовать, а в качестве залогодержателя выступает все то же лицо. Залогодержатель здесь имеет право использовать имеющуюся у него ипотеку в качестве обеспечения иных обязательств должника.

Особое внимание стоит уделить вопросу о видах ипотеки. Законодатель четко разграничивает два вида: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора[24].

Ипотека в силу закона возникает:

1) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);

2) при отчуждении здания, сооружения, или другого недвижимого имущества по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);

3) при приобретении или возведении недвижимого имущества за счет кредитных средств банка. Данный способ возникновения ипотечного обязательства является наиболее распространенным.

В остальных случаях необходимо устанавливать обеспечение основного обязательства по ипотечному договору. Так, в случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося недвижимого имущества, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Также если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно.[25] Зачастую к договорной ипотеки прибегают тогда, когда собственник объекта недвижимости не меняется, однако собственник является должником по какого-либо рода обязательству, требующие обеспечение в виде ипотеки. Следует заметить, что должников по основному обязательству, обеспеченному ипотекой может быть как сам должник, так и третье лицо, которое не является стороной данного обязательства. Правовое регулирование законной ипотеки представляется аналогичным регулированию ипотечных отношений, возникающих в силу договора.[26].

Согласно п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Однако представляется, что данная норма не является достаточно совершенной. Придерживаясь буквального толкования данной нормы, можно сделать вывод о том, что залогодержатель может в любом случае, независимо от действий должника, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику за счет имущества, являющего предметом ипотеки. Однако данное право представляется не таким бесспорным, как это указано выше, если обратить внимание на статью 50 Закона «Об ипотеке»[27], в которой говориться о возможности реализовать кредитором свое право на обращение взыскание на заложенное имущество только в том случае, если должник со своей стороны не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обеспеченного ипотекой обязательство. Таким образом, мы видим коллизию в правовом регулировании оснований обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. При наличии такого противоречивого правового регулирования, представляется целесообразным изменить статью 1 Закона об ипотеке, указав в ней на возможность обратить взыскание только в случаях, предусмотренных данным законом, либо указать на конкретные основания и привести их закрытый перечень в самой статье.

Будучи особым видом залога предметом ипотеки является не любое имущество, а только недвижимое. Перечень данного имущества закреплен указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса[28], в частности предметом ипотеки могут выступать земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Данные объекты недвижимости указаны и в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213[29]. Закон об ипотеке устанавливает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. При этом изменение каких либо данных, позволяющих идентифицировать данный объект как предмет ипотеки, не влечет за собой недействительность или прекращение данного обязательства.