Методические указания. Имущественные права на земельные участки разделяются на вещные и обязательственные права

Имущественные права на земельные участки разделяются на вещные и обязательственные права.

Под вещным правом понимается право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.

Признаками вещных прав являются: объектом права является вещь – земельный участок, они носят бессрочный характер, требования, вытекающие из вещных прав, подлежат пре­имущественному удовлетворению по сравнению с требованиями, вытекающими из обязательственных прав, им присуще право следования, вещные права пользуются абсолют­ной защитой.

Согласно ГК РФ вещные права подразделяются на право собственности и иные права, производные от права собственности.

В ст. 216 ГК РФ к вещным правам лиц, не являющихся собственниками земельных участков, относятся право пожизненного наследуемого владения землей; право постоянного (бессрочного) пользования землей; сервитут.

Правовой анализ каждого права на земельный участок должен включать объект права, субъекты права, правомочия субъекта, основания возникновения и прекращения.

Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Объект права – земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Субъекты права – государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления. Юридические лица иных организационно-правовых форм, получившие земельные участки в постоянное бессрочное пользование до вступления в юридическую силу Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года.

Содержание права – граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Основанием возникновения этого права является акт органа государственной власти или акт органа местного самоуправления,

Основание прекращения права являются:

– отказ землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок,

– использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью;

– использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

– неустранение совершенных умышленно следующих земельных правонарушений;

– отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

– нарушение установленного соответствующими режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

– систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

– систематическая неуплата земельного налога;

– неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в течение трех лет,

– изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

– реквизиция земельного участка,

– переоформления права бессрочного постоянного пользования на право собственности или аренды,

– смерть физического лица,

– ликвидация юридического лица.

Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Объект права – это земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Субъекты права – граждане РФ. После вступления в юридическую силу ЗК РФ (с 30 октября 2001 года) земельные участки на этом праве не предоставляются.

Содержание права – распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Основание возникновения: свидетельство о праве на наследство.

Основания прекращения: отказ землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок; использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью; использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция земельного участка; смерть физического лица при отсутствии наследников; неустранение совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

– отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

– нарушение установленного соответствующими режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

– систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

– систематическая неуплата земельного налога;

– неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в течение трех лет.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Исходя из цели установления сервитута, выделяются частный и публичный сервитут.

Цели установления публичных сервитутов:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Исходя из срока установления ограниченного пользования чужим земельным участком, сервитуты подразделяются на постоянный и срочный.

Основания возникновения сервитута обусловлены его видом. Основанием возникновения публичного сервитута является нормативный правовой акт или акт органа местного самоуправления.

Основанием возникновения частного сервитута являются соглашение или судебное решение.

Основанием прекращения публичного сервитута является отмена или изменение нормативного правового акта, основанием прекращения частного сервитута – отпадение потребности в сервитуте, по требования собственника земельного участка в судебном порядке, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, истечение срока договора, совпадение в одном лице двух субъектов сервитутных отношений, по требованию собственника земельного участка, если лицо нарушает условия использования сервитута.

К обязательным правам на землю относятся право аренды и право безвозмездного срочного пользования земельным участком.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает во временное владение и пользование земельный участок, а другая сторона (арендатор) обязуется своевременно уплачивать арендную плату.

Признаки аренды: срочный и возмездный характер.

ГК РФ не определяет максимального срока договора аренды земельных участков, отсылая при этом к иным федеральным законам. Так, по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения – 49 лет.

Определенными особенностями обладает предоставление земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения на условиях договора аренды. При наличии двух и более претендентов заключение договора аренды осуществляется в порядке торгов.

Форма договора аренды – письменная, с обязательной регистрацией в Федеральной регистрационной службе. Аренда сроком до 1 года в государственной регистрации не нуждается.

Порядок и форма уплаты арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При истечении срока аренды прежний добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

Основание возникновения права аренды земельного участка – договор аренды земельного участка.

Основания прекращения аренды земельного участка: истечение срока договора аренды; досрочное расторжение договора в судебном порядке; по инициативе арендодателя:

– в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

– неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

– реквизиции земельного участка.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, гражданам в виде служебного надела;

4) из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, религиозным организациям;

5) из государственных и муниципальных земель лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости.

Признаки безвозмездного срочного пользования: срочный и безвозмездный характер.

Срок безвозмездного срочного пользования:

– из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, на срок не более чем один год;

– из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам срок установлен договором;

– служебный земельный надел – на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков;

– из государственных и муниципальных земель лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости на срок строительства.

Основания возникновения права:

– из государственных и муниципальных земель – акт органа государственной власти и акт органа местного самоуправления,

– из земель граждан и юридических лиц – договор,

– из земель организаций в виде служебного земельного надела – по решению соответствующих организаций и заключенного на основании этого решения договора.

Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком:

– по решению лица, предоставившего земельный участок,

– по соглашению сторон,

– по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;

– право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

Право на служебный надел сохраняется а работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности; право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:

1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;

2) работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;

3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладают правами и обязанностями.

Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды и обводненные карьеры;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков:

– использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

– сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

– осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

– своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

– своевременно производить платежи за землю;

– соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

– не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

– выполнять иные требования.

Date: 2015-09-22; view: 596; Нарушение авторских прав