Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
Доходный подход
|
|
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы.
Доходный подход разделяется на метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.
В рамках курсовой работы учет возврата капитала проводится по методу Ринга, т.е.по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта.
Рассчитаем коэффициент капитализации для зданий.
Таблица 11
Расчет коэффициента капитализации для зданий
| № | Наименование показателя | ед. изм. | Значение | Порядок расчета |
| Безрисковая ставка | % | 7,8 | см. журнал Эксперт №10 | |
| Вероятный срок экспонирования на рынке | мес. | анализ сроков экспонирования аналогичных объектов | ||
| Поправка на неликвидность | % | 1,95 | п.3*п.4/12мес | |
| Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость | % | 6,99 | См. расчет в след. табл. | |
| Ставка дисконтирования (ставка капитализации) | % | 16,74 | п1+п3+п4 | |
| Общий срок экономической жизни улучшений | лет | исходя из конструктивных особенностей объекта | ||
| Фактический возраст улучшений | лет | из техпаспорта | ||
| Эффективный возраст жизни улучшений | лет | равен фактическому возрасту при нормальной эксплуатации | ||
| Оставшийся срок экономической жизни улучшений | лет | п.8-п.10 | ||
| Ставка возврата капитала | % | 1.0101 | 100/п9 | |
| Общая ставка капитализации для улучшений | % | 17,75 | П5+п10 | |
| Коэффициент капитализации для здания | 0,1775 | п11/100% |
Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости
| Факторы риска/премии | |||||||||||
| Систематические риски | |||||||||||
| Текущая экономическая ситуация в регионе | |||||||||||
| Перспективы развития экономики в регионе | |||||||||||
| Текущее состояние отрасли | |||||||||||
| Перспективы развития отрасли | |||||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | |||||||||||
| Несистематические риски | |||||||||||
| Величина общего износа | |||||||||||
| Месторасположение | |||||||||||
| Транспортная доступность | |||||||||||
| Потенциал доходополучения | |||||||||||
| Количество наблюдений | |||||||||||
| Взвешенный итог | |||||||||||
| Сумма | |||||||||||
| Количество факторов | |||||||||||
| Средневзвешенное значение риска | 3,66 | ||||||||||
Расчет премии, учитывающий риск инвестиционного менеджмента
| Факторы риска/премии | ||||||||||
| Систематические риски | ||||||||||
| Потери при сборе арендной платы | ||||||||||
| Потери от недозагруженности объекта оценки | ||||||||||
| Качество управления | ||||||||||
| Количество наблюдений | ||||||||||
| Взвешенный итог | ||||||||||
| Сумма | ||||||||||
| Количество факторов | ||||||||||
| Средневзвешенное значение риска | 3,33 |
Расчет коэффициента капитализации для земельного участка
| № | Наименование показателя | ед изм | значение | Порядок расчета |
| Безрисковая ставка | % | 7,8 | см. журнал Эксперт №10 | |
| Вероятный срок экспонирования на рынке | мес | анализ сроков экспонирования аналогичных объектов | ||
| Поправка на неликвидность | % | 1,95 | п.3*п.4/12мес | |
| Поправка за риск вложений в объект недвижимости | % | 3.66 | См. предыд.табл | |
| Риск инвестиционного менеджмента | % | 3,33 | См. предыд.табл. | |
| Ставка дисконтирования (ставка капитализации) | % | 16,74 | П1+п3+п4+п5 | |
| Общая ставка капитализации для улучшений | % | 16,74 | для земли равна ставке дисконтирования | |
| Коэффициент капитализации | 0,1674 | п9/100% |
Рассчитаем резервы на замещение.
Таблица 12
Date: 2015-09-22; view: 374; Нарушение авторских прав