Особенность корректировок по отдельным элементам сравнения

1. Корректировка на состав передаваемых прав собственности.

При продаже объекта недвижимости, в котором помещения сданы в аренду (продажа собс­твенности вместе с существующими арендными договорами), возникает необходимость в корректировке цены на права собственности. Такое положение должно учитываться, если арендная плата по договору отличается от сложившейся на рынке величины арендной платы. Ве­личину корректировки на права собственности определяют либо на основе прямой капитализации разницы между рыночной и договорной арендной платой, либо путем дисконтирования этой разницы в тече­ние оставшегося срока аренды по договору.

2. Корректировка на условия финансирования, как правило, проводится в том случае, если установлено, что при заключении договора купли-продажи продавец представил рассрочку по оплате всей или части суммы, т.е. кредитовал покупателя. В этом случае стоимость данного объекта должна быть выше исходя из процентной безрисковой банковской ставки и условий погашения кредита.

3. Корректировка на условия продажи вводится в случае, если сделка купли-продажи была осуществлена в нетипичных условиях. Например, продавец согласился на снижение цены в связи со сроч­ной продажей, или продавец и покупатель связаны родственными либо деловыми связями (материнская компания - дочернее предприя­тие и т.п.). Выяснение этих обстоятельств довольно сложная зада­ча, однако исключить наличие таких фактов было бы неправильным.

4. Корректировка на дату продажи вводится в том случае, если с момента продажи объекта-аналога прошло значительное время. Тогда необходимо учесть инфляцию (в среднем 1% в месяц). В нашем случае все объекты-аналоги выставлены на продажу в текущем месяце. Следовательно, поправка не вводится.