Модернизация жилищного фонда в системе ЖКХ- жизненно важная необходимость инвестиционной привлекательности отрасли

Реконструкция и модернизация жилищного фонда является одним

из важнейших направлений в решении жилищной проблемы и реформе жилищно-коммунального хозяйства страны и представляет собой комплекс строительных мер и организационно-технологических мероприятий, направленных на обновление жилых домов и инженерной инфраструктуры

с целью сохранения жилищного фонда и улучшения условий проживания, приведения их эксплуатационных качеств жилых зданийв соответствие с установленными требованиями.

На сегодняшний день можно утверждать, что проблемы функционирования и развития системы жизнеобеспечения (ЖКХ) муниципальных образований Российской Федерации имеют системный характер. С учетом исторически складывающихся обстоятельств развития государства происходило постоянное накопление проблем функционирования данной отрасли экономики.

В Концепции Федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010–2020 годы», отмечается, что, «учитывая сложность проблем и необходимость выработки комплексного и системного решения, обеспечивающего кардинальное улучшение качества жизни населения и эффективности отрасли жилищно–коммунального хозяйства, представляется наиболее эффективным решать существующие проблемы с использованием программно-целевого метода. Данное решение позволит объединить отдельные мероприятия и добиться мультипликативного эффекта, выраженного в развитии и модернизации жилищного фонда, эффективном использовании коммунальных ресурсов, создании благоприятного инвестиционного климата и совершенствовании институциональной среды жилищно-коммунального хозяйства».

Существующие проблемы функционирования и развития отрасли жилищно-коммунального комплекса входят в число приоритетов для формирования федеральных целевых программ, имеют межотраслевой и межведомственный характер, не могут быть решены в пределах одного года и требуют значительных бюджетных расходов. Необходимость в короткий срок решить такие масштабные задачи требует адекватных системных изменений, в результате которых можно существенно повысить социальное благополучие общества, обеспечить общее экономическое развитие и рост производства.

Рассмотрим необходимость модернизации жилищного фонда на примере одной из управляющих компаний г. Екатеринбурга, которая управляет типичным для крупного города жилищным фондом, построенным в основном после 1960 года. Состояние жилищного фонда на сегодняшний день в целом удовлетворительное, однако в 36–39 % строений требуется капитальный ремонт либо замена систем ЦО, ГВС, ХВС.

Представим основные показатели по жилому фонду в таблице 1.

Таблица 1

Основные показатели по жилому фонду

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, составляет 21,87 кв. м.

Данные о состоянии жилого фонда представлены в таблице 2.

Таблица 2

Техническое состояние жилого фонда

Согласно данным. представленным в таблице 2 23,8 % строений или 15 домов находятся в хорошем техническом состоянии, что составляет 59445,92 кв. м, самое большое количество строений – 36 шт. находиятся в удовлетворительном техническом состоянии, износ составляет от 20 до 40 %, общая площадь данной категории строений составляет 142870,02 кв. м или 57,2 % от общей площади.

В неудовлетворительном состоянии находятся 6 домов или 9,5% от общего количества домов района и 6 домов находятся в ветхом состоянии – 61% износа, что составляет 9,5% от общего количества домов.

Рассмотрим информацию по этажности жилого фонда в таблице 3.

Таблица 3

Этажность жилого фонда

Согласно данным таблицы, в состав фонда входят здания высотой от двух до 12 этажей. Самое большое количество домов (20) – это двухэтажные жилые дома, площадь которых составляет 79292,9 кв. м общей и 75006,24 кв. м жилой,

1339 квартир.

На втором месте по объему доли находятся 5 - этажные здания, этих домов 14, что составляет 936 квартир и 55449,56 кв. м общей площади. Кроме того, в состав жилого фонда входит 12 9-этажных домов. Таким образом, жилой фонд представлен домами разной этажности.

Рассмотрим информацию по материалу стен жилого фонда в таблице 4.

Таблица 4

Материал стен жилого фонда

Согласно данным таблицы 4 основная доля строений – 41,30 % и 19,05 % –представлена кирпичными строениями и строениями из монолитного железобетона соответственно.

Рассмотрим информацию по материалу кровли жилого фонда в таблице 5.

Таблица 5

Материал кровли жилого фонда

По сведениям, представленным в таблице 5. основная доля строений имеет шиферную кровлю – 66,67%.

Центральным отоплением, ХВС, ГВС, канализацией, природным газом, электроэнергией обеспечено 63 строения, то есть 100 % жилищного фонда.

Качество жилищного фонда, его состояние и технические показатели требуют особого внимания, поскольку многолетняя отсрочка реализации рыночной реформы в жилищно-коммунальной сфере привела к снижению интенсивности проведения капитального ремонта жилищного фонда и увеличили показатель износа последнего. В результате к настоящему моменту более половины многоквартирных домов требует капитального ремонта.

Решение этой задачи имеет огромное значение для повышения качества жизни может быть обеспечено при условии программных изменений на региональном уровне.

Перечень мероприятий для многоквартирных домов жилого фонда

в отношении общего имущества собственников помещений в МКД, направленных на работы по модернизации жилых домов представлен в таблице 6.

Таблица 6

Перечень мероприятий для многоквартирных домов жилого фонда [2]

Прогресс в сфере энергетики и строительства позволяет использовать при ремонтных работах передовые технологии.

Целью применения энергосберегающих технологий, при модернизации зданий, является сбережение энергоносителей в дальнейшей эксплуатации здания. К основным ресурсам относятся электрическая и тепловая энергия.

Энергосберегающие технологии в строительстве первым делом должны быть нацелены на экономию тепловой энергии в силу ее дороговизны и постоянно растущих тарифов.

Наиболее действенным способом уменьшения потребления тепловой энергии считается утепление стен здания. При планировке ремонтных работ должны быть определены подходящие способы утепления стен – наружный или внутренний.

Чаще всего внутреннее утепление стен производится в целях сохранения наружной декоративной оболочки здания, если здание имеет, например, историческую ценность и возможность изменения его внешнего вида ограничивается законом.

При установке внутренней теплоизоляции толщина тепло-материала может достигать 6-8 см, но при этом сокращение площади комнат меняется незначительно. Изоляционный материал бывает вдох видов: органическая теплоизоляция и неорганическая. Существуют также и другие виды утеплителей, но они не так распространены в силу дороговизны.

Энергосберегающие утеплители делятся на:

· минеральные плиты;

· минеральная вата;

· пенопласт;

· керамзит–гравий.

Наиболее распространенной считается минеральная вата в силу своих энергосберегающих особенностей, цены и легкости монтажа.

Энергосберегающие технологии при капитальном ремонте зданий, а именно наружное утепление стен отличается характером монтажа от внутренней установки теплоизоляции. Наружное утепление дома можно осуществить с помощью оштукатуривания стен или обшивки их вагонкой. При этом утепление фасада здания нужно отнести к модернизации. На основании пп. 31, 18, 8 Перечня вида работ, выполняемых при модернизации зданий и сооружений (приложение Вк ТКП 45–1.04–206–2010). в которых сказано, что сам факт «утепления фасада» связан с доведением всех элементов здания до современных нормативных требований по термическому сопротивлению (тепловая модернизация).

Перед тем как начинать модернизацию, следует провести энергетический аудит здания и разработать программу модернизации жилого фонда. Паспорт программы мероприятия представлен в таблице 7.

Таблица 7

Паспорт программы мероприятий по модернизации

Модернизации жилых зданий направлена прежде всего на повышение их энергетической эффективности. Важным резервом экономии топливно-энергетических ресурсов в системах отопления зданий является повышение тепловой защиты ограждающей оболочки здания.

Для снижения тепловых потерь через фасады здания модернизацией предусматривается комплексная теплоизоляция зданий, которая обеспечивает увеличение приведенного сопротивления теплопередаче наружных стен на

105 %, окон и балконных дверей на 50 %, а также снижение нормативной их воздухопроницаемости на 40 %.

В расчете (таблица 8) приняты следующие значения минимальных приведенных сопротивлений теплопередаче R до изменений № 3 СНиП 11–3–79 «Строительная теплотехника», принятых и введенных в действие Минстроем РФ постановлением № 16–81 от 11.08.95, и из условий энергосбережения по второму этапу (пункт 2.4).

Таблица 8

Минимальные значения приведенного сопротивления теплопередаче ограждений для района, где ГСОП=4600 гр./сут. [2]

Продолжительность отопительного периода для города Екатеринбурга составляет 213 суток, расчетная температура внутреннего воздуха +18°С, минимальное приведенное сопротивление теплопередаче ограждающей конструкции до реконструкции 0,84 кв. м °С/Вт, после модернизации 3,01 кв.

Ниже (таблицы 9 и 10) приводится расчет тепловых потерь через стены и окна домов.

Таблица 9

Расчет тепловых потерь через стены и окна пятиэтажного дома

за год до модернизации.

Таблица 10

Расчет тепловых потерь после модернизации

В таблице 10 приведен расчет сокращения тепловых потерь жилых домов в результате теплоизоляции фасадов пенополистирольными плитами толщиной 100 мм. Также приведена экономия затрат в результате снижения расхода тепла на 1 кв. м общей площади квартир, исходя из стоимости 1 Гкал для населения г. Екатеринбурга в размере 1179,9 руб. по состоянию на 2015 год.

Капитальные вложения на утепление и декоративную отделкуфасада пятиэтажного дома согласно сметному расчету с учетом НДС составляют

в 2015 году 3854,7 тыс. руб., на 1 кв. м общей площади квартир – 89,76 руб.

Сметная стоимость демонтажа столярки и установки оконных блоковпо пятиэтажному дому составляет 241,9 тыс. руб. в ценах на 2015 год

на кв. м общей площади квартир – 48,8 руб. Расчет срока окупаемости затрат проведен в таблице 12.

Таблица 11

Расчет срока окупаемости затрат

Таким образом, затраты на утепление фасадов окупятся в течение шести лет,

а на установку оконных блоков – через 20 лет.

Таким образом, налицо эффективность внедрения мероприятия по модернизации фасада и смены оконных блоков (таблица 12).

Таблица 12

Сводные данные по срокам окупаемости мероприятий

при утеплении фасада и оконных блоков в жилых домах

Модернизация для своего успешного внедрения нуждается в активной пропаганде и разъяснении населению как технических, так и экономических аспектов реализации мероприятий. Необходимо использовать такие традиционные методы пропаганды, как выступления и публикации в средствах массовой информации, проведение семинаров, конференций, рабочих встреч.

Крайне важно развернуть широкую кампанию по информированию населения, включая использование наглядной агитации для эффективного внедрения систем учета ресурсов по инициативе потребителей.

В таблицах 13 и 14 приведены данные об инвестициях и экономическом эффекте от модернизации фасада и окон.

Таблица 13

Инвестиции на мероприятия по модернизации фасада и окон

Таблица 14

Экономические эффекты после мероприятий по модернизации

Согласно данным таблицы 14 мероприятия, направленные на снижение тепловых потерь, окажут большой экономический эффект – 68,92 тыс. руб. в год, что может повлечь изменение себестоимости услуг по теплоснабжению (таблица 15).

Таблица 15

Анализ себестоимости услуг до и после внедрения

Таким образом, себестоимость услуг предприятия уменьшилась за счет уменьшения отчислений на амортизацию, затрат на энергоснабжение

и теплоснабжение.

Расчет экономической эффективности от модернизации фасада и установки стеклопакетов рассмотрен в таблице 16.

Таблица 16

Расчет экономической эффективности от модернизации

фасада и установки стеклопакетов

Проведение мероприятий по модернизации жилищного фонда приведет

к повышению качества технического обслуживания многоквартирного дома, и улучшит рейтинг эксплуатирующей и управляющей организации.

Полученная экономия от снижения теплопотерь по решению собственников жилых помещений будет перечислена на лицевой счет данного дома с последующим решением собственников об их использование (проведение необходимых ремонтных работ или распределение по лицевым счетам собственников).

Литература

1. Максимова Н. С. Реформа жилищно-коммунальной сферы – важный резерв укрепления финансов России // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2006. № 5.

2. Технико-экономическая оценка эффективности энергосберегающих мероприятий при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. URL: http://www.abok.ru/for_spec/articles.php?nid=4332