Ипотечные ссуды

Ссуды под залог недвижимости или ипотеки (mortgage) полу­чили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важных источников долгосрочного финансирования. В такой сделке владелец имущества (mort­gagor) получает ссуду у залогодержателя (mortgagee) и в качестве

обеспечения возврата долга передает последнему право на пре­имущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или не­полного погашения задолженности. Сумма ссуды обычно не­сколько меньше оценочной стоимости закладываемого имуще­ства. Наиболее распространенными объектами залога являются жилые дома, фермы, земля, другие виды недвижимости. Хара­ктерной особенностью ипотечных ссуд является длительный срок погашения.

Ипотечные ссуды выдаются коммерческими и специальны­ми ипотечными банками (например, земельными), различными ссудно-сберегательными ассоциациями. Ипотечный кредит для приобретения жилья начали практиковать и в России. Первой в этом отношении стала Москва. В 1999 г. этот вид кредита ста­ли открывать четыре кредитные организации. По условиям Ин-вестсбербанка и Собинбанка заемщик оплачивает 30% стоимо­сти квартиры, а на остальную сумму получает кредит на 10 лет по ставке 10% в валюте.

Существует несколько видов ипотечных ссуд, различающих­ся в основном методами погашения задолженности. Большин­ство видов являются вариантами стандартной или типовой ипотечной ссуды. Суть ее сводится к следующему. Заемщик по­лучает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под за­лог недвижимости (например, при покупке или строительстве дома). Далее он погашает долг вместе с процентами равными, обычно ежемесячными, взносами.

Модификации стандартной схемы ипотеки нацелены на повышении ее гибкости в учете потребностей как должника, так и кредитора. Так, некоторые из них имеет целью снизить расходы должника на начальных этапах погашения долга, пе­ренося основную их тяжесть на более поздние этапы. Такие ипотеки привлекают тех клиентов, которые ожидают рост своих доходов в будущем, например, начинающих предприни­мателей и фермеров. Привлекательна такая ипотека и для мо­лодых семей при строительстве или покупке жилья. В других схемах тем или иным путем в большей мере учитывается про­центный риск. Кратко охарактеризуем некоторые схемы ипо­тек.

Ссуды с ростом платежей {graduated mortgage, GPM). Данный вид ссуды предусматривает постоянный рост расходов по об­служиванию долга в первые годы. В оставшееся время погаше-

ние производится постоянными взносами. Вариантом такой ипотеки является ссуда, погашение которой происходит по со­гласованному графику: каждые 3—5 лет увеличивается сумма взносов.

Ссуда с льготным периодом. В условиях ипотеки предпола­гается наличие льготного периода, в течение которого выпла­чиваются только проценты по долгу. Такая схема в наиболь­шей мере сдвигает во времени финансовую нагрузку долж­ника.

В последние два десятилетия в практику вошли и более сложные схемы погашения долга по ипотеке, преследующие в конечном счете те же цели — быть более гибкими и удобными для клиентов.

Как уже отмечалось, ипотечные ссуды выдаются на дли­тельные сроки. Даже в стабильной экономике это связано с определенным риском, в частности, риском изменения про­центной ставки на рынке кредитов. Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуд, относящиеся к уровню процентной ставки. К таким ипотекам относятся сле­дующие.

Ссуды с периодическим изменением процентной ставки (rollover mortgage, RM). Схема этой ссуды предполагает, что стороны ка­ждые 3—5 лет пересматривают уровень процентной ставки. Та­ким образом, происходит периодически возобновляемое сред­несрочное кредитование при долгосрочном погашении всей за­долженности. Этим самым создается возможность для некото­рой, конечно неполной, адаптации к изменяющимся условиям рынка.

Ипотека с переменной процентной ставкой (variable-rate mort­gage, VRM). Уровень ставки здесь "привязывается" к какому-либо распространенному финансовому показателю или индек­су. Пересмотр ставки обычно осуществляется по полугодиям. Чтобы изменения ставок не были очень резкими, предусматри­ваются верхняя и нижняя границы разовых коррективов (на­пример, не более 2%).

Основной задачей при анализе ипотек является разработка планов погашения долга. Важно также уметь определить сумму остатка задолженности на любой момент процесса погашения. Ниже обсуждаются методы решения этих проблем для трех ипотечных схем.