Строительный подряд

Статья 740. Договор строительного подряда

Статья 741. Распределение риска между сторонами

Статья 742. Страхование объекта строительства

Статья 743. Техническая документация и смета

Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию

Статья 745. Обеспечение строительства материалами и оборудованием

Статья 746. Оплата работ

Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору

строительного подряда

Статья 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору

строительного подряда

Статья 749. Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении

прав и выполнении обязанностей заказчика

Статья 750. Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда

Статья 751. Обязанности подрядчика по охране окружающей среды и

обеспечению безопасности строительных работ

Статья 752. Последствия консервации строительства

Статья 753. Сдача и приемка работ

Статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ

Статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ

Статья 757. Устранение недостатков за счет заказчика

Комментарий к статье 740 ГК РФ

1. Договор строительного подряда - один из наиболее распространенных на практике видов договора подряда. Как и все другие выделенные в гл.37 ГК договоры, он обладает родовыми признаками подряда. Эти признаки закреплены в п.1 ст.721 (см. коммент. к ней). Основной признак, по которому выделяется договор строительного подряда и с которым, в конечном счете, связан его специальный правовой режим, закреплен в §3 гл.37 ГК. Это - особый характер выполняемых работ и их результата.

2. Предшественником данного договора был подряд на капитальное строительство. Этому договору посвящались принятые в разное время на уровне Правительства СССР Правила о договорах подряда на капитальное строительство (СП СССР, 1987, N 4, ст.19). ГК 1964, как и Основы ГЗ, выделяли этот же договор. Разница состояла лишь в том, что в ГК 1964 договор подряда на капитальное строительство был урегулирован как самостоятельный тип договора, наряду с подрядом, а в Основах ГЗ - лишь как его разновидность. Последний вариант стал возможным потому, что Основы ГЗ, как и впоследствии ГК, исключили из определения договора строительного подряда указание на его плановый характер, а также ограничили вмешательство государства в определение взаимных прав и обязанностей контрагентов.

3. ГК 1964 признавал предметом договора подряда на капитальное строительство "постройку и сдачу объекта". Соответственно последние по времени их принятия Правила о договорах подряда на капитальное строительство сводили его смысл к обеспечению и вводу в действие производственных мощностей, объектов, зданий и сооружений, а также жилых домов и других объектов социального назначения. Однако уже Основы ГЗ указали на две сферы применения соответствующих договоров: строительство и сдачу объекта, с одной стороны, и выполнение обусловленных договором строительных работ, с другой. Об этих же двух возможных сферах идет речь в п.2 ст.740 ГК, который особо выделяет необходимый для строительных работ признак: они должны быть нераздельно связаны со строящимся объектом.

4. В коммент. параграфе широко используется термин "объект строительства". Очевидно, под этим следует понимать отдельно стоящее здание или сооружение. Имеются в виду также неразрывно связанные с ним оборудование, инструменты, а также инвентарь, разного рода эстакады, внутренние инженерные сети, канализация, водоснабжение, газо- и теплопроводы, электроснабжение, радиофикация, подсобные и вспомогательные надворные постройки и различного рода иные работы и затраты. Необходимым признаком объекта следует считать то, что на строительство, реконструкцию или расширение того, что считают "отдельным объектом", были составлены отдельный проект и смета. При этом, очевидно, если на строительной площадке по проекту (рабочему проекту) возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов (например, в промышленности - здание цеха основного назначения, на транспорте - здание железнодорожного вокзала, в жилищно-гражданском строительстве - жилой дом, театр, школа, городской мост и т.п.), то понятие объекта строительства совпадает с понятием стройки. Здание (корпус), в котором размещаются несколько цехов, есть основание признавать единым объектом.

5. Из п.2 следует, что договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по своей правовой природе не относятся к числу договоров строительного подряда в целом, как и вообще договоров подряда, поскольку не предполагают передачи созданного результата работ заказчику. В этой связи Правила (нормы) о строительном подряде применяются к договору на выполнение работ по капитальному ремонту только по согласованной воле сторон.

Поскольку выполнение ремонтных работ, в т.ч. и по капитальному ремонту, по своей природе представляет возмездное оказание услуг, в случае, когда в договоре содержатся условия, исключающие применение коммент. параграфа, к договору на выполнение работ по капитальному ремонту будут применяться нормы о договоре возмездного оказания услуг (см. коммент. к гл.39).

"Иное" в данном случае может означать и исключение по соглашению сторон действия только отдельных статей §3, при этом не только диспозитивных, но и императивных.

6. Абз.2 п.2 коммент. статьи имеет в виду осложненный вариант договора - о сооружении объекта "под ключ". П.9 Руководства по составлению договоров подряда на капитальное строительство (Сборник "Строительство". М., 1996, с.56-84) называет так договор, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, который предусматривает выполнение последним цикла "проектирование - строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами, - сдача объекта в эксплуатацию". При этом по договоренности сторон в таком договоре заказчик может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, но ответственность за сдачу объекта "под ключ" остается за подрядчиком, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора (Строительство. Лицензирование. Заключение договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 1996, с.59).

Соответствующая норма коммент. статьи предоставляет сторонам возможность дополнить договор "под ключ" определенными (сверх обычных) обязанностями подрядчика. Имеется в виду заключение широко используемых в международной строительной практике договоров "продукция на руки". По такому договору подрядчик должен не только завершить строительство всего объекта, но и передать персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта персоналом заказчика. В этом случае в соответствии с самой природой данных отношений подрядчик обязуется обеспечить успешный результат проводимой им профессиональной подготовки. Таким образом, риск, связанный с профессиональной подготовкой персонала заказчика, подрядчик принимает на себя (см. п.7 гл.11 Правового руководства по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов, подготовленного рабочей группой Комиссии ООН по праву международной торговли).

7. Заказчиком в договоре строительного подряда может быть, в принципе, любой субъект гражданского права - физическое или юридическое лицо, включая иностранцев.

При участии в договоре строительного подряда граждан учитывается действие п.3 коммент. статьи. В соответствии с Законом РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст.1005) заказчиками могут выступать инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) реализовать инвестиционный проект. При этом в случаях, когда заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах тех полномочий, которые указаны в инвестиционном договоре, связывающем это лицо с инвестором.

Правомочия иностранцев инвестировать на территории РФ и соответственно участвовать в отношениях по строительному подряду определяются, в частности, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. "Об иностранных инвестициях в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст.1008).

Для случая заключения договора строительного подряда, отличающегося, в частности, специальным кругом лиц, выступающих на стороне заказчика, создана особая конструкция - государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд (см. коммент. к §5 настоящей главы).

Деятельность, связанная с исполнением функций подрядчика в договоре строительного подряда, относится к числу лицензируемых. Постановление Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. N 1418, а также Положение о лицензировании строительной деятельности, утв. постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 г. N 351 (СЗ РФ, 1996, N 14, ст.1456), охватывают строительство, реконструкцию и ремонт автомобильных дорог, выполнение строительно-монтажных работ для зданий и сооружений I и II уровней ответственности, иные виды строительно-монтажных работ. Лицензия может быть получена подрядчиком - юридическим лицом независимо от его организационно-правовой формы, а также индивидуальными предпринимателями (включая иностранных юридических и физических лиц). Лицензия действительна, в зависимости от того, кем она выдана, либо на территории РФ (если лицензия получена от федерального органа) или только определенного субъекта РФ (если она выдана или перерегистрирована компетентным органом данного субъекта РФ).

Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 упомянутое выше Положение, утвержденное постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 г. N 351 признано утратившим силу и утверждены новые Положения о лицензировании деятельности в области проектирования и строительства

8. По поручению Правительства РФ Министерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ утвердило 10 июня 1992 г. Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (далее - Руководство), которое с самого начала предполагалось использовать в качестве методического пособия. В Руководстве, в частности, содержатся рекомендации относительно структуры договорных связей, порядка согласования предмета договора и других его условий, имущественной ответственности сторон за нарушение принятых обязательств, оснований приостановления работ и прекращения договора и др. Там же в качестве приложения приведены образцы договора подряда на капитальное строительство. Указанное Руководство сохранило свое значение. Имеется в виду, что стороны и теперь, заключая договор, могут использовать это Руководство в той части, в какой оно не противоречит ГК и иному действующему гражданскому законодательству. Для этого им нужно воспроизвести соответствующие положения Руководства в договоре.

9. Сложность отношений сторон при строительном подряде предполагает широкое использование примерных условий или примерных форм договоров, в т.ч. и приспособленных к отдельным видам строительных работ. В соответствии со ст.427 (см. коммент. к ней) для применения примерных условий (примерных форм договоров) необходимо, чтобы они были опубликованы в печати и, кроме того, в конкретном договоре должны содержаться отсылки к ним (при отсутствии таких отсылок примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота). В связи с тем, что Правительство РФ признало недействующими на территории РФ Правила о договорах подряда на капитальное строительство 1986 г., стороны могут использовать отдельные пункты этих Правил в режиме примерных условий. Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть, кроме того, Международные условия договоров о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов (Международное частное право. Сборник нормативных документов. Составитель Н.Ю.Ерпылева, М., 1994, с.176-207).

10. Содержащееся в п.3 коммент. статьи указание относительно правового регулирования отношений по поводу выполнения работ для личных потребностей гражданина (заказчика) означает, что в виде общего правила к соответствующему договору применяются нормы коммент. параграфа.

Такой вывод следует уже из того, что договор, направленный на удовлетворение личных потребностей граждан, прямо назван в п.3 "договором строительного подряда". И лишь в отношении прав заказчика должны действовать положения, включенные в §2. Следует также иметь в виду, что в силу п.3 ст.730 ГК при ненадлежащем выполнении или невыполнении работ по договору бытового подряда к отношениям, не урегулированным Кодексом, применяются Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним, а в силу ст.739 ГК заказчик может использовать права, предоставленные покупателю по договору розничной купли-продажи (см. коммент. к этим статьям). Указанные нормы распространяются, как можно сделать вывод из п.3 коммент. статьи, и на отношения по договору строительного подряда, направленного на удовлетворение бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика.

Комментарий к статье 741 ГК РФ

1. Действие п.1 коммент. статьи ограничивается наступлением момента приемки объекта заказчиком. Риски, связанные с последующей гибелью или повреждением объекта строительного подряда после этого момента, подчиняются, в зависимости от обстоятельств, действию соответствующих норм ст.755 (см. коммент. к ней).

2. Правила о распределении риска между сторонами, предусмотренные в п.1, действуют независимо от того, осуществляется ли строительство из материалов заказчика, подрядчика или третьих лиц. По этой причине п.1 ст.220 ГК на данные отношения не распространяется.

Особенность коммент. статьи по сравнению с общей нормой о распределении рисков в договоре подряда (см. коммент. к ст.705) состоит, в частности, в том, что применительно к рассматриваемому особому виду подрядных договоров (договору строительного подряда) правило о распределении рисков между сторонами носит императивный, а не диспозитивный характер.

3. Сопоставление обоих пунктов коммент. статьи позволяет сделать вывод, что заказчик отвечает за гибель или повреждение объекта в соответствующих случаях только при наличии своей вины. Следовательно, во-первых, правило п.2 ст.401 ГК (о повышенной ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности) по отношению к заказчику не применяется, и, во-вторых, в ситуации, предусмотренной п.2 коммент. статьи, заказчик вправе требовать освобождения его от обязанности оплачивать всю предусмотренную сметой стоимость работ, если докажет, что передача им оказавшихся недоброкачественными материалов или оборудования, дача ошибочных указаний подрядчику, а также невыполнение обязанностей, предусмотренных п.1 ст.716 ГК, имели место не по вине заказчика. Типичный пример - скрытые недостатки переданных заказчиком материалов (оборудования).

4. Коммент. статья не содержит специальных правил относительно риска случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования или переданной для переработки вещи. Применительно к рассматриваемому договору такая ситуация может возникнуть при реконструкции, которая представляет собой, в частности, "переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса и осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции" (Строительство. Лицензирование. Заключение договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 1996. с.32). В подобных случаях следует руководствоваться ст.705 (см. коммент. к ней), включенной в общие положения о подряде. Эта статья, в свою очередь, основана на ст.211 ГК, в силу которой риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. При этом, как и ст.211 ГК, ст.705 ГК представляет собой диспозитивную норму, вследствие чего стороны могут предусмотреть в договоре подряда, в т.ч. и строительного, иное (например, то, что подрядчик несет риск случайной гибели не только материалов и оборудования, но и переданных ему для реконструкции или капитального ремонта объектов).

Комментарий к статье 742 ГК РФ

1. Содержание коммент. статьи шире ее названия, поскольку она охватывает два различных вида страхования. Речь идет о страховании имущества и страховании ответственности за причинение вреда.

В первом случае на сторону договора строительного подряда может быть возложена обязанность страховать имущество по договору, заключенному в свою пользу (см. ст.929 и коммент. к ней) или в пользу контрагента (см. ст.930 ГК и коммент. к ней).

Во втором случае отношения соответствующих сторон со страховщиком должны быть урегулированы в рамках ст.931 ГК. Выбор вида страхования при заключении договора строительного подряда определяется характером интереса контрагента. Обычно интерес направлен на то, чтобы при наступлении страхового случая или самому получить соответствующую сумму, или быть свободным от несения ответственности за причиненный вред перед третьим лицом.

2. Обязанность страхования при строительном подряде может возникать не только из заключенного между сторонами договора строительного подряда, но и непосредственно из закона. Так, на время строительства гидротехнического сооружения его собственник обязан страховать риски гражданской ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни и здоровью физических лиц, а также имуществу физических и юридических лиц в результате аварии гидротехнического сооружения (ст.15 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О безопасности гидротехнических сооружений" - СЗ РФ, 1997, N 30, ст.3589). Обязательное страхование, однако, находится за рамками коммент. статьи и в целом главы ГК "Договор подряда". Оно регулируется пп.1-3 ст.935 (см. коммент. к этой статье).

3. Абз.2 п.1 коммент. статьи содержит перечень условий страхования, которые должны содержаться в договоре строительного подряда. Отсутствие предусмотренных в данном пункте условий влечет различные по характеру последствия. Так, если в договоре строительного подряда не предусмотрена страховая сумма и застрахованные риски, обязательство сторон перед контрагентом осуществить соответствующий вид страхования вообще не возникает. Иное дело, если отсутствуют данные о страховщике. При такой ситуации обязательства стороны, которая должна осуществлять страхование, возникают и считаются исполненными независимо от того, с кем в действительности заключен договор страхования, если только не будут установлены умысел или грубая неосторожность избравшей страховщика стороны.

4. П.2 относится прежде всего к страхованию имущества в пользу контрагента и имеет в виду ситуацию, при которой выплаченное страховое возмещение не покрывает его убытки. Тогда контрагент вправе взыскать со стороны, обязанной застраховать соответствующее имущество (при доказанности того, что страховой случай возник вследствие непринятия страхователем указанных в п.2 мер), разницу между понесенными убытками и выплаченным ему возмещением. Ссылаться на то, что страховая сумма в договоре страхования соответствует той, которая предусматривалась условиями договора строительного подряда, такой контрагент не вправе.

Убытки контрагента подлежат возмещению в полном объеме, если страховщик будет освобожден от выплаты страхового возмещения страхователю (стороне договора строительного подряда) по основаниям, указанным в ст.963 и 964 (см. коммент. к ним).

Комментарий к статье 743 ГК РФ

1. Назначение технической документации состоит в том, что она устанавливает, какие по объему и содержанию работы должен выполнять подрядчик, а также и то, каким требованиям, прежде всего с точки зрения их качества, работы должны соответствовать.

Смета, о которой также идет речь в п.1 коммент. статьи, представляет собой денежное выражение подлежащих выполнению работ.

2. Градостроительный кодекс РФ, принятый 7 мая 1998 г. (РГ от 14 мая 1998 г.) называет проектной документацией графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий, сооружений и их частей, а также благоустройство их земельных участков (ст.61). В этой же статье предусмотрено, что разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации осуществляется по инициативе заказчика и за его счет. Проектная документация, заказчиком которой являются органы местного самоуправления утверждается ими же в установленном порядке. Проектная документация, заказчиком которой являются физические и юридические лица, утверждается заказчиком в установленном порядке (ст.61).

3. По общему правилу проектная документация и смета составляются на каждый объект постройки, реконструкции или расширения.

В случаях, когда в установленном порядке был утвержден отдельный титул стройки (либо заменяющий его документ) в виде такой документации для совокупности строящихся, расширяющихся, реконструируемых зданий и сооружений (объектов) составляется единая смета. При этом не имеет значения, располагается ли стройка на одной или нескольких площадках. Имеется в виду, что в последнем случае производится суммирование показателей соответствующей технической документации по объектам и затратам.

4. Абз.2 п.1 коммент. статьи содержит презумпцию в пользу того, что проектная документация и смета в полном объеме представляют собой соответствующее договорное условие. Это не исключает возможности для сторон по соглашению между собой не только сузить, как предусмотрено в коммент. статье, объем подлежащих исполнению работ по сравнению с технической документацией и сметой, но и предусмотреть более широкий объем работ.

5. Условия договора, перечисленные в п.2 коммент. статьи, относятся к числу существенных, а значит, при их отсутствии договор не может считаться заключенным.

6. Из п.1 коммент. статьи, которая возлагает на подрядчика обязанность осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой, следует, что таким образом устанавливаются и пределы того, что стороны в рамках договора могут требовать друг от друга.

7. Подрядчик, который не исполнил предусмотренной в п.3 коммент. статьи обязанности уведомить заказчика об обнаруженных недостатках и приостановить строительство, принимает на себя тем самым риск того, что заказчик откажется оплатить дополнительные работы во всех случаях, кроме предусмотренных в самом п.3. Если работы, несмотря на обнаруженные подрядчиком недостатки, не будут приостановлены, он утрачивает право ссылаться на то, что сама необходимость дополнительных работ возникла по вине заказчика (например, вследствие просрочки передачи им предусмотренного договором оборудования подрядчику).

8. Во всех случаях, когда подрядчик без достаточных, указанных в самом п.5 оснований, отказывается произвести дополнительные работы, несмотря на то, что заказчик согласен с их проведением и оплатой, заказчик, заключивший договор на выполнение указанных работ с другим лицом, вправе взыскать возникшие у него по этой причине (в частности, ввиду разницы в размере оплаты работ) убытки в полном объеме с подрядчика.

9. Градостроительный кодекс РФ определяет порядок выдачи разрешений на строительство - документа, который удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. В самом Кодексе (ст.62) устанавливается перечень случаев, при которых разрешения на строительство не требуется. В дополнение к нему такие же случаи могут устанавливать и субъекты РФ.

Разрешение на строительство объектов недвижимости переходит к новому ее собственнику.

Комментарий к статье 744 ГК РФ

1. Пункты 1 и 3 коммент. статьи устанавливают случаи, при которых возможно одностороннее изменение условий договора по воле и заказчика, и подрядчика.

2. Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что внесение изменений в утвержденную документацию осуществляется в установленном порядке по инициативе заказчика и за его счет (ст.61).

3. П.1 устанавливает два в равной мере обязательных условия договора. Одно из них относится к объему пересмотра сметы (не более 10%), а другое - к существу самого изменения (оно не должно изменять характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ).

4. Заказчик в ситуации, предусмотренной п.1 коммент. статьи, осуществляет принадлежащее ему право изменить договор. По этой причине и при отсутствии указаний на его обязанность возмещать убытки, возникающие у подрядчика вследствие изменения технической документации, есть основания полагать, что убытки, связанные с изменениями, которые не выходят за рамки п.1, подлежат возмещению, но все дело в том, что обязанности заказчика согласовать дополнительную смету не возникает.

5. П.3 позволяет сделать вывод, что согласия заказчика на изменение проектной документации в установленных пределах (10%) вообще не требуется.

6. Поскольку ст.450 (см. коммент. к ней), к которой отсылает п.3, содержит, в свою очередь, отсылку к иным предусмотренным законом случаям возможного одностороннего изменения или расторжения договора, коммент. пункт допускает тем самым использование ст.451 ГК, устанавливающей общие основания и последствия изменения или расторжения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств (см. коммент. к этой статье).

7. П.4 имеет в виду расходы, связанные с установлением и устранением таких дефектов, которые возникли не по вине подрядчика. Ссылка на "разумность" подлежащих возмещению расходов означает для заказчика возможность оспаривать соответствующее право подрядчика доказательством, в частности, того, что его расходы были "неразумны". В то же время заказчик вправе ссылаться и на отсутствие причинной связи между необходимостью устанавливать и устранять дефекты в технической документации, с одной стороны, и понесенными подрядчиком расходами - с другой.

Комментарий к статье 745 ГК РФ

1. При системе планового хозяйства отношения, которым посвящена коммент. статья, были подробно урегулированы в законодательстве. На правительственном уровне предусматривалось, какая из сторон, заказчик или подрядчик, обязана обеспечивать строительство определенными видами материалов и оборудования. В условиях свободного рынка распределение указанных обязанностей между сторонами осуществляется исключительно по соглашению между ними. И лишь с целью внести необходимую определенность во взаимоотношения контрагентов п.1 коммент. статьи вводит диспозитивную норму. Соответствующая презумпция в пользу того, что снабжение материалами и оборудованием лежит на подрядчике, имеет значение в трех случаях: если в договоре полностью отсутствует условие об обеспечении строительства материалами и оборудованием (1), если содержащееся в договоре на этот счет условие не охватывает всего набора необходимых материалов и оборудования (2) и, наконец, если между сторонами возник преддоговорный спор по вопросу о распределении указанных обязанностей (3) (см. коммент. к ст.446). В последнем случае соответствующая статья, не являясь императивной нормой, все же дает определенную ориентировку суду.

2. П.2 возлагает на сторону, обязанную обеспечить строительство материалами и оборудованием, риск как виновной, так и случайно возникшей невозможности использования предоставленных ей материалов и оборудования. Ответственность, о которой идет речь, включает обязанность возместить причиненные контрагенту убытки.

3. Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 1997 г. N 1636 (СЗ РФ, 1998, N 1, ст.138) установлено, что новые, в т.ч. ввозимые из-за рубежа, материалы, изделия, конструкции и технологии, требования к которым не регламентированы действующими СНиПами, ГОСТами, ТУ и др., могут применяться в строительстве (в т.ч. при реконструкции, расширении, техническом перевооружении и ремонте зданий и сооружений) после подтверждения их пригодности для строительства и эксплуатации объектов на территории РФ. Одновременно указанным постановлением утверждены Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве. Соответствующим документом, предъявление которого обязательно и для подрядчика, и для заказчика, служит Техническое свидетельство, выдаваемое в установленном порядке.

4. Предоставленное подрядчику п.3 коммент. статьи право требовать уплаты суммы, соответствующей стоимости выполненной части работ, не освобождает заказчика от необходимости возмещать подрядчику убытки, которые произошли вследствие его вынужденного отказа от договора.

5. П.3 должен применяться в сочетании со ст.716 (см. коммент. к ней). В силу этой последней статьи подрядчик, который не предупредил заказчика о непригодности или недоброкачественности предоставленных им материалов или оборудования либо продолжает работу, не дожидаясь истечения предоставленного ему договором срока для ответа на посланное извещение, лишен права ссылаться на эти обстоятельства. Следовательно, подрядчик может осуществить предоставленные ему права только при соблюдении указанных в ст.716 ГК требований.

Комментарий к статье 746 ГК РФ

1. Коммент. статья предоставляет сторонам возможность самим определять размер, сроки и порядок оплаты выполненных работ, если иное не предусмотрено в законе. Императивные нормы, которые относятся к порядку оплаты работ, содержатся главным образом в актах, регулирующих выполнение подрядных работ для государственных нужд. Так, постановлением Правительства РФ от 22 июня 1994 г. N 745 (СЗ РФ, 1994, N 9, ст.1026) предусмотрено авансирование в установленном размере государственным заказчиком работ, выполняемых по договорам (контрактам) подрядными организациями на стройках и объектах, которые финансируются за счет средств федерального бюджета РФ.

2. П.5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство", утв. приказом Минфина РФ от 20 декабря 1994 г. N 167 (Финансовая газета. 1995, N 5), предусматривает, что в соответствии с договором расчеты между сторонами могут осуществляться в форме авансов (промежуточных платежей) за выполненные подрядчиком работы на конструктивных элементах или этапах либо после завершения всех работ на объекте строительства. При этом в бухгалтерском учете у застройщика расчеты за объекты строительства отражаются исходя из их договорной стоимости.

3. Ст.746 ГК и общая - ст.711 ГК не противоречат рекомендации, содержащейся в п.28 Руководства по составлению договоров подряда на строительство. Имеются, в частности, в виду включение в договор указаний на возможность производить расчеты по конструктивным элементам за выполнение отдельных работ и услуг по этапам или после завершения всех работ по договору, согласование сторонами размеров резервирования средств для финансовых гарантий, а также определение порядка их перевода, допустимость оснований для задержки заказчиком оплаты (в частности, таких, как неустранение ранее дефектов в работе, представленной к оплате, отставание выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком производства работ, и др.). Наконец, возможно производство окончательных расчетов сторон после выполнения подрядчиком всех работ по договору, включая устранение дефектов, выявленных при приемке предмета договора, с зачетом ранее перечисленных подрядчику средств и суммы средств финансовых гарантий (в случаях, когда такие гарантии предусмотрены в договоре). (Строительство. Лицензирование. Заключение договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 1996, с.65.)

Комментарий к статье 747 ГК РФ

1. П.2 коммент. статьи содержит лишь примерный набор услуг, предоставляемых заказчиком. При согласовании соответствующих условий договора сторонам целесообразно обсудить вопрос о возможности воспользоваться указаниями на этот счет, которые содержатся в пп.5-8 Правил о договорах подряда на капитальное строительство 1986 г., а также в п.33 Руководства по составлению договоров подряда на строительство.

2. П.3 предполагает деление услуг на предоставляемые в счет сметы и сверх сметы. Для устранения неопределенности во взаимоотношениях сторон в договоре желательно указать на размер оплаты услуг при условии, что речь идет о расходах, которые относятся к предвиденным, и их стоимость может быть достоверно определена (см. п.13 Положения по бухгалтерском учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство").

Комментарий к статье 748 ГК РФ

1. Из п.1 вытекает, что подрядчик обладает исключительным правом организации и осуществления оперативно-хозяйственной деятельности. По этой причине он не обязан выполнять указания заказчика, которые являются вмешательством в эту деятельность. В свою очередь, при гибели или повреждении объекта строительства подрядчик не вправе ссылаться на п.2 ст.741 (см. коммент. к ней), если ошибочные указания заказчика представляли собой такое вмешательство, т.е. если подрядчик сам его допустил.

2. При ссылке на п.2 коммент. статьи подрядчик обязан доказать, что заказчик, во-первых, обнаружил соответствующие недостатки и, во-вторых, не поставил подрядчика о них в известность "немедленно". "Немедленно" означает по крайней мере, что извещение направлено в пределах срока, в течение которого недостатки могли быть подрядчиком устранены или иным образом учтены.

3. Если стороны в соответствии, в частности, с п.38 Руководства по составлению договоров подряда предусмотрели ведение на строительной площадке журнала производства работ, в договоре целесообразно также указать на право заказчика контролировать содержание журнала.

4. Хотя п.4 выделена возможность для подрядчика, ненадлежащим образом выполнившим работу, ссылаться на неосуществление заказчиком обязанности, предусмотренной законом, осуществлять контроль и надзор за выполнением работ, стороны, исходя из ст.421 (см. коммент. к этой статье), не лишены права включать такую же обязанность (осуществлять контроль и надзор) в договор, предусмотрев последствия ее нарушения заказчиком, в т.ч. и те, о которых идет речь в первой фразе п.4. Соответствующие условия непосредственно связаны с осуществлением "представительства заказчика на строительной площадке", которое в соответствии с договором может носить постоянный характер.

Комментарий к статье 749 ГК РФ

1. Коммент. статья отражает международный опыт осуществления строительства (см., в частности, Международные условия договора о строительстве - Международное частное право. Сборник нормативных документов. Составитель Н.Ю.Ерпылева. М., 1994, с.181 и сл.).

Отношения заказчика с инженером (инженерной организацией) основаны на договоре поручения, который является, в свою очередь, разновидностью договора возмездного оказания услуг, но регулируется в соответствии с п.2 ст.779 (см. коммент. к этой статье) специальными нормами гл.49 (см. коммент. к этой главе).

2. Из второй фразы коммент. статьи, в частности, вытекает, что договор строительного подряда устанавливает обязательные для подрядчика указания инженера (инженерной организации). В этих же пределах за последствия действий инженера (инженерной организации) отвечает заказчик.

3. Коммент. статья не исключает варианта, при котором инженер - работник заказчика и соответственно отношения между ними являются по своей природе трудовыми.

4. Коммент. статья относится только к юридическим действиям инженера (инженерной организации), поскольку за фактические действия он по общему правилу отвечает самостоятельно. Такая же ответственность наступает и за юридические действия, совершенные вне рамок полномочий (функций), которыми инженер (инженерная фирма) наделен заказчиком. Если инженер является работником заказчика, ответственность последнего за его действия определяется ст.1068 ГК (см. коммент. к этой статье).

Комментарий к статье 750 ГК РФ

1. Коммент. статья регулирует только один, выделенный в ней случай сотрудничества сторон в договоре строительного подряда, связанный с устранением препятствия к надлежащему исполнению контрагентом своих обязанностей.

2. Правовое значение коммент. статьи состоит, во-первых, в установлении возникающей из императивной нормы закона обязанности каждой из сторон устранить препятствия, о которых идет речь в п.1, во-вторых, в определении условий возникновения соответствующей обязанности и, наконец, в-третьих, в указании последствий как нарушения соответствующей обязанности (имеется в виду вторая фраза п.1), так и, напротив, ее исполнения (п.2). При этом последствия нарушения установлены императивной нормой, а ненадлежащего исполнения - нормой факультативной, которая как таковая вступает в действие только при условии, если это предусмотрено договором строительного подряда.

3. "Разумность" и "возможность" совершения соответствующих действий составляют согласно п.1 коммент. статьи два самостоятельных условия возникновения соответствующей обязанности.

При этом в силу п.3 ст.10 ГК "разумность" предпринятых мер предполагается, т.е. их "неразумность" должна доказать вторая сторона.

Комментарий к статье 751 ГК РФ

1. В соответствии с Федеральным законом от 23 ноября 1995 г. "Об экологической экспертизе" (СЗ РФ, 1995, N 48, ст.4556) обязательной экспертизе федерального уровня подлежат "технико-экономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, консервации и ликвидации организаций и иных объектов хозяйственной деятельности и другие проекты независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности, существование которых может оказать воздействие на окружающую природную среду в пределах территории двух и более субъектов Российской Федерации, в т.ч. материалы по созданию гражданами или юридическими лицами Российской Федерации с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц организаций, объем иностранных инвестиций в которые превышает пятьсот тысяч долларов".

2. Наряду с общими существуют специальные правила безопасности, отражающие особенности отдельных объектов. Так, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О безопасности гидротехнических сооружений" возлагает на собственника гидротехнического сооружения и эксплуатирующую организацию обязанность обеспечить соблюдение норм и правил безопасности гидротехнических сооружений при их строительстве, вводе в эксплуатацию, эксплуатации, ремонте, реконструкции, консервации, выводе из эксплуатации и ликвидации. На стадии проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию, выводе из эксплуатации гидротехнического сооружения, а также его реконструкции, капитального ремонта, восстановления либо консервации необходимо составить декларацию безопасности, которая подлежит утверждению в органах надзора за безопасностью гидротехнических сооружений. Только после этого выдается разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, вывод из эксплуатации, реконструкцию, капитальный ремонт, восстановление или консервацию гидротехнических сооружений. При этом сама декларация подлежит (в т.ч. на стадии проектирования) государственной экспертизе, проводимой в установленном Правительством РФ порядке.

3. Абз.2 п.1 коммент. статьи имеет в виду главным образом ответственность подрядчика перед третьими лицами, т.е. обязанность возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица. При применении соответствующей нормы в случае, когда речь идет о посягательстве на окружающую среду, следует руководствоваться Законом РСФСР от 19 декабря 1991 г. "Об охране окружающей природной среды" (Ведомости РФ, 1992, N 10, ст.457), раздел XIV которого предусматривает основания, размер и случаи возмещения вреда, причиненного экологическим правонарушением.

При нарушении требований о безопасности руководствуются нормами гл.59 ГК. В силу ст.1079 ГК (см. коммент. к ней) строительная и иная связанная с нею деятельность рассматриваются как создающие повышенную опасность для окружающих и ответственность в таких случаях должен нести владелец источника такой опасности. В этой роли выступает подрядчик. Как владелец источника повышенной опасности он отвечает независимо ни от своей вины, ни от того, причинен ли вред использованием строительной машины или упавшим с крыши кирпичом. В отличие от подрядчика заказчик может нести ответственность за причиненный вред лишь в порядке регресса, к тому же в виде общего правила только за свою вину.

4. При определении случаев регрессной ответственности заказчика следует учитывать, что предъявление иска к нему подрядчиком невозможно, если он сам нарушил свои обязанности, предусмотренные в п.2.

Комментарий к статье 752 ГК РФ

1. Коммент. статья имеет в виду консервацию вследствие обстоятельств, не зависящих как от заказчика, так и от подрядчика. Наиболее распространенные случаи - консервация, вызванная явлениями стихийного характера и невыделением инвестиций.

2. Смысл коммент. статьи состоит в наиболее справедливом распределении соответствующего риска между сторонами. Одна из новелл ГК - учет в подобном случае не только понесенных заказчиком расходов, но и тех выгод, которые он может получить от консервации.

3. В соответствии с Временным положением о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 21 марта 1994 г. N 220 (СЗ РФ, 1994, N 13, ст.996), в случае консервации или временного прекращения строительства, осуществляемого на основании государственного контракта (договора подряда), и отказа заказчика от дальнейшего финансирования стройки или объекта он компенсирует затраты другим участникам строительства, если иное не предусмотрено государственным контрактом.

4. Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций относит затраты на консервацию строительства к числу не предусмотренных в сводных сметных расчетах стоимости строительства (Бухгалтерский учет и отчетность в нормативных документах. М., 1997, с.159).

5. Консервация обычно оформляется соглашением. Стороны могут установить в нем условия, на которых строительство будет впоследствии возобновлено.

6. Консервация предполагает сдачу и приемку выполненной части работ в порядке, предусмотренном ст.753 (см. коммент. к ней), если иное не вытекает из особенностей консервации.

Комментарий к статье 753 ГК РФ

1. На стадии сдачи-приемки работ каждая из сторон несет определенные обязанности. Коммент. статья определяет их содержание, пределы и последствия нарушения.

2. Большая часть норм коммент. статьи носит диспозитивный характер. К числу императивных, т.е. таких, которые исключают иное в договоре, относятся только две. Первая предусматривает перенесение на подрядчика, предварительно принявшего результат отдельного этапа, последствий случайной гибели или повреждения этого результата (п.3), а вторая относится к случаям, при которых приемке предшествуют предварительные испытания: в силу п.5 условием окончательной приемки работ служат положительные результаты испытаний.

3. Постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" (СП СССР, 1981, N 7, ст.43) определяет порядок назначения государственных комиссий, их состав, необходимость предварительной приемки работ рабочей комиссией, назначаемой заказчиком, ее состав и задачи, условия приемки объекта государственной комиссией, разграничивает ответственность каждого из участников строительства - заказчиков, проектной, научно-исследовательской, строительной и монтажной организаций, а также порядок составления актов приемки. Установлено, что датой ввода объекта в эксплуатацию служит день подписания акта государственной приемочной комиссией, а перечисленных в самом постановлении этапов работ - день приемки их рабочими комиссиями. Образцы актов приемки законченных строительством объектов приведены во Временном положении по приемке законченных строительством объектов, утв. Госстроем РФ 9 июля 1993 г. (Строительство. Лицензирование. Заключение договоров. Приемка Законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 1996, с.22). Постановление особо подчеркивает, что к сдаче могут быть предъявлены только объекты, которые закончены строительством в соответствии с утвержденным проектом и подготовлены к эксплуатации.

Ряд принципиальных указаний, относящихся к специально посвященным охваченным коммент. статьей вопросам, включен в СНиП 3.014-87. Среди них Порядок создания государственных приемочных комиссий, их права, обязанности и порядок работы.

4. ГК изменил отношение к односторонним актам: их недействительность наступает теперь не сама по себе, а только в случаях, если мотивы отказа от подписания акта признаются судом обоснованными. При оценке действий заказчика, отказавшегося от подписания акта в связи с обнаружением недостатков результата работ, следует иметь в виду ограничения для такого отказа, вытекающие из п.6 коммент. статьи.

5. Помимо общих существуют и специальные правила приемки определенных объектов. Так, Министерством связи РФ 19 декабря 1995 г. были утверждены Временные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов связи общего пользования в Российской Федерации (Строительство. Бухгалтерский учет. С.339). В них, в частности, особо выделено, что объекты, законченные строительством, подлежат приемке в эксплуатацию лишь в том случае, когда они имеют положительные заключения надзорных организаций, подготовлены к эксплуатации, на них устранены недоделки и на установленном оборудовании возможен выпуск продукции (оказание услуг) в соответствии с утвержденным проектом.

Комментарий к статье 754 ГК РФ

1. Система нормативных документов в строительстве определена СНиПом 10-01-94. Указанный СНиП содержит определение самой системы нормативных документов как совокупности взаимосвязанных документов, которые принимаются компетентными органами исполнительной власти и управления строительством, предприятиями и организациями для применения на всех этапах создания и эксплуатации строительной продукции в целях защиты прав и охраняемых законом интересов ее потребителей, общества и государства. Система включает построенные по вертикали документы. Имеются в виду федеральные нормативные документы (Строительные нормы и правила РФ, Государственные стандарты РФ в области строительства, Своды правил по проектированию и строительству, руководящие документы системы), нормативные документы субъектов РФ (территориальные строительные нормы), а также производственно-отраслевые нормативные документы (стандарты предприятий, объединений (строительного комплекса) и стандарты общественных объединений). При этом положения нормативных актов разделяются на обязательные, рекомендуемые или справочные. Специально указано, что отсутствие в договоре (контракте) ссылок на нормативные документы, которые содержат обязательные требования, не освобождает от их исполнения.

2. Градостроительный кодекс РФ (ст.51) возлагает на граждан и юридических лиц, осуществляющих градостроительную деятельность, обязанность соблюдать градостроительные нормативы и правила. При этом федеральные градостроительные нормативы и правила включают в себя разделы о градостроительстве, содержащиеся соответственно в строительных нормах и правилах и государственных стандартах. Помимо этого действуют разработанные субъектами РФ также градостроительные нормативы и правила.

В самом этом Кодексе (ст.66) устанавливается административная ответственность за отдельные его нарушения. Такая же ответственность установлена и отдельными статьями КоАП (в частности, за сооружения отдельных объектов без согласования со специально уполномоченными государственными органами - ст.60; ввод в эксплуатацию предприятий без соблюдения требований по охране атмосферного воздуха - ст.78; нарушение или невыполнение правил пожарной безопасности, противопожарных требований, предусмотренных СНиПами и правилами при проектировании и строительстве зданий и сооружений, - ст. 169).

3. Об обязанностях заказчика, обнаружившего недостатки, указанные в п.1 коммент. статьи, в период гарантийного срока, см. п.4 ст.755 и коммент. к ней.

4. Коммент. статья устанавливает отдельные случаи наступления ответственности подрядчика, имея в виду необходимость одновременного применения ст.723 (см. коммент. к ней).

5. Подрядчик, не получивший согласия заказчика на соответствующие отступления от технической документации, для освобождения себя от ответственности должен доказать, что эти отступления не повлияли на качество результата работ и вообще относятся к категории мелких. Оценку размера отступления дает суд с учетом конкретных обстоятельств дела, в частности таких, как стоимость работ, их характер и т.п.

Комментарий к статье 755 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи предоставляет сторонам возможность в отступление от содержащихся в нем норм освободить подрядчика от гарантии, предусмотренной в технической документации, а в отношении гарантийного срока, указанного в законе, - только увеличивать его, но не сокращать.

2. П.2 применяется и в случаях, когда объект используется третьим лицом; его действия в таком случае оцениваются с учетом тех же требований, которые адресованы коммент. пунктом заказчику. Предусмотренный п.2 перечень обстоятельств, влекущих за собой освобождение от ответственности, является исчерпывающим, поскольку в таком виде он предусмотрен императивной нормой.

3. П.3 предусматривает единственное основание для перерыва течения гарантийного срока. Это означает, в частности, что во всех других случаях заказчик не вправе ссылаться на создавшуюся у него невозможность эксплуатации объекта, включая, в частности, фактическую невозможность, созданную действиями самого заказчика или третьих лиц, либо невозможность юридическую.

4. Продолжительность "разумного срока" в случае спора определяет суд.

Комментарий к статье 756 ГК РФ

1. Коммент. статья действует независимо от того, идет ли речь о гарантийных сроках (см. пп.3 и 5 ст.724 и коммент. к ней) либо о сроках общих (п.2 ст.724 и коммент. к ней).

2. Пятилетний предел, который предусмотрен в ч.2 коммент. статьи, имеет в виду как превышающие этот предел гарантийные, так и общие сроки, длительность которых свыше пяти лет установлена законом, договором или обычаями делового оборота (см. коммент. к ст.724).

Комментарий к статье 757 ГК РФ

1. Из коммент. статьи следует, что устранение недостатков, за которые подрядчик не отвечает (см. ст.754 и 755 ГК, а также коммент. к ним), даже при согласии заказчика их оплатить, зависит от воли подрядчика, но только при условии, если такая обязанность не включена в договор.

2. Поскольку обязанность подрядчика за плату устранить недостатки, за которые он не несет ответственности, возникает не из закона, а из договора, п.2 коммент. статьи вступает в действие только тогда, когда необходимость устранить такие недостатки составляет условие договора строительного подряда и отсутствуют обстоятельства, указанные в данном пункте. В противном случае подрядчик вправе отказаться от исправления недостатков, не объясняя мотивов своих действий.