Определение и описание технического состояния и физического износа объекта

Описание технического состояния и физического износа объекта осуществляется путем составления технического паспорта объекта недвижимости.

Технический паспорт в соответствии с пунктом 7 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» оформляется по результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета. Форма технического паспорта и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Однако, зачастую специалисты БТИ при оформлении технических паспортов на объекты недвижимости жилого фонда руководствуются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политики, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37.

Определение кадастрового и технического учета (инвентаризации) содержится в ст.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с данной статьей кадастровым и техническим учетом (инвентаризацией) объекта недвижимости является описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Согласно п.4 ст.18 указанного Федерального закона кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Пунктом 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921, установлено, что сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним сведения об объектах градостроительной деятельности предоставляются организациями (органами) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.

Определение и описание технического состояния и физического износа объекта осуществляется по результатам инвентаризационных работ, которые подразделяются на полевые и камеральные.

Работы, выполняемые в натуре (съемочно-замерные, техническое обследование, проведение мероприятий по уточнению принадлежности объекта), относятся к полевым.

К камеральным относятся работы по обработке полевых материалов, их оформлению, хранению и выдаче инвентаризационных документов.

По результатам инвентаризационных работ осуществляется изготовление инвентарного плана, поэтажных планов основного строения и другой графической документации, фиксирующей объемно-планировочное расположение его конструктивных элементов; расчет фактического физического износа инвентарного объекта и его однородных конструктивных частей; расчет инвентарной стоимости объекта; составление (переработка, корректировка) технического паспорта инвентарного объекта с оформлением необходимых приложений и формирование инвентарного дела.

Основным этапом проведения технической инвентаризации являются подготовительные работы, в ходе проведения которых осуществляется изучение имеющейся в наличии исполнительной документации; документов предшествующих инвентаризаций; документов о составе инвентаризируемого объекта; документов о границах инвентаризируемого объекта; сведений и документов о проведенных ремонтных работах и их результатах; состава изменений, происшедших с момента последней инвентаризации.

В ходе подготовительных работ должен быть однозначно определен инвентарный объект как целое (границы земельного участка, выделенного для строительства или эксплуатации инвентаризируемого объекта, основное строение, для строительства или эксплуатации которого выделялся земельный участок), состав инвентаризируемого объекта, владелец инвентаризируемого объекта (лицо, отвечающее за его техническое состояние и эксплуатацию объекта по закону или договору).

Помимо объектов недвижимости инвентаризационной съемке подлежит и земельный участок, отведенный под размещение здания со службами, строениями и сооружениями, предназначенными для обслуживания этого здания, и обособленный в правовом, территориальном и хозяйственном отношениях от смежных участков определенными границами.

В процессе съемки территории должны быть: сняты все строения, сооружения, опоры, колодцы, зеленые насаждения и другая наземная ситуация; установлены физические и сопоставлены нормативные границы отдельных застроенных земельных участков; измерена протяженность границ участка и отдельных его частей (угодий, замощений и т.п.); выявлены адрес и владелец основного строения; установлено назначение объекта (больница, школа, жилой дом и т.п.), материал и этажность основного строения; произведено съемочное описание и определение износа служебных строений и надворных сооружений.

Каждому обособленному объекту – зданию, строению, пристройке и сооружению присваивается литер.

Наружный обмер основного строения с пристройками должен производиться на уровне окон первого этажа по всему периметру стен выше цоколя.

При наружном обмере строения необходимо замерять его отдельные части, характеризуемые назначением, различием материалов стен, высоты и т.д.

Не подлежат обмеру выступы до 0,1 м.

Внутренний обмер строения должен производиться от отделанных поверхностей по периметру стен или перегородок помещений на высоте 1,20 - 1,30 м от пола.

При обмере строения должны быть определены внутренняя высота помещений и наружная высота строения и его частей.

Внутренняя высота измеряется от пола до потолка в одном из помещений каждого типового и цокольного этажа (подвала). В холодных пристройках внутренняя высота не измеряется. В подвалах и цокольных этажах также замеряется заглубление пола относительно поверхности земли или отмостки. При разной высоте помещений на этаже она измеряется в каждом из этих помещений.

Описание конструктивных элементов и инженерного оборудования выполняется на отдельном бланке в виде кратких формулировок в объеме, достаточном для вычерчивания плана. Основными характеристиками в описании являются:

- для фундаментов - материал и конструкция. В деревянных зданиях при столбчатом фундаменте - материал цоколя (забирки);

- для стен - материал и толщина. Толщина кирпичных стен указывается в сантиметрах. Для стен, рубленных из бревен, указывается средний диаметр бревен;

- для перегородок и перекрытий - материал и толщина;

- для крыш - материал стропил, обрешетки, кровли. Для крыш в строениях государственного фонда дополнительно учитывается шаг стропил и уклон;

- для полов - материал, конструкция основания и покрытия. Для полов дощатых - окрашены, без окраски;

- для окон - количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), для дверных заполнений - створчатые или глухие, простые или филенчатые, а также наличие окраски;

- для отопительных печей и кухонных очагов - наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурки, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе);

- для центрального отопления - источник поступления тепла: от ТЭЦ Минэнерго, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в очаг;

- для внутренней отделки - вид отделки стен, потолков, перегородок;

- для наружной отделки - вид отделочных работ: штукатурка, облицовка, обшивка досками и др. Площадь отделанных поверхностей (указывается при наличии нескольких видов отделки);

- для элементов обустройства - наличие входных крылец, асфальтовых или щебеночных отмосток, наружных лестниц, балконов;

- для электроосвещения - проводка открытая или скрытая;

- для телевидения - наличие коллективных антенн;

- для газоснабжения - сетевой (природный) или баллонный;

- для водопровода - от городской центральной сети или местного источника;

- для канализации - сброс (в городскую сеть или местный отстойник);

- для ванн - чугунные, стальные, пластиковые и т.д.;

- для горячего водоснабжения - централизованное или от местных водонагревателей.

Поэтажный план необходимо вычерчивать в масштабе 1:100 или 1:200.

Для вычерчивания поэтажного плана следует применять условные обозначения, принятые при техническом учете основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

При вычерчивании поэтажных планов многоэтажного строения, возведенного по типовому проекту из сборных конструкций заводского изготовления с однотипной планировкой этажей, допускается составлять планы технического, первого и типового этажа, а на остальные этажи - изготовлять копии с типового этажа.

На поэтажном плане необходимо указывать размеры помещений. Допускается для помещений прямоугольной формы проставлять два размера: длину и ширину, а в небольших по площади подсобных помещениях размеры не показывать.

Основное строение, его отдельные части и пристройки литеруются заглавными буквами русского алфавита. Литеровка должна совпадать с приведенной на плане земельного участка. Под литером строения (части строения) следует показывать его наружную высоту.

На поэтажном плане следует показывать номера квартир и помещений. Номер квартиры проставляется на плане арабскими цифрами у главного входа, номера помещений - в центре плана помещения. Лестничные клетки и коридоры общего пользования (в т.ч. и межквартирные коридоры) нумеруются римскими цифрами.

Сведения о площади помещения приводятся под номером этого помещения через подчеркнутую линию, в знаменателе полученной дроби.

Техническое состояние инвентарного объекта определяется техническим состоянием конструктивных элементов строений и сооружений, входящих в его состав (техническим состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т.д.).

В инвентарных документах описание технического состояния приводится путем последовательного перехода от описания отдельных конструкций к техническому описанию образуемых ими строений, а затем от описания отдельных строений (основного строения, отдельных служебных строений и сооружений) - к описанию всего объекта в целом.

Итоговой оценкой технического состояния объекта является показатель физического износа.

Физический износ как показатель утраты части качества объекта количественно выражается в сумме затрат на его восстановление (ремонт) до первоначального состояния.

Физический износ выражается в рублях, как сумма износа, или в долях (процентах), рассчитываемых из соотношения затрат на ремонт до первоначального состояния к первоначальной стоимости объекта и понимаемых как доля утраченных свойств.

Техническое состояние зданий, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, определяется путем обследования в натуре и документальной фиксации выявленных признаков износа.

Техническому обследованию на предмет определения признаков износа подлежит каждый функционально самостоятельный объект, входящий в инвентарный и поименованный в экспликации к плану, в том числе:

основное строение;

общеплощадочные служебные строения (ограждение, сараи, гаражи и другие строения, обслуживающие основное строение и поименованные в экспликации);

строения и передаточные устройства водоснабжения;

строения и передаточные устройства канализации;

строения и передаточные устройства теплоснабжения (котельная, тепловой пункт, сети);

строения и передаточные устройства электроснабжения (трансформаторные подстанции, кабельные и воздушные сети);

строения и сооружения дорожно-мостового хозяйства;

строения и сооружения благоустройства.

Строения и сооружения, расположенные на территории инвентарного объекта, но не входящие в его состав, не обследуются и отражаются только в абрисе.

Результаты технического обследования предусматривают описание состояния и признаков износа конструкций в следующей последовательности:

фундаменты и опорные конструкции;

рабочие (несущие) конструкции. Для зданий - каркас, несущие стены, перекрытия. Для передаточных устройств - конструкции этих устройств (трубопроводов, кабелей и др.);

ограждающие конструкции;

защитные покрытия и кровли;

конструкции обустройства (балконы, ограждения, козырьки, навесы);

рабочие поверхности конструктивных элементов, в т.ч. отделочные слои.

Внешние границы сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, определяются по договору на обслуживание либо на основании разрешения на присоединение, выданного владельцем внешних сетей, и с учетом исполнительной документации.

Внутренние условные границы между строениями, сооружениями и передаточными устройствами указываются в натуре владельцем инвентарного объекта с учетом общепринятых правил. Так, граница между зданием и инженерными сетями устанавливается:

для сетей холодного водоснабжения - по точке установки водомера;

для сетей теплоснабжения - по отсекающим задвижкам;

для сетей канализации - по первым выпускным колодцам;

для сетей электроснабжения - по точкам присоединения расходных счетчиков или вводному щиту;

между дорогой и тротуаром - по линии дороги.

Если внутренние границы не установлены и расчет стоимости отдельных строений по этой причине становится невозможным, то инвентарный объект обследуется как одно строение.

Признаки физического износа рекомендуется вносить в акт технического обследования условными знаками по номенклатуре, принятой для расчетов физического износа.

Каждый из признаков должен относиться к однородным по степени износа конструктивным элементам. Если конструкция в целом однородна по износу, то признак относится ко всей конструкции в целом.

Расчет физического износа строений, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, производится одним из следующих методов:

а) расчетом затрат на ремонт объекта до первоначального состояния (путем составления сметы в тех же ценах, в каких определена восстановительная стоимость). Процент физического износа рассчитывается из соотношения затрат на ремонт к восстановительной стоимости;

б) расчетом стоимости материалов, требуемых для ремонта, до первоначального состояния к стоимости материалов, затраченных на первоначальное строительство (в сопоставимых ценах). Процент физического износа рассчитывается из соотношения стоимости материалов;

в) отнесением физического срока эксплуатации объекта "Тф" к общему сроку эксплуатации "То";

общий срок эксплуатации определяется как сумма фактического и предполагаемого срока эксплуатации "Тп" (до перехода объекта в непригодное состояние), определяемого экспертным путем:

г) экспертным путем. Физический износ в этом случае определяется как среднеарифметическая величина (среднеарифметическое оценок экспертов);

д) средневзвешенным (по стоимости) суммированием износа конструктивных частей, образующих объем. При этом износ части определяется по одному из вышеназванных методов, а ее вес - как доля в стоимости объекта.

Дата постройки инвентарного объекта принимается по дате начала эксплуатации основного строения.

Расчеты стоимости и физического износа, а также ведомости расчета стоимости и износа являются рабочими документами БТИ и выдаче не подлежат.

Результаты расчетов стоимости и физического износа отражаются в техническом паспорте и ведомости текущих изменений.