Світовий досвід, основні моделі та перспективи

Мета лекції: Принципи іпотечного кредитування, його національних особливостей. Можливості й проблеми розвитку кредитування. Фактори, які ускладнюють процес формування іпотечного кредитування.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: поняття «іпотека», «іпотечне кредитування», основні моделі іпотеки, типи іпотечних кредитів, поняття «андеррайтинг». Фіксовані та плаваючі ставки, поняття «псевдо іпотека», кредитний й процентний ризики.

План

1. Сутність і основні принципи іпотечного кредитування.

2. Типи і види іпотечних кредитів.

-1-

Іпотека – застава нерухомості як спосіб забезпечення зобов'язань. Ці зобов'язання можуть випливати не тільки з кредитного договору з банком, але і з зобов'язань, зв'язаних з виконанням інших договорів.

Для ринку нерухомості іпотечне кредитування є механізмом, покликаним дозволити одне з найважливіших протиріч сфери нерухомості – протиріччя між високою вартістю (ціною) об'єктів нерухомого майна і рівнем поточних доходів потенційних набувачів нерухомості.

Для набувачів нерухомості іпотечне кредитування – спосіб дозволу протиріччя між потребою в житло і рівнем доходу.

Для професійних учасників ринку нерухомості (брокерів, девелоперов) іпотечне кредитування – механізм дозволу попиту на ринку нерухомості.

За допомогою іпотечного кредитування одержують доступ на ринок нерухомості основна частина потенційних набувачів нерухомості.

У свою чергу для фінансового ринку іпотечне кредитування — спосіб дозволу вічного протиріччя між доходом і ризиком. Включення до складу фінансового портфеля цінних паперів, забезпечених нерухомістю, дозволяє інвесторові збалансувати свій портфель, зменшити ризики, характерні для корпоративних цінних паперів.

З цих передумов, але істоті, і випливають основні принципи організації іпотечного кредитування — механізми іпотечного кредитування повинні забезпечувати його конкурентноздатність на фінансовому ринку, тобто забезпечувати необхідну прибутковість з урахуванням специфіки нерухомості як способу забезпечення зобов'язань і на ринку потенційних споживачів нерухомості (позичальників на ринку іпотечного кредитування).

В основі розвитку іпотечного кредитування лежать наступні основні ідеї:

— створити механізм, що дозволяє трансформувати майбутні доходи набувачів нерухомості в їхню поточну платоспроможність;

— розширити ресурсну базу для фінансування розвитку і придбання нерухомості;

— забезпечити надійність повернення й одержання доходу інвесторам, засобу яких утягують у процес іпотечного кредитування.

Для застосування цих ідей на практиці необхідне рішення наступних проблем:

— створення гарантій для кредитних установ і інвесторів по зворотності кредиту і сплаті відсотків;

— створення механізмів, що дозволяють цим установам залучати широкі маси інвесторів;

— створення механізму, що дозволяє позичальникам скористатися іпотечним кредитуванням.

У залежності від того, як вирішуються ці проблеми, можна виділити різновиди моделі іпотечного кредитування (моделі іпотеки), що відрізняються по наступних параметрах:

— характерові зв'язку з фінансовим ринком;

— джерелам і масштабам залучення фінансових ресурсів;

— наявності попередніх умов для одержання кредиту.

У залежності від того, яким образом дозволяються ці питання, можуть бути виділені наступні моделі іпотеки:

♦ відкрита (англо-американська) модель іпотеки, включена в систему фінансового ринку країни в цілому;

♦ закрита (німецька) модель, що припускає відносну автономність іпотечного кредитування від фінансового ринку, де наданню іпотечного кредиту передує етап нагромадження.

Відкрита модель іпотечного кредитування припускає, що засобу, використовувані для видачі іпотечних кредитів, залучаються з фінансового ринку, що припускає вступ у конкурентну боротьбу за інвестиційні ресурси.

Закрита модель заснована на тім, що джерелами кредитних ресурсів є нагромадження осіб, що виступають і як позичальників.

Закрита і відкрита моделі іпотеки відрізняються і за другим критерієм — характерові умов, що висуваються перед потенційним позичальником при рішенні питання про видачу йому іпотечного кредиту.

У закритій моделі цими умовами є участь потенційного позичальника в попередньому (накопичувальному) етапі й акумулювання визначеної суми для одержання іпотечного кредиту.

Закрита модель іпотечного кредитування забезпечує її відносну незалежність від стану фінансового ринку (коливання процентних ставок на ньому не роблять прямого впливу на умови кредитування). Однак при цьому істотно зменшується ресурсна база для іпотечних кредитів, що впливає на масштаби іпотечного кредитування.

У свою чергу, відкрита модель теж може бути розділена на двох різновидів:

- усічена (англійська) модель, при якій джерела ресурсів формуються на рівні іпотечного банку, що залучає засобу для нього за допомогою звичайних механізмів — засобів, що знаходяться на його рахунках, міжбанківських кредитів і ін. При цій системі існує лише первинний ринок заставних;

- розширена (американська) модель, при якій первинний ринок заставних доповнюється вторинним, на якому звертаються похідні цінні папери, що випускаються іпотечними посередниками, що скуповують в іпотечних банків перші заставні.

♦ Технологія іпотечного кредитування в США передбачає наявність двох документів:

— боргового зобов'язання (у ньому фіксуються питання, що відносяться до заборгованості: розмір кредиту, порядок платежів, ставка);

— договору про іпотеку (у ньому викладаються умови застави нерухомості, права та обов'язки сторін), у якому обов'язково утримується вказівка на основне зобов'язання.

Такий поділ дозволяє банкові продати надану позику, тобто забезпечує можливість вторинного звертання заставній, під якою можуть бути випущені інші цінний папір, наприклад облігації.

Власне, саме в цьому і складається основна відмінність американської системи іпотечного кредитування: розривши безпосереднього зв'язку між індивідуальним інвестором і індивідуальним позичальником, що дозволяє залучати з метою іпотечного кредитування значні засоби, насамперед дрібних інвесторів, під надійне забезпечення, якимсь є нерухомість.

Весь процес іпотечного кредитування в американській моделі може бути розбитий на три основні стадії: ініціювання, посередництво, інвестування.

Ініціювання — процедура видачі первинного іпотечного кредиту, що включає в себе перевірку як самої власності, переданої в заставу, так і позичальника, його здатності виконати зобов'язання за кредитним договором.

Посередництво — процес придбання іпотечними посередниками індивідуальних іпотечних позичок в іпотечних, ощадних і комерційних банків і трансформація їх у цінні папери, пропоновані до продажу інвесторам на вторинному ринку заставних.

Інвестування — процес придбання і нагромадження фізичними і юридичними особами цінних паперів, що випускаються посередниками, для одержання доходу по них.

-2-

Необхідність конкурування за потенційних позичальників породжує різні типи іпотеки, що відрізняються друг від друга:

- тривалістю термінів іпотечного кредитування (як правило, у межах 15-30 років);

-і порядком погашення боргу і виплати відсотків,

Всі іпотечні кредити в залежності від того, яким образом погашається основний борг, і виплачуються відсотки, базуються на двох базових типах:

· іпотечні кредити з першочерговою виплатою відсотків і одноразовим погашенням основної суми кредиту;

· іпотечні кредити з поступовим погашенням боргу за рахунок періодичних виплат («позичка, що само погашається,»).

На основі цих двох основних типів може існувати досить багато конкретних різновидів іпотечних кредитів:

- с рівномірними виплатами — позичальник виплачує періодично рівну суму протягом усього терміну кредиту, при цьому одна частина, що поступово зменшується, направляється на виплату відсотків, інша — поступово збільшується, зараховується як повернення основної суми кредиту;

- с лінійним погашенням кредиту — позичальник погашає основну суму рівними частинами, а виплати по відсотках поступово знижуються зі зниженням суми основного боргу;

- с зростаючою сумою виплат у рахунок погашення основної суми кредиту — виплати збільшуються в часі, тобто фактично суми, невиплачені в перші роки, приєднуються до наступних платежів;

- с періодично поновлюваною сумою кредиту (перекочуюча іпотека) — позики з першочерговою виплатою відсотків (або з частковим погашенням основної суми боргу), поновлювані на суму, що залишилася, після закінчення визначеного терміну.

♦ Усі ці різновиди дозволяють врахувати особливості конкретного позичальника, рівень і потенційну динаміку його доходів, вибрати той варіант розрішення протиріччя між доходами позичальників і ціною нерухомості, що більш застосуємо для даного випадку.

Різні різновиди іпотеки відрізняються друг від друга навантаженням на позичальника і рівнем ризику для кредитора.

Так, якщо використовується варіант іпотеки з кульовим платежем (погашенням основної суми наприкінці періоду), те досить високий ризик, що позичальник не зможе його виплатити, тим більше що термін кредиту великий і пророчити майбутню ситуацію досить складно.

Чим більше різновидів іпотеки використовується, тим ширше може бути коло потенційних позичальників.

У той же час чим більше таких різновидів, тим більше можливість ризиків для кредитора.

Проблема керування ризиками є однієї з найважливіших проблем при реалізації програм іпотечного кредитування. Якщо вона не буде дозволена, то іпотечне кредитування утратить свої переваги перед іншими варіантами інвестування на ринку капіталів.

Уся проблема ризиків може бути розділена на основі виділення двох основних видів ризику при іпотечному кредитуванні на кредитний і процентний.

Кредитний ризик — ризик нездатності позичальника сплатити борг і виплатити відсотки або недостатності закладеного майна для виконання зобов'язань позичальника перед кредитором.

Основними способами керування кредитними ризиками є використання процедур андеррайтинга й обов'язковість первісного платежу як умови одержання кредиту.

Андеррайтинг — збір, перевірка й обробка даних про фінансове становище позичальника і наданої в заставу нерухомості і прийняття на цій основі рішення про видачу кредиту або відмовлення від видачі. Андеррайтинг складається з двох складових:

— оцінки здатності позичальника погашати кредит і відсотки виходячи з його доходу;

— оцінки переданої в заставу нерухомості.

Оцінка платоспроможності позичальника здійснюється на основі вивчення доходів позичальника.

У результаті цієї оцінки розраховуються два показники, що мають визначальне значення для ухвалення рішення про видачу кредиту:

— коефіцієнт навантаження плати за житло — відношення місячних виплат, необхідних для погашення кредиту і відсотків, до величини місячного доходу.

— коефіцієнт загального довгострокового навантаження — відношення усіх виплат по довгострокових кредитах (включаючи виплати по іпотечних кредитах) до місячного доходу.

Оцінка переданої в заставу нерухомості здійснюється з використанням одного з методів оцінки нерухомості.

При цьому оцінка нерухомості є чинником, що визначає розмір видаваного кредиту на підставі показника, що зветься коефіцієнта позики — відношення суми позики до вартості нерухомості.

Коефіцієнт позики — відношення суми кредиту до вартості прийнятої в заставу нерухомості.

Традиційно в залежності від типу нерухомості коефіцієнт позики визначається в діапазоні 0,7—0,9.

Крім кредитного ризику кредитори повинні мати можливість попередження процентного ризику.

Процентний ризик — ризик виникнення негативної різниці між рівнем відсотків, виплачуваних позичальниками по виданих іпотечних кредитах, і рівнем відсотків, що сплачують іпотечні банки або іпотечні посередники інвесторам.

Причиною виникнення негативної різниці насамперед є інфляція, облік якої і стає головним напрямком боротьби з процентним ризиком.

До 70-х рр., в умовах щодо низьких і стабільних темпів інфляції, основним способом боротьби з процентним ризиком було просте включення інфляційної складової у фіксовану на весь період кредиту процентну ставку.

Якщо реальна процентна ставка складає 4 %, а рівень інфляції — 5 %, то фіксована ставка встановлюється на рівні 9 % на весь період видачі кредиту.

З 80-х рр., у зв'язку з високими темпами інфляції і складністю в їхньому пророкуванні відбувається перехід від іпотечних кредитів з фіксованою ставкою до кредитів у двох різновидах:

— іпотечні кредити зі ставкою, що плаває,

— іпотечні кредити «за участю».

І той і інший різновид спрямовані на те, щоб мінімізувати можливі утрати від інфляції.

Іпотечні кредити зі ставкою, що плаває, розв'язують цю проблему через прив'язку рівня відсотків по іпотечних кредитах до визначеного індексу, у якості якого може виступати динаміка відсотків по державних цінних паперах (однорічному або трирічному казначейському векселям у США) або по міжнародних позиках.

Наприклад, прибутковість по державних цінних паперах складає 5 %, банківська маржа — 2,5 % (як правило). Отже, ставка по іпотечному кредиті буде складати 7,5 %. Можливо також, що буде установлений визначений базовий рівень, до якого приплюсовуються індекс і маржа.

Індексація відбувається в основному з періодичністю в один рік, хоча можуть бути й інші варіанти.

Для підвищення зацікавленості позичальників у переході до іпотек зі ставкою, що плаває, відсоткам кредитори використовують первісне встановлення процентних ставок на більш низькому, чим при фіксованій ставці, рівні з наступним підвищенням відповідно до росту індексу.

Одночасно з цим для зниження розмаху в коливанні процентних ставок установлюються межі підвищення або зниження ставки відсотка (звичайно не більш 2 % у рік або не більш 6 % на весь термін позички).

На основі іпотек з фіксованою ставкою і ставкою відсотка, що плаває, можливі їхні комбінації, так називані «гібридні» іпотеки, при яких на перші три, п'ять, сім років установлюється фіксована ставка, а потім здійснюється перехід до ставки, що плаває, із щорічною індексацією.

Іпотечні кредити «за участю» розв'язують проблему інфляції трохи іншим способом — через присвоєння кредитором частини доходу, викликуваного інфляцією.

Розрізняють два види «» іпотек, що беруть участь:

— іпотека, у якій кредитор бере участь у частині перевищення продажної ціни над покупною ціною;

— іпотека, при якій кредитор бере участь у частині операційного доходу.

Іпотека, у якій кредитор одержує частину перевищення продажної ціни над ціною придбання:

за умовами даного іпотечного кредиту позичальник одержує кредит по ставці нижче ринкової; у компенсацію же, кредитор одержує право на частину доходу від перевищення ціни продажу об'єкта над ціною придбання. Ставка відсотка і частка участі кредитора обмовляються в спеціальній угоді. Частка кредитора в перевищенні приймає форму «умовного» відсотка, тобто реалізується на деякому заздалегідь обговореному етапі життя проекту, при продажу об'єкта або при рефінансуванні.

Звичайно максимальний термін подібної угоди — 10 років, хоча відсотки можуть виплачуватися виходячи і з 40-літнього кредиту. Після закінчення 10 років об'єкт рефінансується, більш того, кредитор, як правило, приймає на себе зобов'язання рефінансувати проект.

Схема є вигідною для кредитора, тому що являє собою деяку страховку проти непередбаченої інфляції. Головна приваблива риса для позичальника — це зниження процентної ставки, що являє собою в даному випадку функцію від частки кредитора в збільшенні вартості об'єкта і чекань у відношенні імовірності подібного збільшення вартості.

Іпотека, при якій кредитор одержує право на частину операційного доходу, використовується, як правило, у випадках фінансування дохідної нерухомості.

Для позичальника ця схема вигідна тим, що знижує ставку відсотка по кредиту, кредиторові ж ця схема дозволяє видавати популярні традиційні кредити під заставу фіксованою ставкою відсотка.

Контрольні питання:

1. У чому роль іпотечного кредитування в вирішенні суперечностей ринку нерухомості?

2. У чому переваги й недоліки «закритої» та «відкритої» моделей іпотечного кредитування?

3. Що розуміється під кредитним та процентним ризиком при іпотечному кредитуванні? Як інакше може бути названий процентний ризик?

4. Що таке андеррайтинг?

5. Для чого потрібні різні типи іпотечних кредитів?

6. У чому переваги іпотечних кредитів з плаваючими ставками та «з участю»?

7. Які підприємства є на шляху розвитку іпотечного кредитування в Україні? Яким чином вони можуть бути преодалени?