ВВЕДЕНИЕ. Сейчас измерять участки, выносить границы в на местности (в натуру) для последующей постановки на кадастровый учёт и государственной регистрации призваны

Сейчас измерять участки, выносить границы в на местности (в натуру) для последующей постановки на кадастровый учёт и государственной регистрации призваны кадастровые инженеры — специалисты, о которых несколько лет назад ещё никто не слышал. При этом им была передана часть функций, которые ранее успешно выполняла служба технической инвентаризации (БТИ).

Проблемы в сфере кадастровых отношений порождены сменой общественно-экономической формации и появлением, как следствие, огромного числа собственников недвижимого имущества, которое предстоит описать, расценить и учесть в видах равномерного обложения налогами.

Кризис конца XX - начала XXI веков, как это ни странно звучит, закономерен, ибо произошел в точном соответствии с законом эволюции, суть которого, его сущностной момент состоит в повторяемости отдельных явлений и фактов. История повторяется – вот суть закона эволюции. Поэтому, несмотря на сложность, противоречивость и кажущуюся непредсказуемость процесса развития кадастра недвижимости, очевидно, что перед Россией на протяжении тысячелетней истории, как нигде в мире, проблемы передела собственности и коренного изменения налогообложения периодически обострялись. И, что важно, в государстве накоплен огромный опыт их разрешения. В кризисных ситуациях, как никогда, важна роль теории, науки.

Одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации является эффективное использование земли и иной недвижимости для удовлетворения потребностей общества и граждан.

Осуществляя земельные преобразования и крупные земельные реформы,

государство не должно забывать о требованиях землеустройства и рациональной организации территории.

В условиях рыночной экономики, развития оборота земель и реализации прав земельной собственности формирование объектов недвижимости (земельных участков) является важнейшей задачей землеустройства, а не земельного кадастра, как пытаются считать представители некоторых организаций.

Земельный кадастр, регистрация и оценка земель дают информацию, необходимую для решения главных целей - формирования и рационального использования земельных участков и иной недвижимости и их охраны. Нарушение этих требований приводит к существенным недостаткам землепользования.

В теорию землеустройства, многочисленных российских и зарубежных учебниках и публикациях давно доказано, что регистрационные земельно-кадастровые и земельно-оценочные действия призваны зарегистрировать, учесть и оценить недвижимое имущество, что дает землевладельцам и землепользователям возможность реализовать права земельной собственности (купли-продажи, дарения, аренды и др.), а государству — решить фискальные задачи и обеспечить защиту этих прав.

Неправомерно было бы также считать, что землеустройство должно способствовать только формированию объектов недвижимого имущества, которое на практике связано с образованием новых и упорядочением существующих землевладений и землепользований, установлением их площадей, структуры, места положения и границ на основе проектов территориального землеустройства.

В процессе землеустройства государству и отдельным собственникам земли выгодно также организовать рациональное использование и охрану этого имущества (земли), что требует разработки проектов внутрихозяйственного землеустройства и землеустроительных рабочих проектов.

При совершенствовании земельного законодательства необходимо четко знать и вписываться в технологии и технические требования выполнения землеустроительных работ. Только в этом случае можно предотвратить возможные земельные споры и избежать крупного экономического ущерба в развитии землевладения и землепользования. Например, землеустроительная практика показывает, что приватизация крупных сельскохозяйственных, промышленных, транспортных и иных несельскохозяйственных предприятий по частям требует предварительного территориального землеустройства. Например, в Восточной Германии при первоначальном разделении транспортных комбинатов без проекта межхозяйственного землеустройства на самостоятельные экспедиторские предприятия, различные таксомоторные фирмы, муниципальные, трамвайные организации и предприятия, обслуживающие рейсовые и экскурсионные автобусы, бензозаправки, склады и мастерские возникли крупные проблемы с обеспечением площадями новых землепользователей. В дальнейшем это потребовало первоочередного размежевания земельных участков на основе проектов территориального землеустройства.

Для достижения названной цели государством было предусмотрено создание системы ведения государственного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, в связи с чем на протяжении последних 15 лет в соответствующих сферах экономики и права происходили существенные преобразования.

В 2000 году, государство только начинало строить систему регистрации прав на недвижимость, ведь по сути в гражданский оборот недвижимость была вовлечена только с началом широкомасштабной приватизации, а это 90-е годы 20-го столетия.

В России не одно десятилетие проводится так называемая земельная реформа: ресурсы, которыми так богата наша страна, пытаются упорядочить: поля, пашни и сенокосы — включить в сельскохозяйственный оборот, а на остальных землях вести деятельность, строго соответствующую категории и виду разрешённого пользования.

Система технической инвентаризации и технического учета объектов недвижимости несомненно имела более длительную историю, чем регистрация прав на недвижимость. В этом были свои плюсы, поскольку специалистами был накоплен большой объем знаний и опыта. Но были и минусы, в числе которых и «пережитки советского прошлого», фактическое и на тот момент законодательно закрепленное отсутствие конкуренции, и, как следствие, неповоротливость системы, неготовность к существованию в условиях рыночных отношений (все помнят до недавнего времени существовавшие очереди в БТИ, а также долгое ожидание получения технической документации об объектах). Прямо скажем, система была неспособна отвечать требованиям быстро развивающегося рынка в условиях молниеносных изменений законодательной базы.

Законодательство не стоит на месте, меняются и профессиональные реалии - на смену технической инвентаризации пришла кадастровая деятельность, а на смену техническому учету – государственный кадастровый учет. Конечно, нельзя говорить о том, что поменялось лишь название. Поменялась и суть системы - кадастровую деятельность осуществляют кадастровые инженеры, среди которых развивается конкуренция, данные об объектах недвижимости теперь консолидированы государством, мы идем в ногу с иными мировыми державами, строящаяся система государственного кадастра несомненно является более динамичной, современной, открытой и прозрачной. Но пока наше государство только в начале этого пути, и, конечно, как и в условиях любых перемен в системе много проблем и трудностей.

В условиях совершенствования земельного законодательства в Российской Федерации особую актуальность приобрели отношения связанные с ведением государственного кадастра недвижимости осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельностью.

Наиболее значимым документом, определившим направление развития единой на территории Российской Федерации системы учета объектов недвижимости, стал Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу 1 марта 2008 года.

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221 «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) вводит новую категорию лиц, управомоченных на выполнение кадастровой деятельности – кадастровые инженеры. Данное понятие означает слияние двух специальностей - землеустроителя и инвентаризатора, т.е. новая профессия в одном лице.

Кадастровые инженеры вправе осуществлять в отношении недвижимого имущества определенные работы. В результате их проведения обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе. Эти работы называются кадастровыми работами.

Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (далее - квалификационный аттестат), для получения которого необходимо соответствовать определенным требованиям и сдать квалификационный экзамен, что уже говорит о повышении их квалификации.

Институт кадастровых инженеров очень молодой, для того, чтобы качественно осуществлять свою задачу, каждый специалист должен быть неравнодушен к происходящим изменениям. Важно, чтобы кадастровая деятельность в России осуществлялась только настоящими специалистами, ответственно относящимися к своей профессии, к выполняемым работам, грамотно и качественно готовящими документацию, ведь на основе этих документов создается государственный кадастр

Так, с 1 января 2011 года кадастровую деятельность в отношении земельных участков (подготовку межевых планов, необходимых для проведения государственного кадастрового учета земельных участков) вправе осуществлять только кадастровые инженеры.

В отношении же зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства кадастровые инженеры такую деятельность смогут вести только с 01 января 2013 года. До этого времени кадастровую деятельность в отношении объектов, расположенных на земельных участках, по-прежнему будут выполнять органы и организации по государственному техническому учету. Начиная с 1 января 2014 года кадастровую деятельность в отношении всех объектов недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре, уполномочены осуществлять только кадастровые инженеры.

В целях соблюдения Закона о кадастре, учитывая, что неотвратимость ответственности непосредственно вытекает из принципа всеобщей обязательности закона помимо организационных мер, законодательно предусмотрены правовые средства с возможностью применения мер принуждения.

Анализ положений Закона о кадастре показал, что ответственность участников кадастровых отношений наступает в случае внесения недостоверных сведений в ГКН, либо в случае угрозы внесения таких сведений, что является результатом либо кадастровых ошибок, либо технических ошибок в сведениях. При этом законодательно определено, что техническая ошибка – это прерогатива органа кадастрового учета, а кадастровый инженер может допустить только кадастровую ошибку, которую, как явствует из смысла пункта 4 части 7 статьи 29 Закона о кадастре, впоследствие можно будет квалифицировать как грубое нарушение кадастровым инженером требований, установленных Законом о кадастре.

Государственный кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляет орган кадастрового учета, полномочия которого в настоящее время в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о кадастре, приказом Росреестра от 11.03.2010 № П/93 переданы федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (его филиалам по субъектам Российской Федерации).

Таким образом, кадастровый инженер, подготовивший документы для государственного кадастрового учета, является «связующим звеном» между лицом, заинтересованным во внесении сведений в государственный кадастр недвижимости, и органом кадастрового учета, непосредственно осуществляющим их внесение в кадастр.

Законом о кадастре предусмотрено поэтапное введение института кадастровых инженеров в сферу земельно-имущественных отношений в зависимости от видов объектов недвижимости.

Так, кадастровую деятельность в отношении земельных участков кадастровые инженеры должны были осуществлять с момента вступления в силу Закона о кадастре (с 1 марта 2008 года). Фактически на тот момент не было нормативного акта, который бы регулировал вопросы сдачи экзаменов и выдачи квалификационных аттестатов.

И только 22 января 2010г. Приказом Минэкономразвития №23 было утверждено Положение о составе, порядке работы квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, о перечне документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера, после чего субъекты РФ начали создавать комиссии.

На территории Тюменской области такая комиссия была создана 21.07.2010приказом департамента имущественных отношений Тюменской области№365/05 «Об утверждении персонального состава квалификационной комиссии» и поэтому первые кадастровые инженеры появились только в октябре 2010 года.

До 1 января 2011 года кадастровую деятельность в соответствии с п. 1 ст.44 Закона о кадастре наряду с кадастровыми инженерами вправе были осуществлять лица, обладавшие на день вступления в силу Закона о кадастре правом выполнения работ по территориальному землеустройству. После указанной даты кадастровые работы в отношении земельных участков вправе осуществлять только кадастровые инженеры.

Кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства кадастровые инженеры осуществляют с 1 января 2013 года.

При этом с 1 января 2013 года и до 1 января 2014 года эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе были осуществлять организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые до 31 декабря 2012 года имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.

Таким образом, с 1 января 2014 в отношении любых объектов недвижимости кадастровая деятельность осуществляется только кадастровыми инженерами.

Закон о кадастре изначально установил, что кадастровая деятельность осуществляется кадастровыми инженерами на основании публичного возмездного договора, то есть является коммерческой. Таким способом законодатель предложил решить задачи по повышению качества оказываемых услуг и развитию экономики Российской Федерации за счет расширения рынка и повышения конкуренции.

В целях обеспечения высокого профессионального уровня и качества кадастровых работ, самоорганизации и саморегулирования деятельности кадастровых инженеров, а также обеспечения ответственности за осуществляемую деятельность кадастровые инженеры наделены правом объединяться в саморегулируемые организации, членство в которых обеспечивает, в том числе, дополнительную имущественную ответственность перед потребителями услуг.

Предложенная структура правовой формы деятельности кадастровых инженеров основана на изучении деятельности аналогичных структур в других странах, а также опыта организации российских институтов нотариата, адвокатуры и арбитражного управления. Учет положительного опыта и анализ недостатков деятельности перечисленных структур позволили выбрать систему, сочетающую доступность проводимой деятельности с механизмами ответственности и коллективного регулирования.

Работа кадастрового инженера требует соответствующей правовой подготовки, включающей в себя тео­ретическое освоение правовых методов регулирования отношений, связанных с проведением землеустройства, осуществлением када­стрового учета и кадастровой деятельности, с реализацией других функций государственного управления земельным фондом, а также с выработкой практических навыков решения возникающих в ходе реализации соответствующих функций правовых проблем.

Это обусловлено, в том числе тем, что информация, используе­мая при осуществлении землеустройства и ведении кадастров, может быть получена различными способами, в том числе, по результатам технических действий измерительного, обследовательского и другого специального характера. Недооценка правовой составляющей такой информации, недостаточные познания в процедурных аспектах ее по­лучения и применения, могут поставить под вопрос и правовой харак­тер землеустроительной и кадастровой деятельности и ее результат.

Важным является то, что в связи с проведенным в 90-х годах комплексом социально-экономических реформ в стране сформиро­вался совершенно новый тип земельных отношений, а правовое ре­гулирование землеустройства и кадастров получило достаточно су­щественное развитие. При этом пересмотрены многие ранее сфор­мировавшиеся подходы к землеустройству и кадастрам, что обу­словлено, в первую очередь, отнесением земли к недвижимому имуществу и вовлечением ее в гражданский оборот, а также разви­тием смежных отраслей законодательства (например, гражданского, градостроительного).

Решить основную часть земельно-правовых проблем, нако­пившихся в 90-е годы, и определить на среднесрочную перспективу правовой режим использования, охраны и оборота земель позволило принятие в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации (2001) и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйст­венного назначения» (2002). Но и после принятия указанных зако­нов, а также ряда других законодательных актов (урегулировавших вопросы установления и изменения целевого назначения земель, их кадастрового учета, землеустройства и др.) земельные отношения продолжали развиваться. Этим обусловлена необходимость существенного обновления даже сравнительно недавно принятых законов. Поэтому землеустроитель и кадастровый инженер должны не толь­ко знать правовые нормы, регулирующие землеустройство и кадаст­ры, но и уметь ориентироваться в динамично развивающейся нор­мативной правовой базе, иметь четкое представление о ее ближай­ших перспективах.

При этом вне зависимости от изменений законодательства в части оборота земельных участков и их кадастрового учета, земля ос­тается природным объектом и природным ресурсом, что отражено в принципах земельного законодательства, поэтому использование земли возможно только при условии ее одновременной охраны. Тес­ная взаимосвязь земли с рядом других природных объектов: недрами, водой, лесами предопределяет и увязку правового режима использо­вания и оборота земельных участков и таких объектов, а также необ­ходимость интеграции сведений о земле и указанных объектах.

Земельный участок и сведения о нем представляют основу для учета иных объектов недвижимости и природных объектов, не признаваемых недвижимостью, поскольку их местоположение может быть определено только посредством привязки к данным о местоположении земельных участков.

Выше изложенное предопределяет тот факт, что правовое обеспечение получения, фиксирования и использования сведений о земельных участках в своей основе должно опираться не только на положения законодательства об учете недвижимого имущества, но и на нормы земельного и природоресурсного законодательства.

Еще более очевидна необходимость правовой подготовки при выполнении работ по межеванию земельных участков (предусматри­вающих, в том числе юридически значимые действия, например, со­гласование границ), при установлении границ территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий.

В связи с этим бакалавры, обучающиеся по направлению «Землеустройство и кадастры», должны иметь представление об основах земельного, гражданского, градостроительного, лесного, водного и иного законодательства, без которых невозможно пол­ноценное ведение кадастров и проведение землеустройства.

Целью настоящего пособия является оказание методической помощи бакалаврам, изучающим дисциплину «Правовое обеспе­чение землеустройства и кадастров».

В пособии рассмотрены общие положения о правовом регу­лировании земельных отношений, правовые аспекты образования земельных участков, права и обязанности участников земельных правоотношений, вопросы охраны земель, современные особен­ности правового обеспечения государственного управления зе­мельным фондом, специфика земельно-правовых сделок, дейст­вующее законодательство о землеустройстве и кадастрах, а также другие правовые вопросы, знание которых необходимо землеуст­роителю и кадастровому инженеру.

Значительная часть изучаемого материала бакалаврам будет дана на лекциях, а его усвоение — проверено на семинарах, однако важное значение имеет самостоятельная работа обучающихся на основании рекомендуемых для изучения в рамках данной дисцип­лины учебно-методической литературы и основных нормативных правовых актов.

В результате изучения курса обучающиеся должны:

- получить теоретические знания и овладеть практическими
навыками в сфере регулирования правоотношений, связанных с
осуществлением землеустройства и ведением кадастров;

- научиться толковать и применять законодательство о земле­
устройстве и учете недвижимого имущества и природных ресурсов;

- уяснить особенности правового регулирования земельных
отношений на современном этапе развития общества и получить
представление о перспективах дальнейшего развития земельного
права и смежных с ним правовых отраслей;

- изучить современную законодательную базу, определяю­щую систему государственного управления земельным фондом;

- научиться определять меры ответственности за нарушение
законодательства о землеустройстве и учете недвижимого имущества и природных ресурсов.

Настоящее методическое пособие включает в себя следующие разделы:

1) основные темы курса «Правовое регулирование землеустройства и кадастров»

2) краткое содержание разделов и тем программы курса (методические советы по их изучению) с указанием особенностей конкретной темы с акцентированием внимания на наиболее важных ее положениях, перечня контрольных вопросов для самоконтроля и практических задач;

3) методические указания по выполнению контрольных работ (рефератов);

4) список рекомендуемых для проработки нормативных правовых актов

5) список рекомендуемой для изучения учебно-методической литературы;

6) глоссарий основных понятий.