Обзор рынка торговых помещений в ЦАО Москвы 2011

15 ноября 2011 года

Исследование рынка торговых площадей в центре столицы (торговые центры и помещения street retail)

По результатам анализа рынка торговых помещений ЦАО, к которым относятся торговые центры и «street retail» (объекты уличной торговли), можно говорить о перенасыщении 9 из 10 муниципальных районов ЦАО торговыми площадями (от 1,03 кв.м / чел. до 5,41 кв.м / чел.). Стоит отметить, что обеспеченность GLA в ЦАО составляет 0,88 кв.м на человека, тогда как в по г. Москва этот показатель составляет 0,53 кв.м на человека.

Концентрация торговых площадей среди муниципальных районов ЦАО

Максимальная концентрация торговых площадей приходится на Тверской и Пресненский муниципальный район, эти показатели объясняется следующими основными факторами:
Расположение Тверского муниципального района непосредственно в историческом и туристическом центре города Москва, а так же нахождением на его территории следующих ТЦ: «ГУМ», «ЦУМ», Охотный Ряд».
Присутствие в составе Пресненского района проекта «Москва Сити» и открытого в начале 2011 года самого крупного в ЦАО ТРЦ AFIMALL.

Минимальная концентрация торговых площадей приходится на муниципальные районы: Хамовники, Якиманка и Красносельский и объясняется следующими факторами:
На территории муниципальных районов Якиманка и Хамовники располагаются парк Культуры и отдыха им. Горького, парк исскуств Музеон и спортивный комплекс «Лужники», что съедает 1/5 часть совокупной территории муниципальных районов. Определенное влияние на развитие торговой инфраструктуры этих районов оказывает расположение в прилегающих районах таких ТЦ как: «Европейский» и «Ереван Плаза».
На территории Красносельского муниципального района располагается большое количество жилых и деловых центов, что вкупе с отсутствием подходящих участков под застройку значительно ограничивает развитие торговой инфраструктуры.

Переизбыток торговых площадей в муниципальных районах ЦАО

В результате анализа муниципальных округов в ЦАО Москвы на предмет существующего и потенциального объема строительства мы можем говорить о том, что в муниципальном районе Хамовники существует возможность реализации проекта торгового центра, полезной площадью от 25 000 до 45 000 кв.м. Уровень конкуренции в случае реализации проекта ТЦ будет значительно ниже среднего уровня, т.к. в муниципальном районе Хамовники на 1 человека приходится порядка 0,51 кв.м GLA, при необходимой норме обеспеченности, для жителей г. Москва, в 1 кв.м на человека.

Обеспеченность жителей муниципальных районов gla / чел.

Максимальная концентрация GLA наблюдается в Арбатском муниципальном районе и составляет 5,4 кв.м на 1 человека. Этот показатель обосновывается минимальным количеством проживающих людей в Арбатском муниципальном районе (20 000 чел.) по отношению к другим районам ЦАО и количеством торговых площадей в Арбатском муницпиального районе (108 130 кв.м).

В муниципальном районе Хамовники GLA на 1 человека составляет 0,55 кв.м. Минимальное значение данного показателя обусловленно не только расположением на его территории спортивного комплекса Лужники, который занимает 145 га его территории, но и фактическим отсутствием на его территории полноценных торговых комплексов, (исключение составляет ТЦ «Капитолий», расположенный по адресу: Фрунзенская набережная, д.30/2., GLA ~ 5 200 кв.м).

http://zdanie.info/2393/2466/news/1746

Складская недвижимость в плюсе

Эксперты Аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы оценили ситуацию на рынке складской недвижимости на середину декабря 2011 года. «Касательно структуры рынка качественных складских объектов, то на комплексы класса А приходится более 2/3 объема предложения всего рынка. При этом доля складов класса В, расположенных на территории Московской области, оценивается на уровне в 2 млн. кв.м. Также стоит заметить, что основной объем вводимых в эксплуатацию площадей в этом году приходился именно на сегмент класса А – более 80% всех предложений», – говорит Елена Перлова, эксперт ГРМ, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Кредит Макс». В течение этого года спрос на складские площади класса А и В демонстрировал рекордные показатели, сопоставимые с докризисными, и превысил уровень поглощения в 850 000 кв.м. В результате количество вакантных качественных предложений стремительно сокращается, особенно это касается объектов класса А, где сейчас свободных помещений не более 0,5%. На сегодняшний день найти подходящий готовый к въезду складской объект класса А площадью свыше 10000 кв.м стало весьма затруднительно. Большинство арендных договоров заключаются еще на этапе строительства. В классе В уровень свободных помещений также снижается, на сегодня он составляет порядка 5%, говорят аналитики Гильдии риэлторов Москвы. Причем востребованными являются складские объекты практически на всех направления. В этом году основными трассами, где расположены крупнейшие предлагаемые в аренду складские комплексы, стали: традиционно популярные среди арендаторов Симферопольское и Новорязанское шоссе, а также Егорьевское, Киевское и Калужское. «Подводя предварительные итоги года можно сказать, что существующий спрос в этом году более чем в 2 раза превысит объемы нового строительства. А оно ожидается на уровне не более 300 000 кв.м», – считает эксперт. По данным компании «Кредит Макс», с начала текущего года ставки аренды на складские помещения в московской области демонстрируют уверенный рост. Так в течение года цены уже поднялись на 15-20% на складские площади класса А и В по сравнению с прошлогодними показателями. На сегодняшний день уровень арендных ставок для складов класса А составляет 130-135$ за кв.м в год без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов. В складском сегменте класса В в течение этого года ставки выросли со 100-105$ до 120-125$ за кв.м в год.

http://skladno.ru/articles/40/

Рынок коммерческой недвижимости Швейцарии (офисные и торговые помещения)

Общая площадь офисных площадей в Швейцарии составляет свыше 50 млн кв. м. Наибольшее количество офисных помещений сконцентрировано в следующих городах: Цюрих (5,7 млн кв. м), Женева (3,4 млн кв. м), Берн (3,4 млн кв. м), Базель (2,1 млн кв. м), Лозанна (1,9 млн кв. м). Около 1,2 млн кв. м офисных помещений сконцентрировано в городах северо-восточной Швейцарии— Ааргау, СанктГаллен, центральной Швейцарии— Люцерн, Цуг и итальянской Швейцарии—Лугано.

Кантон Фрибург (французская Швейцария) имеет один из самых высоких показателей заполняемости офисных помещений, и с каждым годом он растет. Данный регион привлекает такие всемирно известные компании, как Cartier, Wella и Michelin, предоставляя им более выгодные условия налогообложения, чем в Цюрихе.

На рынке коммерческой недвижимости повышение спроса обусловлено влиянием растущей конъюнктуры рынка. Ежегодный рост арендных ставок положительно сказывается на доходности коммерческой недвижимости.

Исследование рынка швейцарской недвижимости в 2005– 2006 гг. показало, что все больше иностранных инвесторов желают разместить свой капитал на рынке коммерческой недвижимости в Швейцарии.

В ближайшее время ожидается рост количества офисных помещений в следующих регионах: Цюрих, Женевского озера, Винтетур, Ааргау, Базель, Санкт-Галлен, кантон Тичино (итальянская Швейцария).

Рост процентных ставок по ипотечному кредитованию, уровень которых за последнее время был рекордно низким, составляет 0,35–0,5%. Это также может отразиться на доходности объектов коммерческой недвижимости.

После значительного снижения в 2001–2003 гг. спроса на офисные помещения со стороны арендаторов с 2004 г. наблюдается его стабильное повышение. Это свидетельствует о позитивной тенденции в данной области.

В 2006 г. сократилось количество пустующих помещений в агломерациях Женевы и Цюриха, в то время как за предыдущие 8 лет этот показатель был достаточно высок и достиг своего максимального уровня в 2005 г. (Credit Suisse Real Estate Market Monitoring. 4 Quartal 2005). Так, в Женеве количество пустующих помещений сократилось с 2,3 до 1,6%, в Цюрихе —с 6,5 до 5%. По оценкам экспертов, данная тенденция сохранится и в последующие годы.

В среднем по Швейцарии уровень заполняемости офисных помещений существенно превышает показатели крупнейших мегаполисов Европы. По статистике, здесь пустует лишь 2–5% всего фонда, в то время как, например, для Лондона и Франкфурта нормой считается 12–13%.

В 2007 г. планируется построить 500 тыс. кв. м офисных помещений в кантонах: Цюрих, Винтетур, Цуг, Фрибург, Ааргау, Базель, Санкт-Галлен, а также в регионе Женевского озера.

Дополнительно будет построено 100 тыс. кв. м торговых помещений в кантонах: Цюрих, Санкт-Галлен, Невшатель, Берн, Фрибург, Базель. Крупные торговые центры расположены в экономических центрах Швейцарии и, как правило, в индустриальной части городов. Большой популярностью по-прежнему пользуется топ-местоположение торговых площадей, и цены на такого рода объекты постоянно растут.

http://www.vzgroup.ru/switzerland/rynok-komercheskoj-nedvizhimosti

Обзор рынка торговых помещений: март 2003 г.

Алексей Могила

15-03-2003|Рынок торговых помещений (Аналитика, авторские материалы, Москва)

Свежий номер издания

Март 2003 г.

Алексей Могила

Директор по маркетингу

Департамента коммерческой недвижимости

Основные тенденции

рынка коммерческой недвижимости в 2003 г.

и в ближайшие годы.

В 2002 г. было введено в строй около 300 тыс. кв.м торговых площадей. В этом году рынок ждет серьезное по объемам предложение: уже в начале года ощущается, что вводится все больше помещений (сказываются результаты инвестиций в строительные площадки под коммерческую недвижимость, сделанных в послекризисное время). Среди вводимых в строй и предлагаемых в аренду в 2003 г. Penny Lane эксклюзивно занимается новым торговым центром в Бибирево (18.000 кв.м), а также торговым комплексом на 74 км МКАД (10.000 м2).

В настоящее время закладывается много строительных площадок под формат гипермаркетов (от 60 до 110 тыс. кв.м.): напр., в районе Ленинского пр-та, в Замоскворечье и в районе Садового кольца будут построены крупные торговые центры площадью около 100.000 кв.м каждый. При этом не останавливается строительство более мелких торговых центров (площадью 10-15 тыс. кв.м).

В результате, объем новых площадей составит через 1,5-2 года около 800-900 тыс.кв.м (что примерно втрое больше результатов минувшего 2002 г.). Такой переизбыток торговых метров скажется уже к концу 2004 г., что приведет к снижению ставок, или к простаиванию части (неликвидных) площадей, к изменению концепций неудачных объектов в целом. Возможно также, что торговые сети будут занимать большие площади, но не смогут быстро и полностью их освоить. Это, в свою очередь, может сказаться непосредственно и на их бизнесе: либо на недостатке ассортимента продукции, либо привести к потере стандартов обслуживания, либо к пересмотру политики и стратегии работы некоторых сетевеков на рынке в целом.

Поэтому отметим, что ожидания инвесторов, вкладывающих сейчас в коммерческую недвижимость, могут оказаться не столь радужными, как сегодня. Нам постоянно приходится признавать, что, к сожалению, не все застройщики обращают внимание на то, что происходит на рынке:. Поэтому мы всегда даем крайне трезвые прогнозы и учитываем в них основные тенденции рынка.

Из новых особенностей рынка отметим месторасположение строящихся объектов: если в 2002 г. вводились торговые центры в районе МКАД, то в ближайшие 2 года начнет активно осваиваться в плане офисной и торговой недвижимости район Третьего Транспортного кольца. Напр., взамен рынков, располагавшихся до 2003 г. на территории спортсооружений, уже начато строительство торгового комплекса в Лужниках и рассматриваются варианты размещения торгового центра на территории паркового комплекса стадиона "Динамо".

Девелоперам и застройщикам торговых центров стоит обратить внимание на ликвидацию рынков (закрыты в последнее время Лужники, ЦСКА, Динамо). В Москве ощущается большая потребность в цивилизованных площадках, рассчитанных на массового потребителя со средним достатком и ниже среднего (типа "Горбушкин двор"). Эта ниша пока не заполнена и является востребованной и перспективной. Так, напр., ТЦ "Москва" в Люблино, ощутил усиление потока арендаторов в последнее время в связи с закрытием рынков.

Что касается рынка развлекательных учреждений, то он довольно специфический: "узкий", где все участники хорошо знают друг друга и постоянно обмениваются информацией. Работать в данном сегменте довольно сложно, т.к. существует много параметров, которые следует учесть, чтобы объект недвижимости сделал успешным бизнес.

К таким параметрам относятся, напр., высота потолков (для кинотеатров не менее 6 м), длина помещения (не менее 50 м, напр., для боулинга), месторасположение, наличие кухни, охраны, парковки, размеры площади (под ресторан - от 50 до 1500 кв.м., под танцпол - от 100 до 800 кв.м). Как правило, развлекательные центры - это комплекс учреждений, и сложность для риэлтеров и владельцев помещений состоит именно в том, чтобы удовлетворить по различным параметрам требования различных по своему бизнесу арендаторов. Среди помещений под развлекательные центры Penny Lane на эксклюзивной основе предлагает 3500 кв.м в районе Арбата (на Трубниковском пер.) и 1900 кв.м у м. "Улица 1905 г.".

Чаще всего помещения под развлекательные учреждения занимают рестораны (что объясняется тем, что "точки питания" - непременный и неотъемлемый элемент любого развлекательного учреждения). Рестораторам стоит обратить внимание и на относительно новую нишу: многие обитатели элитных жилых комплексов хотели бы видеть на 1 этаже своего дома (или к качестве пристройки) кофейню, кафе или ресторан, с удобным графиком работы для жильцов (начиная с утра - с завтрака). Эта ниша рынка пока совершенно не заполнена и представлена, главным образом, примерами жилых объектов, построенных или принадлежащих крупным компаниям (т.н. "корпоративные кварталы"). Между тем, в Европе такая практика размещения, как правило, семейного ресторанного бизнеса в жилом доме очень распространена (обычно персонал такого ресторана составляет 1-2 человека и занимает площадь 50-70 кв.м - разумеется, в больших жилых объектах-кварталах подобное заведение может занимать большую площадь и иметь более многочисленный персонал).

Другим дефицитом в Москве, на наш взгляд, являются сейчас дискотеки: их недостаток на фоне ресторанной ниши, напр., вполне ощутим. Февраль 2003

Новости торговой недвижимости.

* В феврале компания "Патерсон" заключила договор на аренду цокольного этажа площадью 2200 кв.м на срок 8 лет в новом торговом центре в Бибирево на ул. Пришвина, 22 (Penny Lane Realty - эксклюзивный агент торгового центра). В апреле она планирует приступить к отделке своих помещений. По остальным площадям в новом торговом центре в ближайшее время завершатся переговоры с другими крупными сетевыми компаниями столицы.

* В январе 2003 г. компания Penny Lane Realty заключила эксклюзивные договоры на сдачу помещений в аренду в Трубниковском пер. (м. "Арбатская") и на ул. Ильинка (м. Китай-город).

В Трубниковском пер. помещение под культурно-развлекательный центр с ресторанами и пунктами розничной торговли располагается в подвале 6-этажного административного здания. Общая площадь 3 500 кв.м. Арендная ставка $200 за кв.м. в год - длительная аренда. Без комиссии.

На Ильинке помещения под бутик, ресторан, магазин находятся в цокольном и 1 этаже отреставрированного здания. Общая площадь 3 140 кв.м. Арендная ставка $350 за кв.м. в год (в цоколе) и 650$ (на 1 этаже с витринными окнами). Отделка - под клиента.

* В декабре 2002 г. Penny Lane был подписан эксклюзивный договор на сдачу В АРЕНДУ строящегося ТОРГОВОГО КОМПЛЕКСА на МКАД (на пересечении МКАД и ул. Свободы).

Общая площадь 2-х этажного комплекса - 10.000 м2.Торговый комплекс расположен при въезде в один из самых перспективных районов Москвы - Куркино. Открытие комплекса планируется на начало мая 2003 года.

В предлагаемом здании могут разместиться: супермаркет, магазины бытовой техники, товары народного потребления, кафе, фаст-фуд.

Охраняемая парковка на 350 мест.

www.realtor.ru

www.arendator.ru

http://www.hvrn.ru/ryinok-torgovyih-ploschadey.html

10 фактов, которые надо знать о ценообразовании в договорах аренды коммерческой недвижимости 02.02.2012

10 фактов Вам надо знать о…

1. В договоре аренды в качестве ценообразующего и стоимостного показателя может применяться показатель – арендная ставка за 1 кв. м за определенный период. Например: 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

2. В Московском регионе арендная ставка рассчитывается за период в 1 год, а в других регионах – за 1 месяц. Иногда встречается показатель арендной ставки за период в одни сутки.

3. В договоре аренды может также применяться показатель – арендная плата за период. Например: 60 тыс. рублей в месяц за помещение.

4. Арендная плата устанавливается в договоре за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в соответствии с назначением помещений, если договор аренды заключается на помещения различных типов (например, офис и склад). Например: арендная плата за офисные помещения – 60 тыс. рублей/месяц, арендная плата за складские помещения - 30 тыс. рублей/месяц.

5. В договоре аренды также можно использовать и приложение – «график платежей», т. е. в определенный период арендатор обязуется платить определенную сумму, при этом арендная ставка в договоре аренды устанавливается строго на период (например, на год).

6. Стоимостные и ценообразующие показатели в договоре аренды следует обязательно обосновывать, т. е. арендодатель не может просто определить арендную ставку для договора аренды, потому что в соседнем бизнес-центре «все арендуют по таким ставкам». Необходимо подготовить дополнительный документ с обоснованием применения арендной ставки (это может быть исследование рынка или экспертное заключение специалиста, возможно, оценщика или консультанта по недвижимости).

7. В договорах аренды на торговые помещения существуют показатели: фиксированная арендная ставка и процентная ставка от товарооборота. В случае применения этих стоимостных и ценообразующих показателей Арендодатель, как правило, получает фиксированный доход от аренды и дополнительный доход в качестве % от товарооборота коммерческой деятельности Арендатора на арендованных площадях.

8. Изменить арендую ставку в договоре аренды можно не чаще чем один раз в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ: «Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором аренды, но не чаще одного раза в год»).

9. Показатели Арендная ставка и Арендная плата могут включать расходы Арендодателя на содержание помещений/зданий, а также коммунальные платежи и другие расходы.

10. В договоре аренды могут также применяться показатели: переменная и постоянная часть арендной платы. Зачастую постоянная часть арендной платы – это фиксированная арендная плата, а в переменную часть Арендодатель включает расходы по содержанию мест общего пользования, коммунальные платежи и т. д.

Материал подготовлен специалистами компании «БазЭл Недвижимость». Основное направление деятельности – осуществление полного спектра услуг в сфере коммерческого управления объектами недвижимости (property management) в таких сегментах рынка, как офисная, производственно-складская и торговая недвижимость.

http://www.cre.ru/rus/archivnews/70/0/0/20582