Приклади розрахунку грошової оцінки окремих земельних ділянок

В практиці оцінювачів землі часто виникає потреба в грошовій оцінці окремих ділянок. Для закріплення методики визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки на конкретному прикладі візьмемо дві ділянки різного функціонального призначення. Перша – присадибна земельна ділянка гр. Ігнатенко В.Г. (надана для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд). Друга – ділянка площею 0,32 га із земель комерційного призначення для обслуговування магазину надана гр. Тесленко В.С.

Розглянемо детальніше алгоритм виконання розрахунків по першому прикладу. Враховуючи той факт, що дана ділянка знаходиться в межах села Петропалівка, площа її становить 0,40 га, з яких під забудовою – 800 квадратних метрів та під ріллею 3000 м², під багаторічними насадженнями – 200 м²

Таким чином, алгоритм проведення грошової оцінки даної ділянки зводиться до двох дій:

1) оцінка земель під забудовою;

2) оцінка ріллі.

Грошова оцінка забудованих земель. Земельна ділянка розташована в межах другого земельно-оціночного району другої економіко-планувальної зони. Базова вартість по населеному пункту складає 254,96 грн. Зональний коефіцієнт Км2 дорівнює 0,915, отже, враховуючи цей факт, було встановлено, що грошова оцінка земель житлової забудови Цнз = 233,29 грн / м .

Згідно схеми прояву локальних факторів оцінки видно, що територія земельної ділянки, наданої для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, знаходиться в зонах:

- пішохідної доступності до магістральної дороги – 1,04;

- не забезпечена централізованим водопостачанням – 0,90;

- не забезпечена каналізацією – 0,90;

- не забезпечена централізованим теплопостачанням – 0,90;

- не забезпечена централізованим газопостачанням – 0,90.

Таким чином, ці чинники із загальної кількості локальних факторів при визначенні грошової оцінки мають вплив на ділянку, надану для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Отже, сукупний локальний коефіцієнт Км3 з урахуванням умови, передбаченої положенням діючої законодавчої бази щодо оцінки земель населених пунктів (0,5 ‹ Км3 ‹ 1,5) для земель житлової забудови в другій економіко-планувальній зоні другому земельно - оціночному районі становитиме:

Дана ділянка відноситься до категорії «Землі житлової забудови» і згідно таблиці «Узагальнені показники забудованих земель в розрізі відповідного функціонального використання» коефіцієнт, що характеризує дану земельну ділянку за її функціональним використанням Кф дорівнює 1,0.

Тепер ми можемо здійснити повну грошову оцінку одного метра квадратного території ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Вона становитиме:

Грошова оцінка забудованої земельної ділянки площею 800 м (0,08 га) складатиме:

Грошова оцінка сільськогосподарських земель. Земельна ділянка розташована на агрогрупі 86’л – чорноземи несолонцюваті і слабосолонцюваті на щільних глинах середньо змиті, легкоглинисті Грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь станом на 01.01.2012 з урахуванням коефіцієнту індексації згідно Податкового кодексу, що набув чинності з 1 січня 2016 року, становить:

Ріллі по агрогрупі 86’л = 30119,38 грн/га

Багаторічних насаджень по агрогрупі 86’л = 72481,25 грн/га

Отже, грошова оцінка ріллі площею 3000 м (0,30 га) дорівнює:

(0,30*30119,38) = 9035,81 грн.

Грошова оцінка під багаторічними насадженнями площею 200 м (0,02 га) дорівнює:

(0,02*72481,25) = 1449,63 грн.

Таким чином, грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 4000 м дорівнюватиме:

126912,00 + 9035,81 + 1449,63 = 137397,44 грн.

Нормативна грошова оцінка 1м² земельної ділянки становитиме:

137397,44 / 4000 = 34,35 грн.

Таблиця 21