Порядок оцінки вартості об'єктів нерухомості

Оцінка об'єкта нерухомості являє собою розрахунок вар­тості об'єкта з використанням існуючих підходів до оцінки вар­тості майна, що враховують його індивідуальні особливості. У са­мому загальному виді порядок оцінки нерухомості можна проілю­струвати схемою, представленою на рис. 5.2, яка передбачає послідовне виконання шести етапів.

У ході виконання першого етапу оцінки проводиться так звана ідентифікація об'єктів нерухомості. Вона передбачає встановлення найменування об'єкта нерухомості (земельної ділянки з поліпшеннями), його юридичного статусу, місця роз­ташування, фізичного стану і фактичних характеристик. Оцінка нерухомості - починається з виявлення відповідних майнових прав, зв'язаних з об'єктом. Установлення майнових прав є обов'язковою процедурою. В одних випадках потрібен аналіз усіх майнових прав, в інших - тільки окремих (напри­клад права оренди). Оцінка майна здійснюється тільки на виз­начений момент часу - дату оцінки, тому що вартість може змінюватися згодом у силу різних причин (зміна ситуації па ринку, різкі коливання базових індексів, форс-мажорні обста­вини і т.п.). Визначення мети оцінки - один з найважливіших моментів першого етапу, який визначає наступний вибір мето­дології оцінки, від якої, у свою чергу, в основному і залежать ре­зультати оцінки. Визначення необхідного виду вартості багато в чому залежить від мети і функції оцінки, а також від типу об'єкта нерухомості. При оцінці нерухомості для виявлення по­тенціалу підприємства можуть використовуватися такі види вартості, як інвестиційна, ринкова, ліквідаційна. Формування

Ш

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

Проведення попереднього огляду і формування плану оцінки припускає: виявлення необхідного набору даних і джерел їхнього одержання; підбір і залучення до виконання робіт не­обхідного персоналу. Після підготовки до проведення робіт про­водиться збір і аналіз загальних і спеціальних даних (3 етап).

Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оцінних принципів. Усі ці принципи, тією або іншою мірою взаємозалежні. Одним із принципів є принцип кращого і найбільш ефективного використання - найбільш імовірне використання майна, що є фізично можливим, розумно виправданим, юридично законним, здійсненним з фінансової точки зору й у результаті яко­го вартість оцінюваного майна буде максимальною [47].

Фактичне використання об'єкта не завжди є кращим і найбільш ефективним. Отже, на четвертому етапі повинен бути про­ведений аналіз з метою установлення виду кращого або найбільш ефективного використання оцінюваного об'єкта. Використання майна, не дозволене законом або фізично неможливе, не може роз­глядатися в якості найбільш ефективного. Навіть у випадку юри­дично законного і фізично можливого використання від оцінювача можуть знадобитися пояснення про те, що виправдовує його думку про розумну імовірність подібного використання. Після того, як у результаті аналізу виявляються один або декілька розумно виправ­даних варіантів використання, вони досліджуються на предмет фінансової можливості. Той варіант, у результаті якого оцінюване майно буде мати максимальну вартість, і вважається найбільш ефек­тивним за використанням. Застосування цього принципу дозволяє оцінювачеві враховувати ефект зносу й старіння будинків, визнача­ти найбільш підходящий характер поліпшень, які необхідно здійснити на земельній ділянці, досліджувати фінансову мож­ливість реконструкційних проектів, а також допомагає в багатьох інших ситуаціях, що виникають у процесі оцінки.

Застосування даного принципу дозволяє визначити по­тенціал підвищення вартості оцінюваної власності. Для вартісної оцінки нерухомості в рамках виявлення потенціалу підприємства принцип найкращого і найбільш ефективного використання є ключовим. Так, наприклад, при розміщенні в приміщенні, що зна­ходиться поблизу основних міських транспортних і пішохідних магістралей, об'єкта торговельного призначення доход від його 114

5. Оцінка вартості об'єктів нерухомості

експлуатації буде більшим, ніж при розміщенні в ньому, напри­клад, складу.

Для аналізу найкращого і найбільш ефективного викорис­тання нерухомості необхідно взяти до уваги такі основні фактори: потенціал місця розташування, ринковий попит, правову обґрун­тованість забудови, ресурсну якість ділянки, технологічну обґрун­тованість, фінансову обґрунтованість, а потім простежити їхній прояв при тому або іншому варіанті забудови земельної ділянки або використанні існуючих приміщень. Для зручності аналізу можна скласти таблицю (див. табл. 5.1), у кожному пункті якої слід вказати позитивні і негативні моменти використання об'єкта за відповідним призначенням для конкретного фактора.

Таблиця 5.1 Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання

Потенціал місця розташування. Чим менш рухливим є то­вар, тим більше його ціна залежить від місця розташування [46]. Однією з найбільш важливих характеристик є те, яким яином він співвідноситься з переважаючим у даному регіоні типом землеко­ристування. Важливою характеристикою також є доступність об'єкта (транспортна, пішохідна і т.п.).

8* 115

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

5. Оцінка вартості об'єктів нерухомості

Ринковий попит. Аналіз даного показника використо­вується для того, щоб визначити, наскільки запланований варіант використання об'єкта (проект) є розумно можливим з урахуван­ням характеру співвідношення на даному ринку попиту та пропо­зиції. Визначається так званий «цільовий ринок» — тобто відбу­вається виявлення користувачів даного об'єкта, вивчення конку­рентного середовища і визначення можливості створення порівняльних переваг для розглянутого об'єкта перед аналогічни­ми, тенденції розвитку даного регіону (економічного, демо­графічного, соціального і т.п.). Крім того, такий аналіз може бути застосований для оцінки загального і поетапного термінів забудо­ви і масштабу проекту в цілому.

Правова обґрунтованість забудови. Необхідно уважно вив­чити всі державні і приватні правові обмеження, пов'язані з ре­алізацією проекту: правила зонування, закони по охороні навко­лишнього середовища, вимоги на одержання дозволів, правові акти з питань будівництва житла, податкове законодавство, нор­мативи енергоспоживання і т.п., а також імовірність їхньої зміни.

Ресурсна якість ділянки зв'язана з її ємністю й ефек­тивністю у поєднанні з іншими факторами виробництва. Ємність є показником того, скільки факторів може стосуватися даного об'єкта. Визначається те, наскільки об'єкт може бути використа­ний фізично, і які існують фізичні обмеження для різних варіантів використання.

Технологічна обґрунтованість проекту визначається тим, наскільки він може бути завершеним у межах установлених термінів за умов досягнення відповідності між вартістю і якістю реалізації. Існують обмеження, що визначають обґрунтованість проекту - фізичні, правові, вимоги забезпечення безпеки, мож­ливість використання визначених видів матеріалів, фінансові ре­сурси, робоча сила, менеджмент. Дані обмеження можуть бути встановлені законодавчо (наприклад, правила по техніці безпе­ки), постачальниками (наприклад, можливі затримки в постачан­нях матеріалів), кредитними угодами (ліміти на будівельні креди­ти) і т.п.

Фінансова обґрунтованість визначається тим, чи здатний передбачуваний об'єкт забезпечити потік коштів у достатній кількості, необхідної якості і тривалості, який дозволить інвесто-

рам відшкодувати вкладений капітал і одержати необхідну й очікувану ними ставку доходу.

На п'ятому етапі проводиться оцінка з урахуванням відповідних підходів до визначення вартості.

Порівняльний підхід до оцінки (метод аналогів продажу)

Підхід з погляду порівняльних продажів ґрунтується на принципі заміщення, який передбачає, що розумний покупець не заплатить за оцінюване майно більше, ніж коштує його заміщен­ня, тобто коштує придбання на відкритому, вільному і конкурент­ному ринку аналогічного об'єкта з урахуванням поправок на фізичний, функціональний і моральний знос (економічне старіння об'єкта оцінки).

Порівняльний підхід (метод аналогів продажу) для сучас­них будинків і споруджень базується на основних принципах оцінки нерухомості: попиту та пропозиції, заміщення і внеску. За допомогою цього підходу, за допомогою аналізу ринкових цін продажів аналогічних об'єктів нерухомості моделюється ринкова вартість оцінюваного комплексу. У тому випадку, якщо розгляну­тий сегмент ринку відповідає умовам вільної конкуренції і не зазнав істотних змін, об'єкт оцінки буде проданий приблизно за ту ж ціну, що й аналог.

Ціни продажів порівнюваних об'єктів є одним з факторів, що визначають попит на оцінюваний об'єкт нерухомості. Малой­мовірно, що потенційний покупець заплатить за об'єкт оцінки більше, ніж він заплатив би за аналогічний об'єкт. Якщо ціни на аналогічні об'єкти ростуть, то значить попит на даний вид об'єктів підвищився, і навпаки, якщо ціни на даному сегменті ринку неру­хомості знижуються, то попит - падає.

Для порівняння вибираються конкуруючі з оцінюваним майном об'єкти. Оскільки об'єктивно не існує двох абсолютно од­накових об'єктів за всіма розглянутими параметрами (економічним, фізичним, правовим і т.п.), то виникає необхідність проведення відповідного коригування цін продажів порівнюваних (конкуру­ючих) з оцінюваним майном об'єктів, тобто вихідних даних. Голо­вне в цьому методі - припущення, що потенційний покупець за оцінюваний об'єкт заплатить суму не більшу, ніж сума, за якою можна придбати аналогічний за якістю] придатністю об'єкт. В ос­нову приведення поправок покладений принцип внеску.

5. Оцінка вартості об'єктів нерухомості

При використанні підходу до оцінки вартості з погляду порівняльних продажів визначено наступний порядок:

а) вивчають відповідний ринок і вибирають зріз продажів і
лістингів (пропозиції на продаж) аналогічних об'єктів, що є
найбільш порівняними з оцінюваною нерухомістю;

б) збирають інформацію про недавні угоди з аналогічними
об'єктами на регіональному ринку. Точність розрахунків значною
мірою залежить від кількості і якості зібраної інформації. Коли
інформації досить, необхідно переконатися в тім, що продані
об'єкти дійсно порівнянні з оцінюваною нерухомістю за своїми
якостями і параметрами;

в) перевіряють інформацію з відібраних об'єктів. Кожен
продаж, використовуваний як порівняння, повинен перевірятися
оцінювачем, і дані повинні бути підтверджені покупцем, також
брокером або оцінювачем, що супроводжували дану угоду. Пе­
ревірці підлягають наступні дані:

• мотивація угоди (чи не діяли покупець і продавець між со­
бою в умовах фінансового тиску);

• була ця угода між незалежними одна від одної сторонами,
або вони зв'язані між собою якимсь чином;

• чи мали покупець і продавець вичерпну інформацію про
об'єкт продажу і ринку, на якому відбулася угода;

• чи мав продавець достатньо часу для продажу, а покупець
для покупки;

• чи мали місце спеціальні поступки з якої-небудь сторони;

• фінансування було типовим для ринку або мала місце од­
на з незвичайних ситуацій, таких як заставна, що перехо­
дить від покупця до продавця, вторинна заставна, заставна
зі зміною боржника і т.п.;

• чи мали місце спеціальні умови при продажу;

• чи не перекручені були ціни якими-небудь надзвичайни­
ми обставинами, які супроводжували угоди, що відбулися;

• вірогідність інформації про дату угоди, фізичні п інші ха­
рактеристики аналогічних об'єктів;

г) вибирають одиницю виміру і коригування ціни продажів або запитів (лістингові ціни) по кожному порівнюваному об'єкту відповідно до наявних розходжень між ним і оцінюваним об'єктом;

д) погоджують скоригувати ціни порівнянних об'єктів і приходять до показника вартості оцінюваного майна.

Середню розрахункову ринкову вартість оцінюваного об'єкта нерухомості визначають за формулою (5.1):

де: Ц - ціна продажу і-го порівнянного об'єкта нерухомості;

л ТТ^К">'

С_в = С_пУ (5.2)

де С„ - питома вартість одиниці подібного будівельного об'єму або площі поліпшень земельної ділянки об'єкта нерухомості, до поліпшень земельної ділянки оцінюваного об'єкта за функціональними, конструктивними і архітектурними ознаками; V - загальний будівельний об'єм (м^:і) або площа поліпшень зе­мельної ділянки об'єкта оцінки (м²).

При наявності проектно-кошторпсної документації на відтворення об'єкта оцінки вартість відтворення поліпшень зе­мельної ділянки визначається на підставі кошторисної вартості будівництва, приведеної в ціпах, що діяли на дату оцінки, шляхом використання:

— індексів, установлених Держбудом для визначення вар-

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

5. Оцінка вартості об'єктів нерухомості

тості будівництва на території України;

— щомісячних коефіцієнтів інфляції за періоди, для яких ці індекси ще не встановлені.

Вартість відтворення (заміщення) оцінюваного об'єкта не­рухомості в цінах, що діють на дату оцінки (С„), визначаємо за формулою (5.3) з урахуванням індексів і коефіцієнтів, що діють на дату оцінки, перетворивши формулу (5.2) у такий спосіб:

С_в = С^КуК^ьф (5-3)

де С_п - питома вартість одиничного показника (1,0 м¹) аналога, відповідно до Збірника укрупнених показників відбудовної вар­тості [28];

V- будівельний об'єм оцінюваного майна згідно з даними технічного паспорта, м¹;

К_у - індекс зміни кошторисної вартості СМР по галузях народ­ного господарства з цін 1969 р. в ціни 1984 року, відповідно до Постанови Держбуду СРСР від 11.05.83 р. № 94 (для старих будівль);

Кі - середній індекс збільшення вартості будівництва, у порівнянні з базовою кошторисною вартістю СМР у цінах 1991 р. (вартість визначається за нормами і цінами 1984 р.) без обліку ПДВ на 01.01.03 р., відповідно до Збірника офіційних документів і роз'яснень «Ціноутворення в будівництві» [9]; К-_Шф - добуток індексів інфляції за наступні місяці після дати, на яку визначений ринковий індекс, уведений листом Державного комітету будівництва, архітектури і житлової політики України.

Визначення залишкової вартості заміщення Як відзначалося раніше, залишковою вартістю заміщення оцінюваного майна є поточна вартість витрат на придбання (будівництво) об'єкта, що є подібним за функціональними озна­ками тому, іцо оцінюється, і може бути йому задовільною заміною за винятком усіх видів зносу (фізичного, функціонального,

ЗОВНІШНЬОГО І Т.П.).

Згідно з п.2 Методики [4] «незалежна оцінка вартості об'єкта оцінки повинна враховувати право користування земель­ною ділянкою». Право користування земельними ділянками оцінюється шляхом капіталізації річного земельного податку, 122

який фактично повинне оплачувати підприємство, або шляхом капіталізації фактично нарахованої річної орендної плати за ко­ристування земельними ділянками (п. 44 Методики [4]).

Залишкову вартість заміщення об'єкта оцінки (С₃) з ураху­ванням права користування земельною ділянкою в цінах, що діють на дату оцінки, визначають за формулою:

(5.4)

де С_в - вартість відтворення об'єкта оцінки, що визначають на базі методу заміщення з використанням Збірника УПВС, розроблено­го в цінах 1969 р. і нормативних документів, що діють на дату оцінки, відповідно до формули (5.3); Ффіз ~ фізичний знос об'єкта оцінки, %;

Ффуик - функціональний (моральний) знос об'єкта оцінки, %; Ф_ек - зовнішній (економічний) знос об'єкта оцінки, %; Фд - вартість прав, зв'язаних із земельною ділянкою.

Застосовувані формули (5.3) і (5.4) не є універсальними, а ви­користовуються для цілей оцінки конкретного об'єкта нерухомості.

Необхідно відзначити, що в багатьох випадках витратний підхід в оцінці нерухомості не відображає ринкової вартості, тому що витрати інвестора не завжди створюють ринкову вартість че­рез різницю у витратах на відтворення порівнянних об'єктів, і, на­впроти, створювана вартість не завжди буває адекватною понесе­ним витратам і не відображає вплив зовнішнього середовища, факторів попиту та пропозиції. Це стосується, насамперед, об'єктів дохідної нерухомості.

Дохідний підхід

В основі цього підходу лежить передумова, що вартість не­рухомості обумовлена здатністю оцінюваного об'єкта генерувати потоки доходів у майбутньому. Відбувається перетворення май­бутніх доходів від об'єкта нерухомості в його вартість з урахуван­ням рівня ризику, характерного для даного об'єкта.

Існує два методи визначення вартості нерухомості дохідним підходом - це пряма капіталізація доходів і дисконтування гро­шових потоків.

При використанні методу капіталізації доходів у вартість нерухомості перетвориться доход за один часовий період, при

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

5. Оцінка вартості об'єктів нерухомості

цьому потік доходів буде постійно підвищуватися протягом три­валого періоду. При використанні методу дисконтування грошо­вих потоків - перетворюється грошовий потік від її передбачува­ного використання за ряд прогнозних років, а також вартість об'єкта нерухомості па кінець прогнозного періоду.

Метод прямої капіталізації доходів використовує ко­ефіцієнт капіталізації, що відображає зв'язок між доходом за один ^! рік або середньорічною величиною доходів за кілька років і вартістю майна.

Застосування даного методу припускає наступний розраху­нок ряду показників:

—визначають потєнцірїний валовий доход (ПВД), який роз­
раховують з використанням ринкових даних по оренді для оціню­
ваного майна;

—визначають дійсний валовий доход (ДВД), який розрахо­
вують шляхом вирахування з ПВД утрат від вакансій і недобору
коштів;

—визначають прогнозований чистий операційний доход
(ЧОД), що розраховується шляхом вирахування з ДВД усіх про­
гнозованих витрат;

—розраховують коефіцієнт капіталізації. Найбільш про­
стим і прямим способом є одержання коефіцієнта з інформації
про ринок за умов її доступності. Іншим способом розрахунку ко­
ефіцієнта капіталізації є метод підсумовування, де коефіцієнт
капіталізації підрозділяється на дві його складові: безризикову
процентну ставку і надбавку за ризик. Розраховується величина
відсотка виходячи з потреб типового інвестора, по кожному ком­
понентові. Усі відсотки підсумовують і ділять на 100 % для визна­
чення коефіцієнта капіталізації;

—визначають вартість майна Сза формулою (5.5), перетво­
рюючи ЧОД у вартість:

С = О І К_к (5.5)

де: п - чистиіі операційний доход (грошових одиниць); К_к - коефіцієнт капіталізації.

Слід зазначити, що даний метод не рекомендується викори­стовувати, коли оцінюваний об'єкт нерухомості потребує значної реконструкції або ж знаходиться в стані незавершеного будівництва або капітального ремонту, тобто коли в найближчо- 124

му майбутньому не уявляється можливим вихід на рівень стабільних доходів.

Метод дисконтування грошових потоків заснований на приведенні майбутніх грошових потоків від використання об'єкта оцінки і майбутньої вартості реверсії в поточну вартість шляхом дисконтування. Інвестор одержує доход на свої капіталовкладен­ня, а також повернення усіх своїх інвестицій наприкінці інвес­тиційного періоду.

Застосування даного підходу складається з таких дій:

—визначають типовий період володіння оцінюваним май­
ном;

—прогнозують періодичність надходжень коштів по

кожному періоді;

— визначають вартість майна на кінець періоду володіння

(вартість реверсії);

—розраховують відповідну ставку дисконту для оцінювано­
го об'єкта на існуючому ринку (для розрахунку ставки дисконту
використовується метод кумулятивної побудови, основою якого є
підсумовування безризикової ставки з преміями за усі види ри­
зиків, що властиві оцінюваному об'єктові);

—перетворюють кожний з періодичних грошових потоків і
вартість реверсії в поточну вартість шляхом дисконтування їх із
застосуванням ставки дисконту за формулою складних відсотків;

—визначають вартість майна шляхом підсумовування по­
точної вартості кожного періодичного грошового потоку і поточ­
ної вартості реверсії.

Підсумкова вартість об'єкта нерухомості може бути визначена в результаті зведення отриманих оцінок до загального інтегрального результату, що враховує мету і задачі оцінки, а та­кож особливості ринку і галузеву спрямованість підприємства.

Ступінь фізичного і морального зносу об'єктів нерухомості (для табл. 4.24) може бути підрахована як відношення підсумко­вої оцінної вартості до повної первісної в порівнянних цінах, ви­ражене у %.

Відсоток зносу багаторічних насаджень, що їх враховують у складі основних засобів, визначають ц такий спосіб [43]: по захис­них і декоративних багаторічних насадженнях - як відношення їхнього віку до нормативного терміну служби; по плодово-ягідних

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

насадженнях - як відношення фактичного терміну служби, почи­наючи з віку їхнього плодоносіння, до нормативного терміні

служби.

Питання для самоконтролю

1. Дайте визначення основних об'єктів нерухомості.

2. Перелічіть основні класифікаційні ознаки для об'єктів не­
рухомості.

3. Сформулюйте послідовність етапів оцінки вартості
об'єктів нерухомості.

4. Перелічіть і дайте опис основним факторам, що вплива­
ють на ефективність використання об'єктів нерухомості.

5. Сформулюйте особливості існуючих підходів до оцінки
вартості нерухомості.

6. Аналіз використання й оцінка вартості машин і устаткування підприємства

"б". АНАЛІЗ ВИКОРИСТАННЯ Й ОЦІНКА ВАРТОСТІ МАШИН І УСТАТКУВАННЯ ПІДПРИЄМСТВА

Вивчення машин і устаткування на підприємстві зводиться до вирішення ряду задач:

—визначення кількісного складу парку машин і устаткування;

—вивчення складу машин і устаткування за різними ознаками;

—вивчення експлуатаційної готовності і технічного стану
машин і устаткування;

—вивчення потужності машин і устаткування;

— вивчення використання машин і устаткування.
Наявність устаткування і машин визначається по окремих

видах (одиницею обліку є кожний окремий інвентарний об'єкт). Вивчення парку устаткування дозволяє визначити облікове і се-редньооблікове число устаткування за видами і іншими ознаками.

Для одержання всебічної характеристики складу устатку­вання, що функціонує на підприємстві (у галузі), використовують метод угруповань (за виробничим призначенням, за галузевою оз­накою, за основними технічними показниками, за ступенем авто­матизації і спеціалізації, за терміном служби й іншими ознаками).

Усе різноманіття устаткування звичайно підрозділяють на дві великі групи: енергетичне і виробниче [25].

Енергетичним устаткуванням називають сукупність ма­шин, приладів і установок, що або виробляють, або перетворюють енергію. Енергетичне (силове) устаткування за своїм складом до­сить різноманітне. У його складі виділяють такі групи:

— парові котли, газогенератори, енергетичні ядерні реактори;

—первинні двигуни, що перетворюють енергію природних
ресурсів (води, вітру і т.д.) у рухову або механічну енергію;

—електрогенератори, що перетворюють механічну енергію
в електричну;

—електроперетворюючі пристрої, передатні і розподільні
мережі (мотогенератори, умформери, трансформатори, лінії елек­
тропередачі, розподільні мережі і т.д.) для подачі електроенергії
до місць споживання;

—приймачі електроенергії (електродвигуни, електропечі,
електроапарати й ін.), призначені для перетворення електричної
енергії в інші види енергії.

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

Виробниче устаткування - це сукупність різноманітних за призначенням і потужністю машин і приладів, за допомогою яких здійснюють вплив на предмети праці (включаючи землю сільськогосподарського призначення).

Склад виробничого устаткування вивчається в розрізі галу­зей матеріального виробництва. У ньому виділяють:

— робочі машини;

— транспортно-піднімальні машини і механізми;

— передатні пристрої;

— транспортні засоби;

— контрольно-вимірювальні прилади;

— інструменти і пристосування й ін.

У свою чергу, кожна з названих груп включає устаткування, що відрізняється за своїм технологічним призначенням, за мето­дом впливу і т.п. Тому для більш глибокого вивчення виробничо­го устаткування його можна групувати за такими ознаками:

—за методом впливу устаткування на предмет праці (ме­
ханічне, термічне, хімічне);

—за технологічним призначенням (металорізальні інстру­
менти і верстати, підйомно-транспортне устаткування, зварю­
вальне устаткування, зерноочисні машини, складальне устатку­
вання й ін.);

—за основними технічними показниками: за продуктив­
ність, вантажопідйомність, потужність або робочий розмір ма­
шин;

—за родом оброблюваного матеріалу (обробка металу, дере­
ва, композитів і ін.);

—за ступенем автоматизації (роботи, автомати, напівавто­
мати, автоматизоване і просте устаткування) і спеціалізації
(спеціальне, універсальне);

—за ступенем сполучення операції (обробний центр, ре­
вольверні верстати, роторно-конвейєрне устаткування і т.п.);

—за віком (до 10 років, 10...20 років, більше ніж 20 років)
від початку експлуатації.

Вибір групувальних ознак залежить від цілей і задач дослідження.

Оцінка потенціалу підприємства і його технічних ресурсів передбачає розрахунок показників потужності устаткування. 128

6. Аналіз використання й оцінка вартості машин і устаткування підприємства

Під виробничою потужністю розуміють максимально мож­ливий випуск продукції або енергії в одиницю часу.

Особливе місце займають показники, що характеризують потужність енергетичного устаткування. Розрізняють три кате­горії потужності:

конструктивні потужності: теоретична (без обліку втрат), індикаторна (з урахуванням теплових утрат), ефективна (з обліком теплових і механічних утрат);

навантажувальні потужності (нормальна, максимально три­вала, максимально короткочасна);

експлуатаційні потужності (пікова і середня фактична) по­тужність.

Основним показником потужності електродвигунів є ефек­тивна потужність, що враховує усі втрати електроенергії.

Середня фактична потужність двигуна визначається так:

~ (6.1)

де V - кількість енергії, виробленої двигуном за відповідний

період;

Ч - число годин роботи двигуна в досліджуваному періоді.

Середня фактична потужність електростанції визначається як сума виробленої електроенергії всіх електрогенераторів, уста­новлених на станції, поділена на число годин роботи станції. Чис­ло годин роботи станції - це час, протягом якого працював хоча б один генератор.

Сумарна потужність енергетичного устаткування, що об­слуговує виробничий процес підприємства, визначається за формулою:

Мпг = Мия ~ Мпдоі ⁺ Мш + Меті (⁶-²)

де М_Пд - потужність первинних двигунів;

Міідог - потужність первинних двигунів, що обслуговують елект­рогенератори;

М_ш - потужність електромоторів; М_т - потужність електроприводів.

Якщо невідома потужність первинних двигунів, що обслу­говують генератори, то можна потужність генератора помножити

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

на 1,11 (з огляду на те, що ККД електрогенератора - 0,9, а втрати - приблизно 10% при переробці механічної енергії в електричну). Категорія виробничої потужності, застосовувана для найбільш активної частини основних засобів підприємства - ви­робничого устаткування, по суті являє собою показник продук­тивності машин і устаткування:

(6.3)

де ^Ю,_і - вироблена продукція в натуральному або вартісному

вираженні за досліджуваний період часу;

\<Ті - кількість відпрацьованих за досліджуваний період станко-

(машино-) годин по всьому переліку наявного устаткування.

Вивчення використання устаткування — надзвичайно акту­альна проблемою, оскільки інвестиційні ресурсрі підприємств до­сить обмежені, а максимальне використання виробничого по­тенціалу наявних машин і устаткування може істотно підвищити конкурентоспоможність продукції підприємств по витратах, особливо тих, що мають високу капіталомісткість.

Ступінь використання устаткування вивчається в різних ас­пектах за допомогою таких груп показників:

—використання парку наявного устаткування;

—змінності і використання устаткування в часі;

—використання за потужністю;

—використання за обсягом виконаних робіт.

Коефіцієнт використання парку машин і устаткування яв­ляє собою відношення середньої чисельності фактично працюю­чих машин до середньої чисельності машин, що знаходяться на балансі. Коефіцієнт зростає за абсолютним значенням у міру зменшення частки бездіяльного устаткування.

Коефіцієнт змінності машин і устаткування - це відношен­ня кількості фактично відпрацьованих машино-змін до кількості машино-змін, відпрацьованих у найбільш завантажену зміну за досліджуваний період. Однак коефіцієнт змінності не дає точного представлення про ступінь використання устаткування, тому що 130

б. Аналіз використання й оцінка вартості машин і устаткування підприємства

навіть у найбільш завантажену зміну частина устаткування може простоювати. У цьому зв'язку більше практичне значення мають показники використання устаткування за часом, за потужністю і за обсягом робіт.

Показники використання устаткування за часом являють собою відношення фактично відпрацьованого часу до можливого фонду часу і мають назву коефіцієнтів екстенсивного викорис­тання устаткування. Як можливий фонд часу можуть бути вико­ристані: календарний, режимний або дійсний плановий фонд ро­бочого часу устаткування (див. рис. 6.1).

Рис. 6.1. Схема формування фондів часу устаткування [26]

Показники використання устаткування за потужністю звуться коефіцієнтами інтенсивного навантаження устаткування. Під інтенсивністю розуміється ступінь напруженості використан­ня устаткування в одиницю машинного часу. Вона характери­зується відношенням фактичної потужності до потужності устат-

о*

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

кування за планом. У більшості випадків потужність устаткуван­ня характеризується продуктивністю (формула (6.3)). Коефіцієнт інтенсивного навантаження енергетичного устаткування визна­чає, яка частина потужності використовується у виробничому процесі, і являє собою відношення середньої фактичної потуж­ності двигуна до ефективної максимально тривалої потужності.

Узагальнюючим показником використання устаткування за потужністю і за часом є коефіцієнт інтегрального навантаження, що може бути отриманий як добуток коефіцієнтів екстенсивного (Кекс) ¹ інтенсивного (К_тт) навантаження або як відношення фак­тичного обсягу випуску продукції (Е^0._ф,) до максимально мож­ливої планової кількості (2~О,_ПМ):

І\ штат Іл. екс І\ ті -V

Цей коефіцієнт використовують як одну з характеристик підприємства в табл.4.24.

Балансову вартість машин і устаткування на початок і-го року, як і вартість інших груп основних засобів підприємства відповідно до вимог Закону України «Про оподаткування при­бутку підприємств» [1] розраховують за формулою:

Цс_ч, = Цоя,-» ⁺я,™ - в, (,.„ - д„-„ (6.5)

де Ц. - балансова вартість /-го устаткування на початок

пеоіолу, що передує розрахунковому;

/7/(,-о - сума витрат на придбання основних засобів /-го виду,

здійснення їхнього капітального ремонту, реконструкції, мо­дернізації й інших поліпшень протягом періоду, що передує роз­рахунковому; Вді-\) - сума виведених з експлуатації основних засобів /-го виду

в періоді, що передує розрахунковому;

А,(,-\) - сума амортизаційних відрахувань по /-му виду основних

коштів, нарахованих у періоді, що передує розрахунковому.

6. Аналіз використання й оцінка вартості машин і устаткування підприємства

Підприємства усіх форм власності мають право застосову­вати щорічну індексацію балансової вартості груп основних за­собів і нематеріальних активів. Коефіцієнт індексації для 1-го ро­ку визначається за формулою:

де /(,_,) - індекс інфляції, за результатами якого проводять індек­сацію.

Якщо значення К.,„ не перевищує одиницю, індексацію не

проводять.

У випадку, якщо платник податку на прибуток застосував індексацію, він зобов'язаний визнати капітальний доход у сумі, що дорівнює різниці між балансовою вартістю відповідної групи основних засобів (нематеріальних активів), визначених на поча­ток звітного року з застосуванням коефіцієнта індексації, і балан­совою вартістю такої ж групи основних засобів (нематеріальних активів), що була до індексації.

Зазначений капітальний доход відносять до складу валових доходів платника податку кожен звітний квартал звітного року в сумі, що дорівнює 0,25 річної норми амортизації відповідної гру­пи основних засобів (нематеріальних активів) від суми капіталь­ного доходу такої групи.

При використанні прискореного методу амортизації ко­ефіцієнт індексації не використовують.

Окремий об'єкт основних засобів групи 1 (будинки, споруд­ження) амортизують до досягнення балансовою вартістю такого об'єкта величини ста неоподатковуваних мінімумів доходів гро­мадян. Залишкову вартість такого об'єкта зараховують до складу валових витрат відповідного періоду, а вартість об'єкта прирів­нюють до нуля.

Основні засобів груп 2 і 3 амортизують до досягнення ними нульової балансової вартості.

Річні амортизаційні відрахування для використання їх у формулі (6.5) при використанні незмінних норм визначають за формулою:

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

(6.7)

100%

де Нщ - норма амортизації основних засобів /-го виду, %;

Ц_6іІ - балансова вартість основних засобів /-го виду на початок I-

го року.

Річні амортизаційні відрахування при використанні при­скореної амортизації (для групи 3) розраховують так [17]:

(6.8)

де Н(ц - норма амортизації основних засобів /-го виду в 1-ому році, %;

С„„_; - повна первісна вартість основних засобів /-го виду на мо­мент початку експлуатації.

Норми амортизації встановлені в такому розмірі [1, п.8.6.1]: група 1-5 відсотків; група 2-25 відсотків; група 3-15 відсотків.

Підприємство має право прийняти рішення про застосуван­ня прискореної амортизації основних засобів групи 3 (робочі ма­шини й устаткування), якщо вони придбані після набрання чинності законом «Про оподаткування прибутку підприємств» [1]. У цьому випадку норми амортизації для 1-го року у відповідності зі статтею 8 [33, п.8.6.2] мають наступні значення:

1-й рік експлуатації - 15%;

2-й рік експлуатації - 30%;

3-й рік експлуатації - 20%;

4-й рік експлуатації - 15%;

5-й рік експлуатації - 10%;

6-й рік експлуатації - 5%;

7-й рік експлуатації - 5%.

Для розрахунку залишкової (балансової) вартості і середнь­ого віку основних засобів можна скористатися таблицею 6.1 [17].

6. Аналіз використання іі оцінка вартості машин і устаткування підприємства

Таблиця 6.1 Розрахунок балансової вартості основних засобів

Примітка:

1) як початковий рік проставляють рік початку експлуатації основних
засобів наявних на балансі підприємства;

2) у випадку переоцінки основних засобів у якості повної первісної вар­
тості проставляють вартість після переоцінки, а розрахунок балансової
вартості роблять з року останньої переоцінки.

Середній вік діючих робочих машин і устаткування підприємства визначають на основі даних табл. 6.1 за формулою

(6.9)

де Ц_6і - балансова (залишкова) вартість основних засобів /-го ви­ду в розрахунковому році, тис. грн.; В, - фізичний вік /-го виду основних засобів, років.

Коефіцієнт фізичного зносу основних засобів визначають відношенням суми зносу до суми їхньої первісної вартості

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

(6.10)

Я/7/

7=1

Для об'єктів, у яких фактичний термін служби дорівнює нормативному або вже перевищує його, К_им може розраховувати­ся так:

г>

К =--

(6.11)

в,+в₍>

де В_ОІ - можливий залишковий термін служби /-го інвентарного об'єкта, роки.

При утрудненнях використання показників вартості основ­них засобів і забезпечення їхньої порівнянності коефіцієнт зносу можна визначити як відношення середнього віку діючих машин і устаткування В_/ІМУ до нормативного середнього терміну їх служ­би, що визначається за аналогією з (6.9) так:

-НОРМ

6. Аналіз використання й оцінка вартості машин і устаткування підприємства

1) коли той самий вид устаткування на момент проведення
розрахунків коштує дешевше через економію суспільно не­
обхідних витрат на його виробництво;

2) коли устаткування застаріває технічно, маючи більш
низькі показники продуктивності, економічності, ресурсовіддачі.

Сьогодні, коли розрахунок амортизаційних відрахувань ви­конують по залишковій вартості, прояв морального зносу першої форми менш помітно відображається на вартісних показниках підприємства. А моральний знос другої форми можна врахувати як поправочний коефіцієнт К_М0І>, що за показниками продуктив­ності можна розрахувати для /-го виду устаткування як

(6.14)

МОР/

де ОД 0/ ~ обсяг продукції в натуральному і вартісному вира­женні, що виготовляється на новому і базовому устаткуванні /-го виду за одиницю часу.

Моральний знос за економічністю, ресурсовіддачею також можна розрахувати у вигляді поправочного коефіцієнта

В

НОРМ

лму

(6.12)

/V мор

(6.15)

/=|

де В-""'" - нормативний термін служби (експлуатації) і-го об'єкта основних коштів, роки.

Тоді коефіцієнт зносу

ТГ _ В 1-му/

^н У Т)^НОІ'^М

Слід зазначити, що ступінь зносу залежить від режиму ро­боти. Так, при трьохзмінному режимі роботи устаткування до приведеного вище розрахунку варто застосовувати поправочний коефіцієнт Кр,:_Ж =1,2, а при однозмінному режимі — коефіцієнт /С_геж = 0,8, тому що наведені вище розрахунки амортизації зроб­лені для двозмінного режиму роботи.

Моральний знос робочих машин і устаткування має дві форми:

де ОД Оі" - технологічна собівартість операцій, виконуваних на базовому і новому обладнанні /-го виду.

Інтегральний показник фізичного і морального зносу з ура­хуванням виправлень (для табл. 4.24) розраховують у вигляді се­редньозваженого коефіцієнта за формулою:

2-і А щ А і'юк 1\ моі>] А мор] -М оі

ту- =^______________________ - (6.16)

Н

Він є посередньою характеристикою потенціалу устатку-

вання.

Потенціал підприємства: формування та оцінювання

Питання для самоконтролю

1. Перелічіть склад енергетичного і виробничого устатку-

вання.

2. Сформулюйте поняття «виробнича потужність» устатку-

В сі ПНЯ.

3. Перелічіть категорії показників, що характеризують по­
тужність енергетичного устаткування.

4. За допомогою розрахунку яких показників вивчають
ступінь використання устаткування?

5. Як розраховують балансову вартість устаткування для
відповідного року?

6. Охарактеризуйте особливості застосовуваних систем роз­
рахунку амортизаційних відрахувань.

7. Охарактеризуйте особливості розрахунку фізичного і мо­
рального зносу устаткування.

7. Нематеріальні активи підприємства і методи їхньої оцінки

7. НЕМАТЕРІАЛЬНІ АКТИВИ ПІДПРИЄМСТВА І МЕТОДИ ЇХНЬОЇ ОЦІНКИ