Этапе развития земельных отношений

Основной целью земельного кадастра является создание организацион­но-территориальных, экономических, социальных, правовых и экологиче­ских условий, обеспечивающих рациональное использование и охрану всех земель общего земельного фонда Российской Федерации, защиту прав собст­венников земли, землепользователей и землевладельцев, объективный под­ход к установлению платного землепользования и функционирование земли в гражданском и рыночном обороте.

Основное содержание современного земельного кадастра определяется Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, ут­вержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. №622.

Земельный кадастр содержит данные об объектах (земельных участках) и субъектах (гражданах, юридических лицах) земельной собственности, зем­лепользователях, арендаторах, о целевом назначении земли, характере ее ис­пользования, местоположении земельных участков. Запись этих данных про­изводится в регистрационных документах на основании решения компетент­ных органов власти о предоставлении земельных участков с определением их границ на местности, после оформления и выдачи документов, удостове­ряющих право собственности, владения, пользования и аренды на земельный участок, т. е. правоустанавливающих документов.

Земельный кадастр содержит данные количественного учета земель, которые характеризуют фактическое состояние и использование всех земель. Количественный учет подразумевает сведения о распределении земель по формам и субъектам земельной собственности, землепользователям и арен­даторам, распределенные по категориям земель, видам и подвидам угодий по районам, субъектам федерации и стране в целом. В условиях проведения зе­мельной реформы одновременно с учетом основных угодий потребовалось выделение земель особо охраняемых территорий, земельных территорий ма­лочисленных народов, проживающих на землях Российской Федерации, ма­лоценных, нарушенных и нерационально используемых землях, а также деградируемых в сельском хозяйстве земельных угодий и земель, загрязненных экологически опасными веществами. Кроме того, отдельно выделяются осо­бо ценные или высокопродуктивные угодья - орошаемые земли, осушенные земли и т. д. Все изменения количественных показателей фиксируются в учетной документации после их совершения в натуре, т. е. получения земля­ми юридического статуса, правового оформления. Любые другие изменения в площадях, не закрепленные юридически (плановые, прогнозные, проект­ные), не могут служить основанием для внесения их в учет. Основной учет­ной, официально установленной классификацией является угодье.

В земельном кадастре также содержатся сведения о качественном со­стоянии земель. Учет качественных характеристик производится по природ­ным признакам на основе данных, полученных в результате проведения классификации земель по категориям пригодности и использования, классам и подклассам, агропроизводственным группам, а также в результате земель­но-кадастрового районирования, зонирования оценочных территорий агро - ландшафтов. При этом учитываются их природные (естественные) свойства и признаки (механический состав почв, подстилающие породы, рельеф, нега­тивные процессы (эрозия, дефляция, засоление, солонцеватость, камени­стость, переувлажненность, заболоченность и т. д.), технологические, градо­строительные, экологические, энергетические и другие свойства.

С использованием количественной и качественной характеристик в зе­мельном кадастре каждому земельному участку, группе почв или почвенной разновидности дается качественная оценка земельных угодий в баллах, что определяет сравнительную ценность (бонитировку) земель по их природным (естественноисторическим) свойствам.

В документах земельного кадастра производится экономическая оцен­ка земель, тем самым определяется их сравнительная ценность. Критерии экономической оценки устанавливаются в зависимости от целевого назначе­ния земель. Общим для всех земель является их местоположение. Наряду с этим, например, для экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения в качестве основного критерия выступают производительные свойства земли, для земель лесного фонда - продуктивность земель, приро­доохранное, рекреационное, оздоровительное значение, для земель населен­ных пунктов - градостроительные условия, степень социальной и инженер­ной обустроенности территории, а также функциональное использование по­селенческих земель и экологическая ситуация. Экономическая оценка земель выражается в системе натуральных (ц/га), стоимостных (руб./га, руб./руб.) и относительных (баллы) показателей, которые характеризуют степень исполь­зования одних земель по сравнению с другими по доходности.

При земельном кадастре ведется специальная земельно-кадастровая документация, которая подразделяется на текстовую, планово- картографическую и электронно-графическую.

Текстовая документация представляется в виде книг, карточек, ведомо­стей, отчетов, пояснительных записок, в которых земельно-кадастровые дан­ные отражаются в натуральных показателях. В планово-картографических документах географическое изображение учитываемой территории дается на бумаге в определенном масштабе и оформляется в виде планов, карт, схем, картограмм и других документов.

В свою очередь, земельно-кадастровые документы в зависимости от содержания и назначения подразделяются на основные, вспомогательные, первичные и документы, являющиеся основанием для ведения земельного кадастра. Основные земельно-кадастровые документы подразделяются на учетные и отчетные. Основным учетным земельно-кадастровым документом районного и городского уровней управления является государственная земельно-кадастровая книга района (города), в которой зарегистрированы все землепользования и землевладения, ведется учет количества и качества зе­мель, содержатся данные бонитировки почв и экономической оценки земель. Вторым по важности документом является районная карта землепользова­нии, которая дает наглядные представления о пространственном положении землепользователей, землевладельцев и собственников земли. Связь между государственной земельно-кадастровой книгой и картой землепользовании обеспечивается вспомогательным документом - списком землепользователей, землевладельцев и собственников земли. Основным отчетным документом земельного кадастра является земельный баланс района.

Основные земельно-кадастровые документы - это документы, в кото­рых производится учет всего землепользования и землевладения и система­тическое отражение происходящих в них изменений. К ним относятся госу­дарственный акт на право пользования землей, свидетельство о праве собст­венности на землю и землевладение, выдаваемое всем собственникам земли, землевладельцам и землепользователям, земельно-кадастровая книга пред­приятия, организации, учреждения и планы землевладений и землепользова­нии. Юридическое значение земельной регистрации имеют государственная земельно-кадастровая книга, государственный акт на право пользования, владения землей и на право собственности на землю.

К вспомогательным земельно-кадастровым документам относятся ра­бочие тетради, списки землепользователей, землевладельцев и собственников земли, приложения к отчетам, пояснительная записка, очерки, картограммы, диаграммы и т. п.

Таким образом, общее содержание земельного кадастра заключается в решении следующих вопросов, которые являются его составными частями:

1) осуществление земельной регистрации;

2) количественный учет земель;

3) учет земель по качественным признакам;

4) качественная оценка (бонитировка) земельных ресурсов;

5) экономическая оценка земельных ресурсов;

6) земельно-кадастровая документация.

В связи с углублением рыночных отношений в сфере земельной соб­ственности и землепользования земля стала выступать не только как объект хозяйствования, но и как объект недвижимого имущества с вовлечением ее в гражданский и рыночный оборот и применением в отношении нее всех имеющихся экономических рыночных атрибутов: нормативной цены земли, земельного налога, арендной платы за землю, разрешения различных сделок с землей. В этой связи земельно-кадастровая информация должна стать ос­новой для проведения оценки стоимости земельных участков как объектов недвижимого имущества и нормального функционирования их в граждан­ском и рыночном обороте.