Земельные отношения в условиях рыночной экономики

В первых правовых актах о земельных реформах были сформулированы основные цели и задачи, а также основные направления земельной реформы Республики Казахстан. Переход к рыночным отношениям показал о необходимости изменения земельного строя, который основывался на исключительной государственной земельной собственности, а также создании условий политического, экономического и социального характера, которые изменили бы существующий ранее земельный строй в стране. Эти условия заключались в следующем: Разгосударствление и дальнейшая приватизация земель, передача земельных участков в частные руки.

В результате чего возникала множественная форма собственности на землю: частная (индивидуальная, совместная, долевая) и государственная (коммунальная, республиканская), а так же иные формы собственности. Кроме того, возникли такие новые формы права на землю, как право пожизненного наследуемого землевладения, право землепользования, сервитуты. Колхозы и совхозы преобразовывались в различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных организаций (АО, КФХ, Сельскохозяйственные товарищества).

В целях обеспечения прав граждан на землю и создания новых хозяйственных форм собственности, в Казахстане была проведена приватизация в 1991 году. Первым шагом в ее осуществлении было создание правовых основ деятельности новых форм хозяйственной собственности, основанной на частной собственности.

В мае 1990 года принимается Закон КАЗ ССР «О крестьянском хозяйстве», явившегося юридической основой создания, функционирования и прекращения деятельности крестьянского хозяйства. Законом были определены правовые основы развития крестьянского хозяйства и основные принципы его деятельности, а так же детальное регулирование вопросов об условиях и порядке предоставления земли для ведения крестьянского хозяйства, введено и закреплено право пожизненного наследуемого владения землей.

Принятый в 16 ноября 1990 года Земельный Кодекс Казахской ССР, закрепил и развил следующие положения:

1. Предоставление гражданам Республики Казахстан, проживающим на ее территории не менее 5 лет, право пожизненного наследуемого владения землей для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства.

2. Легализована аренда земли.

3. Регламентирован порядок права землевладения и землепользования, а так же прекращение этих прав.

4. Установлена плата за использование земли.

5. Определенны и регламентированы полномочия государственных органов в регулировании земельных отношений.

6. Земельные споры отнесены к компетенции судебных органов.

Перед Земельным Кодексом стоят следующие задачи:

1. Обеспечить передачу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность

2. Обеспечить техническое оформление границ земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, с выдачей им соответствующих документов на землю для последующей регистрации прав на землю.

3. Разработка региональных схем зонирования земель городов, в целях установления зон с различным порядком и режимом использования земель и их налогообложением.

4. Инвентаризация пахотных земель для ужесточения условий и стимулирования экономическими методами процесса выведения из обработки низкопродуктивных и неперспективных земель.

5. Создание единой автоматизированной системы государственного земельного кадастра и системы мониторинга земли.

6. Создание условий для развития рынка и ипотеки земли.

7. Совершенствование системы государственной регистрации прав на землю и сделок с ней.

В числе основных задач в Земельном Кодексе КАЗССР выделялись условия для создания равноправного развития всех форм хозяйствования. В ст. 48 регулировалось предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение для ведения крестьянского хозяйства; для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства и житноводства; для строительства и обслуживания жилого дома; для дачного строительства; для народных промыслов и ремесел. Определялось право на пожизненное наследуемое владение земельным участком гражданами казахской ССР, проживающим на территории республики не менее 5 лет.

Так же в целях реализации Земельного Кодекса КАЗССР, было принято большое количество нормативно-правовых актов. Такие как, Закон КАЗССР «О приоритете развития аула, села и Агропромышленного комплекса», который предусматривал и гарантировал создание равных правовых, социальных и экономических условий хозяйствования, независимо от форм собственности, первоочередность предоставления земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства.

Закон «О разгосударствлении и приватизации» от июня 1991 года в котором ставятся задачи создания условий для становления различных форм собственности, развития конкуренции и предпринимательства Основополагающими при разработке и принятии первых законов, определяющих основы земельного строя Казахстана, лояльной политики в области собственности на землю и передачи гражданам земельных участков, были Закон «О крестьянском хозяйстве в КАЗССР» от1990 года и Закон «О земельной реформе в Казахской ССР» от 28 июня 1991 года.

14 января 1992 года принимается Закон «Об особенностях приватизации имущества государственных сельскохозяйственных предприятий», в котором были урегулированы порядок, сроки, условия и принципы приватизации государственных предприятий, для ликвидации монополии в сельском хозяйстве.

В результате этого многие государственные сельскохозяйственные предприятия были преобразованы в крестьянские хозяйства, кооперативы, товарищества, акционерные общества.

Приватизация государственной собственности сельскохозяйственных предприятий осуществлялась по следующим направлениям:

1. Преобразование государственных сельскохозяйственных предприятий в негосударственные формы собственности

2. Образование закрытых им открытых акционерных обществ

3. Продажа государственного имущества по конкурсу или на аукционе.

Всем производителям сельскохозяйственной продукции предоставлялась возможность участия в приватизации на конкурсной и аукционной основе. В приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий принимали участие все работники приватизируемого предприятия и другие граждане, проживающие на территории данного предприятия. Продажа имущества сельскохозяйственных предприятий осуществлялась с условие сохранения сельскохозяйственного профиля хозяйства. Приватизация убыточных государственных сельскохозяйственных предприятий проводилось путем безвозмездной передачи их имущества хозяйственным товариществам и акционерным обществам, или путем продажи через аукцион или конкурс.

Предприятия агропромышленного комплекса разгосударствливались и на их базе создавались акционерные общества открытого типа. Разгосударствления и приватизация преследовали цель создать правовые предпосылки для добровольного и свободного выбора форм земельного хозяйствования и пользования.

28 июня 1991 года принимается Закон «О земельной реформе в КАЗССР», в котором была изложена программа земельных преобразований при переходе к рыночным отношениям. Основной целью переходного периода является преобразование земельных отношений в целях создания правовых, экономических и социальных условий для эффективного рационального использования и охраны земель. Законом было предусмотрено обеспечить право каждого гражданина и коллектива на добровольность в выборе форм землевладения, землепользования и хозяйственной деятельности на землю.

Реформа преследовала ряд задач таких, как:

1. Создание специального земельного фонда с целью последующего его перераспределения.

2. Передача земель из специального фонда в ведение городских органов власти для развития сельскохозяйственного производства.

3. Предоставление земель в пожизненное наследуемое владение гражданам.

4. Перераспределение земли в случаях преобразования колхозов, разгосударствления и приватизации совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий.

5. Установление и уточнение границ сельскохозяйственных населенных пунктов и их земельно-хозяйственного устройства

6. Оформление и переоформление документов на право владения и право пользования земельными участками.

Из специального фонда земельные участки предоставлялись гражданам для ведения личного подсобного, крестьянского хозяйства, животноводства, садоводства, огородничества.

Право преимущественного получения земельного участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства имели граждане Казахстан, обладающие специальными сельскохозяйственными знаниями и квалификацией, имеющие практический опыт работы в сельском хозяйстве и проживающие в данной местности.

По Закону «О земельной реформе» в состав земель сельских населенных пунктов включались приусадебные участки, земли застройки, общего пользования, промышленности, транспорта и связи, а так же другие угодья для развития села. Размеры земель, включаемых в черту сельских населенных пунктов, определялись в соответствии с проектами планировки и застройки, с учетом потребности граждан в увеличении земельных участков для развития личных подсобных хозяйств.

Земельная реформа охватывала многие вопросы, связанные с реформированием существующих хозяйственных форм, создавала условия для становления и развития новых форм хозяйствования, обеспечивала право каждого гражданина на землю.

В целях надлежащей организации проведения земельной реформы был создан специальный государственный орган – Государственный комитет КАЗ ССР по земельным отношениям и землеустройству. Его деятельность заключалась в обеспечении проведения единой государственной политики в области управления земельными ресурсами, организации мероприятий, связанных с осуществлением земельной реформы, подготовке необходимых землеустроительных документов по распределению земель между различными хозяйствующими субъектами, во внесении предложений для принятия решений соответствующими государственными органами. Так же бала необходимость в переоформлении документов на земельные участки, потому что до 1991 года документы, удостоверяющие право на земельный участок выдавались на бланках СССР, и не содержали права пожизненного наследуемого землевладения. Все кто имел в пользовании земельные участки, либо желавшие их получить, должны были обратиться с ходатайством в Совет народных депутатов о переоформлении или предоставлении земли. Органы Государственного комитета по земельным отношениям и землеустройству обязаны были по данным ходатайства проводить необходимые работы по уточнению границ землепользования с учетом изъятия земель в специальный земельный фонд, а также изменений границ сельских населенных пунктов, и предоставлять в местные органы власти проекты по землеустройству для принятия решений, после утверждения, которых и оформления границ в натуре землевладельцу или землепользователю выдавался документ, удостоверяющий право на землю в виде государственного акта на право пожизненного наследуемого владения земельного участка.

Земельная реформа это многоплановый процесс, охватывающий перераспределение значительной части государственных земель, и связанный с созданием разных форм земельной собственности, коренными изменениями в социально-экономической структуре сельского хозяйства.

Земельная реформа осуществляется на основе общего законодательства: о приватизации, о предприятиях и предпринимательской деятельности, о собственности, о банках, о налоговой системе, о залоге и т. д. Их общие положения распространяются на регулирование земельных отношений, так как земельная реформа взаимодействует и с другими экономическими преобразованиями. Земельно-правовые нормы находят свое отражение в аграрно-правовых актах, таких как: Закон о социальном развитии села, деятельности АПК и КФХ, сельскохозяйственных кооперативах, актов об их государственной поддержке, и т. д.

Законодательство нуждалось в существенных дополнительных изменениях, земельно-правовые нормы устарели и были противоречивыми.

Для устранения имеющихся противоречий в действующем законодательстве, необходимо было законодательно обеспечить вещные права на землю, на конституционном уровне обеспечить функционирование собственности на землю. Это было сделано путем принятия Конституции РК от 30 августа 1995 года, в частности существования в ней статьи 6, которая утверждает, что «земля и ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом».

С принятие Конституции Республики Казахстан, возникла необходимость в разработке и принятии земельного закона.22 декабря 1995

года появляется Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона «О земле» Основными задачами, которого являлись регулирование земельных отношений в целях обеспечении рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды, создание условий для равноправного развития всех форм хозяйствования, охрана прав на землю граждан и юридических лиц, создание и развитие рынка недвижимости, укрепление законности в земельных отношениях.

Новым для земельного законодательства являлись:

1. Пределы предоставления земельных участков в частную собственность.

2. Признание права на землю вещным правом, конкретизирование их содержания.

3. Основания возникновения и прекращения права собственности и других прав на землю.

4. Гарантии защиты прав собственников и землепользователей.

В новый закон были введены нормы о компетенции местных представительных органов и органов самоуправления, в рамках действующих законодательных актов в области регулирования земельных отношений. Так же новыми в Законе были следующие положения:

1. Установлен единый правовой режим всех негосударственных землепользователей в сфере сельскохозяйственного производства. С момента введения в действие Закона они становятся временными долгосрочными землепользователями на условиях аренды.

2. Сократился срок временного долгосрочного землепользования с 99 лет до 49 лет (ст.27)

3. Исключен институт третичного землепользования

4. Законом усилилась защита прав собственников земельных участков и землепользователей.

5. В целях исключения субъективизма при оценке земельных участков предусматривалась утверждение оценочных зон и правомочных коэффициентов по предложению местных исполнительных органов местными представительными органами. (ст.7)

6. Предусмотрен порядок наделения земельными участками оралманов. (ст.23)

7. В целях усиления прямого действия в Закон были включены нормы, ранее регулируемые подзаконными актами, по зонированию земель, оценке земельных участков, норм и размеров земельных участков, предоставляемых в собственность, порядку предоставления земельных участков, перечню

правоудостоверяющих документов, порядку раздела на условные земельные доли, возмещению потерь сельскохозяйственного производства.

8. В целях усиления ответственности за использование земель собственниками земельных участков или землепользователями внесены нормы: не допускающие использование земельным участком до установления границ этого участка в натуре и выдачи местным уполномоченным органом документов, удостоверяющих право на земельный участок. (ст.33)

9. Законом усилены права и обязанности субъектов в области земельных отношений.

10. Уточнены права на землю лиц, вышедших из гражданства Республики Казахстан. При выходе из гражданства Республики лицо теряет права на условную земельную долю, а право частной собственности на земельные участки, предоставленные для ведения личного (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, должно было быть переоформлено во временное право землепользования на условиях аренды. (ст.81, 18)

11. Установлены ограничения по отношению иностранцев. В соответствии с нормами Закона, иностранные государства могут иметь земельные участки на праве временного землепользования на условиях аренды, на основании международного договоров, которые подлежат ратификации в законодательном органе. (ст.8)

12. Сокращен срок неиспользования земель с 3 лет до 1 года.

13.Установлен срок распоряжения земельной долей.

В остальном принцип регулирования земельных отношений остался прежним. Порядок выделения земель, перечень категорий земель, которые могут, находится в частной собственности изменений, в новом Законе не претерпел. Остальные изменения носили чисто редакционный характер.

Земельное законодательство совершенствовалось по мере необходимости урегулирования тех или иных земельных отношений в условиях рыночной экономики, и процесса перехода к частной собственности. Были приняты такие постановления Правительства, как: «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права постоянного землепользования» от 10 декабря 1996 года № 1511, «Об утверждении Положений о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки и права землепользования» от 20 июня 1996 года № 760, «Об утверждении порядка определения земельных долей и размеров земельных участков, бесплатно передаваемых хозяйствующим субъектам, образованным в результате реорганизации или ликвидации сельскохозяйственной организации» от 7 августа 1997 года № 1232 и многие другие.

В Республике Казахстан изменились состав субъектов земельных отношений и структура землепользования. Значительно сократилась доля

земли, находившаяся в собственности государственных юридических лиц, тем самым устранялась монополия государства на землю.

Для дальнейшего совершенствования земельного законодательства, которое было направлено на обеспечение прав на землю, расширения института арендных отношений и залоговых операций, обеспечение регистрации прав на землю 24 января 2001 года был принят Закон «О земле». В Законе РК «О земле» были урегулированы вопросы предоставления земель участникам кондоминиума. Определение границ земельных участков, предоставляемых участникам кондоминиума, осуществляется с участием кооператива собственников квартир с учетом фактически сложившейся застройки и требований, установленных градостроительной и иной документацией, к территориальному развитию населенного пункта.

20 июня 2003 года Парламентом был принят Земельный Кодекс Республики Казахстан, который послужил новым толчком в развитии земельно-правовых отношений в Республики Казахстан.

Период с 1991 года по 2003 год для Казахстана не прошел безрезультатно в становлении и развитии права частной собственности на землю. В ходе реформы произошла смена земельного строя на новый, основанный на множественности форм права собственности на землю, появились основы земельного рынка, создан новый класс земельных собственников.