Функциональное зонирование в системе землеустроительного и градостроительного проектирования

Основным инструментом регулирования землепользования в городах при планировании градостроительства является зонирование (архитектурное, градостроительное, функциональное, территориально-экономическое).

Функциональное зонирование городских территорий – наиболее общая форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств и т.п.).

Функциональное зонирование – это дифференциация территории города по характеру использования, т.е. по типу функционального назначения. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения – труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства. [4]

Имеются следующие градостроительные зоны, различные по своим функциям:

Селитебная (жилая) зона – предназначена для застройки многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социально-культурного и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействие на окружающую среду. К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, если они расположены внутри границ (черты) поселения.

Промышленная зона – предназначена для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов. В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.

Рекреационная зона – предназначена для организации мест отдыха населения – парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи и иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.

Санитарно-защитная зона — зеленые насаждения шириной от 50 до 1000 м., защищающие территории от вредного влияния промышленности и транспорта.

Транспортная зона — предназначена для размещения и деятельности сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также инженерного оборудования. [13]

Коммунально-складская зона —предназначена для размещения торговых складов, складов для хранения овощей и фруктов, пред­приятий по обслуживанию транспорта (депо, автопарки), пред­приятий бытового обслуживания (фабрики-прачечные и фабри­ки химической чистки) и т.д.

Прочие земли – категория объединяет другие категории, не вошедшие в вышеуказанные зоны (земли запаса, обороны, захоронений и др.).

Формирование функциональных зон и размещение на них объектов регламентируется МДС-30-1.99 и СНиП 2.07.01-89*. Органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимо­сти.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

- малоэтажной усадебной жилой застройки;

- малоэтажной жилой застройки без приусадебных земель­ных участков;

- многоэтажной секционной застройкой (3-5 этажей),

- многоэтажной секционной застройкой (6-9 этажей);

- многоэтажной секционной застройкой (10-12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразде­лить на следующие виды объектов недвижимости: земельные уча­стки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недви­жимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными до­мами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозон определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей, насыщенности социально-культурными объектами, капитало­вложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

- границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

- улицы, площади, проезды;

- границы (заборы) предприятий и объектов производствен­ного и непроизводственного назначения;

- границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади за­стройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.