Сборы за капитальный ремонт

В России принят закон о капитальном ремонте. Согласно этого закона, все дома сами собирают деньги на свой ремонт — государство фактически самоустраняется от этой проблемы. Сборы аккумулируются в Региональном операторе, который потом в соответствии с графиком ремонтов проводит работы в многоквартирных домах.

Существует два способа накапливать деньги: в «общем котле» и на спецсчете. Обоими счетами управляет Регоператор, но в первом случае деньги дома смешиваются с деньгами других домов. Во втором случае деньги копятся исключительно на счете дома, никто другой на них рассчитывать не может. Как вы понимаете, первый вариант хорош для «дырявых» и старых домов. Они не столько внесут в общий котел, сколько получат оттуда обратно в виде работ по капремонту. Второй способ хорош для новых домов, особенно, многоэтажных новостроек. Им по нынешним законам ждать своей очереди на ремонт не меньше 30 лет. За это время в стране может произойти все, что угодно. В том числе, и закон могут отменить — такое уже было в начале 2000-х годов, когда деньги так же собирали в общий котел. Кого успели отремонтировать — тому повезло. Кого не успели — их деньги сгорели, обратно никто ничего не получил.

Сама идея с региональным оператором и сбором на капремонт очень хороша. Это правильные вещи, другое дело — реализация. Очевидно, что тут есть проблемы.

Во-первых, несмотря на обилие материалов и собраний, не все жители вообще понимают, что это за деньги и куда они идут. Поэтому отношение к сборам на капремонт отрицательное, хотя для стандартной хрущевки 35м сумма сбора, как правило, составляет около 150-180р/мес (две чашки кофе).

Во-вторых, уже после принятия закона к нему начали принимать поправки. Например, вводить льготные категории жителей, которые платят сбор не в полном объеме. На мой взгляд, это не совсем правильно. Так же, сейчас идут разговоры об отмене сборов с новых домов, которым еще нет пяти лет. Это, может, и правильно, однако сам факт пересмотра правил сильно подрывает успешность сбора средств. Многие собственники видят, что идет какая-то чехарда, поэтому не торопятся оплачивать платежки. Допускаю, что закон о капремонте следовало обкатать в каком-то регионе, прежде чем так массово тиражировать на всю страну.

В итоге, сейчас собираемость средств по капремонту составляет от 30 до 70% от норматива. Взыскивать деньги с должников придется в судебном порядке, что грозит сильно удорожить работу Регионального оператора: это найм юристов, дополнительне расходы. А ведь Региональные операторы специально создавались очень компактными, чтобы не раздувать расходы на административный аппарат.

Сборы за капремонт надо платить. Сумма сбора индексируется каждый год. Для домов младше 5 лет сборы не начисляются. Если дом не старый, лучше всего собирать средства на спецсчету, но для этого надо провести собрание собственников. При этом не обязательно иметь ТСЖ, открыть спецсчет у Регионального оператора может и управляющая компания.

Старым домам надо честно определиться с тем, какие виды работ реально могут быть проведены в их домах. В отличие от прежнего механизма капремонта, когда дом ремонтировался целиком, в этот раз вводятся определенные ограничения по видам работ. Это логично, т.к иначе можно спустить все средства на десяток самых запущенных домов, но что останется остальным? Поэтому перед ремонтов дом обследует комиссия, которая определяет, что в этом доме, например, нужно отремонтировать кровлю и заменить трубы в подвале. А вот красить дом,заменять электропроводку или ремонтировать лифт еще не нужно. Соответственно, на доме будут проведены только те работы, которыми сочтет необходимыми комиссия.

Это может показаться кому-то несправедливым, но надо понимать — мы живем при капитализме. Государство старается сбрасывать с себя лишние обязательства, в том числе обязанность средить за состоянием домов собственников. Поэтому кажый из нас при покупке квартиры должен прежде всего отдавать себе отчет, что, например, этот пятиэтажный панельный дом «хрущевских» лет постройки лет через 15 будет непригоден для жизни. И ждать помощи от государства к тому времени будет просто глупо. Поэтому делая вложения в недвижимость, оценивайте, как управляется дом и сколько он реально еще прослужит.

Я считаю, что сборы за капремонт в их нынешней форме — это вполне справедливое решение, продиктованное рыночной экономикой. Именно тот факт, что теперь собственники сами должны следить за своей собственностью, должен привести к тому, что профессия управляющего недвижимостью вскоре наконец-то оформится именно в профессию, а не в хобби или призвание души. Соответственно, повысится оплата управляющих, так как хорошее управление выгодно всем. Тут важно подчеркнуть, что вопрос управления домом очень перекливается с тем, что в 60-е годы прошлого века пережила американская промышленность, когда пошла борьба за качество продукции (советую книгу В.Деминга «Выход из кризиса»). Если сперва владельцы заводов говорили: «Насколько можно повысить качество продукции, не повышая цену товара», то есть качество и себестоимость производства считались обратнопропорциональными. То Виктор Эдвард Деминг показал, что высокое качество продукции и низкая себестоимость — грани одной монеты. Меньше переделок, меньше затрат на сервисное обслуживание, меньше возвратов и поломок — вот что значит качество. Просто надо делать все сразу правильно.

Так же и грамотное управление домом — оно не обязательно дорогое для управляющей компании. На самом деле, в долгосрочной перспективе УК выгодно иметь в каждом доме хорошего управляющего. В этом случае они видят на годы вперед программу развития домов (и смету расходов), поэтому могут прогнозировать деятельность своей компании и получаемую прибыль. Это много лучше, чем игры в молчанку, которые распространены между УК и жителями сейчас. От молчания проблемы не уменьшаются, а разрастаются и их решение дорожает с каждым месяцем. Поэтому грамотное управление — это путь к экономии средств тех же УК.