Глава 11. Дом мечты

Мы подходим к концу книги. Вы проделали большой путь от новичка в сфере ЖКХ до почти что порфи. Последняя ступень, которая вас отделает от этого звания — практика и реальные достижения.

Это самая важная и самая полезная ступень. Я буду признателен вам, если вы дадите почитать эту книгу кому-то из друзей, чтобы и они смогли разделить с вами радость от улучшений в их доме. И конечно же если у вас есть Совет дома, хорошо, когда все члены Совета читали подобные книги или прошли обучающие тренинги — у них будет единая база знаний и единый подход. Такие люди думают на одном языке и им проще общаться. Именно сложности в начальном периоде управления чаще всего отпугивают начинающих управляющих.

Итак, сейчас нам важно поговорить о целяхработы старшего по дому: куда он ведет свой дом? Как он хочет чтобы дом выглядел? Какова идеальная картина дома?

В ответ на это многие на учебах говорят о технических новинках, хайтеке, облицовке дома модными энергосберегающими панелями, установке умных датчиков. Готов огорчить таких людей: скорее всего, ваш дом не будет так выглядеть. Внешне он изменится незначительно. Лучше отбросить эти иллюзии, ибо они задают слишком высокие стандарты вашей работы.

Причина не в скептицизме, а в размере сбора: чаще всего ежегодный сбор на ремонты и благоустройство не позволяет быстро решить все проблемы дома. Но эта первая причина, по которой не стоит ставить перед собой завышенные планки. Вторая причина — консерватизм жильцов.

Часто прогрессивные идеи старшего по дому наталкиваются на непонимание со стороны жильцов. Особенно это характерно для второго периода, когда основные улучшения сделаны. Вы не поверите, но в этот момент мысли жильца и старшего по дому диаметрально разные! Житель видит, что стало лучше и успокаивается. Они вообще перестают ходить на собрания, кроме ежегодных! Их все устраивает. Часто они говорят: «Парень, мы тебе доверяем! Поэтому как ты скажешь — так и надо!»

Конечно, такое доверие может польстить самолюбию. Но оно имеет и оборотную сторону — сейчас разберем какую. Какие мысли и ощущения испытвает старший по дому со своей командой, когда они улучшили основные параметры дома, устранили проблемы, нарастили доход? Да у них аппетит только-только разыгрался! Им хочется еще больше, еще глубже, еще интереснее менять дом.

Приведу пример того, какие идеи приходили в голову мне и другим членам Совета МКД.

- Надстроить еще один этаж в старом доме. В старых домах, как ни странно, очень прочные стены, они бы выдержали надстройку легкого мансардного этажа. Его можно было бы продать с такой выгодой, что каждый жилец получил бы по полмиллиона просто в карман!

- Углубить подвал и сдать его в аренду. К этой мечте мы подошли вплотную: уже прописали с предпринимателем параметры договора, подготовили документы для голосования, нашли фирму-проектировщика. Но жильцы показали консерватизм в полной мере — просто сказали «нет». Подвал стоит в доме до сих пор и не генерирует ни копейки прибыли!

- После успешной установки вышки Теле2 были мысли установить вышки компаний Билайн, Мегафон и МТС, причем уже были проведены переговоры. Это позволило бы дому иметь дополнительные 480 000р в год на благоустройство, доведя суммарный сбор с дома до миллиона рублей. С бюджетом в миллион во дворе и в доме можно очень многое сделать!

Другие старшие по домам задумывались о замене электропроводке во всем доме (актуально для старых домов) и включении в электрическую цепь солнечных батарей. Это могло бы полностью обеспечить светодиодную подсветку в подъездах и во дворе. Причем, это более чем реально! К тому же, экономит МОП.

Очень здравая и перспективная идея — вообще отключать старые малоквартирные дома от центральных сетей теплоснабжения и ГВС. Расходы на отопление, вызванные потерями в сетях и неэфективностью дома настолько высоки, что дешевле в каджую квартиру установить двухконтурные газовый котел и греть дома газом. К тому же, это решает проблему должников, которая в таких домах присутствует: закон запрещает прекращать подачу отопления в дома. Но если дом отапливается не водным теплоносителем, а газовым топливом, то этот запрет не действует. Соответственно, можно прижать должника к ногтю.

Большая часть этих идеи довольно здравые и продуманные. Например, в Краснодаре учли сложности с отоплением и почти все новостройки отапливаются газовыми котлами. Так же проекты надстройки дополнительных этажей реализованы во многих городах, правда, в основном в нежилых и офисных помещениях.

Но как вы понимаете, пути жильцов и старшего на втором этапе расходятся: старшим по дому интересно работать дальше, тогда как жильцы успокаиваются. При это на первом они обае стороны заинтересованы в улучшениях и поддерживают друг друга.

Этот момент является переломным в судьбе каждого управляющего дома — это переход к так называемому второму этапу. Кто-то начинает брать дополнительные дома в управление, кто-то переключается на бизнес, между делом продолжая управлять домом. Кто-то уходит из профессии, оставляя вместо себя тихого сменщика, которому нужно просто поддерживать текущее состояние дел.

Прежде чем вы ответите на вопрос, каким будет ваш идеальный дом, задумайтесь — а насколько далеко бы вам хотелось зайти в процессе изменений? Это важно, т.к. слишком далекие цели могут сыграть злую шутку: это чувство несоответствия занимаемой должности (и так мучает всех начинающих старших), и отсутствие поддержки жильцов на поздних этапах работы.

Поэтому ставьте себе для начала реальные цели: уменьшить потери, оснастить дом счетчиками, поработать с должниками, отремонтировать входные группы и подъезды, на сколько-то процентов нарастить доход. Важно, как это не парадоксально, вовремя остановиться. Для большинства жильцов уже этих изменений будет достаточно. А вам, возможно, после всей этой работы будет лучше заняться своими делами, детьми, жизнью, чем пытаться до бесконечности улучшать свой дом. На эту тему есть поговорка, что «сколько волка не корми, у слона харя все равно шире».

Кстати, вы вполне можете предлагать услуги управляющего соседним домам — меня звали раз пять. Это будет опять-таки лучше, чем сложные проекты по своему дому. Я не отговариваю вас браться за какие-то сложные вещи, речь о другом. Издавна известен закон убывающей предельной полезности.

Условно говоря, когда голодный человек получает корку хлеба — она принесет ему огромную пользу. Он съест ее и не умрет от голода. Если после этого его накормить обычным обедом, то полезность обеда будет уже ниже — он полностью наестся и будет сыт. Если после этого предложить ему изысканные блюда (которые стоят в десятки раз дороже обеда и в сотни раз дороже корки хлеба), то полезность будет еще ниже — он порадует вкусовые рецепторы необычным вкусом, но какой-то конкретной пользы от этого не будет.

Предельная полезность каждый раз уменьшается. Либо надо делать все более дорогостоящие вложения для получения таких же результатов.

Такой же закон работает в управлении домами: первые позитивные изменения будут стоит очень дешево, но дадут гигантское удовлетворение всем жильцам. Когда после 21 года разрухи мы добились установки урн и информационных стендов (я как раз стал старшим по дому), жильцы говорили: «Вот сразу видно - новый старший по дому работает!»

Следующие изменения будут дороже, но они будут менее заметны. Кгда мы ставили счетчики, экономили на отоплении, пустили эти деньги на ремонт входных групп — люди тоже радовались, но эти изменения стоили гораздо больше (счетчик 140000, ремонт входных групп еще около 30 000).

Когда мы добились асфальтирования территории, установки детской площадки — люди тоже радовались, но эти улучшения стоили еще больше (около 370 000р в сумме). Следующими работами по нашему дому были бы капитальный ремонт кровли — а это уже 1,5-2 млн рублей.

Как видите, цены идут в рост: каждая следующий объект улучшений стоит все дороже, при этом сумма сбора денежных средств с дома не повышается. Для старшего по дому наступает непростой период: он собрал все низковисящие плоды, дальше все будет сложнее.

Я советую притормозить на этом этапе и не корить себя за то, что дальше что-то застопорилось. Вы уже выполнили большую работу, дом стал объективно жить лучше. Вы бы принесли больше пользы, если бы стали управлять другими домами или обучать других старших по дому. Как видите, обучение должно идти с учетом местной специфики, то есть местных законов конкретно в вашем города — вы их знаете намного лучше меня.

Дело в том, что в нашей стране слишком много домов, у которых еще можно собирать низковисящие плоды, чтобы вместо этого заниматься высшей математикой на одном доме.

Поэтому на мой взгляд, идеальный дом — это дом, в котором старший по дому смог решить все вопросы, которые реально может решить человек без специализированного образования, с ограниченными ресурсами и с той УК, с которой он работает.

Дальше я бы постарался выбрать путь не материальных улучшений, а моральных. На мой взгляд, идеальный дом — это не только и не столько дом, в котором ничего не течет и все покрашено. Идеальный дом для меня — это дом, в котором соседи имеют высокое качество горизонтальной коммуникации. То есть общаются не только со старшим по дому, но и между собой. Не обязательно лично, можно в интернете и соцсетях — не зря в начале книги был разговор, что дому нужен свой сайт или форум. Без такого места, где лежит вся нужна обывателю информация, жить труднее. Более того, в отсутствие информации начинаются лишние додумки в адрес старшего по дому.

Для меня идеальный дом — дом, где соседи здороваются друг с другом. Им не обязательно всем быть с друг другом друзьями, но в идеальном доме они друг другу точно не враги — а сейчас мы друг другу именно враги! Мы ненавидим соседа за перфоратор субботним утром, за песни в пятницу вечером, мы воюем за места на парковке, мы злимся за окурки на газоне. Если бы обычному жителю дали возможность казнить соседей, вокруг его квартиры было бы выжженое поле...

Поэтому нам важно, чтобы жильцы могли проговаривать друг с другом свои проблемы. Горизонтальная коммуникация, собрания, сайт, форум, обмен телефонами — все это нам для того и нужгл, чтобы мы не молча злились дома, а могли позвонить соседу и проговорить проблему. Чтобы конфликты не зрели внтури человека, а решались на ранней стадии.

Кто-то называет это «дом высокой культуры», но я не склонен с этим соглашаться. Чтобы коммуницировать с соседями не обязательно говорить вежливыми словами. Есть такие дома с такими жильцами, где без «йоптваюмать» не обойдешься. Неважно, насколько культурные слова мы говорим, важно чтобы мы вообще говорили друг с другом. Горизонтальная коммуникация между соседями так же облегчает жить старшего по дому. Ему перестают звонить с вопросами: «У меня сосед сбоку шумит, наругайте его» - старший по дому не должен этого делать! Коммуникация нужна, чтобы они сами между собой решали подобные вопросы.

Идеальный дом — это ответственные жильцы, которые самостоятельно решают свои бытовые вопросы. К сожалению, легче быть плохим старшим по дому, чем хорошим: плохого только ругают, а на старшего норовят свесить ножки. Такому не должно быть места в идеальном доме, поэтому подумайте и об этой оборотной стороне медали. Некоторые жильцы просили меня чуть ли не ремонты им в квартире сделать! Это ли не бред?

Для меня идеальный дом — это не обязательно дом с дорогим ремонтом, дорогим кафелем в подъезде, модными датчиками. Это не обязательно должно выглядеть и стоить дорого. Пусть это будет дешево, но пусть все работает — эдля большинства домов этого уже будет достаточно!

Для меня идеальный дом — это работающее оборудование и инфраструктура (новостройка может себе позволить большие и дорогие излишества, а старому дому придется мириться чем-то простым — но в обоих случаях это должно работать), рабочие отношения с УК, сильная команда и высокий уровень коммуникации между соседями.

Сколько надо времени, чтобы если не прийти к этому результату, то хотя бы приблизиться? Первые изменения можно получить довольно быстро: какие-то косметические подкраски, подмазки, урны, скамейки, инфостенды. Как я говорил, любая УК заинтересована, чтобы в новом доме жильцы сразу увидели какие-то результаты работы.

Но фундаментальные изменения чаще всего наступают не ранее чем через полгода-год у новостроек и прмерно через год-полтора-два у старых домов (чем меньше сбор и чем старше дом, тем больше срок). Примерно через 2,5-3 года ритмичной программы удается собрать все низковисящие плоды. Этот срок еще хорош тем, что мы регулярно проходим через предвыборные циклы, когда власти готовы немного потратить денег на людей — и вы можете их взять.

Три года — это немного. Но за это время проходится гигантский путь: и по внешнему виду дома (при прочих равных наша новостройка была удобнее и выглядела лучше соседних домов того же года постройки), но главное в моральном плане. Когда люди коммуницируют друг с другом напрямую, то они со стороны выглядят как более дружный дом. Этого можно добиться только собирая их, предлагая решить совместные проблемы, привлекая к субботникам, озеленению и другим вещам. В таком доме жители запросто могут жарить летом шашлыки на газоне — потому что все друг друга знают. Со стороны такой дом реально выглядит дружным.

1Изнутри люди отмечают, что им комфортно живется в этом доме: из-за того, что они знают многих соседей, пропадает страх краж, люди не кажутся незнакомыми. Поэтому их зона «я дома» расширяется за пределы квартиры на этаж и потом на подъезд, а иногда и на дом целиком.

Дети ведут себя по другому в таких домах: обычно в хорошо управляемых домах песочницы имеют чехлы или крышки от дождя, в них постоянно кто-то оставляет игрушки, на первых этажах стоят велосипеды и коляски — никто не поднимает их вверх вниз. У детей больше друзей, они чаще ходят с родителями к ним в гости. Легко оценить уровень управления домом по детскому дню рождению: обычно на нем бывает родня и друзья. В хорошо управляемых домах — еще и несколько соседей. Наконец, в таких домах нет граффити на стенах: детям объясняют, что это не чья-то стена, а наша.

Не зря речь пошла о детях. Пока они маленькие, они воспринимают наши модели поведения. Если мы с детства показываем им, что соседей надо не любить, опасаться, прятать от них вещи — они такими и вырастут: закрытыми, «мой дом моя крепость», «на субботник не хожу - не обязан», «на собраниях не голосую, все равно это ничего не изменит!»

Изменит! По просьбам жителей трех наших домов я обращался в ГИБДД г.Ижевска, чтобы они поставили светофор с кнопкной для пешеходов на Воткинском шоссе. Это шестиполосная дорога с нерегулируемым пешеходным переходом. Наши новостройки находились по одну сторону этой дороги, а детская поликлиника — по другую. Очевидно, что каждый переход такой дороги таил в себе определенный риск для мамочек с детьми.

Мы дошли до главы Ижевска Дениса Агашина — того самого, который стал звездой YouTube в связи с подкупом ветеранов перед выборами. Зря его ругают — очень адекватный глава администрации! Как член ЕР он, может быть, и был замешан в каких-то скандалах, но городу его управление дало только плюсы: велодорожки, благоустройство, новые скверы, ремонт дорог. Одни его субботние (в нерабочее время) пешие обходы города чего стоили!

И вот наши документы дошли до него и до ГИБДД, после чего в администрации района прошли слушания по этому вопросу. Меня, как инициатора, на них пригласили и дали слово. Выслушали аргументы, посовещались. И приняли решение: ставить светофор.

Для кого-то это просто светофор. А для нас — жителей микрорайона - это спасенные жизни. На Воткинском шоссе постоянно кого-то сбивают, особенно, в осенне-зимний период. Можно сказать, что за 10 лет там будет спасено 15-20 человек, в том числе детей. И это важно, потому что добились установки светофора простые жители! Так почему же мы до сих пор говорим: «От меня ничего не зависит?» Какой пример мы подадим таким поведением детям?

Если детям с младых ногтей показывать положительный пример того, как надо решать общедомовые бытовые проблемы: не трындеть на лавочке как все плохо, а писать письма в правильные инстанции — то ведь они так и будут делать, когда вырастут.

Для меня в свое время стало шоком, как живут люди в Беларуси и Прибалтике. Вот мы говорим: «Европа, цивилизация, красиво!» — а эти страны уже живут в состоянии Европы (Прибалтика фактически, Белорусия по внешнему виду). Ведь основное отличие между ними и нами не в деньгах, ресурсах, а в поведенческих моделях. У них другая поведенческая модель: они привыкли что чисто, что дороги залатаны (тоже ведь мы можем этого добиться — РосЯма есть!), что дома аккуратные и красивые. Даже хрущевки в Прибалтике другие, не такие как у нас, хотя из одних материалов сделаны! Почему так: они живут лучше нас в бедных странах, а мы хуже них в богатых странах? Поведенческие модели!

Для меня важен этот труд — труд старшего по дому. Потому что обученный старший по дому начинает транслировать эти новые поведенческие модели остальным жильцам. В том числе и детям. Мы мало можем повлиять на поведение уже взрослых людей — кардинально его уже не изменить, наверное. Но вот на детей транслировать другие модели поведения намного проще. А дети на собраниях бывают часто: мамочки же совмещают собрания с выгулом детворы. Поэтому ваше выступление, само собрание, сам процесс проговаривания проблем — для детей это становится примером. Даже если кто-то не был успешным в плане достижений на посту старшего по дому — он все равно делал важную работу, подавал правильный пример детям, демонстрировал им другую ролевую модель.

Мы все когда-то уйдем и нас заменит новое поколение. Их уровень жизни во многом будет определяться тем, какие прички они взяли с собой во взрослую жизнь. Поверьте, нигде не учат управлять домом: ни в детском саду, ни в школе, ни в ВУЗе. У человека осознанная необходимость управлять домом и решать бытовые вопросы часто появляется только с покупкой собственного жилья -а это уже более-мене зрелые года. И к этому моменту он подходит неподготовленным! Поэтому дети на собраниях — это большое дело, они не просто присутствуют, они учатся.

Что будет, если детей не учить и не подавать пример — отлично показывает «Теория разбитых окон» и зарисовки из американских гетто. Бедностьи бардак воспроизводят себя в новых и новых поколениях. Если человек с молодых лет привыкает жить в окружении бардака — он берет его с собой и во взрослую жизнь. Для нас — старших по дому — появляется еще один проблемный жилец в доме.

Поэтому важно, чтобы когда жители (не только дети) видели где-то непорядок, бардак, что-то сломанное — чтобы и со стороны старшего по дому, и со стороны Совета МКД, и со стороны Актива этому было порицание. Иначе это может стать нормой. Смещается само понятие нормальности и ненормальности.

В плохом доме нормально плевать в подъезде и бросать окурки на пол. В хорошо управляемом доме на полу чисто, стоят пепельницы, висят плакаты агитирующие за чистоту — и даже самый отъявленный хулиган ведет себя по другому. Потому что понимает: это другая среда. Вспомните себя: где-то в деревне в захолустье вы ведете себя не так, как в Европе, не так ли? Там мы все стараемся как-то соответствовать месту. Так же и дома.

Когда все в доме в порядке, это автоматически понуждает и жильцов стать культурнее. И если даже кто-то сорит — это настолько бросается в глаза, что не страшно его упрекнуть.

Опять-таки, если дома бардак, то и жильцы часто ведут себя по свински.

Ваша задача — постепенно выводить дом на порядок. Это не сделаешь в одночасье, это теория малых изменений. И тот срок — 2,5-3 года - он связан не только с ограниченными финансовыми возможностями. Но еще и с тем, что мышление людей меняется не сразу, есть инерция. Постепенно они будут привыкать быть культурнее, грамотнее и ответственее. И это сказывается на доме. Даже приезжие - кто переехал недавно - быстрее становятся такими же культурными. Их перемалывает та система ценностей, которая есть в доме.

Если у меня получилось исправить ситуацию по двум домам, значит эта техника реально работает. Если и у вас получится исправить ситуацию по своим домам — мы сможем добиться реальных улучшений в жизни в масштабах всей страны. Такая планомераня и пошаговая работа может поднять наш уровень жизни в целом буквально за 10-15 лет. Это будет такая же революция, как, например, с сотовой связью. Мне бы хотелось мечтать, чтобы Школы ЖКХ стали такими же обыкновенными вещами, как кружки танцев или благотворительные фонды. Если люди учатся управлять своим телом, если люди учатся делиться с другими — почему мы не можем учиться управлять тем домом, в котором живем?

На этом вопросе мы и закончим нашу книгу.

Искренне ваш — Медведев Артем 18.10.2015

Дополнительный материал:

За те годы, что управлял домами, у меня сложилось представление о основных проблемах жильцов. Как правило это:
СТАРЫЕ ДОМА:
- аварийные деревья во дворе
- аварийные люки (связь, ливневки, канализация и т.д) во дворе и рядом
- изношенные коммуникации в доме (каналья, отопление, энергосети, хвс, гвс)
- доступ в дома (ну почти все домофоны поставили, но кое-где встречается)
- отсутствие асфальта на дворовых дорогах
- отсутствие или поломанные детские площадки
- отсутствие тротуаров во дворе (тропинки)
- нет парковки
- как следствие: паркуются на тротуарах, газонах, детской площадке
- упыри бухают на детской площадке
- в домах страшные подъезды
- конфликты с предпринимателями на первых этажах
- управляющая компания ничего не делает/ворует
- плата за коммуналку большая (ясен день - трубы то текут)
- начисление и распределение платы за ОДН и МОП (это вопрос с счетчиками)
- бухающие жильцы-соседи
- наркопритон
- точка с девочками у соседей (кстати, почти нерешаемый вопрос)
- сосед с перфоратором

НОВЫЕ ДОМА:
- шум в вечернее время
- не хватает мест на парковке (начинают городить столбики)
- плохая детская площадка (строители обычно экономят), либо небезопасная детская площадка (кстати, вполне решаемый вопрос)
- ответственность застройщика по гарантийным обязательствам за дом (5 лет, но по факту через суд)
- застройщик навязал аффилированную управляйку, а она ничего не делает
- паркуются на тротуарах
- по двору ездит много машин, боятся что заденут их авто или собьют ребенка
- как следствие: организация системы безопасности (сплошное видеонаблюдение)
- жильцы-инвесторы заселяют квартирантов (шум, грязь, азиаты, долги по коммуналке)
- дом новый, а уже надо какой-то кап.ремонт платить!
- вандализм (лифты, подъезды - как правило, это детишки)
- ущерб общедомовому имуществу от ремонта соседей (незаконные перепланировки, грязь в подъездах, поломанные лифты)
- есть желание улучшать дом, но не знаю как (как правило: дом заселен, а не выбран совет дома и старший - нет инструментов управления)
- нет клумб, зелени (хочу сажать цветы, но как поливать - я живу на 9 этаже. Решение - выводы ХВС на улицу через цоколь, решается через УК)
- УК завышает плату за коммуналку (обычно либо обман, либо первый год начисление за тепло по максимальному коэффициенту)
- УК не делает перерасчеты за коммуналку (после первого года за тепло должны вернуть - не возвращают)
- незаконная реклама на фасаде дома, в лифтах
- что за провода в подъездах (кабельные операторы)/ что за вышка на крыше (сотовые операторы)
- старший по дому и совет дома воруют! (часто слышал в свой адрес)
- выгул жильцами собак на детской площадке
- застройщик сдал дом и не доделал отдельные элементы (тротуары, благоустройство и т.д), либо сделал плохо
- заваривание мусоропроводов в высотках (чтобы не воняло, не было грызунов) - очень сложно сделать

Давайте разбираться с вопросами по-отдельности.