Глава 8. Работа с управляющей компанией

Как вы поняли, УК бывают разными. И независимо от того, в какой УК вы находитесь, придется выстраивать с ними отношения. Особенно подчеркну этот пункт: тут не получится как в кино — громко хлопнуть дверью и перестать поддерживать отношения. Жильцы все равно продолжают платить в свою УК, даже если старший по дому разорвал с ней отношения. Поэтому вести себя как в кино: материть, ругать, поливать грязью УК — это не наш вариант.

Мы обсуждали три основные стратегии работы с УК. Давайте оглянемся на этот материал еще раз:

- если дом убыточен, то скорее всего придется оставить все как есть. Хотя и имеет смысл попроситься в другие УК, но шансы, что нормальная УК возьмет к себе убыточный дом минимальны. Вполне могут взять мошенники. Надо понимать, что при передаче дома от УК в УК все равно разрывается информационное поле: новые инженеры знают ваш дом хуже старых, не все документы будут переданы, какие-то особенности забудутся. Поэтому может стать даже хуже, особенно, если в старой УК были остатки на счетах.

- Если ваш дом более менее эффективен (пусть и в желтой зоне), а УК бездельничает, то все равно мы начинаем работус попыток наладить отношения с управляющей компанией. Переход в новую УК — всегда сложное дело: мало того, что надо уйти от старой, так еще надо найти хорошую новую. Как говорилось, управляющие компании формируют дома по участкам. Если в городе работает прекрасная УК, но в вашем районе у нее нет участков — как они будут вас обслужиать? Никто не поедет чинить трубу через весь город. Если в ближайшем окружении нет ни одной толковой управляющей компании, возможно создание ТСН (аналог ТСЖ). По сути, ТСН может встать на обслуживание в прежнюю управляющую компанию, но будет больше возможностей за контролем над деньгами. Грубо говоря, в случае с УК деньги лежат на их счету, в случае с ТСН — на вашем.

- Если ваш дом новый и на него поставлена аффилировнная УК, то тоже имеет смысл прежде всего наладить с ней отношения. Но если этого не получится, создать ТСН или уйти в другую УК будет проще — новостройки почти не имеют проблем, поэтому им рады в любой управляющей компании. Создание ТСН тоже не несет больших рисков: в новом доме мало расходов, т.к нечему ломаться.

В качестве примера можно привести наш случай с ЖКУ-826. Аффилированная ленивая организация, которая считала квартплату своими деньгами (по факту, это наши деньги). Мы ушли от них в ТСН «Кунгурцева 15». ТСН имеет гораздо больше рычагов воздействия на обслуживающую организацию, поэтому ЖКУ-826 приходится быть более клиентоориентированными по отношению конкретно к нашему дому.

- Если у вас нормальная УК, то не надо ничего менять. Просто слушайте, что они говорят и делайте, как они советут. К сожалению, историй про хорошие управляющие компании очень мало. Тем не менее, они встречаются и иногда жители сами не понимают своего счастья.

Я видел, как целый микрорайон новостроек был передан застройщиком не в аффилированную компанию (она к тому моменту уже получила дурную славу), а в нормальной УК. На новостройках всегда есть какие-то текущие мелкие вопросы, решение которых требует времени (тот же суд с застройщиком по гарантийным обязательствам часто занимает минимум 3 мес). Жильцы традиционно начали возмущаться недоделками и платой за обслуживание. Хотели даже перейти в другие УК. Но когда глянули, как там дела в других новостройках — притихли и перестали дергаться.

Как вы поняли, не всегда надо менять УК. Я бы сказал, что это крайняя мера, похожая на пересадку внутренних органов. Без лишней нужды лучше не затевать. И частая смена УК очень плохо сказывается на доме. Тут работает простое правило: «Семь раз отмерь, один раз отрежь».

Отношения с УК надо строить — именно строить. Это долгий процесс. Увы, у нас нет единого сценария, как себя вести, чтобы все было хорошо. Дело в том, что УК бывают разные: мелкие, крупные, большие, муниципальные/частные, вороватые или честные. Из-за этого в каждом отдельном случае выстраивание отношений происходит индивидуально, с учетом той управленческой структуры, которая сложилась в УК и в доме.

Дома ведь тоже разные. Одно дело эффективный дом или новостройка — он может прийти и диктовать свои условия. Его с радостью возьмет любая УК. Так мы вели себя на поздней стадии отношений с ЖКУ-826 — только когда мы перестали их просить, а стали открыто требовать, они стали нас более менее нормально обслуживать.

А если дом старый, с малой площадью, «дырявый» — тут реально приходится просить в УК от их щедрот. Нередко бывает так, что денег на доме нет, а проблемы есть. Приходится упрашивать проавансировать срочные работы. Мне не раз приходилось выступать в роли просящего в ЖРП-8, чтобы они проавансировали установку общедомовых водомеров и теплосчетчиков, а в следующем года мы бы рассчитались за счет экономии.

Это другой подход: надо действовать очень дипломатично, показать себя ответственным старшим, дать что вы в этом доме надолго (минимум на два года). Потому что ни одна УК не будет авансировать из своей прибыли дом, который того и гляди уйдет. Или в котором власть старшего шаткая, а сам он необязательный — нет гарантий возврата денег! Поверьте, у УК нет никаких стимулов проводить какие-то работы авансом — это их жест доброй воли в укрепление долгосрочного сотрудничества. Условно говоря, для них все дома одинаковы: их везде одинаково не любят и в любой момент могут уйи. УК не привязана ни к одному из домов, ни один из домов не гарантирует им прибыли.

Но если какой-то дом сам выйдет первым с предложением работать долго и плодотворно, даст какие-то гарантии, что будет постоянно обслуживаться в этом доме — УК начинает смотреть на этот дом иначе. В него уже можно вкладывать деньги, т.к. старший по дому сможет увязать изменения уровня жизни с работой текущей УК. И жильцы поймут, что тут хорошо и никуда уходить не надо. УК вкладывает деньги в дом, делает его удобным для обслуживания (узлы учета, ключи от подвалов и чердаков, начинает проталкивать в программы по кап.ремонтам или депутатские программы города/региона). То есть хорошие отношения с УК — это большой плюс, об этом мы будем говорить в одной из следующих глав. А хорошие и долгосрочные отношения — это целых два плюса.

По правде, мне кажется несправедливым тот факт, что жители могут создавать юридическое лицо для управления домом — ТСН/ТСЖ — но не могут привлекать кредитные средства для банков. Ведь все условия для этого созданы: дом стабильно собирает определенную сумму на текущий ремонт, что является для банка гарантией дохода у заемщика. Дом мог бы установить общедомовые приборы учета в кредит, а оплатить его доходами от экономии. Это же касается ремонтов в подъездах, утеплению фасадов, установке энергоэффективного оборудования — можно долго копить на это деньги, но было бы лучше сделать все сразу за счет заемных средств. С учетом нынешней конкуренции между банками, это предложение открыло бы для них гигантский рынок: в каждом полумиллионнике находится около 6 000 домов, в каждом из которых требуется что-то сделать.

Но пока этот рынок отсутствует. Возможно, в будущем ситуация изменится.

Итак, как же строить отношения с УК.

Во-первых, есть мнение, что хороший старший по дому все время ругается с УК. Типа «все УК воруют деньги». Это не правда, не все УК воруют деньги, хотя недобросовестных хватает. Однако чаще жильцы воруют деньги у дома, а не управляющая компания.

Сейчас в городах постепенно вводится практика раздельной оплаты коммунальных услуг: за ресурсы оплата производится напрямую в ГорГаз или Водоканал, а за благоустройство и обслуживание — в упрвляющую компанию. Это исключает накопление долгов на доме — убыток получает ресурсоснабжающая компания. И она сама взыскивает деньги с неплательщиков. Для старшего по дому это большой плюс.

Мы уже говорили, как оценить УК по баллам, как понять, ворует она или нет: берете акты выполненных работ, проверяете адекватность цифр. Очень часто люди сами не знают, сколько стоят те или иные работы, просто им кажется много. На самом деле проверить не так сложно: типовые работы можно сравнить с ценой частных фирм.

Пример с системой видеонаблюдения: ЖКУ-826 дало нам счет на 140 тыс.р на шесть видеокамер на новостройку. Мы переписали модели камер, запоминащих устройств, длину проводов и запросили счет на то же самое оборудование и монтаж в частной фирме. Разница в цене составила около 45%. Обман налицо. В итоге, в активе дома нашелся специалист по монтажу систем наблюдения, который заказал камеры на E-bay и за 45 тыс.р выполнил все работы.

Пример с узлом учета тепловой энергии: ГЖУ на словах соринтировало нас, что стоимость самого счетчика с установкой составит от 250 до 300 тыс.р. В частных компаниях дали диапазон от 90 до 160 тыс.р в зависимости от типа автоматики. В ЖРП-8 все работы и сам счетчик вышли в 140 тыс.р. Не думаю, что мы приобрели его по лучшей цене, скорее всего даже в ЖРП-8 нам цену процентов на 15% завысили. Но это не страшно: нам проавансировали устанвоку узла учета, который уже в первом сезоне дал около 68 000р экономии на тепловой энергии. Мы выиграли больше на экономии, чем потеряли на удорожании.

Как видите, не существует идеальных УК, которые бы не воровали вообще. Грань тут тонкая, но на мой взгляд увеличение смет на 15-20% можно трактовать, как «завышение». А вот увеличение смет на 40 и более процентов — как «воровство денег жителей». Рынок жилищно-коммунальных услуг является очень перспективным и довольно-таки прибыльным. Судите сами: на нем запросто можно получать дополнительную маржу за счет завышения смет — если оно находится в разумных пределах, то ни один старший по дому не будет из-за этого судиться. При нынешнем уровне конкуренции в других областях, рынок ЖКХ выглядит весьма привлекательным. Я с нетерпением жду, когда профессионалы рынка увидят эти перспективы и начнут вытеснять «динозавров» и муниципальные УК с эффективных домов. Надеюсь, что выход этой книги будет этому способствовать.

Продолжая тему взаимодействия с управляющей компанией, мы должны обсудить еще момент: в каком формате вести с ними общение — устном или письменном? Есть старая поговорка «слова к делу не пришьешь». Исходя из нее и будем выбирать формат: любые отношения с УК надо подкреплять бумагой. Устную беседу будем подкреплять письменной заявкой. Она делается в двух экземплярах и сдается с отметкой о получении в канцелярю УК или диспетчерскую.

Только когда на руках есть документы, офииальные письма и ответы — это называется «работой старшего по дому». Многие совершают ошибку: не делают писем. В итоге, когда доходит до разрыва отношений или предъявления претензий по качеству обслуживания — им нечего предъявить ни жильцам, ни руководству УК

В ЖКУ-826 мы вели общение в устно-письменном виде: спрева был звонок инженерам, а потом следом отправлялось пиьсмо. Внутренняя кухня УК устроена так, что они обязаны отвечать на письма и запросы представителей дома. В итоге, когда встал вопрос об уходе из ЖКУ-826, Совету МКД было что предъявить жильцам.

Жильцы не знают внутренней кухни управляющих компаний. Часто бывает парадоксальная ситуация, особенно, на новостройках: аффилированная компания ворует деньги с жильцов через завышеные сметы, а жильцы довольны ее работой. И только старший по дому бьет тревогу: все работы завышены в цене от 30 до 50%!

Так было в случае с ГЖУ и ЖКУ-826. Нам продавали секции ограждений по 1100р, когда на открытом рынке такие секции можно было купить по 350р и установить еще за 200р/секция. В ГЖУ нам продавали информационные стенды по 1800р, когда на рынке можно было купить такие стенды за 800-1200р. В итоге вообще мы получили часть стендов бесплатно - их сделал предприниматель с первого этажа, занимавшийся наружной рекламой. Интересная история вышла с этим соседом. Сперва мы с ним воевали, а потом установили перемирие и стали партнерами в вопросах управления по дому. Он увидел, что Совет дома не просто баламутит воду, а ведет дом в правильном направлении. Мы со своей стороны дали ему место для размещения вывески на фасаде дома и предоставили гостевые места на парковке жильцов. Все равно днем жильцы уезжают на работу и парковка пустая, а у него как раз днем приезжают клиенты.

Надо дружить со всеми, даже с теми, кто вам лично неприятен. Мы ведь не на свидание ходим, где решаем вопросы по принципу «нравится-не нравится», а работаем на общественной должности, где решаем вопросы с точки зрения здравого прагматизма.

Это же относится и к отношениям с УК — прагматизм и коррекность. Даже если кто-то вам не нравится, можно любое заммечание сделать в корректной форме. Если это рядовой сотрудник УК — лучше пожаловаться на него руководству компании, ем ругаться лично.

Как же вести дела в письменной форме?

Мы пишем письмо и, когда сдаем его в УК, просим сообщить входящий регистрационный номер. Через некоторое время в ответ мы получаем другое письмо, которое имеет исходящий номер и дату. В итоге, вся переписка ведется в виде писем со ссылками на входящие-исходящие номера. Это очень удобно: не путаешься в корреспонденции.

Очень важно вести не только переписку, но и проговаривать вопросы лично или по телефону. Даже лучше сперва проговорить вопрос, а потом в подтверждение слов отправить письмо. Дело в том, что сотрудники и менеджмент часто бывают не в курсе, в связи с чем пришло письмо. И им надо на пальцах объяснить какая там ситуация (это касается и контролирующих органов тоже, кстати). Тогда есть шанс, что они напишут вам не отписку, а решат вопрос.

Не все вопросы ваша УК может решить сама и решить быстро. Если испоьзовать аллегории, то есть плоды, висящие низко (их легко сорвать), а есть плоды, висящие высоко. Поэтому некоторые вопросы могут ждать своего решения годами.

Обычно это какие-то большие виды работ или попадание в региональные/ федеральные программы по ремонтам. Мы три года взаимодействовали с ГЖУ, чтобы попасть в списки по 185-ФЗ, но увы не попали. Затем около полутора лет общались с местным депутатом по вопросу оказания спонсорской помощи в виде детской площадки — эта работа увенчалась успехом. Сами бы мы на нее копили долго: качественные детские площадки (например, от ООО КСИЛ) стоят приличных денег. Наша, например, стоила 68500р плюс монтаж — это почти столько же, сколько составляет весь годовой сбор дома.

Чем больше сумма вопроса, тем дольше решение вопроса — тут все просто. Если ваш дом собирает большой сбор, то вопрос решается быстрее. Новостройкам в этом плане повезло во всём — поломок нет, инженерные сети новые, сбор большой. Только с жильцами и УК новостройкам редко везет. Жильцы пассивны в контроле УК (и так все хорошо, чего дергаться), а УК активны в вопросах списания денег жильцов (прикормленный старший и так все подпишет, чего стесняться — а потом ни один суд не прикажет нам возвращать деньги, работы-то выполненны).

Так же долго решаются вопросы по должникам. Для УК подача иска связана с расходами: на изготовление доверенности, на услуги юриста. То есть УК и так имеет долг, так она еще должна понести расходы на его взыскание (которое не гарантировано, если у жильца ничего нет за душой). Ограничение подачи ресурсов (затычка на канализацию) тоже дорогостоящая услуга, котороая стоит около 6000р. Поэтому ее используют тогда, когда сумма долга становится в несколько раз больше. До этого УК будет слать гневные письма, но реальных действий предпринимать не будет. Разве что вашими руками уговаривать жильца по хорошему.

Как уже было сказано, в каждом регионе или городе можно найти какие-то федеральные или внутренние программы улучшения жизни, в которых дом должен взаимодействовать с УК. Хотя бы потому, что часто руководство УК сидит в комиссиях, которые принимают решения или формируют списки потенциальных домов для тех органов, которые отвечают за реализацию программ.

Например, почему мы не попали в списки ГЖУ по 185-ФЗ (по капремонту)? У них было около 3000 домов, среди которых были и более проблемные, чем наш. Они двигали их вперед. В ЖРП-8 мы успели всего один раз подать заявку по этому 185-ФЗ, но наши шансы были намного выше: из всех домов, которые были у ЖРП-8 мы были одним из самых проблемных. Они сами были заинтересованы в том, чтобы получить на нас федеральные деньги.

Проблема участия в таких программах в том, что там выделяются федеральные, региональные или городские деньги. И денег этих немного, а просителей много. Последняя тенденция таких программ: деньги выделяют на условиях софинансирования. Дом должен сам набрать какую-то часть средств (меньшая част), остальные предоставляют власти.

Это более честная политика, т.к. она отсекает заядлых халявщиков: тех, кто купил дешевые квартиры в бараках, а теперь хочет отремонтировать их за государственный счет. Я считаю это несправедливым: покупая дешевую квартиру в старом доме, жилец должен понимать — дешевая цена обусловлена более высокими расходами на обслуживание.

Не может быть такого, что эффективная новостройка и старая общага платят одинаковую квартплату, это экономическое вранье. Поэтому из всех гнилых общаг помощь должны получать не самые гнилые (социальное государство), а те, кто наиболее заинтересовано в этом (социально-экономическое государство). Потому что когда халявщики получают ремонты, думаете они их ценят? Сколько общаг ремонтировалось, а жители потом сами снова загаживали их! Когда же люди сами вложили часть денег в ремонт, когда на эту тему были собрания — они уже гораздо бережнее относятся к тому, что им досталось.

Еще один вопрос, который так же требует терпения — это настройка взаимоотношений внутри УК. К кому и по каким вопросам там обращаться?

Здесь уже объяснялось, что все УК разные: есть крупные, есть мелкие, есть частные, есть мунициальные, есть честные, есть вороватые. Из-за размеров и формы собственности в управляющих компаниях отличается внутренняя структура. В небольших компаниях директор сам может ходить на встречи с жильцами. В крупных фирмах проще наладить хороший контакт с начальнком участка — решения по вашему дому будут приниматься на его уровне.

Иногда внутреннее устройство УК неправильное: кто-то недозагружен, кто-то из специалистов перегружен. Так было в ЖРП-8 — они быстро забирали себе дома и не успевали проводить изменения в орг.структуре. Поэтому наша работа начала буксовать: мы им запрос, а в ответ тишина. Или просишь спилить ветки, а это делают через полгода (причем, заявка подавалась в тот момент, когда плить было можно). Это требует терпения: надо ходить и разбираться, как там у них все устроено?

В идеале, у вас в телефоне должны быть контакты: начальника участка, диспетчера, слесарей-сантехников, электриков/водопроводчиков, мастера по благоустройству. В лицо вы должны знать: начальника участка, мастера по благоустройсву, уборщицу и дворника. Последние двое получают самые маленькие зарплаты, поэтому не скупитесь на добрые слова, когда видите их хорошую работу! Если же работают плохо — не стесняйтесь писать жалобы на списание премий. Иногда уборщицы имеют странную логику: «меня наняли делать уборку два раза в месяц, но зп маленькая, поэтому я буду делать ее один раз в месяц». И если старший по дому подписывает по доброте акты, то он покрывает лень.

Еще один вопрос, по которому вы будете взаимодействовать с УК — годовой отчет. Законом установлено, что каждая УК должна предоставлять жильцам годовой отчет по управлению домом. Это сделано в интересах жильцов, чтобы исключить возможные махинации со стороны УК.

К сожалению, в законе не установлена четкая форма отчета — насколько он должен быть подробным. Поэтому, например, ЖКУ-826 отчиталось перед нами четырьмя строчками: - сколько собрали,

- сколько потратили,

- какой остаток денег на доме,

- сколько висит у должников.

Краткость, конечно, сестра таланта, но не до такой же степени. Понятно, что эти четыре строчки многого рассказать не могут.

Очень часто управляющие компании, особенно аффилированные, не могут дать конкретного отчета по всем строчкам по той причине, что они не разделяют деньги по домам. Условно говоря, застройщики сдают не одиночные дома, а целые жилые комплексы. Очевидно, что аффилированная УК будет управлять всем жилым комплексом целиком (плюс еще и ранее построенными домами). Деньги ото всех жильцов стекаются на расчетный счет УК, то есть получается такой «общий котел».

В продвинутых УК деление денег происходит после их поступления на счет компании: УК разносит деньги по конкретным домам, учитывает выполненные работы и понесенные расходы, отслеживает должников. То есть разделение денег получается довольно-таки виртуальное. К сожалению, несмотря на рыночные отношения в сфере ЖКХ, очень часто это разделение выполняется в обычном Экселе. Нет специализированного софта для ЖКХ, хотя это не самая сложная задача: смогли же программисты сделать софт для общепита, сферы услуг и даже кофеен?

Поэтому нередко аффилированные компании толком не делят деньги между домами и годовой отчет получается неконкретный, расплывчатый. Понять управляющие компании можно: как разделить, например, благоустройство территории жилого комплекса из 9 домов, если зарплату получает всего один дворник? Или сделать ливневую канализацию у домов №4 и №5, хотя заливает весь ЖК, просто туда стекается вода? Как делить эти деньги?

Так было с ЖКУ-826, которое имело в управлении все новостройки ФГУП ГУССТ №8 (около 35 домов) и не делило деньги вообще. Но хотя дома в составе ЖК и одинаковые, а вот люди там живут разные. В итоге, как бы не было удобно следить за комплексом домов в целом, но дружба дружбой, а табачок врозь: каждый дом хочет, чтобы его деньги были на его счету, пусть и виртуальном. Чтобы борьба с должниками велась не в чьих-то общих интересах, а конкретно отражалась на состоянии его дома.

Жители во всех домах живут разные, где-то более активные, где-то менее. Поэтому вполне понятно желание самых активных домов жить лучше и не тянуть общую лямку с другими домами общего жилого комплекса. Хотя управление одной компанией всем двором и является благом, но разделение денег (которое как раз в годовом отчете вы и видите) — это необходимое условие эффективной работы старшего по дому. Никто не будет активно заниматься управлением домами, если итоговая экономия уйдет в «общий котел». Капитализм — вот основа эффективного управления домами.

Если вы организовали ТСН (ранее ТСЖ), тогда обязанность в подготовке отчетов ложится наТСН. Я заметил, что из некоторых наиболее требовательных старших по дому, которые ходят везде и стучат кулаком по столу: «Дайте! Требуем!» - получаются весьма посредственные председатели ТСН. Когда к ним самим предъявляют подобные требования, очень часто в ответ слышишь фразы: «Совсем заржались!», «Да тут и так все понятно!», «А почему это должно стоить дешевле!?», «Это слишком долго делать!», «Кому надо, тот пусть и ходит».

У нас интересная страна, скажу я вам. На лицо избыток болтунов и крикунов, а работящие люди — в дефиците. Одним из хороших примеров того, как можно построить работу УК является мое любимое ЖРП-8. После мытарств с ГЖУ, после короткого периода взаимодействия с УК «Светлый город», а позднее в сравнении с тоже казалось бы частной УК ЖКУ-826, меня удивляло — как у них все продумано!

Едва они взялись за наш дом, как мы сразу увидели цифры! Они каждый месяц ведут отчет в экселе по каждому дому: сколько должно быть собрано, сколько собрано, сколько оплачено ресурсникам, каков остаток по дому. Эти цифры сводятся в итог по году и годовой отчет у них выглядит не как дань законам, а как основа будущего развития. Интересно проходит и сам годовой отчет — в форме личной встречи с директором!

Обычно каждый год старший по каждому дому получает 30 минут аудиенции у Фарида Губаева, депутата ГорДумы и директора ЖРП-8, который лично решает вопросы и выслушивает старшего/старших по дому. При этом в ЖРП около несколько сотен домов! Для сравнения, в ЖКУ-826 около 35 домов, но за два года мы ни разу не смогли попасть на прием (даже просто на прием) к его директору. Я до сих пор не знаю, как он выглядит! А телефон Губаева у меня есть в записной книжке — и не только у меня. У большинства старших он есть. И это не только удобно, это позволяет своевременно решать какие-то недоразумения «на местах». Людая фирма, не только управляющие компании, имеет проблемы с внутренней коммуникацией: руководитель сказал одно, менеджер понял другое, а ленивый слесарь сделал вообще третье. Поэтому мало просто писать письма и заявки, их надо дублировать и проговаривать голосом.

Мне нравилось, как проходили встречи с руководством ЖРП-8. У них было несколько микрорайонов на обслуживании, в каждом из которых находился офис и сидел начальник участка. Сперва проводилось собрание старших по домам по каждому участку. Для этого арендовался конференц зал в каждом районе присутствия ЖРП-8. На нем выступал с общими итогами года сам Губаев и его замы по каждому направлению (нач.участка,энергетик, мастер по благоустройству участка).

Он говорил о прошедшем годе, текущих проблемах, о изменениях в законодательстве, о планах на год. Какими бы древними не были пенсионерки некоторых домов, но на таких собраниях они узнавали про закон о капремонте, закон о лицензировании, программах по софинансированию ремонтов и других полезных вещах. Тут же каждый старший по дому мог высказать в лицо директору недовольство конкретными сотрудниками участка. В каждом участке было известно о предстоящих собраниях, поэтому инженеры и руководство старалось общаться с жильцами по возможности корректно.

После этих общих собраний назначались личные встречи с каждым старшим. Помню, что меня очень удивило на первой встрече, когда Фарид Ильдусович показал мне цифры и сказал: «Итак, за прошедшие 4 месяца (мы перешли к ним в ноябре 2012, собрание прошло в январе 2013) ваш дом накопил столько-то, потратил столько-то, за календарный год накопит столько-то — чего изволите сделать на эти деньги? Наши рекомендации такие...»

За 21 год работы в ГЖУ у нас с ними была только одна встреча — когда дом собрался от них уходить. Это было что-то новенькое для нас и такой поворот мне явно нравился!

Отчеты по каждому дому выдаются заранее на общем собрании, чтобы перед личной встречей каждый успел просмотреть и проверить цифры. Факт такой открытости о многом говорит: многие УК не хотят вообще предоставлять никаких цифр, только общие данные. Поэтому даже не зная точных расходов и доходов, я положительно оцениваю саму политику открытости управляющей компании и склонен доверять тому, что она пишет.

Самое главное, что делает ЖРП-8 — они используют личные встречи для определения стратегических направлений работы. Как правило, сбор по дому редко бывает настолько большим, что за год удается многое сделать. Управление домом (особенно старым) это длинная цепочка маленьких шагов, которые постепенно улучшают жизнь.

Мы на свой годовой сбор в 85000р в первый год попросили авансировать установку общедомовых приборов учета тепловой энергии (140 000р), экстренную замену аварийных участков ХВС и канализации (вырезали самые плозие участки — около 15000р). Во второй год мы уже получили около 68 000р экономии на отоплении, которые позволили рассчитаться с долгом перед УК. А новый сбор мы пустили ремонт входных групп в подъездах, дальнейшую замену участков труб, полностью разобрали и построили новую бойлерную (маленький пристрой к дому, где находились трубы с отоплением). Задачей третьего года была «красота», как ее сам называет Губаев: пластиковые окна в подъездах, энергоэффективные источники освещения. В перспективе трех лет — косметический ремонт во всех подъездах. Это должно было идти параллельно с накоплениями от экономии и сдачи в аренду общедомового имущества.

К сожалению, не все УК ведут себя так же открыто и честно. Некоторые стараются мягко стелить, да только спать все равно жестко. Я хочу предупредить об этой особенности — меня о ней предупреждал еще Губаев.

Когда новенький старший по дому желает разорвать отношения с текущей УК и уйти в конкурирующую, ему там предлагают очень соблазнительные варианты. Например, они еще никуда не перешли, а в конкурирующей УК (а хороший дом нужен всем) им говорят: «Ваша УК ничего не делала, бездельники! А мы вам сразу заменим стояки, поставим окна в подъезды, покрасим стены и отремонтируем входные группы!»

Удивительно, что они готовы сделать это сразу, по сути без денег. Я не зря упоминал арифметику — ее законы нам очень важны, причем не надо быть доктором наук чтобы увидеть несостыковку. Когда дом уходит из одной УК в другую, очевидно что старая УК не отдаст остатки денег новой. Их спишут под любым соусом и потом судиться за них можно будет очень долго и бесперспективно.

Значит, дом приходит в новую УК с остатком в 0 рублей. Вопрос: из каких средств новая УК будет делать красивые ремонты? Правильно, за свой счет. Возникает вопрос: с чего бы УК проводить аттракцион такой неслыханной щедрости? Может тут где-то зарыта собака?

И действительно, она там есть. Чаще всего такие авансовые работы стоят дороже — это абсолютно нормальная практика, т.к. компания вас по сути кредитует. Вопрос только, насколько дороже. Одно дело, если на 15-20% - это рыночные условия кредитования.

Другое дело, когда наивный старший слабоват в арифметике и подписывает акты с завышением на 200-300%! Это чистой воды кабала. Такие вещи делаются с одной целью: поскорее загнать дом в долги, чтобы он не мог уйти. А потом доить его годами. И вроде дом обслуживается, работы делаются, жить-то можно. Просто работы делаются таким образом, что все они стоят втридорога и долг дома не гасится, а лишь растет.

То есть дом крепко накрепко привязан к УК долговыми обязательствами — он и не сможет от нее уйти, т.к. обычно в договорах стоит пункт о необходимости полного закрытия долга перед уходом. Если недалекий старший по дому увел эффективную многоэтажку или новостройку в такую УК, то вопрос: откуда у эффективной многоэтажки будут долги? Это ж сколько надо выполнить дорогостоящих работ? Установка скамеек, покраска подъездов и пластиковые окна к таковым не относятся. Обычно многоэтажка на 10 000кв.м (пятиэтажная девятиэтажка) может собрать за год около 500 000р — приличные деньги.

Я считаю, что такие вот хитрые УК, которые при внешней доброжелательности стремятся загнать дома в долги — большая опасность. Лучше иметь просто плохую УК, которую можно пинать. Чем иметь УК, которая загоняет дом в долги. В такой УК на доме выполняются не те работы, которые нужны жителям, а те, что удобны для самой УК. Какое же это управление своим домом?

Date: 2015-12-12; view: 444; Нарушение авторских прав