Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки — это последовательность действий, выпол­няемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает 8 этапов, показанных на рис.

1.

2.

1) Постановка задачи. На этапе постановки задачи:

· идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект. Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

· устанавливается цель оценки.

· устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, ин­вестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки (Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для приня­ ия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтере­сованность, — рыночная стоимость имущества).

· устанавливается дата оценки.

2) Составление плана работ. На этом этапе определяются:

· график работ по оценке;

· источники и способы сбора информации;

· затраты на сбор и обработку информации;

· оценочная методология, соответствующая цели оценки и из­ бранному виду оценочной стоимости;

· вознаграждение оценщика.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

ü расходы на доступ к платным базам данных и иным источ­никам информации;

ü оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зави­симости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

ü командировочные расходы;

ü оплату маркетинговых, социологических и других иссле­дований;

ü расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т. д.).

3) Сбор и обработка данных. На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т. д.), данные о социальных, правовых, политических и других факторах, влияющих на стои­мость оцениваемого объекта. Особое внимание следует уделить проверке полноты и дос­товерности собранной информации. Данные, в отношении кото­рых имеются неустранимые сомнения в их полноте или досто­верности, должны быть отброшены.

4) Оценка стоимости земельного участка. Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стои­мости расположенных на нем зданий и сооружений. Три общепринятых метода оценки недвижимости.

ü Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставле­нии оцениваемого объекта и аналогичных объектов, относительно недавно про­данных на рынке.

ü В затратном методе оценочная стоимость определяется ис­ходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа.

ü Основа доходного метода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может при­нести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

5) Составление отчета об оценке. Отчет об оценке — итого­вый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержа­щий заключение об оценочной стоимости недвижимости и любую другую информацию, имею­щую отношение к оценке.