Дело о двух запродажах одного дома (№ 505)

«А. запродал свой дом Б. за 100 тыс. рублей, обеспечив договор неустойкой в 15 тыс. рублей. Сроком для совершения купчей крепости было назначено 1 января 1902 г. Вслед затем Б. запродал тот же дом В. за 130 тыс. рублей, обязавшись со­вершить купчую не позже 1 мая 1902 г. под угрозой неустойки в 10 тыс. рублей. Между тем А., узнав о сделке Б. и В., пред­ложил В. купить означенный дом непосредственно у него за 120 тыс. рублей. В согласился и купил дом в декабре 1901 г. После 1 января Б. предъявил иск о взыскании неустойки с А., в мае же В. предъявил такой же иск к Б. Как решить дело?». Русские дореволюционные цивилисты трактовали договор запродажи как предварительный договор о заключении дого­вора купли-продажи в будущем; при этом, сам договор купли-продажи в русском дореволюционном праве рассматривался как реальный договор (товарораспорядительная сделка), по которому продавец фактически передавал вещь в собствен­ность покупателя, а покупатель, получивший таковую в соб­ственность, обязывался уплатить за нее покупную цену; самые статьи (1381-1416 т. X ч. I Св. Зак.) об этой сделке располага­лись в Кн. 3 тома — «О порядке приобретения и укрепления прав на имущества», — а не как это сделано сейчас и как вооб­ще традиционно бывает, в разделе об обязательствах[19]. Таким образом, перед нами — два обязательства заключить дого­вор, обеспеченные неустойками. Подлежат ли эти неустойки взысканию?

Целью первой запродажи (между А. и Б.) было уста­новление требования сторон друг к другу о заключении в будущем договора купли-продажи определённого дома с це лью перехода права собственности на него от А. к Б. Целью второй запродажи (между Б. и В.) было установление тре­бования сторон друг к другу о заключении в будущем дого­вора купли-продажи того же самого дома с целью перехода права собственности на него от Б. к В. В конечном итоге дом должен был оказаться в собственности В., пройдя при этом через руки Б. Конечная цель оказалась достигнутой — дом действительно попал в собственность В., —но не так, как это первоначально предполагалось: Б. ни мгновенья не был его собственником. Судя, однако, по тому, что Б. не пы­тается понудить А. к заключению основного договора, сам дом ему был не очень-то и нужен, он рассчитывал получить его именно в целях последующей перепродажи В.

Получается, что как В., так и Б. к моменту предъяв­ления исков о взыскании неустоек, утратили интерес в исполнении обязательств из заключенных ими предвари­тельных договоров. Произошло это, однако, по разным при­чинам: В., купивший дом непосредственно у А., сам, соб­ственными действиями, уничтожил свой интерес к испол­нению обязательства со стороны Б.; Б. же утратил интерес в исполнении обязательства А. благодаря происшедшему за его спиной недобросовестному соглашению А. и В., т. е. в си­лу чужих действий. В., уничтожившему свой интерес сво­ими же собственными руками, своими оке собственными действиями сделавшему обязательство Б. невозможным для исполнения, и, таким образом, прекратившему его, а заодно и обеспечивающее его обязательство Б. по уплате неустойки, ясное дело, жаловаться не на кого и не на что. Требование В. о взыскании с Б. 10 тыс. рублей неустойки удовлетворению, следовательно, не подлежит.

Б. же оказался в ситуации, когда обязанный перед ним А. совершил действия, делающие невозможным исполнение им своего обязательства по первой запродаже и, следова­тельно, прекратившие также и обеспечивающее его обяза­тельство уплаты 15-тысячной неустойки. За такое наруше­ние, приведшее к утрате требования Б., А. должен нести установленную законом гражданско-правовую ответствен­ность. Таковая будет выражаться в возмещении убытков, причиненных Б.; убытки эти составили 30 тыс. рублей — именно такую сумму Б. рассчитывал получить за счёт раз­ницы между ценами перепродажи и покупки дома и сде­лал для этого все необходимые приготовления. Поскольку А. действовал в сговоре с В., логично привлечь в процесс об убытках того и другого как солидарных должников; ком­пенсировав убытки В., они будут разбираться между собой, исходя из того, что из потерянных Б. 30-ти тысяч 20 доста­лись А., а 10 сэкономил В.

Итак, ни одно из требований об уплате неустоек не подле­жит удовлетворению вследствие прекращения обеспеченных этими неустойками основных обязательств. Однако, Б. име­ет требование о солидарном возмещении убытков к А. и В. в размере 30 тыс. рублей.