Методы оценки земельных участков

Согласно п 2.7. «Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков», определение стоимости земельного участка предусматривает использование в рамках выбранных методических подходов одного или нескольких методов оценки (см. схему ниже).

При использовании методического подхода, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, нужно применять метод попарного сопоставления или метод статистического анализа рынка. Согласно этим методам стоимость объектов оценки определяется на уровне цен прежде проданных подобных объектов с учетом отличий в характере соглашения и свойствах земельных участков, которые влияют на их стоимость.

При использовании методического подхода, который основывается на капитализации чистого операционного или рентного дохода, нужно применять инвестиционный метод или метод капитализации земельной ренты (метод выгод).

Инвестиционный метод предусматривает определение стоимости земли как капитализированного чистого операционного дохода от предоставления земельного участка в аренду.

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) предусматривает капитализацию доходов от использования земельного участка (отличного от аренды) владельцем или пользователем.

Указанные методы используются в случае как прямой, так и косвенной капитализации ожидаемых доходов.

При использовании методического подхода, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, в сочетании с методическим подходом, который учитывает затраты на земельные улучшения, нужно применять экономический метод или метод соотнесения (перенесения).

Экономический метод предусматривает определение стоимости земли как остатка между ожидаемой ценой продажи улучшенного участка и затратами на земельные улучшение с учетом прибыли инвестора.

Метод соотнесения (перенесения) предусматривает определение стоимости земли как доли в общей в общей стоимости улучшенного земельного участка.

При использовании методического подхода, который базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода, в сочетании с методическим подходом, который учитывает затраты на земельные улучшения, нужно применять метод остатка для земли или метод распределения дохода.

Согласно методу остатка для земли, стоимость земли определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного чистого операционного дохода (или рентного дохода) от улучшенного участка и стоимостью земельных улучшений.

Метод распределения дохода предусматривает определение стоимости земли, как капитализированной по ставке для земли разности между чистым операционным доходом от предоставленного в аренду улучшенного земельного участка и ожидаемым доходом на инвестированный в земельные улучшения капитал. При этом ожидаемый от улучшений доход определяется как произведение их стоимости и ставки капитализации для улучшений.

Метод развития (возможного использования) объединяет использование всех трех методических подходов к оценке земельного участка. При этом стоимость земли определяется, как разность между дисконтированными доходами от предвиденного использования земельного участка и дисконтированными расходами, связанными с переходом к этому использованию.

Формулирование окончательного вывода о стоимости объекта оценки осуществляется на основании сравнительного анализа полученных результатов и рыночных данных.