Методический подход, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков

МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ЭКСПЕРТНОЙ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ПЛАН

Введение

1. Методический подход, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков

2. Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода

3. Методический подход, который базируется на учете затрат на земельные улучшения

4. Методы оценки земельных участков

Введение

Согласно «Методике экспертной денежной оценки земельных участков», экспертная денежная оценка земельного участка осуществляется на основе таких методических подходов (см. схему):

- капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и косвенная);

- сопоставление цен продажи подобных земельных участков;

- учет затрат на земельные улучшения.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки.

Методический подход, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков

На основе методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, которые сложились на рынке. При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок к ценам продажи подобных земельных участков, которые учитывают отличия в условиях соглашений и характеристиках, которые влияют на стоимость.

Поправки определяются на основе попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Скорректированная цена продажи подобного земельного участка определяется по формуле:

,

где Цза - скорректированная цена продажи a-го подобного земельного участка (в гривнах);

Ца - фактическая цена продажи a-го подобного земельного участка (в гривнах);

m - количество факторов сравнения;

- разность (поправка) в цене (+, -) продажи a-го подобного земельного участка относительно участка, который оценивается, по j-му фактору сравнения.

Стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значения полученных результатов.

За основу определения стоимости земельных участков путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков берутся цены продажи тех участков, которые по факторам, которые влияющим на их стоимость, достаточной мерой совпадают с участком, который оценивается.

При наличии на рынке большого количества продаж подобных земельных участков, для определения стоимости путем сопоставления цен продаж могут быть применены методы математической статистики.