Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода

Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода (фактического или ожидаемого) предусматривает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования земельного участка с учетом установленных отягощений и ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основе анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке (фактической или условной), и производственными расходами и прибылью производителя.

Для улучшенного земельного участка доход из земли определяется путем распределения общего дохода между его физическими компонентами - землей и земельными улучшениями.

Прямая капитализация основывается на предположении о постоянности и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле:

,

где Цкп - стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации (в гривнах);

К - чистый операционный или рентный доход (в гривнах);

Ск - ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

Косвенная капитализация основывается на предположении об ограниченности и изменяемости денежного потока от использования земельного участка на протяжении определенного периода с последующей его продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от его использования и продажи по формуле:

,

где Цкн - стоимость земельного участка, определенная путем косвенной капитализации (в гривнах);

Доі - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i-и год (в гривнах);

Р - текущая стоимость реверсии;

t - период (в годах), который учитывается при косвенной капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Ставка капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков или путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменений в стоимости денег.

Ставка капитализации для земли может быть определена также как разность между общей ставкой капитализации для улучшенного земельного участка и нормой возврата капитала с учетом удельного веса стоимости земельных улучшений.