Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
Суд общей юрисдикции
|
|
1.Для государственной регистрации права на образованные объекты недвижимого имущества необходимо предоставление разрешительных документов, предусмотренных действующим законодательством (выдел помещений в натуре в многоквартирном доме, созданном на землях индивидуального жилищного строительства).
24.05.2012г. сособственники в праве общей долевой собственности обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации права на объекты недвижимости на основании соглашения о реальном разделе жилого дома от 01.04.2012.
Решением Управления от 20.07.2012г. в государственной регистрации отказано по следующим причинам. Регистрация прав на выделенные объекты не проводится в упрощенном порядке, предусмотренном ст.25.3 Закона о регистрации; согласно технической документации здание является многоквартирным дом, а следовательно необходимо предоставление разрешительной документации; многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке, отнесенном правилами землепользования и застройки МО «г. Екатеринбург» к зоне Ж2, где размещение подобных объектов не допустимо; регистрация прекращения права общей долевой собственности на дом невозможна, так как невозможна регистрация прав на возникшие объекты.
Лица, кому было отказано в государственной регистрации, не согласившись с решением Управления, обратились в Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга и просили признать отказы в государственной регистрации незаконными, обязать зарегистрировать право собственности жильцов на выделенные объекты.
Решением Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 12.09.2012 заявленные требования удовлетворены: отказы Управления признаны незаконными, на Управление возложена обязанность устранить в полном объеме допущенное нарушение прав заявителей.
Исходя из положений п. 1. ст. 252 ГК РФ, судом первой инстанции был сделан вывод о том, что раздел не может быть осуществлен лишь в тех случаях, когда это прямо запрещено законом или в случае, когда невозможно без несоразмерного ущерба имуществу произвести раздел.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда решение отменено, отказ Управления в государственной регистрации признан судом законным. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции положил в основу своего решения вывод о том, что отказ в регистрации связан с непредставлением заявителями дополнительных документов, тогда как истребование у них таких документов не предусмотрено законом. Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, поскольку он основан на неправильном определении обстоятельств имеющих значение для дела, повлекшем неправильное применение норм материального и процессуального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Согласно п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.
В силу п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Как следует из материалов дела, дом по адресу Орловская, 50 построен на средства заявителей на основании разрешения на строительство № RU 66302000-24 от 25.05.2012, которым предусмотрено строительство индивидуального одноквартирного жилого дома для проживания одной семьи. Дом, как объект недвижимости, принадлежит заявителям на праве общей долевой собственности на основании документов, устанавливающих права на земельный участок; соглашения о порядке пользования земельным участком от 05.03.2012; кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 15.03.2012.
Считая возможным выделить принадлежащие им доли в натуре с образованием новых объектов недвижимости, они 01.04.2012 заключили с образованием новых объектов недвижимости, они 01.04.2012 г. заключили соглашение о полном разделе дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Орловская, 50.
Из указанного соглашения следует, что в целях реального раздела дома право общей долевой собственности заявителей на него прекращается, а каждому из заявителей передаются в единоличную собственность конкретные отдельные жилые помещения в данном доме.
Так, из соглашения о разделе следует, что кроме жилых помещений переходящих в единоличную собственность граждан, в их общей собственности продолжают оставаться ряд нежилых помещений, являющихся неотъемлемыми частями дома. Также дом имеет единую котельную обслуживающую весь дом (все его помещения), в силу соглашения котельная передана в единоличную собственность только одного из заявителей. Также только одному собственнику передано электросетевое, газовое оборудование и оборудование системы водоснабжения, призванное обслуживать весь дом, что противоречит декларируемому заявителями намерению разделить дом полностью, не зависеть друг от друга и проживать в обособленных объектах недвижимости, не входящих структурно в состав другого (общего) объекта.
Как указано в апелляционном определении суд первой инстанции, в нарушение положений 194-196, 198 и 258 ГПК РФ, не принял во внимание эти очевидные обстоятельства, не дал им оценку в своем решении, как не оценил и доводы Управления о том, что никаких документов, подтверждающих соблюдение предусмотренной ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации процедуры перевода жилых помещений в нежилые ни на государственную регистрацию, ни в материалы дела заявителями не представлено.
Существование такой категории помещений, как места общего пользования (на что указано заявителями в соглашении о разделе), в индивидуальном жилом доме не предусмотрено, поскольку, в силу взаимосвязанных положений ч. 3 ст. 48, п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. По этим же обстоятельствам не предусмотрено проживание в индивидуальном жилом доме разных семей, не ведущих общего хозяйства и занимающих различные обособленные жилые помещения, составляющие самостоятельные объекты недвижимого имущества.
Таким образом, наличие в соглашении о полном разделе дома от 01.04.2012 вышеперечисленных условий, указывающих на возможное формирование после регистрации новых прав, иного объекта недвижимости, имеющего признаки многоквартирного жилого дома, обоснованно повлекло возникновение у государственного регистратора неустранимых сомнений, как в законности такого соглашения, так и в том, что право, за регистрацией которого обращаются заявители, не будет противоречить ранее зарегистрированному ими праву общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на землях, предназначенных только для индивидуальной жилой застройки.
Приведенные обстоятельства, на основании системного толкования положений п. 1 ст. 13, ст. 17 и п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, являются объективными основаниями для отказа в государственной регистрации прав. При этом из содержания уведомлений о приостановлении регистрации прав ясно следует, что у регистратора возникли вышеуказанные сомнения, связанные с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а документы, позволяющие устранить эти противоречия не представлены.
На основании вышеизложенного судебная коллегия определила решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 12.09.2012 отменить, апелляционную жалобу Управления удовлетворить.
Признание судом недействительной декларации об объекте недвижимого имущества в связи с указанием в ней ошибочных сведений и как следствие признание судом недействительным свидетельства о государственной регистрации права.
Решением Пригородного районного суда Свердловской области частично удовлетворены требования истицы – признана недействительной декларация от 10.04.2009 года об объекте недвижимого имущества расположенного на садовом участке № 19 Коллективный сад Дачник Пригородного района Свердловской области; а также признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права от 13.04.2009 года 66 АГ № 670030 выданное Д.Н.Б. на жилое строение, площадью 36 кв. м, расположенное по тому же адресу.
Выводы суда основаны следующем.
В 1966 г. Рубинов М.И. (отец истца) и Гутин А.Ш. в равных долях купили у Лаврищева М.Т. садовый дом с земельным участком. Дом изначально был разделен на два изолированных помещения, имеющих отдельные входы - выходы. Рубинов М.И. пользовался половиной дома расположенной на земельном участке под № 18, другой половиной дома расположенной на земельном под № 19 пользовался Гутин А Ш. Летом 1992 года Рубинов М.И. по состоянию здоровья вышел из членов дачного кооператива, Г.И.М. вместо него вступила в кооператив и стала владеть и пользоваться половиной дома расположенной на земельном участке под № 18. Ответчица Д.Н.Б. (правопреемник Гутина А.Ш.)13.04.2009 г. при подаче декларации об объекте недвижимого имущества, принадлежащей ей половине дома расположенного на двух участках № 18 и № 19, указала, что его площадь составляет 36 кв.м. тем самым включив в данную декларацию и площади помещения 15,5 кв.м. принадлежащих истице. На основании данной декларации Д.Н.Б. было выдано свидетельство о государственной регистрации права. Поскольку Рубинов М.И. и истица как правопреемник Рубинова М.И. добросовестно, открыто и непрерывно владели как своим собственным недвижимым имуществом с 1966 года по настоящее время, т.е. более пятнадцати лет просит признать за истицей право собственности в порядке приобретательной давности на часть садового дома площадью 15,5 кв.м. В связи со смертью ответчика Д.Н.Б. последовавшей 07.07.2012 года определением суда от 23.01.2013 года в порядке правопреемства произведена замена ответчика Д.Н.Б. на Е.С.М.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные сторонами доказательства, суд пришел к следующему.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.04.2009 года 66АГ 670030 Д.Н.Б. является собственницей жилого строения без права регистрации проживания, расположенного на садовом земельном участке, назначение нежилое, площадью 36.0 кв.м, местоположение: Свердловская область. Пригородный район, коллективный сад Дачник, участок №19.
Из справки предоставленной БТИ СОГУП «Областной Центр недвижимости» Филиал «Горноуральское БТИ» от 20.02.2013 года следует, что постановлен на технический учет объект, расположенный по адресу: Свердловская область. Пригородный район, к/с № 1 «Дачник», пос. Анатольская, уч. 18, состоящий из части садового дома (литера А) общей площадью 15.5 кв.м., с мансардой, верандой, крыльцом, с двумя теплицами; баней, террасой. Сведения по участку 19 расположенному по адресу: Свердловская область. Пригородный район, к/с №1 «Дачник», пос. Анатольская, отсутствует. Согласно п. 5.1. декларации об объекте недвижимого имущества, представленного Д.Н.Б. в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию права, следует, что общая площадь недвижимости указана в размере 36 кв.м.
В соответствии с п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведении дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Форма декларации об объекте недвижимого имущества определена в Приказе Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 3 ноября 2009 г. № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества» (далее – Приказ № 447).
Согласно примечанию 9 Приказа № 447 декларации об объекте недвижимого имущества в п. 5.1. указывается площадь объекта недвижимости, определенная как сумма площадей по внутреннему обмеру всех помещений, входящих в его состав. Если назначение объекта недвижимости (здания) указано как жилое, в общую площадь не включаются площади лоджий, балконов, веранд, террас. Д.Н.Б. в представленной декларации была указана площадь 36 кв.м.
Из кадастрового паспорта помещения видно, что в коллективном саду № 1 «Дачник» пос. Анатольская, на участке № 18 расположена часть садового дома общей площадью 15,5 кв.м., ввод в эксплуатацию 1955.
Из свидетельства о праве собственности на землю и книги выдачи свидетельств видно, что с 01.11.1992 года Д.Н.Б. является собственником земельного участка площадью 0,059 га, расположенного по адресу: Свердловская область. Пригородный район, коллективный сад № 1 «Дачник», участок № 19. Из свидетельства на право собственности на землю и книги выдачи свидетельств видно, что с 01.11.1992 года истица является собственником земельного участка площадью 0,055 га, расположенного по адресу: Свердловская область, Пригородный район, коллективный сад № I «Дачник», участок № 18.
При таких обстоятельствах судом сделан вывод, что, поскольку регистрация права собственности Д.Н.Б. произведена на основании декларации об объекте недвижимого имущества, в которой не верно указана общая площадь жилого помещения, то исковые требования истицы о признании недействительными декларации от 10.04.2009 года об объекте недвижимого имущества расположенного на садовом участке № 19 и свидетельства о государственной регистрации права от 13.04.2009 года 66 АГ № 670030, выданного Д.Н.Б. на жилое строение удовлетворить.
Управлением решение Пригородного суда Свердловской области обжалуется в части признания недействительным свидетельства о государственной регистрации права.
В ходе правовой экспертизы документов государственный регистратор оценивает представленный на регистрацию договор, исходя из его условий, тем самым, определяет и сферу действующего законодательства в отношении каждой конкретной сделки.
П.Ю.С. 14.08.2012 обратился в Управление с заявлением о регистрации права собственности заявителя на квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Краснолесья, 28 кв. 75. В качестве правоустанавливающих документов были представлены: договор соинвестирования от 14.09.2009, заключенный между инвестором-застройщиком ООО «БСК-54» и соинвестором ООО «Северспецстрой» с целью строительства 16-ти этажного 122-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Краснолесья, а именно двух однокомнатных квартир: № 27 и № 75; договор соинвестирования объекта строительства от 30.12.2009, заключенный между ООО «Северспецстрой» и П.Ю.С. (по условиям договора, инвестор привлекает соинвестора для осуществления им финансирования строительства однокомнатной квартиры № 75 на 11 этаже дома); акт о реализации договора социнвестирования и приеме-передаче квартиры от 28.04.2010; справку о полной оплате от 04.06.2010, выданную ООО «БСК -54».
В ходе проведения правовой экспертизы были выявлены причины, препятствующие государственной регистрации права собственности П.Ю.С. на основании указанных выше документов, государственная регистрация была приостановлена до 29.09.2012 (а именно в связи с тем, что исходя из условий договора от 30.12.2009, он подпадает в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон о долевом строительстве)).
В силу ч. 1 ст. 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Федеральный закон от 25.05.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов. В соответствии с абз. 3 п.1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В связи с не устранением причин, препятствующих государственной регистрации, 01.10.2012 в государственной регистрации права было отказано.
Заявитель счел отказ необоснованным, несоответствующим действующему законодательству и нарушающим его права, в связи с чем, обратился в суд с заявлением о признании решения Управления об отказе в государственной регистрации права собственности, незаконным, возложении обязанности по совершению действий.
В обоснование своих требований заявитель указывает, что при проведении правовой экспертизы регистратором неверно была определена природа договора, представленного заявителем в качестве правоустанавливающего документа, а именно договора соинвестирования от 30.12.2009, заключенного между заявителем и ООО «Северспецстрой». Указанный договор, не является договором по уступке права требования, как это указано в отказе в регистрации права собственности. Данный договор следует рассматривать как сделку по изменению договора, заключенного между ООО «Северспецстрой» и ООО «БСК-54;», при которой субъектный состав договорного правоотношения не меняется, а осложняется наличием соинвестора.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.
Управлением в сообщении об отказе в государственной регистрации права на основании договора соинвестирования обоснованно указано, что договор от 30.12.2009, исходя из его условий, подпадает в сферу правового регулирования Закона о долевом строительстве.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве, действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Согласно ч. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве, действие настоящего закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Данный закон вступил в силу 01.04.2005.
В судебном заседании установлено, что разрешение на строительство объекта получено 03.02.2009, договор соинвестирования между ООО «Северспецстрой» и П.Ю.С. заключен 30.12.2009, то есть уже в период действия этого закона.
При таком положении, суд находит, что исходя из смысла указанного нормативного акта, участие гражданина в долевом строительстве многоквартирного дома, равно как и привлечение средств граждан, после 01.04.2005 возможно только на основании указанного закона и в соответствии с ним.
Представленный заявителем на регистрацию права собственности договор соинвестирования от 30.12.2009, по своей правовой природе, является сделкой по уступке права требования.
С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что Управлением правомерно отказано в регистрации права собственности.
Отказ в государственной регистрации в связи с отсутствием заявления второй стороны договора по причине утраты ею правоспособности (ликвидации, смерти) является законным, тем не менее, на Управление судом возлагается обязанность по государственной регистрации перехода права.
П.М.Г. обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения от 27.08.2010, заключенный между П.М.Г. и ООО Проектно-строительная компания «Уралмонолит» (далее - ООО ПСК «Уралмонолит»), а также переход права собственности на жилое помещение - дом площадью 27 кв. м, в том числе жилой 17 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Гагильская, д. 29.
Управлением было отказано в государственной регистрации перехода права собственности, в связи отсутствием заявления второй стороны по сделке по причине ликвидации юридического лица.
Заявитель, не согласившись с отказом, обратилась в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с требованиями о признании отказа незаконным и возложении обязанности по государственной регистрации договора, перехода права.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 11.09.2012 заявленные требования были удовлетворены в полном объеме – отказ признан незаконным, на Управление возложена обязанность осуществить регистрацию договора купли-продажи жилого помещения от 27.08.2010.
Апелляционным определением решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 11.09.2012 г. в части признания незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации отменено, в удовлетворении данного требования заявителю отказано по следующим причинам.
Суд первой инстанции, на основании исследования представленных в материалы дела доказательств, правильно установил, что обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи жилого помещения от 27.08.2010 ООО ПСК «Уралмонолит» и П.М.Г. выполнены.
Вместе с тем, как правильно указал суд, из разъяснений, содержащихся в п. 62 Постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010 при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование заявителя о возложении обязанности на Управление осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения от 27.08.2010 и перехода права собственности на спорный жилой дом к П.М.Г.
Вместе с тем судебная коллегия в апелляционном определении указала, что не может согласиться с выводами суда о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
На основании абз. 3, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
На момент обращения П.М.Г. в Управление с заявлением о государственной регистрации договора и права от 18.05.2012, вторая сторона сделки - ООО ПСК «Уралмонолит» - была ликвидирована, в связи с чем, в силу п.п. 4 п. 1 ст. 188 ГК РФ, действие доверенности, выданной ООО ПСК «Уралмонолит» представителю Плюхович Н.А. прекратилось, а в отсутствие заявления одной из сторон сделки Управление не могло произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения от 27.08.2010 и перехода права собственности к П.М.Г. на спорный жилой дом.
На основании изложенного судебной коллегией по гражданским делам обжалуемое решение суда отменено в части признания незаконным сообщения Управления от 13.07.2012 об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, перехода права, права собственности на спорное жилое помещение. В остальной части решение суда оставлено без изменения – на Управление возложена обязанность по государственной регистрации перехода права.
Date: 2015-09-24; view: 207; Нарушение авторских прав