Положения п. 1 ст. 36 ЗК РФ не могут быть применены к лицам, обладающими правами на незавершенный реконструкцией объект

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Генеральская ул., 6А, г. Екатеринбург, 620062,

Тел. (343) 375-39-00, факс 375-98-11, E-mail:upr@frs66.ru, http://www.frs66.ru

ОКПО 73630683, ОГРН 1046603570386

ИНН/КПП 6670073005/667001001

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ЗА 1 КВАРТАЛ 2013 ГОДА

Подготовлен отделом правового обеспечения

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Орган, осуществляющий государственную регистрацию, вышел за пределы правовой экспертизы, дав оценку законности оспоримой сделки, не признанной недействительной в судебном порядке, не оспоренной кредиторами в рамках рассмотрения дела о банкротстве.

06 июля 2012г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее по тексту - Управление) обратился конкурсный управляющий МУП «ЖКХ». Заявителем были представлены документы для государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества: нежилые помещения № 1-7 на поэтажном плане второго этажа.

31 августа 2012г. Управлением было отказано в государственной регистрации перехода права по следующим причинам: из представленных на государственную регистрацию документов невозможно установить, в каком порядке согласно статье 139 Федерального закона от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) производится отчуждение муниципального имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у МУП «ЖКХ г. Михайловск», а также на законных ли основаниях заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку при подаче заявления о государственной регистрации отсутствовали сведения о протоколе торгов именно на спорное имущество.

Согласно представленным документам на регистрацию торги проводились в отношении иного объекта имущества, а именно здания, частью которого согласно ответу органа технической инвентаризации, является спорный объект недвижимого имущества. В отношении спорного объекта, выделенного как самостоятельный объект из здания, торги не проводились. Кроме того, указанный договор заключен сторонами до момента возникновения права хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества, поскольку государственная регистрация на спорное нежилое помещение № 6 осуществлена 09 июня 2012г.

Полагая, что отказ Управления является незаконным, конкурсный управляющий МУП «ЖКХ» обратился с настоящим заявлением в Арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда от 14 января 2012 г. № А60-41381/2012 в полном объеме удовлетворены требования МУП «ЖКХ» - признан незаконным отказ в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок. Суд, удовлетворяя требования МУП «ЖКХ» исходил из следующего.

В отношении должника МУП «ЖКХ» введено конкурсное производство. В ходе конкурсного производства конкурсным управляющим была проведена инвентаризация и оценка имущества должника, утвержден «Порядок продажи имущества МУП «ЖКХ» (далее – Порядок продажи имущества). Руководствуясь Порядком продажи имущества, конкурсный управляющий МУП «ЖКХ» 14 апреля 2012г. заключил договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 с М.З.В.

В Управление были предоставлены следующие документы: Порядок продажи имущества МУП «ЖКХ», и Изменения к нему, утвержденные собранием кредиторов 03 сентября 2010г.; протокол собрания кредиторов МУП «ЖКХ» от 06 июля 2012г. № 23; публикации в средствах массовой информации о продаже спорного объекта.

В силу ст. 166 ГК РФ сделки, которые могут быть признаны недействительными только судом по иску лиц, указанных в Кодексе, относятся к оспоримым. Такие сделки не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом.

В соответствии с п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве.

Как установлено судом, реализация имущества МУП «ЖКХ» произведена способом, утвержденным решением собрания кредиторов данного предприятия от 04 декабря 2009г. (с изменениями, внесенными в пункт 2.4 Порядка продажи имущества от 03 сентября 2010г.), а именно, в связи с тем, что третьи торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

В силу абз. 2 п. 3.3 Порядка продажи имущества имущество должника, не проданное посредством публичного предложения, может быть реализовано конкурсным управляющим на основании договоров купли-продажи, заключенных без проведения торгов.

Из материалов дела видно, что торги и продажа комплекса имущества (назначение – гостиница) посредством публичного предложения признаны несостоявшимися, в связи, с чем конкурсный управляющий произвел отчуждение части имущества – помещения № 6 по договору купли-продажи.

Судом установлено, что сведений об оспаривании в судебном порядке соглано ст. 60 Закона о банкротстве действий конкурсного управляющего по отчуждению имущества должника, равно как и сведений об оспаривании в судебном порядке заинтересованными лицами, к числу которых не относится регистрирующий орган, решений собраний кредиторов от 04 декабря 2009г., от 03 сентября 2010г. в материалах дела не имеется.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что заявителем представлены в Управление все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение.

Довод Управления о том, что одним из оснований отказа в регистрации перехода права собственности стало то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества право хозяйственного ведения на него не было зарегистрировано, судом отклоняется ввиду несоответствия его закону.

Пленум ВАС РФ в п. 1 Постановления от 11 июля 2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснил, что поскольку параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП), отсутствие у организации-продавца зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество на дату заключения такого договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В связи с вышеизложенным суд пришел к выводу, что требования конкурсного управляющего МУП «ЖКХ» подлежат удовлетворению, отказ в государственной регистрации перехода права признан незаконным.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления без удовлетворения (решения суда будут обжалованы в суд кассационной инстанции).

Регистрационная запись о заявленных в судебном порядке правах требования не является препятствием для государственной регистрации перехода права, осуществляемого сторонами сделки без использования при этом кредитных средств, равно как не является основанием для приостановления государственной регистрации в порядке ст. 19 Закона о регистрации.

22 августа 2012 г. Управлением было зарегистрировано право собственности ООО «У» на объекты недвижимого имущества общей площадью 1339,9 кв.м и на объекты недвижимого имущества общей площадью 1411 кв.м..

31 августа 2012 года Ю.О.А. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО «Р», ООО «У» о признании недействительными сделок по отчуждению объектов недвижимого имущества, а именно: договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2012 года, договора купли-продажи недвижимого имущества № 01/07 от 24 июля 2012 года и применении последствий недействительности сделок.

Поводом для подачи искового заявления Ю.О.А. к ООО «Р», ООО «У» стало то, что в отсутствие исполненного обязательства ООО «Р» по выплате действительной стоимости доли Ю.О.А. в размере 30,4 % в связи с ее выходом из общества, общество продало объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности, стоимостью 121474000 руб. Арбитражным судом возбуждено производство по делу № А60-36322/2012. В рамках рассмотрения указанного спора Ю.О.А. обратилась с ходатайством об обеспечении иска путем наложения ареста на спорное недвижимое имущество.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 21 сентября 2012 ходатайство Ю.О.А. удовлетворено на спорные объекты недвижимого имущества наложен арест. На момент обращения Ю.О.А. с указанным иском право собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ООО «У».

17 сентября 2012 г Ю.О.А. обратилась в Управление с просьбой о внесении в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о наличии судебного спора в отношении объектов недвижимого имущества.

21 сентября 2012 г. Управлением зарегистрировано право собственности М.Н.В. на указанное имущество, основанием для государственной регистрации послужил договор купли-продажи № 4-09/2012 КП от 04.09.2012 г., заключенный между ООО «У» и М.Н.В.

Заявитель, полагая, что действие Управления по государственной регистрации перехода права к М.Н.В. при наличии подлежащего немедленному исполнению определения суда по делу № А60-36322/2012 от 21.09.2012 г. о наложении ареста на спорные объекты недвижимого имущества является незаконным, обратилась в Арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11 февраля 2013 г. по делу №А60-46496/2012 отказано удовлетворении требований Ю.О.А. о признании незаконными действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество отказано по следующим причинам.

По мнению суда, ни одного из оснований для приостановления государственной регистрации, предусмотренных ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О госудасртвенной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации), на дату ее осуществления (21.09.2012 г.) не имелось, поскольку каких-либо сомнений в подлинности представленных на регистрацию документов или достоверности содержащихся в них сведений у государственного регистратора не возникло. Наличие в суде иска об оспаривании сделки, совершенной в отношении объекта недвижимого имущества, само по себе не свидетельствует о наличии предусмотренного п. 1 ст. 19 Закона о регистрации основания для приостановления государственной регистрации. Доказательств поступления в регистрирующий орган в период срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации, определения суда о наложении ареста, также не представлено, что свидетельствует об отсутствии на дату государственной регистрации предусмотренного п. 4 ст. 19 Закона основания для приостановления.

Согласно ч. 1 ст. 96 АПК РФ определение арбитражного суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных актов арбитражного суда. На основании определения об обеспечении иска арбитражным судом, который вынес указанное определение, выдается исполнительный лист.

В соответствии со ст. 319 АПК РФ исполнительный лист на основании судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, выдается этим арбитражным судом.

25.09.2012 г. Арбитражным судом Свердловской области был выдан заявителю исполнительный лист на исполнение определения суда от 21.09.2012 г. по делу № А60-36322/2012, который предъявлен в Управление и исполнен регистрирующим органом, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией уведомления от 09.10.2012 г. о наложении запрета совершения регистрационных действий в отношении спорного имущества.

Таким образом, определение суда по делу № А60-36322/2012 от 21.09.2012 г. исполнено Управлением в том порядке, который установлен приведенными выше нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ. Доказательств наличия у регистрирующего органа на дату регистрации перехода права (21.09.2012 г.) судебного акта о принятии обеспечительных мер, исполнительного листа, выданного на основании этого судебного акта, суду не представлено.

Оспаривая действия регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, заявитель в порядке устранения последствий нарушения просит аннулировать соответствующую запись в ЕГРП на недвижимое имущество.

Между тем, согласно п. 56 совместного постановления Пленумов ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам Главы 25 ГПК РФ или Главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Следовательно, признание незаконными действий по государственной регистрации права собственности не имеет юридического значения без признания недействительными правоустанавливающих документов.

С учетом изложенного судом не установлено оснований для признания незаконными обжалуемых действий Управления.

3. Представленным в судебное заседание документам, отсутствие которых в рамках проведения правовой экспертизы послужило причиной для отказа в регистрации, судом дана оценка как документам, устраняющим препятствия для государственной регистрации, в связи, с чем отказ в государственной регистрации признан незаконным.

12.10.2012 г. МУП «ПЖЭТ» в лице конкурсного управляющего были поданы документы на государственную регистрацию прав на 5 объектов недвижимого имущества, расположенных в детском оздоровительном лагере «Соколенок».

Управлением было отказано в государственной регистрации перехода права на объекты недвижимого имущества на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

В ходе правовой экспертизы установлено, что объектом договора купли-продажи является детский оздоровительный лагерь «Соколенок», который в соответствии со ст. 30 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», детские оздоровительные комплексы (дачи, лагеря) относятся к объектам социально-культурного назначения и предназначены для организации отдыха детей и их оздоровления.

Согласно п. 2, п. 5 ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998г. № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» принятие федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления решения о реконструкции, модернизации, об изменении назначения или о ликвидации объекта социальной инфраструктуры для детей, являющегося государственной и (или) муниципальной собственностью, не допускается без предварительной экспертной оценки уполномоченным органом исполнительной власти, органом местного самоуправления последствий принятого решения для обеспечения жизнедеятельности, образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, для оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, для социального обслуживания. В случае отсутствия экспертной оценки такое решение признается недействительным с момента его вынесения. Порядок изменения назначения имущества, которое является муниципальной собственностью (земельные участки, здания, строения и сооружения, оборудование и иное имущество) и возникновение, обособление или приобретение которого связано с целями образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей, устанавливается органами местного самоуправления при условии предварительного создания (приобретения, изменения назначения) имущества, достаточного для обеспечения указанных целей.

Документов об изменении назначения детского оздоровительного комплекса заявителем не представлено, в связи с Положение о порядке, о сроках, и об условиях продажи имущества МУП «ПЖЭТ», согласно которому к социально-значимым объектам из состава имущества должника относится только один из пяти передаваемых в собственность физическому лицу по договору купли-продажи объектов, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Заявителем в материалы регистрационного дела представлены письма из Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Нижний Тагил от 22.05.2012 № 2358, ответ главы Администрации г. Нижний Тагил от 05.09.2012 № 53-3512, согласно которым лагерь «Соколенок» не является социально-значимым объектом для г. Нижний Тагил, на реконструкцию и развитие лагеря у муниципального образования финансовые средства отсутствуют. При этом, указанные письма не являются ненормативными правовыми актами органа, уполномоченного на принятие решение об изменении социального назначения объектов, предназначенных для детей, положительного экспертного заключения на регистрацию также заявителем не представлено.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.02.2013 г. в полном объеме удовлетворены требования конкурсного управляющего МУП «ПЖЭТ» - признан незаконным отказ в государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества, расположенные в детском оздоровительном лагере «Соколенок».

Суд, удовлетворяя требования МУП «ПЖЭТ» исходил из следующего.

В ходе рассмотрения дела в Арбитражном суде Свердловской области заявителем было представлено решение комиссии по контролю за использованием объектов социальной инфраструктуры для детей (в материалы регистрационного дела данный документ заявителем не представлялся). Судом была дана оценка представленному документу как документу, устраняющему препятствия в государственной регистрации, указанные в сообщении об отказе.

В свете представленных заявителем в судебное заседание документов судом сделан вывод, что заявителем представлены все необходимые документы для государственной регистрации перехода прав собственности на спорные объекты.

Суд в мотивированном решении указывает, что доводы Управления, связанные с тем, что спорное имущество является объектом социально-культурного назначения и предназначено для организации отдыха детей и их оздоровления, судом не принимаются, поскольку в материалы арбитражного дела представлено заключение экспертной комиссии по указанным объектам о невозможности их использования в качестве социально значимого объекта. Кроме того, в материалах дела имеется письмо администрации муниципального образования, подтверждающее невозможность использования спорного объекта по назначению.

На основании вышеизложенных выводов суда, требования конкурсного управляющего МУП «ПЖЭТ» подлежат удовлетворению, отказ в государственной регистрации перехода права признан незаконным.

Управлением на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.02.2013 г. подана апелляционная жалоба.

Исходя из представленных на регистрацию разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию, а также исходя из кадастрового паспорта объекта, судом сделан вывод о соответствии представленных документов требованиям ст. 55 Градостроительного кодекса и п.1 ст. 25 Закона о регистрации, поскольку спорный объект недвижимого имущества по своей природе является сложной вещью.

ООО «УКС» 14.06.2012 обратилось в Управление с заявлением о регистрации права собственности на комплекс зданий и сооружений электроснабжения, включающий 17 объектов недвижимого имущества.

Управлением 08.11.2012 было вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в связи с непредставлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.03.2013 г. в полном объеме удовлетворены требования ООО «УКС» о признании отказа в государственной регистрации незаконным.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Администрацией г. Екатеринбурга 11.12.2007г. было выдано разрешение на строительство № RU 66302000-700 - под строительство одноэтажного односекционного жилого дома с нежилыми помещениями (стр. № 4); насосной водопроводной станции (стр. № 6); распределительного пункта (стр. № 7) – 1 пусковой комплекс по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Эскадронная. Администрацией г. Екатеринбурга 24.12.2007 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 16-этажного 105-квартирного жилого дома (без нежилых помещений и ТСЖ на 1 этаже) (стр. № 4); насосной водопроводной станции (стр. № 6); распределительного пункта (стр. № 7) – 1 пусковой комплекс, распределительный пункт расположен по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Ляпустина, 25а.

На основании справки о полной выплате паевого взноса и соглашения о перемене лиц в обязательстве, заключенного между членом ЖСК «Ю» и ООО «УКС», к заявителю перешли права на здание распределительного пункта РП-615, литер А и 16 электрических линий различной протяженностью (литер 1-16). По акту приема-передачи от 28.05.2012 ЖСК «Ю» предал, а ООО «УКС» приняло спорные объекты недвижимого имущества.

Суд при удовлетворении требований нормативно обосновал свои выводы следующим образом.

Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

К объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства отнесена к компетенции органов местного самоуправления, расположенных на территориях городских округов (п.п. 5 п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.т 2 ст. 55 ГрК РФ).

Основанием оспариваемого отказа в государственной регистрации права явилось непредставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренного п. 1ст. 55 ГрК РФ.

Между тем, как указано выше, 24.12.2007 Администрацией г. Екатеринбурга выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе, распределительного пункта – 1 пусковой комплекс, распределительный пункт расположен по адресу: г. Екатеринбург, Чкаловский район, ул. Ляпустина, 25а.

Как следует из кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 16.04.2012, объект недвижимого имущества – комплекс зданий и сооружений электроснабжения, включает в себя здание распределительного пункта и электрические линии.

Заключением филиала «Центральное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости» СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» от 16.04.2012 № 20729 сделан вывод о возможности формирования распределительного пункта и сооружений электрических линий в качестве единого самостоятельного объекта права.

Документы, подтверждающие факт создания объекта, на который заявитель просит зарегистрировать право собственности, а именно, справка о выплате паевого взноса, акт приема-передачи от 28.05.2012, сводная инвентаризационно-техническая карточка, кадастровый паспорт от 16.04.2012, заключение от 16.04.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2007, были представлены на регистрацию.

С учетом сказанного, судом удовлетворены требования заявителя.

Управлением данное решение обжалуется в суд апелляционной инстанции.

Указание на расположение объекта недвижимого имущества на конкретном земельном участке не является обязательным требованием законодательства, предусмотренным для идентификации предмета договора купли-продажи в порядке ст. 554 ГК РФ.

15 августа 2012 ООО "ИМ", ООО "ТРУ" обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: 1) железнодорожный соединительный и погрузочно-выгрузочный путь; 2) подъездные железнодорожные пути. В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи имущества № ИМ-22 от 05.09.2012, заключённый между ООО "ИМ" (покупатель) и ООО "ТРУ" (продавец).

02 октября 2012г. Управлением было отказано в государственной регистрации на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации (представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно, в нарушение ст. 554 ГК РФ договор купли-продажи № ИМ-22 от 05.09.2012 не содержит сведений, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо на нескольких земельных участках).

ООО "ИМ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованиями к Управлению и ООО "ТРУ" о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

21 января 2013 г. Арбитражный суд Свердловской области удовлетворил заявленные требования. При этом, суд руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд указывает, что, применяя вышеуказанные положения федеральных законов к обстоятельству, якобы свидетельствующему о несогласовании сторонами договора купли-продажи расположения отчуждаемых объектов недвижимого имущества на соответствующем земельном участке, по мнению суда, Управлением необоснованно не учтено следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из договора купли-продажи № ИМ-22 от 05.09.2012 (новая редакция), который представлен на государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "ТРУ" к ООО "ИМ", видно, что в нем содержатся полные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: наименование каждого объекта, их литеры, протяженность в погонных метрах, один и тот же адрес месторасположения, общая стоимость имущества, кадастровый (условный) номер каждого объекта.

Таким образом, содержание договора купли-продажи № ИМ-22 от 05.09.2012 соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, поскольку содержит сведения, которые необходимы для индивидуализации отчужденного по нему имущества. Поэтому оснований считать данный договор незаключенными в силу приведенной нормы права у суда не имеется.

Суд в обоснование своей правовой позиции указывает, что продавец также представил заявление о регистрации перехода прав на проданную недвижимость и в установленном порядке его не отозвал.

Поскольку иные основания для отказа отсутствуют, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований ООО «ИМ» – судом признан отказ Управления незаконным, на Управление возложена обязанность по государственной регистрации перехода права на спорный объект.

Управлением подана апелляционная жалоба.

Положения п. 1 ст. 36 ЗК РФ не могут быть применены к лицам, обладающими правами на незавершенный реконструкцией объект.

28.03.2012 заявитель обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации договора аренды № Т-6 от 22.03.2012.

Уведомлением от 31.07.2012 Управлением отказано в государственной регистрации договора, указав на то, что заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. А именно представленные для государственной регистрации документы не соответствуют требованиям действующего законодательства. Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601057:16 образован из земельного участка, находящегося в собственности Свердловской области, имеет разрешенное использование – городские леса. Представленный на государственную регистрацию кадастровый паспорт земельного участка содержит сведения о его разрешенном использовании – под объект незавершенной реконструкции, что не соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРП. Документов об изменении разрешенного использования земельного участка и об исключении земельного участка из состава особо охраняемых природных территорий на государственную регистрацию представлено не было.

ЗАО «О» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.03.2012 № Т-6.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.12.2012 заявленные требования удовлетворены, решение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.03.2012 № Т-6, признано недействительным, на ответчика возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов заявителя.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение от 06.12.2012 отменено, в удовлетворении ЗАО «О» отказано. Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит незавершенный реконструкцией объект площадью 208,70 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мичурина, 230/2, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 14.08.2011.

Приказом МУГИСО от 09.09.2008 № 2348 ЗАО «О» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 3024 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мичурина, 230/2 (категория земель - земли населенных пунктов), с разрешенным использованием - под не-завершенный реконструкцией объект.

22.03.2012 между МУГИСО (арендодатель) и ЗАО «О» (арендатор) подписан договор аренды № Т-6, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору на условиях аренды земельный участок площадью 3024 кв.м.

Приказом МУГИСО от 05.09.2008 № 2348 расформирован земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - городские леса (особо охраняемые природные территории), занятый Центральным лесным парком, в том числе, на земельный участок площадью 3024 кв.м.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Толкование отдельных положений ст. 36 ЗК РФ дано в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Заявитель является собственником незавершенного реконструкцией объекта. Право собственности на этот объект зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 29.12.1994, акта рабочей комиссии по консервации спортивно-оздоровительного центра от 15.05.2001.

Сведений о том, что указанный объект был реконструирован, сдан в эксплуатацию и может быть использован по своему назначению, в материалах дела не имеется. Доводы заявителя о наличии у него предусмотренного п. 1 ст. 36 ЗК РФ права на приобретение земельного участка, на котором расположен этот объект, не подтверждены надлежащим доказательствами.

При таких обстоятельствах, оснований для определения разрешенного использования земельного участка площадью 3024 кв.м., образованного при расформировании земельного участка из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - городские леса (особо охраняемые природные территории), как необходимого для использования объекта недвижимости, а также для предоставления этого земельного участка на срок 49 лет на основании ст. 36 ЗК РФ под незавершенный реконструкцией объект у МУГИСО не имелось. Предусмотренные п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основания для государственной регистрации договора аренды, заключенного на основании этого постановления, также отсутствуют.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ Постановлением семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 г. по делу А60-41739/2012 признан законным.

Поскольку основанием для государственной регистрации права хозяйственного ведения на недвижимое имущество является решение собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, то в случае реконструкции и иного существенного изменения объекта недвижимости и возникновения у собственника права уже на измененный/реконструированный объект, для государственной регистрации права хозяйственного ведения на него требуется волеизъявление собственника, выразившееся в отношении уже нового объекта недвижимого имущества.

ФГУП «РосРАО» 17.07.2012 г. обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества – здание дезактивации с лабораторией, литер 1А, 1Б, общей площадью 244,4 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, в 3 км восточнее пос. Крутой.

12.09.2012 г. Управлением было отказано в государственной регистрации права хозяйственного ведения. Основанием для отказа явилось отсутствие у заявителя решения собственника о закреплении за предприятием на праве хозяйственного ведения части сложного объекта (пристроя), а также документа, подтверждающего его передачу.

Не согласившись с отказом, предприятие обратилось в суд с настоящим заявлением.

Решением от 11 февраля 2013 года по делу №А60-48755/2012 в удовлетворении требований судом отказано ввиду следующего.

Пунктом 1 ст. 114 ГК РФ установлено, что унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, создается по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Таким образом, основанием для государственной регистрации права хозяйственного ведения на недвижимое имущество является решение собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, основанием для государственной регистрации права хозяйственного ведения на недвижимое имущество является решение собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения.

Как установлено судом, за заявителем зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание дезактивации с лабораторий литер 1А, площадью 211,5 кв.м.

В связи с возведением теплого пристроя (литер 1Б) к указанному зданию площадь объекта изменилась и увеличилась до 244,4 кв.м. (кадастровый паспорт от 12.07.2012 г.).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.04.2012 г. по делу № А60-54127/2011 за Российской Федерацией признано право собственности на пристрой, литер 1Б, общей площадью 32,9 кв.м.

Как видно из материалов дела, заявителем в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлено распоряжение от 30.12.2009 г. № 2883 «О пообъектном составе имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Предприятие по обращению с радиоактивными отходами «РосРаО» и приложение к нему, содержащее перечень этого имущества. Действительно, в п. 79 данного приложения указано, что заявителю передано на праве хозяйственного ведения, в том числе здание дезактивации с лабораторией, инвентарный номер 1013, литер А, 1Б.

Между тем, поскольку право собственности Российской Федерации возникло только с даты вступления в силу решения Арбитражного суда Свердловской области от 19.04.2012 г. по делу № А60-54127/2011, на момент издания распоряжения от 30.12.2009 г. у собственника (Российская Федерация) отсутствовали полномочия по распоряжению пристроем (литер 1Б).

Таким образом, представленное на государственную регистрацию распоряжение от 30.12.2009 г. № 2883 собственника не может в данном случае являться основанием для регистрации, поскольку содержит информацию об отсутствующем у собственника на момент вынесения распоряжения объекте недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах судом сделан вывод о законности отказа Управления в государственной регистрации права хозяйственного ведения.

При внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право застройщика, а положения ст. 126 Закона о банкротстве не применяются в отношении объектов недвижимости, принадлежащих не банкротящемуся субъекту, а иным лицам.

ООО «СПЭК» 08.09.2012 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства (по проекту – встроенно-пристроенные административно-торговые помещения (№ 1В-1, 1В-2, 1В-4 по ГП) и пристроенное административное здание (№ 1Б по ГП) подвал, 1-10 этажи (1-В1 по ГП); подвал, 1,2 этажи (1В2 по ГП); 1-4 этажи (1-В4 по ГП); подвал, 1-9 этажи (1Б по ГП), назначение: нежилое. Площадь застройки: 3900,8 кв.м., степень готовности объекта завершенного строительства 99%, в здании литера А, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72.

Решением управления от 23.11.2012 в государственной регистрации права общества на указанные объекты отказано на основании абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Закона орегистрации в связи с тем, что в ЕГРП по указанному адресу зарегистрировано право ООО «СПЭК» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером (УН: 66:01/01:00:1109:72:01), а также права иных лиц на объекты незавершенного строительства (помещения), являющихся частями заявленного обществом объекта, кроме того, в отношении объекта незавершенного строительства, зарегистрированы существующие ограничения (обременения) в виде арестов на основании судебных актов судов общей юрисдикции, а документы, подтверждающие прекращение этих обременений, не представлены.

ООО «СПЭК» в лице конкурсного управляющего обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления и просит обязать Управление зарегистрировать в установленном порядке право собственности на этот объект.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.01.2013 по делу № А60-43680/2012 в удовлетворении требований отказано по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «СПЭК» являлось застройщиком здания – многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной парковкой по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72. Согласно сведениям ЕГРП 02.06.2004 зарегистрировано право общества на объект незавершенный строительством, литер А, кадастровый номер 66:01/01:00:1109:72:01.

В последствии на основании разрешения на строительства, выданного обществу Администрацией города Екатеринбурга 21.07.2009, были достроены и введены в эксплуатацию: жилая часть трех 97-квартирных жилых секций дома, трансформаторная подстанция, два встроенных в жилой дом административных помещения; оставшаяся часть объекта в эксплуатацию не введена.

Помимо этого, в ЕГРП Управлением были зарегистрированы права иных лиц на объекты незавершенного строительства (нежилые помещения, офисы) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, в том числе на основании решений судов общей юрисдикции, признавших права на объекты незавершенного строительства за лицами – инвесторами этих помещений.

В ходе правовой экспертизы представленных обществом в целях государственной регистрации документов Управление установило, что зарегистрированный за ООО «СПЭК» объект незавершенного строительства, литер А, степень готовности 16%, номер 66:01/01:00:1109:72:01, и зарегистрированные за третьими лицами объекты незавершенного строительства (нежилые помещения, офисы), являются частями объекта, за государственной регистрацией которого обратилось общество (письмо ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 02.11.2012 № Ф-66-2593).

Кроме того, в ЕГРП в отношении этого объекта незавершенного строительства зарегистрированы существующие ограничения (обременения) в виде арестов на основании судебных актов (определение Ленинского районного суда города Екатеринбурга от 29.12.2011 о наложении ареста на нежилое помещение – офис № 312, площадью 124,6 кв.м., расположенный на 1-м этаже здания; определение Ленинского районного суда города Екатеринбурга от 15.03.2012 о наложении ареста на все нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже здания; определение Ленинского районного суда города Екатеринбурга от 03.08.2012 о запрете совершения сделок, направленных на отчуждение имущества – нежилые помещения (магазин «Спорттовары») площадью 372,3 кв.м., другие помещения).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2011 по делу А60-15913/2011 общество признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Согласно абз. 9 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве со дня принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника; основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Однако, учитывая, что обременения были установлены судебными актами в отношении объектов незавершенного строительством (нежилых помещений, офисов), право собственности признано за иными лицами, а не за обществом, принятие решения о признании ООО «СПЭК» должником не является основанием для снятия арестов с этого имущества.

Кроме того, при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица.

В связи с этим Управлением сделан обоснованный вывод о наличии противоречия между заявленными обществом правами и уже зарегистрированными правами – правами собственности на объект незавершенного строительства, литер А, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, судом в удовлетворении требований отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.04.2013 г. решение оставлено без изменения.

Date: 2015-09-24; view: 307; Нарушение авторских прав