Проектная документация на строительство

Всякая строительная деятельность характеризуется наличием проекта — специ­альным образом разработанной и описанной ее модели. Проект характеризуется определенным жизненным циклом, под которым понимается период времени от замысла проекта до его закрытия.

Каждый проект представляет собой совокупность трех взаимосвязанных про­ектов: бизнес-проекта, строительного проекта и инвестиционного проекта.

Бизнес-проект — комплект документации, описывающий процесс строитель­ства и эксплуатации объекта. Он определяет окупаемость инвестиций и получе­ние дополнительной прибыли или иного (социального, бюджетного, экологи­ческого) эффекта. Бизнес-проект охватывает все три стадии жизненного цикла проекта и служит его основой.

Строительный проект — комплект документации, описывающей процесс строи­тельства объекта. Строительный проект разрабатывается и реализуется в течение двух первых стадий жизненного цикла проекта — предынвестиционной и инвестиционной.

Инвестиционный проект — комплект документации, описывающий процесс инвестирования (инвестиционный процесс) в строительство объекта. Инвести­ционный проект, как и бизнес-проект, реализуется на протяжении всего жизненного цикла проекта. Важным параметром инвестиционного проекта является срок окупаемости, наступающий во второй стадии жизненного цикла проекта. Под сроком окупаемости инвестиционного проекта понимается период с начала его финансирования до момента, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат становится положительной.

На строительство и реконструкцию сложных объектов предусматривается раз­работка предпроектной и проектной документации. Предпроектная документация оформляется в форме документа, именуемого Обоснования инвестиций в строи­тельство или Технико-экономическое обоснование (ТЭО). При необходимости разработки предпроектной документации предынвестиционная стадия жизненно­го цикла строительного проекта включает следующие основные этапы:

- составление ходатайства (декларации) о намерениях и направление его в орган исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, и предварительное согласование места раз­мещения объекта строительства;

- составление задания на разработку Обоснований инвестиций в строительство;

- разработка Обоснований и получение заключения государственной экспертизы:

- утверждение Обоснований в органе исполнительной власти муниципально­го образования, на территории которого намечается строительство, и полу­чение акта выбора земельного участка для строительства.

Перечень вопросов, рассматриваемых при разработке Обоснований инвести­ций в строительство, приведен на рис. 6.

В заключительном разделе Обоснований делаются общие выводы о хозяй­ственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономиче­ской и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта с уче­том его экологической и эксплуатационной безопасности. Приводятся основные технико-экономические и финансовые показатели объекта инвестиций, програм­ма проектирования и проведения необходимых исследований и изысканий, план-график осуществления инвестиционного проекта, а также рекомендации по порядку дальнейшего проектирования, строительства и эксплуатации объекта, обеспечива­ющих инвестору получение максимальной и стабильной во времени прибыли, до­стижение положительных социальных результатов и других целей. Для муниципальных объектов чаще всего важен именно социальный, а также экологический результат проекта.

Рис. 6. Перечень вопросов, рассматриваемых в обоснованиях инвестиций в строительство

Проектная документация включает в себя проект и рабочую документацию на строительство. Рабочая документация разрабатывается на отдельные части про­екта (виды работ) после экспертизы проекта и утверждения его заказчиком. Для несложных объектов проектная документация может разрабатываться в одну ста­дию в форме единого проекта.

Для объектов производственного назначения проект строительства состоит из следующих разделов:

- общая пояснительная записка;

- генеральный план и транспорт;
- технологические решения;

- организация и условия труда работников;

- управление производством и предприятием;

- архитектурно-строительные решения;

- инженерное оборудование, сети и системы;

- организация строительства;

- охрана окружающей среды;

- инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;

- мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

- сметная документация;

- эффективность инвестиций.

Для жилых зданий, объектов социального назначения и городского хозяйства и других несложных проектов отдельные разделы проекта могут отсутствовать.