Основания прекращения прав на земельные участки

Земельный кодекс РФ устанавливает порядок, основания и условия принудительного прекращения иных видов прав на земельный участок, кроме сервитута (ч. 2 ст. 45; ч. 2 ст. 46; ч. 2 ст. 47; ст. 54 ЗК РФ). Предусмотренные в указанных нормах правила не распространяются на право собственности. Так, право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения могут быть прекращены в принудительном порядке при систематической неуплате земельного налога, а право собственности по этому основанию прекращено быть не может.

Землевладельцы, землепользователи, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, могут отказаться от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, предусмотренных ЗК РФ. Для добровольного отказа от принадлежащего права требуется внешнее выражение воли землевладельца или землепользователя на прекращение соответствующего права в форме письменного заявления об отказе от осуществления принадлежащего ему права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования.

Момент прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком зависит от того, было ли соответствующее право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним или нет. Незарегистрированное право на земельный участок прекращается у землевладельца или землепользователя с момента принятия решения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Основания прекращения права аренды земельных участков содержатся как в общих положениях гражданского законодательства, регулирующих прекращение аренды недвижимого имущества, так и в специальных нормах земельного законодательства. В соответствии с гражданским законодательством основания и порядок прекращения права аренды зависят от того, заключен ли договор аренды, являющийся основанием возникновения соответствующего права, с указанием срока или без срока (договор аренды на неопределенный срок). Подробнее основания и порядок прекращения права аренды были раскрыты при рассмотрении вопроса об аренде земельных участков.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается либо по соглашению сторон, либо по единоличному решению лица, предоставившего земельный участок. Основания для прекращения права безвозмездного срочного пользования совпадают с основаниями, предусмотренными для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения (ч. 1, 2 ст. 45 ЗК РФ). Дополнительным основанием является истечение срока, на который земельный участок был предоставлен в безвозмездное срочное пользование.

38. Сделки с земельными участками: понятие и виды сделок.

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении сделок с земельными участками действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

1. Согласно ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (см. ч. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничено оборотоспособные земельные участки — это земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые могут предоставляться в частную собственность исключительно

в случаях, определенных федеральными законами.

2. Одной из особенностей сделок, заключаемых по поводу земельных участков, является возможность их заключения в порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов), причем их проведение в ряде случаев в соответствии с законодательством является обязательным (например, при продаже земельного участка для жилищного строительства).

3. При совершении сделок с земельными участками не допускается самовольное изменение сторонами категории, целевого назначения земельного участка или установленного особого режима использования участка (например, в охранных зонах).

4. Распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

5. Существуют некоторые особенности в оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки. Так, обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок обязательно и нотариальное удостоверение (договор ренты, завещание земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась).

6. В случаях, прямо определенных федеральным законом, требуется государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.