Сравнительный подход к оценке земельного участка

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рын-

ком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной

жилой застройкой.

Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информа-ции о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает:

· метод сравнительного анализа продаж;

· метод распределения;

· методы выделения.

М етод сравнительного анализа продаж (САП). Сущность метода САП состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопос-тавимых с оцениваемым участком, после внесения корректировок, учитывающих различ-ие между ними. Метод дает наиболее точную расчетную величину, т.к. при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимого участка так, если бы он имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый участок. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцени-ваемого земельного участка. Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка (С) определяется по формуле:

Ср = Цi +,– Кij,

где Цi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка;

Кij – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого земельного участка

по j – параметру (фактору, элементу сравнения).

Метод САП основан на трех принципах: замещения, вклада, спроса и предложения.

Он может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целового назначения в составе единого имущественного компонента или объ-екта недвижимости.

Применение метода САП возможно:

· при развитом рынке земли;

· при доступности информации об условиях и ценах продажи. При этом оценщик должен помнить, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в г. Астане, г. Алматы и других крупных городах) – это так называемые цены продавца (т.е. завышенные цены), тогда как в целях сопоставления и сравнения необходи-мы фактические цены сделки. Если фактических цен не удается обнаружить, то пользуют-ся ценами продавца с соответствующей корректировкой;

· для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

Сопоставление и сравнение оцениваемого участка с сопоставимыми свободными участками, по которым состоялись сделки, осуществляется по двум компонентам:

· по элементам сравнения;

· по единицам сравнения.

Элементами сравненияявляются следующие факторы: инфраструктура, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Инфраструктура земельного участка (освоенный или неосвоенный участок, имеют-ся ли удобные подъездные пути – автомобильные, железнодорожные, водные, имеются ли достаточные энергетические мощности, канализация и т. п.) – это один из основных эле-ментов сравнения, по которому делаются существенные поправки.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличают-ся от обычных (например, для покупки участка был взят 100%-й кредит) или предполага-ют большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующие поправки к ценам данных сделок.

Те же рассуждения относятся к условиям самих продаж, т.е. к обстоятельствам, ко-

торыми руководствовались покупатель и продавец в момент сделки. Данные по условиям продаж получить довольно трудно. Другая трудность – это определение величины поправ-ки на те или иные отличия в условиях продаж. Правилом, по-видимому, должно быть: если оценщик выявил отличия в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, то он должен эту поправку учесть. Если же величину поправки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.

Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых

продаж. Чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать

тенденции цен на земельном рынке, т. е. знать, как происходит изменение цен на землю с

течением времени. В казахстанских условиях имеют место тенденция ежегодного повы-шения цен на городские земельные участки и значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой – падают.

Для оценщика важно провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения

на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Иногда принятие того или иного законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на поведение участников земельного рынка. Например, с принятием Земельного кодекса земельный рынок резко активизировался.

Одним из существенных элементов сравнения сопоставимых продаж является мес-

тоположение земельного участка, на котором находится предприятие.

Важным элементом сравнения сопоставимых продаж являются физические харак-

теристики земельного участка. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, налич-

ие резервных территорий, глубина, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие

дренажа, угол наклона участка и др.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Например, уровень активности земельного рынкав 50 км от Алматы выше, чем в более удаленных зонах. Оценщикунеобходимо делать поправку на этот элемент сравнен-

ия продаж.

При внесений поправок оценщик должен помнить: поправки делаются к цене прода-жи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект. Поправки могут вноситься как на всю продажную цену сопоставимого участка, так и на удельную цену – цену 1 м2, 1 сотки, 1 га.

Согласование скорректированных цен сопоставимых продаж земельных участков осуществляется путем расчета либо среднеарифметического значения средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элементам сравнения прида-ются самим оценщиком исходя из собственного опыта и конкретной оценочной ситуации. Однако в любом случае, когда для сравнения используются удельные показатели (1 м2, 1 сотка, 1 га), необходимо выполнить две дополнительные операции. Первая операция – согласовать удельные показатели сравнения единого удельного показателя для сравнения продаж. Вторая операция заключается в умножении значения выбранного единого удель-ного показателя, по которому осуществлялось сравнение, на размер земельного участка, выраженного в той же размерности. Например, если удельным показателем сравнения всех сопоставимых продаж являлась цена участка за 1 сотку, то средневзвешенная скор-ректированная по сопоставимым продажам цена за 1 сотку умножается на количество соток этого участка. Если удельным показателем сравнения являлась цена за 1 м2, то сред-невзвешенная скорректированная цена за 1 м2 умножается на количество квадратных метров этого участка. Путаница в размерности приводит к ошибке в стоимости участка.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения ) – определение составляю-щей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земельного участка и улучшений в имущественном комплексе. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффектив-ного использования.

Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены прода-

жи сопоставимого комплекса, включающего строение и земельный участок, на две состав-ляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Иногда для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство (по данным Национальной ассоциации жилищных строителей США) составляет около 35% (для неосвоенных участков – около 15%)'. Оценщик должен помнить: чем старше здание, тем

больше доля земельного участка, на котором это здание находится, в общей цене.

Пример 1. Определить стоимость объекта оценки методом распределения, если известно, что – цена первого аналога 105 000 ус.ед., второго – 955 000 ус.ед., третьего – 890 000 ус.ед. Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости по первому аналогу – 0,19, по второму – 0,21, по третьему – 0,17.

Решение. Средняя цена аналогов составит 650 000 ус.ед. Средняя цена земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составит 0,19. Тогда стоимость оцениваемого земельного участка, полученная методом распределения, составит (650000 х 0,19) = 123 500 ус.ед.

Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:

· определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости (мущественного комплекса), включающего в себя оцениваемый земельный

участок, с объектами-аналогами;

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий от каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый зе-

мельный участок;

· определение по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглажи-вающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

· расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректрованных цен аналогов;

· расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцени-ваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка посредством умно-жения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцени-ваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор инфор­мации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами. Он основыва-ется он на принципе остаточной продуктивности земли. К условиям применения метода

относятся:

1) наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, анало-

гичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен пре-дложения (спроса);

2) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному исполь-

зованию процедуры, аналогичной методу распределения.

Метод выделения при оценке стоимости земельного участка предполагает опреде-

ление разности между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью замеще-

ния улучшений или воостановительной стоимости.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с исп-

ользованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризую-щие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показа-тели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки,

используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует

учитывать прибыль инвестора – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвес-тирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывает-ся величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функциональ-ного и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Пример 2. Оценивается единый объект недвижимости включающий земельный участок и типовое здание.

Общая пощадь здания 985 кв.м.

Время постройки – январь 1994 год.

Типичный срок экономической жизни здания – 80 лет.

Физический износ здания расчитывается исходя из срока его жизни с учетом нор-

мальной эксплуатации здания. Величина эффективного возраста принята равной хроноло-гическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого обьекта недвижимости в расчете на 1 кв.м.обще площади здания, определенная методом сравнения продаж составляет 45 тыс.у.е.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшения, т.е. прямые и косвен-ные издержки на строительство аналогиченого здания составляют 38500 у.е./кв.м. при-быль инвестора составляет 20 % от затрат на строительство.

Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки – январь 2014 год.

Решение:

1) Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:45000х 985=44325000 у.е.

2) Расчет стоимости воспроизводства здания:

– восстановительная стоимость здания: 385000 + (68500 х 0,2)= 46200 (у.е./кв.м)

– износ = (эффективный возраст/срок экономический жизни) х 100 = (20/80) х 100% = 25%

– стоимость воспроизводства здания составит: 462000х985х(1– 0,25) = 34130250 у.е.

3) Расчет стоимости земельного участка: 4432500 – 34130250 = 10194750 у.е.

Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости,

включающего оцениваемый земельный участок, на осно­вании изучения рынка и сопостав-имых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся кор-ректировки, сглаживающие их отличия.

Второй этап. Рассчитывается стоимость воспроизводства или стоимость замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном

участке.

Третий этап. Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводст-

ва или замещения зданий и сооружений.

К достоинствам метода выделения относится следующее:

1) это единственный метод (кроме метода распределения) расчета ры­ночной стои-

мости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные

данные о совершенных сделках с ана­логичными незастроенными земельными участками;

2) метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного исполь-зования земельного участка как свободного.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъек-тивную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, пос-кольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижим-ости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость зат­рат на воспро-изводство зданий и сооружений, тем более стоимость вос­производства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.