Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом

Факт владения и пользования недвижимым имуществом может быть установлен судом в порядке особого производства (п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ). Установление данного факта может быть необходимым для получения правоустанавливающих документов на это имущество. При оформлении в правах наследования указанный факт устанавливается для подтверждения возникшего при жизни наследодателя права собственности (иного вещного права) на объекты недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В п. 8 ныне отмененного Постановления Пленума ВС СССР от 21 июня 1985 г. N 9 разъяснялось, что факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. В обоснование этого заявителем должны быть представлены доказательства о невозможности получения им надлежащего документа либо невозможности его восстановления. Теоретические положения данного постановления применимы в судебной практике и в настоящее время, так как не противоречат действующему законодательству.

В случае, если у наследодателя имелся документ о праве собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество (например, договор купли-продажи), но он утерян им самим либо наследниками, и указанный факт не может быть подтвержден в ином порядке, факт владения и пользования недвижимым имуществом устанавливается судом. В качестве доказательств невозможности получения надлежащего документа либо невозможности его восстановления могут использоваться соответствующие документы, выданные Федеральной регистрационной службой, если договор купли-продажи недвижимого имущества оформлялся в простой письменной форме. Если договор купли-продажи недвижимости был удостоверен нотариально, то нотариус выдает правопреемникам умершего гражданина дубликат договора, экземпляр которого хранится в делах нотариальной конторы. Если по каким-либо причинам дубликат нотариально удостоверенного документа не может быть выдан (документы уничтожены за истечением срока хранения, архивы утрачены или уничтожены и т.п.), необходимая информация об этом представляется нотариусом.

Не подлежат установлению в порядке особого производства факты владения самовольно возведенным объектом недвижимости (ст. 222 ГК РФ). В этих случаях право заявителя может быть установлено только в порядке искового производства. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Исключением являются случаи, предусмотренные п. 3 ст. 222 ГК РФ. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Следует иметь в виду, что при установлении комментируемого факта в ряде случаев необходимо использовать принцип расширительного толкования нормы права.

Как известно, правомочия владения и пользования имуществом могут иметься не только у собственника имущества.

Например, в отношении земельного участка помимо права собственности правомочиями владения и пользования могут обладать лица, пользующиеся участком не на праве собственности, а на основании иных вещных либо обязательственных прав, в том числе:

- право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ);

- право пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ);

- право аренды (ст. 22 ЗК РФ);

- право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ).

Во всех перечисленных случаях у правообладателя в отношении земельного участка возникают оба предусмотренные ст. 264 ГПК РФ правомочия - владение и пользование.

Однако в отличие от собственников земельных участков обладатели иных прав ограничены в праве распоряжения этими участками, либо право распоряжения ими вообще отсутствует. Различен и порядок наследования таких земельных участков (прав на земельные участки).

Так, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка. Данное право также не является наследуемым правом.

В соответствии с п. 2 ст. 21 ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Согласно п. 5 ст. 23 ЗК РФ арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Земельные участки, находящиеся в аренде, как объекты права наследованию не подлежат, однако на права и обязанности по договору аренды земельного участка может быть выдано свидетельство о праве на наследство.

Сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ). При наследовании сервитут обременяет земельный участок, в отношении которого он установлен, поэтому обязанности по исполнению условий соглашения о сервитуте включаются в состав наследства и переходят к наследникам в порядке универсального правопреемства.

Таким образом, установление лишь факта владения и пользования наследодателем земельным участком не разрешает проблемы возможности выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство без дополнительного указания оснований владения и пользования им (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право аренды и т.п.). Такие основания обязательно должны найти отражение в решении суда об установлении соответствующего факта.

01.03.2002 г. Энгельсский городской суд Саратовской области, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Энгельсе гражданское дело по заявлению Аллояровой Г.А. об установлении факта владения земельным участком, установил следующее. Аллоярова Г.А. обратилась в суд с заявлением об установлении факта владения Аллояровым Г.М., умершим 29.12.1996 г., на праве пожизненного наследуемого владения земельным участком площадью 900 кв.м по адресу: г. Энгельс, ул. Лунная, N 22. Требования мотивировала тем, что умерший Аллояров Г.М. является ее мужем, и ему принадлежал земельный участок на основании постановления администрации ОМО Энгельсского района N 1124 от 29.12.1992 г. В период жизни муж не успел получить государственный акт на землепользование и осуществить государственную регистрацию перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком в регистрационной палате. По указанной причине она лишена возможности оформить наследство, хотя при жизни ее муж владел земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения.

В судебном заседании представитель Аллояровой Г.А. заявленные требования поддержал. Представитель администрации - ОМО Энгельсского района возражений против заявленных требований не представил.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд счел, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

29.12.1996 г. умер Аллояров Г.М., женой которого является заявительница. На основании постановления администрации ОМО Энгельсского района N 1124 от 29.12.1992 г. Аллоярову Г.М. был предоставлен в пожизненное наследуемое владение земельный участок по адресу: г. Энгельс, ул. Лунная, N 22 площадью 900 кв.м.

Зарегистрировать свое право в установленном законом порядке и получить государственный акт на право собственности на землю Аллояров Г.М. не успел в связи со смертью. Отсутствие правовой регистрации права на земельный участок лишает Аллоярову Г.А. оформить свои наследственные права, что подтверждено постановлением нотариуса об отказе в совершении нотариального действия.

Исходя из изложенного, учитывая, что установление факта влечет для заявителя юридические последствия и разрешить вопрос в ином порядке невозможно, суд решил установить факт владения Аллояровым Г.М., умершим 29.12.1996 г., земельным участком N 22 по ул. Лунной, в г. Энгельсе общей площадью 900 кв.м на праве пожизненного наследуемого владения.

12.05.2006 г. Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по заявлению Прохорской В.В. об установлении факта пользования земельным участком на праве собственности.

Судом установлено следующее. Прохорская В.В. обратилась в суд с заявлением об установлении факта владения и пользования ее отцом Дробязко В.К., домовладельцем с земельным участком, расположенным по ул. Киевской, N 33 в г. Черкесске.

В судебном заседании заявитель Прохорская В.В. поддержала заявленные требования и показала, что 11.01.2006 г. умер ее отец Дробязко В.К. После его смерти осталось наследство в виде домовладения с земельным участок. При обращении в нотариальную контору ей было отказано в связи с тем, что необходимы документы, устанавливающие право собственности ее отца на данный земельный участок. Однако имеется постановление главы г. Черкесска об утверждении площади земельного участка по ул. Киевской, N 33 и передаче в собственность Дробязко В.К. В связи с болезнью ее отец не мог обратиться в регистрационную палату Карачаево-Черкесской Республики для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Выслушав заявителя, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

С учетом постановления главы администрации г. Черкесска N 5330 от 24.10.2005 г. об утверждении площади земельного участка и передаче его в собственность Дробязко В.К. факт владения и пользования наследодателем земельным участком на праве собственности нашел свое подтверждение в судебном заседании. Установление этого факта имеет для заявительницы юридическое значение, так как необходимо ей для оформления наследственных прав.

В соответствии со ст. 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных или имущественных прав граждан.

Учитывая изложенное, суд решил: заявление Прохорской В.В. удовлетворить, установить факт владения и пользования на праве собственности Дробязко В.К., умершим 11.01.2006 г., земельным участком, расположенным по ул. Киевской, N 33 в г. Черкесске.

Аналогичный вопрос может возникнуть при установлении факта владения и пользования иным недвижимым имуществом. Так, к примеру, жилым помещением правообладатель может владеть и пользоваться на правах нанимателя по договору коммерческого жилищного найма (ст. 671 ГК РФ). В подобных случаях в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Владеть и пользоваться недвижимостью возможно на основании договора безвозмездного пользования имуществом (ст. 689 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 700 ГК РФ в случае смерти гражданина-ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование.

В вышеназванных случаях в состав наследства могут входить лишь права и обязанности по соответствующим договорам, и то если это предусмотрено условиями договора. Жилое помещение как объект недвижимости входит в состав наследства только в том случае, если оно принадлежало наследодателю на праве собственности.

С учетом этого основания владения и пользования таким недвижимым имуществом также должны быть указаны в решении суда об установлении соответствующего юридического факта. В противном случае выдача свидетельства о праве на наследство даже при наличии соответствующего решения суда об установлении факта владения и пользования имуществом будет невозможна, ибо сама по себе указанная процедура не порождает права на это имущество, а может служить основанием для рассмотрения вопроса об этом праве теми органами, в компетенцию которых входит выдача правоустанавливающих документов.

Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом необходимо отличать от другого производства - включения имущества в состав наследства. Рассматриваемый факт устанавливается в случаях, когда правоустанавливающий документ на недвижимость у наследодателя имелся, но утрачен и не может быть восстановлен иным способом. Включение имущества в состав наследства производится в ситуациях, когда правоустанавливающие документы на имущество были не оформлены либо оформлены ненадлежащим образом.

Date: 2015-09-02; view: 722; Нарушение авторских прав