Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на

недвижимость

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или

другой находящейся на нем недвижимости

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

Статья 556. Передача недвижимости

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Комментарий к статье 549 ГК РФ

1. Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. В силу п.5 ст.454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила §7 гл.30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле-продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество (ст.130 ГК).

2. Ст.130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако согласно п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость данный Закон к правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты не применяется. Впредь до принятия соответствующих федеральных законов сохраняется прежний порядок регистрации прав на эти объекты. Он предусмотрен: а) для судов внутреннего плавания - ст.26-28 УВВТ и Правилами регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях Российской Федерации, утв. приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 г. N 18 (РВ, 1993, N 57); б) для морских судов - ст.24-27 КТМ; в) для воздушных судов - ст.33 ВК; г) для космических объектов - ст.17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. "О космической деятельности" (РВ от 6 октября 1993 г.).

Таким образом, при продаже этих объектов необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК о продаже недвижимости, но и правилами, содержащимися в указанных актах.

3. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем распорядиться своим правом собственности, обязан зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на недвижимость.

Аналогичная норма действует в отношении права собственности на незавершенный строительством объект (п.2 ст.25 Закона о регистрации прав на недвижимость).

4. Согласно п.1 ст.132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный §8 гл.30 ГК.

Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы §8, при их недостаточности - §7 гл.30 и лишь затем - общие положения о купле-продаже (см. ст.559 и коммент. к ней).

5. При продаже недвижимости на торгах, в т.ч. на публичных - при обращении взыскания на имущество должника-организации к заключенному по результатам торгов договору купли-продажи применяются правила, предусмотренные ст.63 Закона об исполнительном производстве, ст.447-449 ГК, а также нормы о купле-продаже недвижимости.

К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи недвижимого имущества должника-гражданина применяются ст.50, п.3 ст.54 Закона об исполнительном производстве, гл.39 ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.

6. В соответствии со ст.299 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают и прекращаются в общем порядке, установленном для приобретения и прекращения права собственности. Одновременно по отношению к обладателям указанных прав сохраняются отдельные ограничения, содержащиеся в гл.19 ГК. Это означает, например, что унитарное предприятие, располагающее недвижимостью на праве хозяйственного ведения, может его продать, лишь получив согласие на это собственника имущества (п.2 ст.295 ГК).

7. При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - §7 гл.30 ГК.

Комментарий к статье 550 ГК РФ

1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст.434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст.554, 555 ГК.

Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Это связано с тем, что ГК (ст.131) ввел обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки (о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество см. коммент. к ст.551 ГК).

2. До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных ст.550 ГК, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В связи с тем, что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31 января 1998 г., ст.7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с этой даты, стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31 января 1998 г. такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п.2 ст.163 ГК).

3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст.558 ГК) и договор купли-продажи предприятия (ст.560 ГК). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п.3 ст.433 ГК).

Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, и пени за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал.

Апелляционная инстанция с решением суда не согласилась. Поскольку сумма основного долга была ответчиком погашена, она удовлетворила исковые требования о взыскании с общества пени, сославшись на следующее: ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости, за исключением продажи предприятия и жилого помещения. Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи помещения считается заключенным с момента его подписания (п.1 ст.433 ГК), а не с момента государственной регистрации (п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 - Вестник ВАС РФ, 1998, N 1, с.82-83).

4. Коммент. статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п.1 ст.162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п.2 ст.162, ст.166-168 ГК).

Комментарий к статье 551 ГК РФ

1. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества по общему правилу признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (подробнее об этом см. коммент. к ст.550 ГК).

Напротив, анализ текста ГК и Закона о регистрации прав на недвижимость позволяет прийти к выводу, что такие понятия, как "регистрация права собственности" и "регистрация перехода права собственности", используются как идентичные (см. пп.2 и 3 ниже).

2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст.131 ГК, Законом о регистрации прав на недвижимость, а также постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ, 1998, N 8, ст.963); постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" (СЗ РФ, 1998, N 9, ст.1114); постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288."Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Экономика и жизнь, 1998, N 12, с.13).

Согласно указанным правовым актам государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна проводиться специальным учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества.

В соответствии с п.2 ст.33 Закона о регистрации прав на недвижимость создание системы учреждений юстиции по регистрации прав осуществляется субъектами РФ и должно быть завершено к 1 января 2000 г. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав созданы в 14 субъектах РФ (Московская, Челябинская обл. и др.). Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество назначено Министерство юстиции РФ (постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - СЗ РФ, 1997, N 45, ст.5195).

В связи с тем, что в остальных субъектах РФ система учреждений юстиции по регистрации прав еще не создана, однако во многих из них государственная регистрация прав на недвижимость ранее проводилась органами, назначенными самими субъектами РФ, большое практическое значение имеют следующие правила: а) государственная регистрация прав, осуществлявшаяся в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до 31 января 1998 г., признается юридически действительной (ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимость); б) права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. В этом случае государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателя (ст.6 Закона); в) начиная с 31 января 1998 г., учреждения юстиции по регистрации прав, а также те органы субъектов РФ и муниципальных образований, которые продолжают проводить регистрацию прав на недвижимость до создания в субъектах РФ специализированных учреждений юстиции, обязаны осуществлять регистрацию в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.33 Закона о регистрации прав на недвижимость, п.4 постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).

На практике это означает, что, начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи недвижимости, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость (учреждение юстиции по регистрации прав, а до его создания - в комитет по управлению государственным или муниципальным имуществом, соответствующий земельный комитет и т.п.) с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Отказ соответствующего органа по мотивам несоблюдения нотариальной формы договора либо по иным основаниям может быть обжалован заинтересованной стороной в арбитражный суд либо суд общей юрисдикции (п.5 ст.131 ГК, п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).

3. Согласно ст.13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий:

а) приема необходимых документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Прием осуществляется, по общему правилу, по заявлению обеих сторон договора продажи недвижимости. К заявлению должны быть приложены текст договора, а также иные документы, необходимые для регистрации.

Согласно постановлению Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 максимальный размер платы за государственную регистрацию права на недвижимое имущество для физических лиц не должен превышать 3-кратного, а для юридических лиц - 50-кратного минимального размера оплаты труда. В соответствии с п.2 ст.11 Закона о регистрации прав на недвижимость субъекты РФ вправе установить меньшую плату, чем предусмотрена на федеральном уровне;

б) проведения правовой экспертизы и проверки законности сделки. Такая экспертиза проводится самим учреждением юстиции по регистрации прав (подп.4 п.9 Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

в) установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст.19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);

г) внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

д) выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме, указанной в Приложении N 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п.2 ст.223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив предмет договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.) (п.2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этим имуществом любым способом, поскольку оно служит предметом исполненного обязательства.

В случае если какая-либо из сторон все же совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - один из исков, предусмотренных ст.301-304 ГК.

Сказанное не распространяется на случаи обращения взыскания на недвижимое имущество продавца до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, поскольку такое взыскание не является действием самого продавца.

5. П.3 коммент. статьи предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон необоснованно уклоняется от такой регистрации. Кроме того, такая сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к статье 552 ГК РФ

1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

Ранее подобная норма содержалась в ст.37 Земельного кодекса и находила закрепление в судебной практике (п.8 информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" - Вестник ВАС РФ, 1992, N 1, с.100). Коммент. статья расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.

2. В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п.2 ст.555 (см. коммент. к ней).

3. Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст.216 ГК).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст.166-168 ГК).

4. В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости (ст.130 ГК), на сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного права) по ним распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость).

Комментарий к статье 553 ГК РФ

1. Коммент. статья определяет характер прав на земельный участок собственника расположенной на ней недвижимости в ситуации, когда этот участок был продан без недвижимости. Здесь имеет место случай, противоположный тому, который назван в ст.552 ГК.

В этом случае условия пользования земельным участком также определяются договором купли-продажи либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Согласно ст.216 ГК сервитут является вещным правом, и его владелец защищается так же, как и собственник.

2. Аналогичным образом должны решаться вопросы при продаже земельного участка лицом, не являющимся собственником расположенной на ней недвижимости.

3. В обоих названных в статье случаях продавец земельного участка обязан сообщить покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество (п.1 ст.460 ГК).

4. При применении настоящей статьи, а также ст.552 ГК необходимо учитывать правила, содержащиеся в ст.13 Вводного закона. Кроме того, на сделки с земельными участками распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость).

Комментарий к статье 554 ГК РФ

1. Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абз.1 коммент. статьи. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в т.ч. жилую, этажность и др. параметры.

Более подробно сведения, относящиеся к предмету договора продажи недвижимости, изложены в Приложении N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. О предмете договора купли-продажи жилых помещений см. также ст.558 и коммент. к ней.

3. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным.

Комментарий к статье 555 ГК РФ

1. Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно абз.1 п.1 ст.424 ГК, цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.

2. Коммент. статья устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если он продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (см. ст.552 и коммент. к ней), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

3. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п.3 ст.424 ГК, применению не подлежит.

4. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Комментарий к статье 556 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости. Исполнение состоит из двух юридически значимых действий: а) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручения имущества покупателю. В соответствии со ст.224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица.

Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи. Например, стороны вправе отказаться от составления передаточного акта, оговорив условие о том, что недвижимость переходит в момент фактического поступления во владение покупателя либо указанного им лица. Или, наоборот, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и исполнением договора.

2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п.2 ст.223 и ст.551 ГК последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специализированном учреждении юстиции (см. коммент. к ст.551).

ГК не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности. Недвижимость может быть передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации.

Напротив, стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать его какому-либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (п.2 ст.551 ГК).

3. Согласно ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку коммент. статья переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю не связывает, риск, по общему правилу, переходит в момент регистрации права собственности.

Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит до государственной регистрации - в момент передачи имущества.

4. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца - от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п.2 ст.463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст.398 ГК.). В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст.484 ГК вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора.

5. Если покупатель в нарушение условий договора отказывается оплатить недвижимое имущество, хотя принял его от продавца и зарегистрировал переход права собственности, продавец вправе в соответствии с п.3 ст.486 ГК потребовать оплаты недвижимости, уплаты процентов и убытков в соответствии со ст.395 ГК.

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК. Однако в силу ст.453 ГК стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Иными словами, продавец в этом случае не может потребовать от покупателя возврата недвижимости в натуре, если это не предусмотрено в законе или договоре. Однако он вправе настаивать на возмещении убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст.453 ГК), а также неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст.393 ГК).

6. Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не соответствующего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество принимает и даже отмечает в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Покупатель согласно ст.393 ГК вправе будет потребовать от продавца возмещения ему убытков.

7. О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст.557 и коммент. к ней.

Комментарий к статье 557 ГК РФ

1. Коммент. статья устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст.475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

2. В соответствии со ст.475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

3. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст.477 ГК).

Комментарий к статье 558 ГК РФ

1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст.554 и 555 и коммент. к ним).

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.2, 12 Закона о регистрации прав на недвижимость, раздел III Правил веления Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Впредь до создания в субъектах РФ специализированных учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрация помещений в качестве жилых должна производиться органами технической инвентаризации или жилищными органами муниципальных образований. На них же, начиная с 31 января 1998 г. - момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, возлагается обязанность по применению Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.4 постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219). При этом уполномоченным федеральным органом по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра в отношении жилых помещений назначен Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике (п.1 постановления Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378).

Согласно ст.9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.

2. Коммент. статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть, квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст.246 и 250 ГК, п.10 постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Бюллетень ВС РФ, 1993, N 11, с.10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст.250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать его исключительно для проживания граждан (ст.289 ГК).

3. Статья охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости РСФСР, 1991, N 28, ст.959); переход права собственности на кооперативные квартиры - ранее в порядке, предусмотренном п.2 ст.7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (Ведомости СССР, 1990, N 11, ст.164), п.2 ст.13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1990, N 30, ст.416), постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. "О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР на территории РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 44, ст.1434), а в настоящее время согласно п.4 ст.218 ГК.

4. В порядке, предусмотренном коммент. статьей, могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске в обращение жилищных сертификатов" (СЗ РФ, 1994, N 7, ст.694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации, утв. постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2 (РГ от 9 сентября 1995 г.), жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п.4 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182).

С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям коммент. статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.

Положения пп.5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. N 2 противоречат п.8 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.

5. Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются: а) лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982 "Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" - СЗ РФ, 1995, N 42, ст.3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г. - БНА РФ, 1995, N 10, с.59, постановление Правительства РФ от 24 апреля 1996 г. N 505 "Об обеспечении жилищными сертификатами граждан Российской Федерации, ставших инвалидами, и семей граждан, умерших (погибших) вследствие Чернобыльской катастрофы, нуждающихся в улучшении жилищных условий" - СЗ РФ, 1996, N 18, ст.2155); б) гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей (постановление Правительства РФ от 10 июля 1995 г. N 700 - СЗ РФ, 1995, N 30, ст.2936; постановление Правительства РФ от 25 декабря 1996 г. N 1546 - СЗ РФ, 1997. N 1, ст.178; постановление Правительства РФ от 4 февраля 1997 г. N 135 - СЗ РФ, 1997, N 6, ст.736); в) военнослужащим (Указ Президента РФ от 28 января 1998 г. N 102 "О президентской программе "Государственные жилищные сертификаты" - СЗ РФ, 1998, N 5, ст.567; постановление Правительства РФ от 20 января 1998 г. N 71 "О федеральной целевой программе "Государственные жилищные сертификаты" - СЗ РФ, 1998, N 5, ст.615).

6. Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.685 ГК).

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

а) наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст.53 ЖК;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.672 и 685 ГК).

Важно также иметь в виду, что продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства (п.4 ст.292 ГК), а жилого помещения, находящегося в общей собственности, - с учетом правил гл.16 ГК и ст.35 Семейного кодекса.

7. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК).

В том случае, когда сделка купли-продажи жилого дома совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК, п.1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).

Начиная с 31 января 1998 г., момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, не требуется и обязательной нотариальной формы для сделок по продаже жилых помещений. На практике это означает, что стороны, подписав договор продажи жилого помещения как единый документ, вправе напрямую обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость (в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость либо до его создания - в БТИ или жилищный орган муниципального образования), с заявлением о государственной регистрации сделки.

Отказ от проведения регистрации договора по мотивам несоблюдения нотариальной формы договора может быть обжалован заинтересованной стороной в судебном порядке (ст.558 ГК, п.5 ст.2, ст.20 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Сказанное не означает, что стороны не могут придать нотариальную форму договору продажи жилого помещения добровольно, по взаимному согласию (п.2 ст.163 ГК).

8. Особенности продажи жилых помещений в кондоминиумах установлены ст.23 Закона о регистрации прав на недвижимость и Федеральным законом от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ, 1996, N 25, ст.2963). В частности, государственная регистрация сделки с жилым помещением в кондоминиуме одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (ст.290 ГК).