Строительная экспертиза проекта по направлению деятельности Управления финансирования недвижимости

6.9.1.1. Анализ правоустанавливающей документации.

Правоустанавливающая документация по данным проектам состоит изкомплекта документов, определяющих права застройщика на осуществление строительства (распорядительные документы органов исполнительной власти, инвестиционные контракты, договоры аренды земельного участка и др.).

Анализ правоустанавливающей документации проводится с целью определения прав потенциального заемщика на строительство (реконструкцию) и площади строящегося (реконструируемого) объекта недвижимости.

Источники прав могут быть различны в зависимости от принятой в том или ином регионе практики. Однако, в любом случае, это документы соответствующих органов местной администрации: распоряжения, постановления, контракты, свидетельства о регистрации прав собственности и т.п.

По результатам анализа делается вывод о правоспособности потенциального заемщика реализовать заявленный строительный проект и величине прав заемщика на площади строящегося (реконструируемого) объекта недвижимости.

6.9.1.2. Анализ исходно-разрешительной документации.

6.9.1.2.1. Исходно-разрешительная документация –комплект документов, подтверждающих получение застройщиком необходимых согласований и разрешений по строительному проекту (технические условия, обязательные согласования: заключение государственной вневедомственной экспертизы, ордер объединения административно-технических инспекций, разрешение инспекции государственного архитектурного и строительного надзора и др.).

Анализ исходно-разрешительной документации производится с целью определения согласованных к строительству, в соответствии с ранее выпущенными правоустанавливающими документами, параметров объекта и наличия необходимых разрешений на строительство.

Параметры объекта – этажность и состав площадей, внутренняя и наружная отделка, конструктивные характеристики здания, техническое оснащение, внутренне инженерные сети, присоединение к внешним инженерным сетям.

Параметры объекта определены в проектной документации, с учетом полученных технических условий на присоединение к наружным инженерным сетям, и согласуются органами Госэкспертизы.

При изменении согласованных параметров объекта (например, увеличение этажности и соответствующее увеличение площадей объекта) в размере, превышающем предельно допустимую величину, установленную в соответствии с местными нормативными требованиями, необходимо получение согласования таких изменений путем корректировки заключения Госэкспертизы.

6.9.1.2.2. При отсутствии в КП специалистов по экспертизе и контролю строительной части проекта, необходимо заключение соответствующего подразделения Банка, имеющего в штате специалистов в области организации строительства (Административное Управление, Управление развития материально-технической базы) о полноте и соответствии исходно-разрешительной документации по проекту нормам федерального и местного законодательства.

Подразделение, имеющее в штате специалистов в области организации строительства, в течение 10 рабочих дней после предоставления заемщиком полного пакета документов для подготовки соответствующего заключения представляет кредитующему подразделению заключение о полноте и соответствии исходно-разрешительной документации по проекту нормам федерального и местного законодательства.

6.9.1.3. Анализ стоимости строительства

Анализ заявленной стоимости строительства производится после предоставления заемщиком полного пакета соответствующей документации с целью определения достаточности заложенных в бюджете проекта средств для реализации строительного проекта в полном объеме и в сроки, предусмотренные бизнес-планом.

Оценивается достоверность заявленных Заемщиком статей затрат, вероятность превышения реальной стоимости выполняемых работ стоимости заявленной в бизнес-плане и превышения окончательной стоимости строительного проекта суммы кредита, для чего анализируется и подтверждается стоимость выполнения предусмотренных бизнес-планом работ.

Определенная в результате анализа вероятная стоимость строительства используется в расчете эффективности проекта.