Введение. Исследование коммуникативного пространства в сфере жилищной политики

Исследование коммуникативного пространства в сфере жилищной политики

Выполнили:

Студенты 2 курса

Института общественных наук РАНХИГС

специальности “социология” очной формы обучения:

Боченко Орнелла Витальевна

Дубровский Сергей Владимирович

Кожевников Александр Максимович

Научный руководитель:

Чурин Владимир Владимирович

Москва 2015

Оглавление

Введение. 3

Жилье в собственности. 10

Элитное жилье в собственности. 18

Рыночное арендное жилье. 28

Заключение. 35

Аннотация: в статье рассмотрен вопрос о коммуникативном пространстве в сфере жилищной политики. В ходе приведенного исследования, определены особенности жилищной политики в России, изучены виды влияния жилищной политики на общество. Также, выявлены конкретные характеристики определенных сегментов рынка жилья, на основе которых был проведен сравнительный анализ.

Ключевые слова: частная собственность, первичное и вторичное жилье, элитное жилье, аренда.

Введение

Развитие общества и государства возможно через развитие составляющих его единиц – граждан.

Основные потребности граждан очень емко выразил А. Маслоу в своей пирамиде. В ее основании лежит наиболее широкий, свойственный всем людям, слой физиологических потребностей. Необходимость удовлетворения потребностей организма является обязательным условием выживания и дальнейшего развития человека. «На практике, – отмечает Маслоу, – это означает, что человек, живущий в крайней нужде, человек, обделенный всеми радостями жизни, будет движим прежде всего потребностями физиологического уровня. Если человеку нечего есть и если ему при этом не хватает любви и уважения, то все-таки в первую очередь он будет стремиться утолить свой физический голод, а не эмоциональный»

Второй уровень потребностей Маслоу назвал экзистенциальным, или потребностями в безопасности. Смысл их сводится к тому, что человеку, который не беспокоится о своем физиологическом состоянии, приходится переживать из-за постоянной угрозы со стороны внешнего мира. Эта потребность может проявляться в стабильности, предсказуемости жизни. Подобно физиологическим потребностям, экзистенциальные редко бывают доминирующими, они мобилизуются только в критических ситуациях. Сюда относятся жилищные проблемы в их естественной форме, т.е. в той, которая не извращена престижными потребностями человека. Только удовлетворив первые два уровня потребностей, человеку открываются высшие потребности – социальные, престижные и самоактуализации.

«Москвичи хорошие люди. Да только жилищный вопрос их испортил». Этот тезис не лишен права на существование. Найти подходящее жилье соответствующее не только экзистенциальным, но и прочим потребностям индивида крайне сложно. Покупка и аренда недвижимости в Москве, взаимодействие арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей это деятельность полная мифов и предрассудков. Например, о том, что любая ипотека это добровольное рабство, а любая арендная ставка настолько непомерна, что за 30 тысяч в Москве можно снять разве что чулан под лестницей. Любой предрассудок имеет под собой основание, и мы хотим разобраться в том, как на самом деле протекают эти процессы в современной Москве. Что движет потребителем и что его мотивирует на принятие тех или иных решений, а также, как изменилась ситуация на рынке жилищной недвижимости с течением времени.

Рынок жилищной недвижимости – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников.

Недвижимость является объектом, по поводу которого возникают социально-экономические отношения и, прежде всего, отношения владения, пользования, распоряжения между различными субъектами собственности. Это порождает различия в экономических интересах, противоречия между ними и необходимость нахождения экономических и правовых методов их разрешения. Не менее важны организационно-экономические и управленческие отношения, которые во многом определяют размеры дохода, получаемого от недвижимости.

Недвижимость является также объектом, по поводу которого возникают рыночные отношения. Рынок недвижимости имеет общие черты с другими структурами рынка. Здесь также действуют законы спроса, предложения и конкуренции. В то же время этот рынок имеет свои особенности.

Особого внимания заслуживает развитие рынка жилой недвижимости. На первых порах его быстрое развитие сменилось возникающими здесь трудностями.

Развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости не должно рассматриваться как основное направление в этой области, а должно сочетаться с различными способами нерыночного воздействия на удовлетворение потребностей населения в жилье.[1]

Возникновение рынка жилой недвижимости в новейшей России неразрывно связано с разрушением командной модели экономики и началом процесса приватизации в 1990–х годах. За прошедшее время этот рынок прошел путь трансформации от аукционной торговли квартирами до вполне зрелых форм, характерных для развитых стран мира.

О зарождении рынка недвижимости в России заговорили с началом процесса приватизации в 1991 г., хотя реальное функционирование рынка недвижимости началось в 1993 г. К этому моменту рынок пополнился за счет приватизированных квартир, на нем появилось достаточное количество профессиональных участников, количество сделок стало выходить на тот уровень, при котором цена на объекты начинает определяться исходя из спроса и предложения.[2]

Исторический процесс становления рынка жилой недвижимости можно представить в виде нескольких этапов. Первый этап представляет собой период, в течение которого происходило становление правил рыночного обращения жилой недвижимости. Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно–строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлторские фирмы. Кризис 1998 года ознаменовал собой начало следующей стадии развития рынка недвижимости в России. Специалисты отмечают, что свершившийся кризис на первом этапе не вызвал реального роста цен. В городах с долларовыми ценами инициатива продавцов, поднявших цены не вызвала ответного движения покупателей, и в конечном итоге цены на жилье остались на прежнем уровне. В конце 1999 г. – середине 2000 г. рынок прошел стадию депрессивной стабилизации. Следующий этап развития рынка длился вплоть до кризиса, начавшегося в 2008 г. После 2008 г. на российском рынке жилой недвижимости наступает «эпоха покупателя».

Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.

В 2008 г. влияние на рынок новостроек было оказано введением нового Градостроительного кодекса и запретом ранее широко распространенной практики точечной застройки, чему в кодексе уделено особое внимание. В связи с этим многие мелкие застройщики были вынуждены переходить на рынки регионов, так как не могли осваивать большие объемы строительства.

Вероятно, что, например, на московском строительном рынке останутся лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты. В 2008 г. продолжило сказываться и усложнение работы в области жилой недвижимости, вызванное принятием в середине 2006 г. новой редакции закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ). Опыт 2008 г. также показал, что даже резкий рост цен на нефть не оказывает на рынок жилой недвижимости прямого влияния.

Благодаря периоду относительной стабильности, можно говорить об установившемся рынке жилой недвижимости России и сделать выводы по поводу его структуры и региональных особенностей. Рынок жилья в отношении к другим сегментам рынка недвижимости более активен, жилье как товар имеет свои особенности, в отличие от прочих товаров: жилищный фонд неоднороден, распадается в зависимости от качества на субрынки жилья; жилье является недвижимостью, которая связана с землей; жилье долгосрочно, отсюда на рынке много жилищ с большим износом; жилье дорогой товар, приобретателю требуются большие единовременные затраты, поэтому привлекаются заемные средства под залог (ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья; переезд на новое место жительство связан с материальными и психологическими издержками. К особенностям российского рынка недвижимости следует отнести: высокий удельный вес коммунальных квартир и общежитий; установление в России долларовых цен на квартиры, начиная с момента зарождения рынка (любые колебания на валютном рынке отражаются на цене жилья).

Жилищный фонд РФ 2000–2008 гг. (млн кв. м)

Проведя расчеты на основании данных таблице 1, можно утверждать, что за указанный период наблюдается постоянный рост удельного веса частного жилищного фонда в общем жилищном фонде РФ – с 65% до 82%. При этом наблюдается резкое снижение государственного и муниципального фондов в сумме на 40%. Полученные значения иллюстрируют активный̆ процесс выкупа жилья частными собственниками. Кроме вышеуказанного официального деления, все объекты жилой недвижимости РФ можно классифицировать по различным признакам. Классификация по целевым группам потребителей жилья и уровню платежеспособности потребителей жилья предполагает выделение следующих видов жилья: первичное и вторичное, элитное и типовое, арендное и находящееся в собственности.

Уровень элитности жилья (высокого уровня комфортности) зависит от города, например, в Москве он выше, чем в Санкт-Петербурге.

Местоположение, как основной критерий элитности, является основой фактора ценообразования. Влияет на цену проекта и развитость инфраструктуры, которая может немного компенсировать недостатки месторасположения. Жилье повышенной комфортности ориентируется на доходы и запросы людей, которых называют средним классом.

По продажам жилой недвижимости существует разделение на первичный и вторичный рынки.

Первичный рынок недвижимости – это часть рынка недвижимости, которую представляют впервые созданные объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости – это часть рынка, когда операции происходят с объектами, которые уже были в эксплуатации.

С юридической точки зрения преимущество имеет первичный рынок, объекты которого имеют минимальную юридическую историю. С экономической точки зрения – жилье, представленное на первичном рынке, требует меньших эксплуатационных затрат. Зато с точки зрения местоположения объектов предпочтительнее, вероятно, объекты вторичного рынка (хотя возможно и обратное). По социальной однородности окружения – первичный рынок предлагает лучшие возможности, чем вторичный. С точки зрения эластичности (изменения в зависимости от цены) предложение вторичного рынка проще адаптировать к ценам, чем предложения на первичном рынке (здесь невозможно быстрое увеличение объема предложения).

Первичный и вторичный рынки отличны также продавцами. На первичном – это предприниматели, которые заинтересованы в более быстром обороте вложенных средств. На вторичном – обычные жители, которые стремятся получить максимальный доход от разовой сделки, срок продажи для них обычно не важен (за редким исключением).

Для России, как государства с огромной территорией, свойственно также существенное различие региональных рынков.

К специфическим особенности города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который складывается в периоды стабилизации рынка, относятся: экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств; административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития; демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем; географическое положение (удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств, характер торгово-экономических связей с ними, транспортная доступность);структура и состояние недвижимого фонда города; природно-климатические и экологические условия.

При этом уровень цен в городах России в гораздо большей степени определяется индивидуальными характеристиками города, чем региона.[3]