Главная Случайная страница


Полезное:

Как сделать разговор полезным и приятным Как сделать объемную звезду своими руками Как сделать то, что делать не хочется? Как сделать погремушку Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами Как сделать идею коммерческой Как сделать хорошую растяжку ног? Как сделать наш разум здоровым? Как сделать, чтобы люди обманывали меньше Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили? Как сделать лучше себе и другим людям Как сделать свидание интересным?


Категории:

АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника






Основания прекращения договора аренды





Разные обстоятельства могут привести к прекращению арендного правоотношения, их можно разделить на группы:

а) по общим правилам гражданско-правовых обязательств (гл. 26, 29 ГК РФ);

б) при наступлении обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ:

– по истечении срока;

– досрочно по желанию одной стороны и без обращения в суд (ст. 610, 627 ГК РФ);

– досрочно по требованию одной стороны по решению суда.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены в ст. 619 ГК РФ. По требованию арендодателя суд может расторгнуть договор аренды, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Как известно, понятие существенного нарушения закреплено в п. 2 ст. 450 ГК РФ: это такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Классический пример существенного нарушения договора арендатором – передача в перенайм объекта аренды без согласия арендодателя;

2) существенно ухудшает имущество. В ГК РФ отсутствует определение этого понятия, в цивилистической науке принято трактовать существенное ухудшение имущества как ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества62;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки (в разумный срок), если производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Другие основания досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя могут быть установлены в договоре, например, однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок (п. 2 ст. 450 ГК РФ)63. Необходимо отметить и разъяснение, содержащееся в п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ: основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. ВАС РФ приводит в этой связи следующий пример. Отделение железной дороги (арендодатель) на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.

Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу ч. 2 ст. 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на ч. 2 ст. 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.

Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.

Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

Часть первая ст. 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части второй ст. 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к пп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца). Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды64.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора по решению суда предусмотрены в ст. 620 ГК РФ:

1) когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые:

– не были оговорены арендодателем при заключении договора,

– не были заранее известны арендатору,

– не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки (или в разумные сроки);

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

В договоре могут быть установлены другие основания (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, основания, не связанные с нарушением арендодателем своих обязанностей, в частности, утрата арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

В ГК РФ предусмотрена обязательная досудебная процедура урегулирования спора между арендодателем и арендатором, когда арендодатель требует досрочного расторжения договора. Суть этой процедуры заключается в том, что арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (ст. 619). Иск в суд может быть подан в суд только при наличии одного из двух условий:

– получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор;

– либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства65.

В отношении досрочного расторжения договора по требованию арендатора правила о досудебном порядке урегулировании спора с арендодателем закон не устанавливает (ст. 620 ГК РФ). По мнению В.В. Витрянского, отсутствие такого специального правила вовсе не означает, что арендатор может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора66. По мнению А.А. Иванова, арендатор может предъявить иск в этом случае с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п. 2 ст. 452 ГК67.

Заключение

Анализ норм ГК РФ, закрепленных в пар 1 гл. 34, позволяет выделить следующие особенности правового регулирования арендных правоотношений:

– наличие вещно-правовых черт (ст. 606, 617 ГК РФ);

– статьи ГК РФ включают одновременно и обязанности сторон договора аренды и их правила об их ответственности при несоблюдении этих обязанностей (ст. 611, 614–616, 621). Отметим, что иной подход законодатель выбрал при изложении норм, регулирующих отношения по купли-продажи: сначала норма, закрепляющая обязанность стороны договора, затем правило об ответственности при несоблюдении указанной обязанности (например, ст. 665 «Количество товара» и ст. 466 «Последствия нарушения условия о количестве товара»);

– возможность сторон договора выбора формы арендной платы, использование некоторых из них (предоставление арендатором услуг, выполнение им работ), по-сути, означают превращение договора аренды в смешанный договор, что не противоречит смыслу гражданского законодательства (п. 3 ст. 421 ГК РФ);

– достаточно подробно прописаны основания досрочного расторжения договора как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора (ст. 619–620 ГК РФ), которые носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям.

Следует отметить и важную роль для стабилизации гражданского оборота, которую выполняют приведенные выше информационное письмо и постановление Пленума ВАС РФ.

Стоит согласиться с мнением, что деление аренды на виды в ГК РФ не основано на каком-либо едином критерии. Аренда зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта аренды; прокат – исходя из потребительского характера договора для арендатора; финансовая аренда выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках68. Особенности правового регулирования специально выделенных в ГК РФ видов договоров аренды представлены в следующих параграфах.

 

Тема 4.4 «Договор подряда».

Date: 2015-07-10; view: 1286; Нарушение авторских прав; Помощь в написании работы --> СЮДА...



mydocx.ru - 2015-2024 year. (0.008 sec.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав - Пожаловаться на публикацию