Элементы договора аренды

Стороны договора аренды – арендатор и арендодатель, по общему правилу, – любые субъекты гражданского права.

При этом арендодатель – собственник имущества или лицо, уполномоченное собственником имущества (субъекты права хозяйственного ведения, оперативного управления, учреждение в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учредительными документами), (ст. 608 ГК РФ). При этом для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника предприятия (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 24.04.2008 № 48 «Об опеке и попечительстве» от имени гражданина, находящегося под опекой или попечительством, не может быть заключен договор аренды принадлежащего ему имущества на срок, превышающий пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора.

Арендодателем может выступать и доверительный управляющий, постольку он наделен правомочиями собственника в отношении переданного ему в управление имущества (ст. 1020 ГК РФ).

В ряде случаев арендатором могут выступать только определенные субъекты гражданского права, например, в договоре аренды предприятия – лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Для придания устойчивого характера арендным правоотношениям в ГК РФ закреплено правило о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон:

а) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе)23;

б) сохранение договора возможно и при перемене арендатора (смерть гражданина, арендующего недвижимое имущество), но это правило – диспозитивное и может быть изменено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 617).

Следует отметить, что правило, закрепленное в п. 2 ст. 617 ГК РФ, по сравнению с тем, которое закреплено в п. 1 той же статьи, носит более частный характер: оно направлено только на защиту прав граждан – наследников и не распространяется на отношения, в которых арендатором выступает юридическое лицо; регулирует только отношения, связанные с недвижимым имуществом. В противном случае следует применять нормы ст. 418 ГК РФ о прекращении обязательства смертью гражданина24.

Предмет договора аренды по общему правилу является единственным существенным условием договора. При этом для отдельных видов договора аренды законом предусмотрен более широкий перечень существенных условий (например, для договора аренды недвижимости – предмет и арендная плата, в договоре водопользования должно быть определено шесть групп условий). Предмет договора аренды ученые трактуют по-разному; причем очень часто сводят к объекту25. По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, учитывая специфику арендных правоотношений (право следования, вещно-правовые способы защиты, наделение арендатора статусом титульного владельца), предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль второго объекта играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю26.

В качестве объекта договора аренды могут быть:

– любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь, не изъятая из гражданского оборота (земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.),

– либо имущественные права и обязанности, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности (аренда предприятия).

Законом могут быть установлены виды имущества, передача которых в аренду не допускается или ограничивается, например:

– земельные участки, изъятые из гражданского оборота (ст. 27 ЗК РФ, ст. 6 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»);

– виды имущества, перечисленные в ст. 8 Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».

Поскольку предмет договора – это всегда существенное условие, то в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Форма договора аренды, как правило, простая письменная. Обязательно в простой письменной форме заключаются: договор аренды на срок более года; договор аренды, в котором одна из сторон – юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ); договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ); договор аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа (ст. 633, 643 ГК РФ); договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ). При этом аренда недвижимого имущества (зданий, сооружений и предприятия) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Цена договора аренды не является существенным условием; это означает, что если арендная плата не установлена, то применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Исключение из этого правила: цена – существенное условия для аренды недвижимости, т. е. зданий, сооружений и предприятий (ст. 654 ГК РФ).

В законе предусмотрены следующие формы арендной платы:

– твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;

– доля полученного в результате использования имущества плодов или доходов;

– предоставление арендатором услуг;

– передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в пользование или в собственность;

– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Порядок изменения арендной платы следующий: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дал следующее разъяснение: при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления27

Срок договора аренды: может быть как определенный, так и неопределенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Если договор считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, например, арендатор по договору проката может отказаться, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

При этом законом могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды:

прокат – 1 год (ст. 627 ГК РФ),

аренда лесных участков – до 49 лет (ст. 72 ЛК РФ);

договор водопользования – 20 лет (ст. 14 ВК РФ).

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке28.

Содержание договора аренды образует совокупность прав и обязанностей арендатора и арендодателя. Прежде всего рассмотрим обязанности арендодателя, поскольку без его активных действий арендатор не сможет реализовать свои права, достичь поставленной цели.

1. Передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, со всеми документами и принадлежностями, если иное не предусмотрено договором (п. 1 и 2 ст. 611 ГК РФ).

Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию29.

Президиум ВАС РФ также разъясняет, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится, поскольку не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц30.

2. Передать имущество в указанный срок, если срок не указан – то в разумный срок (разумный срок – это так называемое оценочное понятие, участники гражданских правоотношений сами определяют, какой срок является разумным, обоснованным).

3. Предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Законодатель приводит примеры этих прав (сервитут, залог), и этот перечень не является исчерпывающим. Очевидно, что арендодатель должен предупредить арендатора как о наличии вещных, так и наличии обязательственных прав на арендованное имущество (ст. 613 ГК РФ). Наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество Е.А. Суханов трактует как юридический изъян, который препятствует использованию арендатором вещи по назначению31. Следует отметить, что аналогичные обязанности должен выполнять и продавец по договору купли-продажи.

4. Производить за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ). В ГК РФ отсутствует определение понятия капитального ремонта; под капитальным ремонтом принято понимать такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению32.

Проведение капитального ремонта требует значительных расходов и, как правило, осуществляется за счет амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются соответствующими актами, а при их отсутствии – соглашением сторон. В любом случае срок проведения капитального ремонта должен быть разумным, соответствовать срокам, которые обычно требуются для проведения аналогичного ремонта подобного имущества в таких же (близких) условиях33.

Безусловно, возникают сложности, когда в договоре аренды не урегулированы отношения сторон при проведении арендодателем капитального ремонта, поскольку эта ситуация не урегулирована и нормами ГК РФ. По мнению А.А. Иванова, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК34.

5. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Необходимо отметить, что ГК РФ не содержит определений понятий отделимые и неотделимые улучшения; как правило, под неотделимыми улучшениями обычно понимаются те улучшения, отделение которых приведет к повреждению вещи, в результате она не сможет быть использована в полном объеме.

Последние две из указанных обязанностей арендодателя носят диспозитивный характер, поскольку в закон содержит формулировку: «если иное не предусмотрено договором».

В.В. Витрянский выделяет еще одну обязанность арендодателя, не предусмотренную непосредственно в ГК РФ – обязанность воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании арендованным имуществом. Названная обязанность арендодателя, по мнению ученых, следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника вещи – арендодателя35.

В отношении первых трех обязанностей арендатора можно провести параллели с обязанностями продавца: передать товар надлежащего качества, в надлежащем количестве и ассортименте, в надлежащей таре и упаковке, в надлежащий срок, свободным от прав третьих лиц.

На арендатора также возлагаются определенные обязанности, а именно:

1. Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). В этой связи необходимо отметить точку зрения В.В. Витрянского, который полагает, что пользование имуществом – есть право арендатора, а его обязанность заключается в соблюдении установленных законом либо предусмотренных договором ограничений36.

2. Поддерживать имущество в исправном состоянии.

3. Производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Понятие текущего ремонта, как и капитального, отсутствует в нормах гражданского законодательства. Обычно под текущим ремонтом понимается проведение работ, направленных на предупреждение преждевременного износа имущества37. Из этого правила в ГК РФ предусмотрены следующие исключения: арендодатель выполняет сам текущий ремонт по договору проката (п. 1 ст. 631 ГК РФ) и по договору аренды транспортного средства с экипажем (ст. 634 ГК РФ).

4. Нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5. Вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ). В отношении этой обязанности необходимо привести следующее разъяснение ВАС РФ: досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы38.

Президиум ВАС РФ также указал, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение в случае, когда спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний39.

6. Возвратить имущество в нормальном состоянии с учетом износа (ст. 622 ГК РФ). В ГК РФ не предусмотрено правило о том, что арендатор должен вернуть одновременно с имуществом его принадлежности и документы, но это следует из смысла самого договора, во-первых, и вытекает из нормы, которая предусматривает передачу арендодателем имущества арендатору вместе с документами и принадлежностями, во-вторых (п. 2 ст. 611).

Возможны ситуации, когда арендатор по окончании срока договора аренды возвращает не то, имущество, которое было передано по договору, а аналогичное. Арендатор может в таком случае принять имущество, но уже по правилам об отступном (ст. 409 ГК РФ)40.

Особого внимания заслуживают права арендатора, в числе которых:

1. Извлекать из вещи полезные свойства и доходы, собственно, ради этого он заключает договор аренды. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью, что прямо закреплено в ст. 606 ГК РФ. Отметим, что долей от полученных плодов, продукции и доходов арендодатель может расплатиться с арендатором.

2. Распоряжаться в ограниченных пределах имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду, в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Полная передача прав имеет место при перенайме, в остальных случаях наблюдается только частичная передача арендатором своих прав. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по-сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают коммерческие организации, поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, – сохраняются за вкладчиками – арендаторами. Субаренда (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности41.

В ряде случаев законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Так, ограничены полномочия арендаторов земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха.

Напротив, более широкие правомочия по распоряжению арендованным имуществом предоставлены:

– арендатору транспортного средства: он вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 638, 647 ГК РФ);

– арендатору предприятия: он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом (ст. 660 ГК РФ).

В отношении договоров субаренды в ГК РФ предусмотрен ряд правил, которые четко показывают зависимость субаренды от договора аренды:

– к ним применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, в том числе требования гражданского законодательства о регистрации договора42;

– срок субаренды не может превышать срок договора аренды (п. 2 ст. 615);

– досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако в этом случае предусмотрено правила, направленное на защиту интересов субарендатора: он имеет право на заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Как разъяснил Президиум ВАС РФ, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя43.

3. На уменьшение арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Ухудшение условий пользования арендованным имуществом и его состояния законодатель, очевидно, трактует как риски арендодателя, как правило, собственника вещи.

4. На заключение договора аренды на новый срок при наличии в совокупности следующих условий:

– надлежащее исполнение договорных обязанностей;

– письменное уведомление арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок;

– готовность принять те же условия, что и другие лица (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

При заключении в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора44.

Необходимо подчеркнуть, что правило, закрепленное в п. 1 ст. 621 ГК РФ, носит диспозитивный характер, т. е. оно может быть исключено договором аренды. Кроме того, в ряде случаев в законе предусмотрено отступление от этого правила, а именно, в отношении договора проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), договоров аренды транспортных средств как с экипажем, так и без экипажа (ст. 632, 642 ГК РФ).

ВАС РФ указал, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду45. В.С. Ем подчеркивает, что «преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 ст. 621 ГК РФ не предусматривает. Вместе с тем, – как отмечает ученый, – судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу (например, определение ВАС РФ от 07.08.2009 № ВАС – 9974/09 по делу А 73-3713/2008-4 и от 25.12.2009 № ВАС – 17393/09 по делу № А 40-89440/08-89-746)»46.По мнению В.С. Ема, «право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например, при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора (ст. 429, 445 ГК РФ)»47. В обоснование своей точки зрения ученый приводит примеры из судебной практики48.

В отношении реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды необходимо обратить особое внимание на приведенные ниже разъяснения Пленума ВАС РФ от 17.11.2010 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Судам следует учитывать, что по смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды49.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (ст. 440 ГК РФ), он определяется с учетом абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола50.

Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила п. 5 ст. 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными51.

В пункте 2 ст. 621 ГК РФ закреплено императивное правило: договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Как отмечает В.С. Ем, преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежащего ему земельного участка на несколько новых), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды52.

5. На произведенные отделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

6. На возмещение стоимости неотделимых улучшений, если арендатор произвел их за счет своих средств и с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Императивное правило предусмотрено в отношении как отделимых, так и неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений: они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Виды амортизируемого имущества, методы и порядок расчета сумм амортизации определяются ст. 256-259.3 НК РФ.

7. На выкуп арендованного имущества. Оно может быть предусмотрено в законе или в договоре, условие его реализации – внесение всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ), т. е. в данном случае в договоре уже два существенных условия – предмет и цена. Закон разрешает установить право выкупа арендованного имущества в дополнительном соглашении, стороны при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

Рассмотрение содержания договора аренды требует анализа вопроса об ответственность сторон при неисполнении своих обязанностей. В первую очередь необходимо уточнить случаи ответственности арендодателя, поскольку без его активных действий арендатор не сможет реализовать свои права.

1. Неисполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества в установленный (разумный) срок. В этом случае арендатор вправе:

– истребовать имущество и потребовать возмещения убытков;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Понятие убытков закреплено в ст. 15 ГК РФ, оно включает как реальный ущерб, так и упущенную выгоду.

По мнению В.В. Витрянского, наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хотя и несколько ухудшает теоретическую конструкцию обязательственно-правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты интересов арендатора53. По нашему мнению, такое право арендатора (потребовать передачи имущества) определяется известной еще со времен римского частного права нормой: договоры должны исполняться.

2. Неисполнение арендодателем обязанности по предоставлению документов и принадлежностей, без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В такой ситуации арендатор вправе потребовать:

– предоставления документов и принадлежностей и возмещения убытков,

– или расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

3. Передача имущества с недостатками. В законе установлено правило, что за недостатки сданного в аренду имущества арендодатель отвечает даже, если не знал о них во время заключения договора аренды (т. е. даже за скрытые недостатки), ст. 612 ГК РФ. «По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки переданного имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков»54.

Арендатор вправе по своему выбору потребовать:

– безвозмездного устранения недостатков;

– соразмерного уменьшения арендной платы;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

– непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать расторжения договора.

В ГК РФ предусмотрено, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, вправе:

– без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии,

– либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Таким образом, законодатель предоставляет арендодателю право избежать негативных последствий нарушения требования о надлежащем качестве вещи.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

По мнению О.А. Рузаковой, если арендатор не уведомил арендодателя о недостатках сданного в аренду имущества, то он лишается права на возмещение своих расходов на устранение недостатков товаров, а также на удержание суммы понесенных расходов из арендной платы55.

В законе предусмотрены три исключения из рассмотренного правила об ответственности арендодателя за недостатки имущества:

– недостатки были оговорены при заключении договора;

– недостатки были заранее известны арендатору;

– недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, т. е. это явные недостатки (ст. 612 ГК РФ).

4. Неисполнение арендодателем обязанности предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В данном случае арендатор вправе потребовать:

– уменьшения арендной платы,

– расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь56.

О.А. Рузакова считает, что сокрытие информации об обременении арендуемого имущества не может квалифицироваться как его обман, влекущий недействительность сделки в соответствии со ст. 179 ГК РФ. В данном случае правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора этих сведений прямо предусмотрены в ст. 613, и они не влияют на юридическую силу договора аренды57.

5. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. В такой ситуации арендатор вправе:

– произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта,

– зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы,

– потребовать уменьшения арендной платы,

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

6. Нарушение арендодателем права арендатора на заключение договора на новый срок (условия реализации преимущественного права арендатор выполнил, а арендодатель заключил с другим лицом договор в течение первого года). В данных обстоятельствах арендатор вправе потребовать:

– перевода на себя прав и обязанностей по договору и возмещения убытков;

– только возмещения убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Арендатор также несет ответственность при неисполнении возложенных на него обязанностей, а именно:

1. За использование имущества не в соответствии с его назначением. Безусловно, арендодатель в такой ситуации вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

2. За неисполнение обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества58.

В постановлении Пленума ВАС РФ дано разъяснение в отношении рассмотрения споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы59.

При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее. Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в п. 7 настоящего постановления60.

3. За нарушение обязанности по возврату имущества. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки и возмещения убытков (ст. 622 ГК РФ), причем не столь важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества, в случае если он сам уклонялся от приемки61. Кроме того, в данной статье установлено правило, что когда договором за несвоевременный возврат арендованного имущества предусмотрена неустойка, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки: это означает, что в договоре может быть предусмотрена штрафная неустойка (ст. 394 ГК РФ).